22年房地产估价师经典例题9辑 第1辑
建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于（ ）。
A．国家
B．使用者
C．建设单位
D．土地所在地的人民政府
正确答案：A
国家进地经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于国家用地单位只有土地使用权。
应付债券属于流动负债。（ ）
此题为判断题(对，错)。
制定物业管理计划的基础是（ ）。
A、业主的目标
B、租户的目标
C、政府的目标
D、物业管理机构的目标
答案：A
解析：
本题考查的是制定物业管理计划。物业所有者（业主）的目标是制定管理计划的基础。
关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（ ）。
A．静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值
B．动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值
C．评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值
D．可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值
E．被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值
答案：A,B,C,E
解析：
在静态分析法中，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值；。但在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；但当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延迟销售时的房地产市场状况下的价值。评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值；被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值；不能用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值，因此这样做表面上是采用假设开发法估价，实质是采用成本法估价。
反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。（ ）
答案：对
解析：
房地产开发项目财务报表包括基本报表和辅助报表。基本报表包括：①现金流量表；②财务计划现金流量表；③利润表；④资产负债表。其中，财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
消费者市场的特点包括（ ）。
A.广泛性
B.发展性
C.伸缩性
D.固定性
E.替代性
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点包括：广泛性、分散性、复杂性、易变性、发展性、情感性、伸缩性、替代性、地区性、季节性。
某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为（ ）万元。
A．4580
B．5580
C．6580
D．7580
接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（ ）
答案：错
解析：
考点:估价业务接洽与承接。经委托方同意的情况下可以转让。
土地增值税的计税依据是（ ）。
A．土地价格
B．房地价格
C．地增值额
D．房屋增值额
22年房地产估价师经典例题9辑 第2辑
某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为2000万元人民币，按照国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为（ ）万元。
A．1.60
B．3.00
C．4.25
D．5.00
正确答案：C
100×5‰+900×2.5‰+1000×1.5‰=4.25万元。
运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。
A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B、待开发房地产建设发包日期
C、取得待开发房地产的日期
D、房地产开发完成并投入使用的日期
答案：C
解析：
本题考查的是后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期。参见教材P346～347。
用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。( )
国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按（ ）成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
A.半个月至一个月
B.半个月至二个月
C.一个月至二个月
D.二个月至三个月
答案：A
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。参见教材P179。
甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。
A．营业税
B．城市维护建设税
C．契税
D．房产税
总地价8000万元属于（ ）。
A．建安工程费
B．工程建设其他费用
C．预备费
D．直接工程费
在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是下滑的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。在房地产自然周期的上升阶段，物业租金的增长率是先下滑后上升的。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（ ）。
A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
B、取得土地使用权证书
C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上
答案：A,B,C,D
解析：
考点:合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2006 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m^2，套内封闭阳台面积为 6m^2。2007 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2007 年 5 月，房屋交付给刘某。2007 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2007 年 7 月，刘某将该套住宅转让。
甲房地产开发企业对该套住宅的保修期从（ ）起计算。
A.2006 年12 月
B.2007 年3 月
C.2007 年5 月
D.2007 年6 月
答案：C
解析：
商品住宅交易当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。2007 年 5 月，房屋交付给刘某。因此，从 2007 年 5 月起计算。
22年房地产估价师经典例题9辑 第3辑
下列房地产中，不得拍卖的是 ( )。
A.共有房地产
B.集体土地上的厂房
C.尚在诉讼中权属有争议的房地产
D.划拨用地上的住宅
答案：C
解析：
房地产拍卖标的应具备的条件——必考点
(1)法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：
1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书)；
2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
4)权利人对房地产的处分权受到限制的；
5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；
6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
7)国家依法收回土地使用权的；
8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。
在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的经营费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。参见教材P353。
某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资组合理论。系统性市场风险系数为1，预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同。
房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。
答案：错
解析：
房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。
当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。（ ）
答案：对
解析：
考点:假设开发法估价需要具备的条件。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的一种估价方法。
采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（ ）
A.若△IRR＞ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR＞ic，则投资小的方案为优
C.若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D.若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较
答案：A
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。
某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。
<1>、请问造成两者差异较大的原因有哪些
<2>、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理
答案：
解析：
<1>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。
<2>、本题考查的是商务办公房地产估价的技术路线及难点处理。应当对B写字楼统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入，可出租面积比率、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。
下列各项中，属于变异指标的有（ ）。
A.全距
B.中位数
C.平均差
D.标准差
E.变异系数
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是变异指标。变异指标又称变动度，是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有（ ）。
A、投标函及投标函附录
B、施工组织设计
C、合同条款及格式
D、技术标准和要求
E、资格审查资料
答案：A,B,E
解析：
考点:招标程序。投标文件一般应包括的内容有：（1）投标函及投标函附录；（2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书；（3）联合体协议书；（4）投标保证金；（5）已标价工程量清单；（6）施工组织设计；（7）项目管理机构；（8）拟分包项目情况表；（9）资格审查资料；（10）投标人须知前附表规定的其他材料。
22年房地产估价师经典例题9辑 第4辑
在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（ ）。
A．建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本
B．建筑物重置成本和重建期间的经济损失
C．建筑安装工程造价和重建期间的经济损失
D．建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失
答案：B
解析：
保险价值（insurablevalue）是将房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。如投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含不可损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本（或重置成本）和重建期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。
在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（ ）活动。
A．改建
B．买卖
C．赠与
D．租赁
E．扩建
答案：对
解析：
本题考查的是微观经济政策。政府可以对垄断厂商的商品实行最高限价政策。
廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等方式相结合。（ ）
此题为判断题(对，错)。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（ ）。
A．估算后续开发经营期
B．估算后续开发的各项支出、收入
C．估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D．估算开发期中的利息和利润
某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1％
D.23.1%
答案：C
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+60×2％）/20=19.1％。
若需求不变，供给变化是由于价格以外其他因素变化引起的。当供给减少时，表现为供给曲线从原来位置向左上方移动，从而引起均衡数量增加、均衡价格下降。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场均衡。若需求不变，供给变化是由于价格以外其他因素变化引起的。当供给增加时，表现为供给曲线从原来位置向右下方移动，从而引起均衡数量增加、均衡价格下降；反之，当供给减少时，表现为供给曲线从原来位置向左上方移动，从而引起均衡数量减少、均衡价格上升。
房地产资本市场中通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。（ ）
答案：错
解析：
按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成，具体结构如表2 所示。
表2 房地产资本市场的结构
22年房地产估价师经典例题9辑 第5辑
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是（ ）。
A.不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值
B.不得高估法定优先受偿款
C.不得低估预期实现抵押权的费用
D.不得低估税金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。
下列划拨用地中，不可以拍卖的有（ ）。
A、国家机关用地
B、军事用地
C、城市基础设施用地
D、公益事业用地
E、一般企业划拨用地
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。下列划拨用地不可以拍卖：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。
某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（ ）万元。
A．8.0
B．8.4
C．9.0
D．10.0
正确答案：B
由40=5*A1/(1+5%)得出A1=8.4
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于（ ）。
A．未来净收益的大小
B．获得净收益的可靠性
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益预期
E．估价对象的现值
正确答案：ABC
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：①未来净收益的大小－－未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短－－获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性－－获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。
某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押贷款价值为（ ）万元。
A、2000
B、3000
C、3500
D、4000
答案：A
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=5000－1000－1000/50%＝2000（万元）。
某宗房地产，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格影响较小。此种情形体现出（ ）。
A.不同的影响因素或者其变化导致房地产价格变动的方向是不尽相同的
B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的
C.同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同
D.同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响不同
答案：D
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能不同。人们在消费上普遍存在“边际效用递减”现象。例如，当绿地率较低时，提高绿地率对房地产价格的影响较大；而当绿地率已较高时，再提高绿地率对房地产价格的影响就较小。
关于收取租金的说法中，正确的是（ ）。
A.租金收取办法要尽量考虑到业主的方便
B.制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失
C.租金收取办法中，惩罚比奖励更为有效
D.物业管理还提倡租户主动按时缴纳租金
答案：B
解析：
本题考查的是制定租金收取办法。选项A错误，租金收取办法要尽量考虑到租户的方便；选项C错误，租金收取办法中，奖励比惩罚更为有效；选项D错误，物业管理还提倡主动的收租服务。
房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。
按照规定，如果A房地产开发公司在确定监理公司时，拟采用邀请招标方式，应当向（）个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
A、1
B、2
C、3
D、4
答案：C
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。
某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，该房地产的合理经营期限为（ ）年。
A．15
B．20
C．25
D．30
22年房地产估价师经典例题9辑 第6辑
答案：对
解析：
纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。其中，加重纳税人负担的措施包括：①附加是地方附加的简称，是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款。通常把按国家税法规定的税率征收的税款称为正税，把正税以外征收的附加称为副税。②加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税，加一成等于加正税的10％，加二成等于加正税的20％，依此类推。
(2014真题) 陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从2011年2月开始对该区进行改造。甲房地产估价机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资10亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住建筑面积的10%配建公共租赁住房。2013年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2013年10月20日该项目取得商品房预售许可证。关于对陈某住房征收补偿的说法，正确的为（）。
A.陈某应与乙房地产开发公司订立补偿协议
B.陈某可以要求在改建地段进行房屋产权调换
C.陈某对评估结果有异议，可向甲房地产估价机构申请复核评估
D.陈某因住房已过设计使用年限而得不到货币补偿，应按低保户标准安置
答案：B,C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。选项A错误，陈某应与征收部门订立补偿协议；选项D错误，不能因为陈某房屋的设计使用年限过期而不予补偿。
市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场提取法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。
报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（ ）。
A、期初
B、期末
C、期中
D、任一时刻
答案：B
解析：
考点:报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。
估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。
有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。
请评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。
正确答案：
投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视
A各异性
B适应性
C相互影响性
D专业管理依赖
根据《房产测量规范》，下列不应分摊的共有面积有（ ）
A 为建筑造型而间、无实用功能的建筑面积
B 建在幢内且为本幢服务的配电房
C 为多幢综合楼服务的 物业管理用房
D 人防用的地下室
E 用作公共休息场所的架空层
在经济分析中，经济成本等于显成本与隐成本之和，也等于会计成本与正常利润之和。（ ）
答案：对
解析：
在经济分析中，正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为
“隐成本”。与此相应，会计成本也被称作“显成本”。经济成本等于显成本与隐成本之和，因此经济成本也等于会计成本与正常利润之和。
下列关于房地产抵押权的实现，表述正确的有（ ）。
A.抵押权已登记的，优先于未登记的进行清偿
B.抵押权登记顺序相同的，按照数额大的优先清
C.抵押权登记顺序相同的，按照债权比例同时清偿
D.抵押权均已登记的，按照登记的先后顺序清偿偿
E.抵押权均未登记的，按照合同签订的先后顺序清偿
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。P148。
22年房地产估价师经典例题9辑 第7辑
下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。
受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（ ）。
A．对迟交租金的租户断水断电
B．对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠
C．灵活选择收租方式
D．合理确定收租时间
E．提供主动收租服务
答案：B,C,D,E
解析：
在制定租金收取办法的过程中，物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。此外，物业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时缴纳租金，并让租户了解租金收取的程序。对于租户主动缴纳租金的行动，要表示感谢和鼓励。
房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场，其供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
新建商品房的质量问题由（）承担责任公。
A.勘察设计单位
B.施工企业
C.工程监理单位
D.房地产发企业
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。参见教材P94。
外汇市场是外汇买卖活动的总称。它既包括本国货币与外国货币之间的买卖，也包括不同的外国货币之间的买卖。（ ）
此题为判断题(对，错)。
担保物权包括（ ）。
A.地役权B.典权
C.抵押权D.留置权
E.质权
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是担保物权。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。P421。
××置业公司部分房地产估价结果报告
一、委托方
××置业公司，法定代表人：×××；住所：××市××路××号。
二、估价方
××房地产估价事务所，法定代表人：×××；住所：××市××路××号，二级评估资质。
三、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
四、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
五、估价时点
经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。
六、价值定义(略)
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)，其中超市的总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)，单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年6月30日至2004年7月5日。
十三、估价报告应用的有效期(略)
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物？利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼(实物情况略)，拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计1年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，在××置业公司对其进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析(略)
三、最高最佳使用分析(略)
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
(一)超市的估价(略)
估价对象的单价=(9347+8484+10458)/3元/m2=9430元/m2
总价=9430×7800元=7355万元
(二)在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入=13500×300×1.2×8.27×(1-20%)元=3215万元年运营费用3215×55%万元=1768万元净收益有效毛收入-运营费用=(3215-1768)万元=1447万元收益年期取50年报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代人有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。
①续建工程费及管理费等。
装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。
②投资利息。
当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息为：
3490×[(1+5.85%)0.5-1)万元=101万元
③销售税费。
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费
14183×6%万元=851万元
3．在建写字楼的评估价值
总价值：(14183-3490-101-851)万元=9741万元
六、估价结果
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元(大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整)；在建写字楼部分总价值为9741万元(大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整)。估价对象总价值为17096万元(大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整)。
答案：
解析：
①缺少土地使用性质、产权描述。
②没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。
③超市应优先选用收益法估价。
④估价结果中应说明在建写字楼单价。
⑤收益年限的选取没有说明原因或依据。
⑥收益法只选择一个参照物，客观性不够。
⑦全年收益天数按300天计算错误。
⑧确定报酬率不能只参照一个实例。
⑨比准价格应为收益价格。
⑩应该首选现金流量折现法进行计算。
(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。
(12)缺未来发生的利润的计算。
(13)缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。
(14)缺附件的有关内容。
(15)光辉大厦的租金收入是否有租约限制、是否是客观收益，没有说明。
答案解析：
[试题分析] 于指错题中所给出的估价报告，要进行从形式到内容的逐项检查。从形式上来讲，该报告缺乏附件，估价对象状况表述不完全，估价结果确定中缺乏在建写字楼的单价。对于内容上的错误，更要认真检查。首先是估价方法的选用，本题中对超市估价时选用的是比较法，作为有收益的房地产，按照规范，应该首选收益法。其次是在建工程估价的详细环节的检查，用假设开发法估算时各项指标的确定是否依据充分，是否客观，各项指标的计算要严格按照规范的要求。
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