2022房地产估价师考试题免费下载7节 第1节
房地产投资信托的风险不包括( )。
A、 经营风险
B、 市场风险
C、 利率风险
D、 操作风险
答案：D
解析：
因为房地产投资信托的风险包括经营风险、市场风险、利率风险。
在拆迁房屋评估时，要考虑房屋本身及占用的土地，不用考虑被拆迁人拥有的院落及附属设施。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(三)
某综合楼一屋及二屋登记用途分别为零售商业、办公，一屋建筑面积为2000m2,二层建筑面积为1500m2，甲公司于2016年5月承租该综合楼，租赁期限为10年，甲公司租赁该综合楼后将其装修改造成酒楼，并在二层平台另外加建了300m2的厨房，装修费用实际支出为300万元。2017年5月，该综合楼所有权人以其申请抵押贷款，乙房地产估价机构接受委托抵押估价。
9.关于该估价项目估价技术思路的说法， 正确的是()。
A.应按酒楼用途，评估无租的限制价值
B.应按酒楼用途，评估有租的限制价值
C.应按零售商业、办公用途，评估无租约的限制价值
D.应按零售商业、办公用途，评估有租约的限制价值
答案：D
解析：
抵押估价时，按照证载用途评估;价值时点时存在租赁关系，因此评估有租约限制价值。
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016真题) 房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。
某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（ ）万元。
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67
答案：D
解析：
本题考查的是开发利润。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。
2022房地产估价师考试题免费下载7节 第2节
某房产年折旧率为1．6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应为完好房。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
保险损失补偿时，权益转让原则仅适用于（ ）。
A、财产保险
B、责任保险
C、信用保险
D、人身保险
答案：A
解析：
本题考查的是保险的基本原则。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。
收益法是以（ ）为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A．均衡原理
B．替代原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
正确答案：C
房地产当前的价值不是基于其历史价格、开发建设所花费的成本或过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或能够得到的满足、乐趣等的预期。
某宗土地总面积为1000㎡，容积率为2.8，土地单价为3500元／㎡，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（ ）万元。
A．105
B．150
C．420
D．500
答案：B
解析：
补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而应向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、租金、土地收益等。如果楼面地价不随容积率的改变而改变，则：补地价（单价）＝楼面地价×（新容积率－旧容积率），或者补地价（单价）＝（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）。本题中，补地价（单价）=（旧容积率下的土地单价/旧容积率）×（新容积率－旧容积率）=（3500/2.8）×（4－2.8）=1500（元/㎡），因此补地价（总价）=1500×1000=150（万元）。
房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（ ）之和。
A.开发期与建造期
B.建造期和经营期
C.开发期和经营期
D.经营准备期和经营期
答案：C
解析：
本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为开发期和经营期之和。
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
正确答案：D
[答案] D 600÷2000×100%＝30%
2022房地产估价师考试题免费下载7节 第3节
广义货币M2 是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（ ）
答案：错
解析：
现金M0 为狭义货币，现实货币M1 是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。对于广义货币M2 来说，目的在于“储币待购一，为第二活跃的货币。
某建筑物的建筑面积为500m2，重置成本为3600元/m2，经济寿命为50年，实际年龄12年，有效年龄10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置成本为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置成本为60万元，平均寿命为10年，年龄为5年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（ ）万元。
A.65.6
B.67.6
C.70.6
D.77.6
答案：B
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。（1）门窗等损坏的修复费用＝2（万元）；（2）装饰装修的折旧额＝600×500×3/5＝18（万元）；（3）设备的折旧额＝60×5/10＝30（万元）；（4）长寿命项目的折旧额＝（3600×500－20000－600×500－600000）×10/50＝17.6（万元）；该建筑物的物质折旧额＝2＋18＋30＋17.6＝67.6（万元）。P322。
写字楼内，租用面积范围内的窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等，都会影响到室内空间的灵活使用，这主要是考虑了写字楼的（ ）因素。
A.租户类型
B.建筑设备设施
C.建筑形式
D.写字楼室内空间布置
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼分类中应考虑的因素。从满足新租户的需求和选择意愿出发，写字楼内空间布置比室内当前的装修水平要重要得多。租用面积范围内的窗户的数量及其相对位置、现有照明情况、房间的进深和开间以及楼外的景观等，都会影响到室内空间的灵活使用。
下列建设用地，可依法采用划拨方式提供土地使用权的有（ ）。
A.军用营区用地
B.市检察院办公用地
C.限价商品住房用地
D.污水处理厂建筑用地
E.某图书馆展销场所用地
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨范围。限价商品房用地并非划拨；图书馆用地可以划拨方式取得，但其展销场所用地，属于营利性，以出让方式获得。P38。
要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。
A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有自己的名称、组织机构和场所
D．能独立承担法律责任
正确答案：D
应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。
在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况对应的价值，开发完成后的价值对应的时间，不一定是开发完工之时。（）
答案：对
解析：
本题考查的是开发完成后的价值。开发完成后的价值对应的时间，可以是完工的时间，也可以在其之前（如提前预售），也可以在其之后（如出租后出售、或延迟销售）。
2022房地产估价师考试题免费下载7节 第4节
某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。
A.28.73
B.29.11
C.344.74
D.349.31
答案：B
解析：
本题考查的是偿债备付率。
(2014真题) 房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收的前提条件。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。
我国的国库券为（ ）。
A．短期债券
B．中期债券
C．长期债券
D．永久债券
正确答案：B
根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。我国的国库券属于中期债券。
邀请招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。 ( )
正确答案：×
[答案] × 公开招标的方式会促使承包商努力提高开发项目建设工程的质量，缩短工期并降低成本造价。
权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。（ ）
此题为判断题(对，错)。
李某计划用自有闲置资金2000万元购买一座商场用于长期出租以获取租金收益，现就此计划向某房地产估价机构进行咨询。某房地产估价机构需要进行市场调查分析形成报告。请问这类房地产市场调查分析的内容有哪些？
答案：
解析：
本题考查的是房地产市场调查分析。商业房地产市场调查分析的主要内容包括：（1）宏观环境分析，包括经济环境分析、城市规划、城市商业网点规划、政策环境；（2）商业房地产发展现状及趋势，包括城市商业用地的供应、城市商业房地产开发情况、商业房地产需求状况分析、租售价格比；（3）商圈（区域）分析，包括商圈环境、商圈流量、商业房地产分布、商业经营业态、典型项目；（4）消费者消费习惯分析，包括消费目的、消费时间、消费对象、消费数量、消费地点及消费者特征；（5）客户分析，包括对所处行业的认识、现在的经营情况、选择物业的标准、投资的偏好、投资的标准及投资能力。
2022房地产估价师考试题免费下载7节 第5节
有一栋四层公寓每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地地为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额为27%。（）
此题为判断题(对，错)。
影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（ ）。
A．自然特征
B．细分市场
C．人口密度的大小
D．该区域发展的类型和范围
E．竞争性项目的区域
经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是耕地占用税的加成征税。经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。
某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50％。
答案：对
解析：
建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。
优先股在收益分配上享有优先权，同时享有公司的经营管理权。
答案：错
解析：
优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。
房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。
2022房地产估价师考试题免费下载7节 第6节
可行性研究的调查研究主要从市场调查和社会调查两方面进行。( )
正确答案：×
[答案] × 可行性研究的调查研究主要以市场调查和资源调查两方面进行。
归纳起来，房地产的形态有（ ）。
A．土地
B．区位
C．建筑物
D．房地
E．权益
正确答案：ACD
房地产的形态有土地、建筑物、房地三种，而房地产是区位、权益和实物的综合体。
国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发[2009]27号)规定，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为30%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为20%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
物业管理服务收费的计费方式主要包括（）。
A.包干制
B.酬金制
C.社会服务费
D.社区服务费
E.一般服务费
答案：A,B
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。
某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房 产税数额为（ ）。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.0万元
正确答案：D
600×12%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率 为12%。
房地产估价委托合同的内容可以不包括（ ）。
A．估价对象
B．估价目的
C．估价人员
D．委托人的协助义务
正确答案：C
房地产估价委托合同的内容除包括A、B、D项内容外，还包括委托人的名称或姓名和住所、估价机构的名称和住所、估价时点、估价服务费及其支付方式、估价报告交付的日期和方式、违约责任、解决争议的方法、其他事项。
2022房地产估价师考试题免费下载7节 第7节
某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）元/平方米。
A.4630
B.4634.1
C.4750
D.5000
答案：B
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期房的市场价格＝5000－2000/1%×[1－1（1＋1%）6]/100－5000×5%＝5000－115.9－250＝4634.1（元/平方米）。参见教材P108。
下列关于成本理论关系式的说法中，正确的有（ ）。
A.经济成本=会计成本（显成本）+隐成本
B.经济成本=会计成本（显成本）－隐成本
C.经济利润=销售收入－会计成本－隐成本
D.经济利润=销售收入+会计成本－隐成本
E.经济利润=销售收入+会计成本+隐成本
答案：A,C
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本；经济利润=销售收入－会计成本－隐成本。
某宗房地产若采用市场比较法估价得出了四个估价结果：即1280元/m2，1220元/m2，1240元/m2， 1230元/m2，现决定采用中位数，则其估价结果为( )元/m2。
A．1230
B．1235
C．1240
D．1242.5
正确答案：A
[答案] A
(1220+1240+1230)÷3＝1230(元/m2)
对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则( )。
A.全部参加考试人员为总体单位——统计总体
B.全部参加考试人员为统计总体
C.你作为考生是总体单位
D.你作为考生是个体
E.你的年龄是一个品质标志
答案：B,C,D
解析：
数量标志——是指能用数量表现的标志，如年龄、工人工资、工业产值等。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。（）
答案：对
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
不动产测量分为地籍测量、房产测量、海籍测量、行政区域界线测量、不动产测量监理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘的内涵。不动产测量分为地籍测量、房产测量、海籍测量、行政区域界线测量、不动产测量监理五大子项。
