首页 → 房地产估价师

房地产估价师每日一练9卷

发布时间：2021-12-30
房地产估价师每日一练9卷

房地产估价师每日一练9卷 第1卷

某委托人不是估价对象权利人且不能提供估价对象的权属证明原件，此时估价师对缺少估价对象权属证明进行说明并对估价对象权属状况作出合理假定，属于（　）。

A.一般假定
B.不相一致假定
C.依据不足假定
D.未定事项假设

答案：C
解析：
本题考查的是撰写估价报告。依据不足假定，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料情况下，缺少资料的说明以及对相应的估价对象状况的合理假定。

（ ）是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。

A．会计主体

B．持续经营

C．会计分期

D．货币计量

正确答案：B

房屋被征用为临时安置用房，半年后返还时发现局部毁损，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房屋价值的补偿。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。房地产被征用后毁损的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿；房地产被征用后灭失的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产价值的补偿。

某投资者以3.8万元／㎡的价格购买了一个建筑面积为80㎡的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。

答案：
解析：
解法一：
购买商铺总投资：38000×80=3040000（元）
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
3040000×30%=912000（元）
购买商铺的贷款额（P）：
3040000×70%=2128000（元）
抵押贷款年还本付息额：
i=2%+5.31%=7.31%，n=10年
A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]
=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]
=307335.47（元）
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%
所以：净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47（元）
毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%
则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）
最低月租金单价=毛租金收入／（可出租面积×12个月）=531380.63／（80×12）=553.52（元／㎡/月）
解法二：
（1）购买总价：3.8×80=304（万元）
（2）自有资金：304×30%=91.2（万元）
（3）抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元）
已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%
则：A=P×i（1+i）n／[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10／[（1+7.31%）10-1]=307335.47（元）
（4）设月租金单价为Y元／（㎡/月）
年租金：80×12Y=960Y
年税前现金流：960Y-960Y×25%-307335.47
则：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%
则：Y=553.52（元／㎡）

关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（　）。

A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素
B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同
C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性
D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同

答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项A错误，如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层；选项B、C正确，当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、通风、采光、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等；选项D正确，住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。“同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同”可能是因为一个有电梯一个没有电梯。

某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：

根据题意，本例中的基础采用( )比较适宜。

A、 条形基础
B、 独立基础
C、 筏板基础
D、 箱形基础

答案：D
解析：

房地产估价师每日一练9卷 第2卷

某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。

A、 1.4
B、 1.9
C、 2
D、 3

答案：B
解析：
房屋的平均建设周期=[(100+30)/70]年=1.9年。

房地产所有权有单独所有、共有和（　）三种。

A、建筑物区分所有权
B、建筑物共同共有权
C、建筑物按份共有权
D、私有权

答案：A
解析：
考点:房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。

房地产抵押估价报告　　估价项目名称：××股份有限公司位于××市××产业园××路××号房地产抵押价值评估估价
　　委托人：××股份有限公司
　　估价机构：××房地产估价有限公司
　　注册房地产估价师：×××（注册号：×××）×××（注册号：×××）
　　估价作业期：2011 年9 月18 日至9 月27 日
　　估价报告编号：××估字[2011]第××号
致估价委托人函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件（略）
估价结果报告
一、估价委托人（略）
　　二、估价机构（略）
　　三、估价目的
　　为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
　　四、估价对象
　　1．估价对象范围
估价对象为位于××市××产业园××路××号生产基地的 3 幢建筑物及其占用的土地使用权，总建筑面积为 12263.24㎡，土地面积为 8860.06㎡。纳入本次抵押的估价对象包括房屋的所有权和所占用的土地在剩余使用期限的使用权，以及确保其正常使用功能不可分割的基本设备设施和装修。
　2．估价对象概况
　　（1）位置及环境状况（略）
　　（2）建筑物状况
估价对象建筑物共 3 幢，其中第 1、2 幢为生物制药车间，均为一层钢混结构，层高4.5m，建筑面积均为 6100㎡；第 3 幢为动力中心，一层砖混结构，层高 3.5m，建筑面积为63.24㎡。建筑物外墙均为深灰涂料，内墙涂料刷白，水泥砂浆顶棚，水泥地面；水电卫齐全，塑钢门窗。估价对象整体保养状况较好。
　　
（3）土地状况
　
　估价对象房地产所在宗地开发程度已达到“五通一平”（宗地红线外通路、通电、通信、通上水、通下水，宗地红线内场地平整）。估价对象宗地形状规则，地势平坦，地质状况良好。
　3．权利状况
　　（1）房屋所有权情况（略）
　　（2）土地使用权情况（略）
　　（3）他项权利状况
根据委托人提供的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》和《法定优先受偿权利情况证明》显示，至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为 0。
　　
根据估价人员实地查勘情况，估价对象房地产中第 2 幢车间已出租，由于委托人未提供相关租赁合同，估价对象在价值时点的租赁价格不详，故本次评估未考虑估价对象租约对房地产价格的影响
五、价值时点
　　2011 年9 月14 日，与实地查勘日一致。
　　六、价值类型
　　房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
　　七、估价依据
　　（一）国家和地方政府相关法律法规（略）
　　（二）房地产估价技术规范和标准
　1．《房地产估价规范》。
　　2．《房地产抵押估价指导意见》。
　　3．《城市房地产抵押管理办法》。
　　（三）估价委托人提供的有关资料
　　1．《房屋所有权证》。
　　2．《国有土地使用证》。
　　3．委托人提供的其他有关资料。
　　（四）估价机构实地查勘、市场调查获得的资料（略）
　　八、估价原则（略）
　　九、估价方法
房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法和基准地价修正法五种方法，估价人员遵循估价原则，根据估价对象的特点和估价目的，结合邻近地区市场状况调查和估价对象实地查勘情况，在认真分析研究所掌握的资料基础上，最终选用成本法与收益法两种方法进行评估。（方法定义略）
　十、估价结果
　　估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，遵循估价原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项因素，结合估价对象特点和使用现状，按照科学的估价程序，选用比较法和收益法进行测算，最终确定估价对象在价值时点 2011 年 9 月 14 日假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币 3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为 0。
　　
估价对象房地产抵押价值为人民币 3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整）。
　十一、估价人员（略）
　　十二、估价作业期（略）
　　十三、估价报告应用的有效期（略）
　　十四、风险提示（略）
　　十五、变现能力分析（略）
估价技术报告
一、估价对象实物状况描述与分析（略）
　　二、估价对象区位状况描述与分析（略）
　　三、估价对象权益状况描述与分析（略）
　　四、市场背景描述与分析
　　五、最高最佳利用分析（略）
　　六、估价方法适用性分析（略）
　　七、估价测算过程
　　（一）成本法
成本法是求取价值对象（注：严格说应为估价对象）在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其基本公式为：
　房地产价值＝重新购建价格－建筑物折旧
　　房地重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。
　　1．土地取得成本
　　采用成本法和基准地价修正法评估土地使用权价格，同时考虑买方应当负担的相关税费后，土地取得成本为7836797 元（测算过程略）。
　　2．开发成本
　　开发成本主要包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共
配套设施建设费、开发期间税费、不可预见费。
　　（1）建筑安装工程费　　建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、设
备设施费、装饰装修工程费用等。
　　①建筑物建安费
　　根据《关于发布××市建筑安装工程2011 年1 季度造价指数的通知》，钢混结构建筑物建安综合造价为1150 元／㎡，包括建安造价、基础工程费、设备设施安装费、装饰装修工程费等。则：估价对象建筑物建安费为12263.24×1150＝14102726（元）。
　②附属工程费
　　附属工程是指房屋周围的围墙、水池水景、建筑小品、绿化等。估价对象为工业厂房，用于生产。根据工业建筑设计和规划要求，结合现状，综合确定估价对象附属工程费按建筑面积分摊计65 元／㎡，则附属工程费为795204 元。
　　建筑安装工程费为上述两项之和，即14102726＋795204＝14897930（元）。
　　（2）勘察设计和前期工程费
　　①勘察设计费
　　按造价的6.23％计算，为928141 元。（依据：略）
　　②前期工程费
　　按建筑面积计122 元／㎡，共计1496115 元。（依据略）
　　上述两项合计为2424256 元。
　　③不可预见费
　　根据房地产市场状况及开发项目的规模，不可预见费一般为开发成本的1％～3％，本次评估确定其比率为3％。前述①、②项之和的3％，为446938 元。
　　3．管理费用
　　管理费用为前述各项之和的3％，为768155 元。（依据；略）
　4．销售费用
　　销售费用通常按照开发完成后的房地产价值的一定比率来测算，但估价对象为专业厂房，由业主自行委托设计，故本次不考虑销售费用。
　　5．投资利息
　　投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，开发期为0.75 年。（依椐略）
　　利息率取价值时点同期银行1 年期贷款利率6.56％。
假定土地取得成本、勘察设计费、前期工程费和开发期间税费在开工前一次性投入，开发成本中建筑安装工程费、附属工程费、不可预见费以及管理费用、销售费用在开发期内均匀投入，则：投资利息＝（土地取得成本＋勘察设计和前期工程费＋开发期间税费） ×[（1＋利率）开发年限－1）]＋（建筑安装工程费＋附属工程费＋不可预见费＋开发期间税费＋管理费用＋销售费用）×[（1＋利率）开发年限/2－1）]＝829443（元）。
　6．销售税费
　　销售税费为销售收入的5.85％，另当地新建非住宅交易综合服务费为11 元／㎡，则：销售税费＝P×5.85％＋11×12263.24。（依据略）
　　7．开发利润
　　根据××市生物医药行业平均利润率的调查和估价对象实际情况，取平均利润率，为15％，则：
　　开发利润＝（土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费）×成本利润率＝（27203519＋P×5.85％＋11×12263.24）×15％
　　注：开发利润计算中的27203519 元是土地取得成本、开发成本（建设成本）、管理费用、销售费用、投资利息之和。
　　8．估价对象房地产重新购建价格的确定
　　房地产重新购建价格＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
　　解得：P＝34539073（元）。
　　9．建筑物折旧的确定建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1－成新率）。
　　经计算，建筑物折旧为1410273 元。（测算过程略）
　　10．成本法评估结果确定
　　房地产价格＝房地产重新购建价格－建筑物折旧＝34539073－1410273＝33128800（元）
，则：房地产单价＝33128800÷12263.24－2701（元／㎡）。
　　（二）收益法
　　1．基本原理
　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
　　房地产收益为有限年期的收益法公式为：V＝A／Y[1－（1＋Y）-n]，式中，V 为房地产价格，A 为房地产净收益，Y 为房地产报酬率，n 为房地产收益年限。
　　2．测算过程
　　本次评估采用房地产出租方式计算房地产年净收益。公式为：房地产年净收益＝房地产年总收益－房地产年总费用
　　（1）确定房地产年总收益
　　房地产年总收益是指出租房地产在正常情况下应取得的持续而稳定的客观年收益，包括租金收入、保证金和押金利息收入。
　　根据估价人员对估价对象所在区域类似房地产出租情况的调查（调查结果表略），综合确定估价对象平均租金为每月20 元／㎡，正常空置率为1％，租金损失率为1％，则房地产年总收益为：20×12×12263.24×（1－1％）×（1－1％）＝2884608（元）。
　　（2）确定房地产年总费用
　　①管理费
　　结合估价对象具体情况确定管理费费率为1.5％（依据略），则年管理费为：2884608×1.5％＝43269（元）。
　②维修费
　　维修费按房屋重置价格的2％计算（依据略），估价对象房屋重置价格为14102726 元，则年维修费为：14102726×2％＝282055（元）。
　　③房屋年保险费
　　保险费按房屋现值的2‰计算（依据略），估价对象房屋现值为12791453 元，则房屋年保险费为：12791453×2‰＝25385（元）。
　　④年应交税金
　　主要包括房产税和营业税及附加，根据当地规定，估价对象应缴税金合计为租金收入的13.68％，则年应交税金为：2884608×13.68％＝394614（元）。
　　则：房地产年总费用＝①＋②＋③＋④＝745323（元）。
（3）确定房地产年净收益
　　房地产年净收益＝房地产年总收益－房地产年总费用＝2884608－745323＝2139285（元）。
　　（4）确定报酬率
　　估价对象为工业用房，根据当地市场状况，租金价格波动较小，故其风险系数较小，结合工业用房报酬率调查，确定以一年期贷款利率6％为估价对象房地产报酬率。
　　（5）确定房地产价格
截至价值时点，估价对象地上建筑物有效使用年限约为 9 年。根据相关规定，钢混结构用房的耐用年限为 50 年，则其剩余年限约为 41 年，经估价人员实地查勘，估价对象维护保养状况尚可，建筑物结构稳定，整体使用功能正常，确定其尚可使用年限为 45 年。估价对象土地使用权终止日期为 2055 年 9 月 1 日，至价值时点，土地剩余使用年限为 43.96年。
　　根据《房地产估价规范》，房地产收益年限应当取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的较短年限，故确定估价对象剩余使用年限为 43.96 年。本次评估假设上述房地产年经营收益相应费用在剩余使用年限内保持不变，房地产市场稳定，报酬率每年不变，则估价对象房地产总价为：
　V＝A／Y[1－（1＋Y）-n]＝2139285÷6.0％×[1－（1＋6.0％）－43.96]
＝32902609（元）。
　　3．收益法评估结果确定
　　房地产单价＝32902609÷12263.24≈2683（元／㎡）。
　　（三）估价对象市场价值
　　根据上述测算，成本法测算结果为2701 元／㎡，收益法测算结果为2683 元／㎡；两种方法的结果差异较小，估价人员最终确定以两种方法的算术平均值作为估价对象房地产市场价值的最终评估结果，则：
　　估价对象房地产单价＝（2701＋2683）÷2≈2692（元／㎡）
　　估价对象房地产总价＝2692×12263.24≈3301.26（万元）。
　　（四）估价对象抵押价值
　　根据委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和《法定优先受偿权利情况证明》，估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0，故：
　　房地产抵押价值＝3301.26－0＝3301．26（万元）。
　　八、估价结果确定
　　估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，最终确定估价对象在价值时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币3301.26 万元，估价师知悉的估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0。
　　估价对象房地产抵押价值为人民币3301.26 万元（大写：人民币叁仟叁佰零壹万贰仟陆佰元整），单价：人民币2692 元／㎡。

答案：
解析：
1．封面中应是“估价报告出具日期”而不是“估价作业期”。
　　2．“致估价委托人函”应放在“目录”之前。
　　3．估价对象介绍中缺少建筑物建成年份。
　　4．估价对象描述中，“至价值时点估价对象无尚未注销的他项权利登记，即估价对象法定优先受偿款为0”说法不正确，理由是：
　　（1）法定优先受偿款不仅包含尚未注销的他项权利，还有拖欠建筑工程款和其他法定优先受偿款。
　　（2）法定优先受偿款是价值时点的而不是“至价值时点”这段时间内的。类似错误在估价结果中也有：“估价对象至价值时点的法定优先受偿款为0”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。
　　5．“假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值”说法错误，应为“假定未设立法定优先受偿权利下的价值”。
　　6．估价依据中缺《房地产估价基本术语标准》。
　　7．严格讲，在估价依据中，《城市房地产抵押管理办法》应放在“国家和地方政府相关法律法规”中。
　　8．估价方法中缺少选用成本法和收益法的理由。
　　9．估价结果中“选用比较法和收益法进行测算”错误，应是“选用成本法和收益法进行测算”。
　　10．严格讲，在估价结果中“本着独立、客观、公正、合法的原则”与“遵循估价原则”重复且最好说明有谨慎原则。
　　11．估价结果中缺少单价表示或者未说明不列单价的理由。
　　12．估价结果报告中缺少“注册房地产估价师”及其亲笔签名。
　　13．估价结果报告中缺少“实地查勘期”。
　　14．成本法计算中，建筑物建安费中第3 幢建筑物应按砖混结构造价计算。
　　15．成本法计算中，建安费应根据《关于发布××市建筑安装工程2011 年2 季度造价指数的通知》计算，而不是1 季度的造价指数。（因为价值时点为2014 年9 月14 日）
　　16．成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“其他工程费”。
　　17．成本法计算中，开发成本（建设成本）中缺“基础设施建设费、公共配套设施建
设费、开发期间税费”的计算。
　　18．成本法计算中，不可预见费取3％未说明依据或理由。
　　19．成本法计算中，销售费用不考虑的理由不正确或者说应考虑销售费用。
　　20．成本法计算中，开发利润率取值不能依据××市生物医药行业平均利润率，而应依据此类工业厂房开发建设的平均利润率水平。
　　21．开发利润计算中，成本利润率计算基数中不应有“销售税费”一项。
　　22．收益法计算中，房地产年总收益中缺少押金或租赁保证金利息收入。
　　23．收益法计算中，租金内涵未说明或者确定房地产年总费用项目构成未说明理由。
　　24．收益法计算中，维修费计算时未说明估价对象房屋重置价格确定理由。
　　25．收益法计算中，保险费计算时未说明估价对象房屋现值确定理由。
　　26．收益法计算中，未说明年净收益是保守估计值。
　　27．收益法计算中，未说明年净收益是预测值，或者说应进行预期或期望调整。
　　28．报酬率确定中，一年期贷款利率应为6.56％而不是6％。
　　29．报酬率确定中，以一年期贷款利率作为报酬率是错误的。
　　30．确定建筑物尚可使用年限有45 年的理由或依据不充分。
　　31．收益法计算中，未说明在土地使用权出让合同中约定不可续期，且当土地使用权期限届满时，对收回的建筑物不予补偿。
　　32．确定最终估价结果时，对两种方法结果采用算术平均的理由说明不充分不严谨。
　　33．估价报告缺最后一大项（第八项）：附件。

对于高架污染源来说，离污染源越近，污染物的浓度就越高。

答案：错
解析：
源高对污染物的浓度分布有很大影响。一般来说，离污染源越远，污染物的浓度越低，但对于高架源来说，情况比较复杂。

下列合同中，属于实践合同的有( )。

A.保管合同
B.借用合同
C.买卖合同
D.定金合同
E.保证合同

答案：A,B,D
解析：
实践合同——是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。

对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（　）。

A.收益现金流风险
B.未来经营费用风险
C.资本价值风险
D.比较风险

答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A是收入方面的；选项B是支出方面的；选项C是指收益和运营费用都不发生变化，资本价值会随着收益率的变化而变化。参见教材P21。

房地产估价师每日一练9卷 第3卷

下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（　）。

A、商铺
B、商品住宅
C、在建工程
D、酒店

答案：C
解析：
考点:成本法适用的估价对象。选项A、B适合比较法，或者收益法；选项D适合收益法。

下列有关各种弹性的表述中，正确的有（ ）。

A．奢侈品的需求价格弹性相对较大

B．占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较小

C．商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为互补品

D．商品对另外一种商品的需求交叉弹性等于0时，这两种商品为不相关商品

E．商品的供给弹性大于1时，称供给富有弹性

正确答案：ADE
占家庭支出比例较大的商品，其需求价格弹性相对较大；商品对另外一种商品的需求交叉弹性大于0时，这两种商品为替代品。

某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。（有修改）

A．存在效益外溢和转移

B．需要适时的更新改造投资

C．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险

D．易受政策影响

正确答案：A

某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。

封面和目录(略)致委托人函（略)
估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本次估价的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范KGB/T 50291—1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.注册房地产估价师X XX已对本估价报告中的估价对象进行了实地査看，但我们对估价对象的现场査看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调査的责任。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
8.本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审査部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。
9.本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）
中国注册房地产估价师（注册号XXXX):XXXX(签名盖章）
中国注册房地产估价师（注册号XXXX)：XXXx(签名盖章）
二零零八年
估价的假设和限制条件(略）房地产估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。
1.坐落
估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21~23号，四至为：东临xX路，南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位情况略）。
2.产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司;房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日~2053年6月29日，且约定不可续期。
3. 土地状况
土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信,土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。
4.建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层髙及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二屋至四层层高均为3.3m，为办公区；五层层髙3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖,墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，顶棚铝扣板吊顶;一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石，顶棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主人口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略）。5.配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。
四、估价目的
为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。
五、估价时点
根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6月25日。
六、价值定义（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
1.最高最佳使用原则（略）
2.替代原则（略）
3.估价时点原则（略）
4.谨慎原则（略）
5.合法原则（略）
九、估价方法
本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略）。
十、估价结果
在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地査看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的市场价值为：
人民币（大写）贰仟叁但壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/m2。
十一、估价人员（略）
十二、估价作业曰期
2008年6月25日至2008年6月30日。
十三、估价报告应用的有效期
本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年;超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。
XX房地产估价有限公司二零零八年六月三十日
房地产估价技术报告
一、个别因素分析
估价对象为位于XX市XX区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。
1.坐落
估价对象坐落于XX市XX区数码路北段21~23号，四至为：东临XX路，南靠XX广场，西接XX干休所，北依XX创业中心（区位情况略）。
2.产权状况
根据委托人提供的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为XX有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日~2053年6月29日，且约定不可续期。
3. 土地状况
土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略）。
4.建筑物状况
估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二~四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，顶棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗石，顶棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，顶棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。
估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况略）。
5.配套设施状况
估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为髙新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统;每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播;并配有两部三菱电梯。
三、市场背景分析（略）
四、最高最佳使用分析（略）
五、估价方法选用
估价对象所在的XX市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。
市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。
收益法的具体估价思路为:运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。
六、估价测算过程
(一)市场法测算过程
1.选择可比实例
经筛选确定A、B、C三个比较实例。
实例A:软件园区软件开发10号楼，地处XX市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419m2，办公用途，成交价格为6100元/m2，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例B:软件广场办公楼，地处XX市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m2，办公用途，成交价格为6250元/m2，成交日期为2008年
4月5日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
实例C:经济开发区软件开发大楼，地处XX市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m2，成交价格为6430元/m2，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易（其他情况略）。
比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表3—10。

2.确定可比实例修正指数
(1)交易情况修正
以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。
(2)交易日期修正
由于选取可比实例的交易日期均为近期，XX市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。
(3)区域因素修正
可比实例A、B、C均为周边地区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略）。
(4)个别因素修正
可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略）。
比较因素修正指数详见表3—11。

3.可比实例比准价格修正
在表3—11确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见表3—12。

4.比准价格测算
各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价）为：
(5925+5949+6000)元/m2÷3=5958元/m2
(二）收益法测算过程
经过认真分析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为：
V=A/rX[1—1/(1+r)n]
式中V——房地产价格；
A——年净收益；r——报酬率；n——收益年限。
1.确定年净收益
在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。
(1)估算年总收入
采用市场法确定估侪对象可出租面积的正常租金为1.8元/(m2*d)(具体过程略）。
根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑,则其年收入总额为：
1.8元/(m2*d)X90%X3853.05m2X365d=227.83万元
(2)运营费用
维修费：按重置成本的2%(确定过程略）计算，重置成本为1500元/m2(确定过程略），则：
维修费=1500元/m2X3853.05m2X2%=11.56万元保险费:按建筑物的原值的0.2%(确定过程略)计算，则：
保险费=1500元/m2X3853.05m2X0.2%=1.16万元管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算，则：
管理费=227.83万元X3%=6.83万元营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为：
227.83万元X(5.5%+12%)=39.87万元则运营费用合计为59.42万元。
(3)净收益
净收益=年总收入一运营费用=227.83万元一59.42万元=168.41万元
2.确定报酬率
本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。
3.收益年限的确定
估价对象以出让方式获取,土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。
4.测算估价对象的收益价格
将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为：
V=A/rX[1-1/(1+r)n]=168.41万元/7%X[1—1/(1+7%)50]=2324.18(万元)单价为：
2 324.18万元÷3853.05m2=6032.05元/m2
七、估价结果确定
1.单价的确定
本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/m2,采用收益法求取的单价为6032.05元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即：
估价对象单价=(5958元/m2+6032.05元/m2)÷2=5995.03元/m2估价对象总价=5995.03元/m2X3853.05m2=2310万元
2.估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为人民币（大写）贰仟叁佰壹拾万元（2310万元），单价为5995.03元/m2。
附件（略）

答案：
解析：
1.估价师声明应该是注册房地产估价师声明。
2.估价对象权益描述不全，未交代有共有权人，是否设立抵押权等他项权。
3.转让目的估价的估价原则中不应有谨慎原则。
4.市场法中缺计算公式。
5.可比实例C选取不恰当，可能不在一个供需圈（或可比实例C未说明是否在同一供求范围内）。
6.可比实例C未指明用途，应指明为办公用途。
7.交易日期调整依据错误，应说明办公用房市场价格比较稳定（或者说，不应是商品住宅市场价格比较平稳，而应该是估价对象类似的办公用房4~6月份价格平稳）。
8.区域因素中，商业繁华程度应为办公聚集度。
9. “公共设施配套情况”应为外部配套情况。（或者说区域因素中缺基础设施配套情况说明）
10.临街状态应是区域因素。
11.个别因素缺少物业管理的修正。
12.可比实例B装修调整系数有误（或装修档次描述不清，简装与普通装修的区别，应有详细说明）。
13.成新率100%与“较新”不符，应为“全新”。
14.估价对象共五层，可比实例均为四层，应调整或修正。缺少对可比实例层高的调整说明。
15.缺少权益状况因素说明与调整。
16.收益法中，出租率按估价对象的实际情况90%确定不正确，应说明是否为客观水平且应说明是预测值。
17.年总收入未考虑收租损失。
18.年总收入未考虑押金或租赁保证金的利息收入。
19.租金收入未考虑可出租面积比率。
20.运营费用中未交代物业管理费、水费、电费、采暖费等如何收取(或租金内涵交代不清)。
21.估价对象使用年限至2053年6月30日错，应为6月29日。
22.估价对象收益年限用50年错，应为45年。
23.收益法测算中，收益价格确定时应说明在建设用地使用权期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿。

某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（　）年。

A.15
B.25
C.35
D.55

答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商业、旅游、娱乐用地40年，持有15年后转让，最长持有年限为25年，40－15＝25（年）。

房地产估价师每日一练9卷 第4卷

下列关于注册结构工程师的说法中，错误的是（ ）。

A．注册结构工程师是指取得中华人民共和国注册结构工程师资格证书和注册证书，从事房屋结 构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员

B．我国的注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师

C．注册结构工程师的考试实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的办法，一般2年举行一次

D．取得注册结构工程师资格证书者，可以直接从事结构工程业务

E．注册结构工程师执行业务，应当加入一个勘察设计单位，由勘察设计单位统一接受委托并统一收费

正确答案：CD

项目全寿命费用，是指项目从投标开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用。( )

参考答案：错误

按附着物的性质分类，建设用地可分为（　）。

A.建筑物用地和构筑物用地
B.非农业建设用地和农业建设用地
C.新增建设用地和存量建设用地
D.永久性建设用地和临时性建设用地

答案：A
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按附着物的性质分类，建设用地可分为：（1）建筑物用地。建筑物是指人们在内进生产、生活或其他活动的房屋或场所。（2）构筑物用地。构筑物是指人们一般不直接在内进行生产、生活或其他活动的建筑物。

××市××钢铁股份有限公司，以其名下一一处厂房及其附属设施向银行申请抵押贷款。

该公司委托××房地产公司对该宗房地产进行估价。

请问：

1．作为对工业房地产的估价，其特点有哪些?

2．作为对工业房地产的估价，常用方法有哪些?

3．影响工业房地产价值的主要区位与实物状况有哪些?

正确答案：
1．作为对工业房地产的估价，其特点有：
(1)涉及行业多；
(2)非标准厂房多，单价相差大；
(3)要区分设备和建筑物造价。
2．作为对工业房地产的估价，其常用方法有：
(1)市场法；
(2)收益法；
(3)成本法。
3．(1)影响工业房地产价值的主要区位状况有：
1)交通条件；
2)基础设施；
3)地理位置。
(2)影响工业房地产价值的主要实物状况有：
1)用地面积与形状；
2)地点、水文条件；
3)房地产用途。

城镇基准地价是指在城镇一定区域范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点法定最高出让年限国有土地使用权的平均价格。( )

答案：对
解析：
[知识点] 城镇基准地价

资本化率是通过折现的方式将房地产的净收益转换为价值的比率；报酬率是直接将房地产的净收益转换为价值的比率。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

房地产估价师每日一练9卷 第5卷

乙方现在应出资（ ）万元购买甲方的权益。

A．689

B．839.92

C．1166.88

D．1528.92

正确答案：B

估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（　）。

A、体现估价师的专业胜任能力
B、反映估价师的职业道德
C、保护估价师和估价机构
D、保护估价报告使用人
E、规避估价风险

答案：C,D,E
解析：
本题考查的是估价假设。合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用人在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。

一个国家以当年价格计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为（　）

A.国内生产总值
B.国民生产总值
C.国民收入
D.国内生产净值

答案：B
解析：
本题考查的是国民收入核算体系。国民生产总值是指一个国家以当年价格（或不变价格）计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。

城市维护建设税是随( )附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

A.增值税
B.财产税
C.消费税
D.流转税
E.营业税

答案：A,C
解析：
城市维护建设税(以下简称城建税)——是随增值税、消费税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（ ）。

A.工程量清单
B.招标标底
C.招标控制价
D.评标办法

答案：B
解析：
【考点】工程建设招标。招标如有标底，必须保密，在开标时公布。

具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（ ）

A建设部

B建设部住宅与房地产公司

C建设部信息中心

D中国房地产估价师与房地产经纪人协会

正确答案：D

房地产估价师每日一练9卷 第6卷

当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。

A.50%
B.60%
C.80%
D.90%

答案：B
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款的综合风险度=信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目等级系数。凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，一般不予发放贷款。P334。

临时使用土地的期限，最多不得超过5年，并不得修建永久性建筑。（）

答案：错
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。临时使用土地的期限，最多不得超过2年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。

李某所购房屋的建筑面积为（ ）㎡。

A．70

B．76

C．83

D．92

正确答案：C
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70㎡+13㎡=83㎡。

土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

下列关于当前经济适用住房政策，表述错误的是( )。

A、 新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定
B、 经济适用住房建设用地使用权须采取出让方式取得
C、 经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、企业管理费、贷款利息和税金等七项因素
D、 计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)等四项成本因素为基础计算

答案：B
解析：
[知识点] 城镇住房制度改革

房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。

房地产估价师每日一练9卷 第7卷

某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为（　）万元。

A.330
B.350
C.440
D.870

答案：B
解析：
本题考查的是税率和应纳税额的计算。（1）土地增值额＝2900万元－1800万元＝1100万元。（2）适用公式：土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额：土地增值额×40％－扣除项目×5％＝1100×40％－1800×5％＝350万元。

某房地产评估的估价时点为2004年6月18日，现选取一可比案例A，其中有关资料如下：可比案例A的成交价格为4000元/m2，成交时间为2002年6月18日；由于买方急于出售，可比案例A的成交价格比正常价格低7%；由于可比案例单价区域因素好于估价对象，当地同类房屋的价格水平比估价对象所处区域要高5%；案例A的个别因素比估价对象要差，由此导致可比案例的价格要比估价对象低2%。假设当地房地产价格水平的变动情况为2003年中期比2002年中期上涨1%，2004年中期比2003年中期上涨3%，则根据以上资料计算比准价格A的过程如下：

（1）交易情况修正系数：（100-7）/100=93/100

（2）交易日期修正系数：（100+4）/100=104/100

（3）区域因素修正系数：100/（100-5）=100/95

（4）个别因素修正系数：100/（100+2）=100/102

（5）计算比准价格A：

比准价格A=4000×93/100×104/100×100/95×100/102=3992.6元/m2

正确答案：
(1)交易情况修正系数错误，应为：100/(100-7)=100/93
(2)交易日期修正系数错误，应为：(100+1)/100×(100+3)/100=104.03/100
(3)区域因素修正系数错误，应为：100/(100+5)=100/105
(4)个别因素修正系数错误，应为：100/(100-2)=100/98

某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼(底层为商业用房，以上各层为住宅)。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2006年1月开始，2006年3月结束。
以上道路状况变化对于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为( )。

A、 市场价格上升
B、 市场价格下降
C、 市场价格不变
D、 市场价格变化不确定

答案：B
解析：

房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

“强制拆迁”是房屋拆迁过程中达不成拆迁补偿安置协议的时候的一种处理方式。 ( )

答案：对
解析：

以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，任何情况都不可以转让、抵押。

答案：错
解析：
划拨土地使用权有以下含义：
(1)划拨土地使用权包括①土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用(如城市的存量土地或集体土地)和②无偿取得(如国存的荒山、沙漠、滩涂等)两种形式。
(2)除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

房地产估价师每日一练9卷 第8卷

对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（ ）。

A．服务市场

B．合格有效市场

C．有效市场

D．潜在市场

正确答案：D
D潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。

某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%。写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。

答案：
解析：



1．(1)先求项目总开发价值GDV。 ①总销售收入：9600元/m2(上标)×10000m2(上标)＝96000000元＝9600万元。 ②项目总开发价值：9600×(1-6%)万元＝9024万元。 (2)再求项目总开发成本TDC。 ①购地款：1000元/m2(上标)×10000m2(上标)＝10000000元＝1000万元。 ②拆迁安置补偿及其他土地开发费用：2000万元。 ③建造成本：2500元/m2(上标)×10000m2(上标)＝25000000元＝2500万元。 ④专业人员费用：2500万元×12%＝300万元。 ⑤电贴费和用电权费等其他费用：400元/m2(上标)×10000m2(上标)=4000000元＝400万元。 ⑥管理费：(2500+300+400)万元×5%＝160万元。 ⑦财务费：购地款利息＝1000×[(1+9%)3(上标)-1)万元+2000×[(1+9%)2.5(上标)-1]万元＝775.86万元。?



[解析] 成本利用率

对房地产开发项目进行可行性研究的目的是( )。

A.可行性研究过程就是房地产开发项目的决策过程

B.提高房地产开发的收益能力

C.实现项目决策的科学化管理

D.降低房地产开发的成本

请帮忙给出正确答案和分析，谢谢!

正确答案：C

对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于被征收房屋类似房地产在（ ）之日的市场价格。

A.房屋征收实施
B.房屋征收决定公告
C.房地产估价师实地查勘
D.房屋征收补偿评估报告送达

答案：B
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280问，每问建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2：当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容．请指出错误并改正：

1层餐厅和咖啡厅价=20000×900=18000000元=1800万元

酒店客房年总收益=250×280×365×（1-60%）=10220000元=1022万元

酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000元=24万元

酒店年总费用=1022×40%=409万元

酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元

酒店客房及会议室价格=637÷10%×[1-1÷（1+10%）30]=6005万元

酒店办公室价格=300×10000=3000000元=300万元

该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元

正确答案：

错误改正如下：
(1)酒店客房年总收益=250×280×365×60%=15330000元=1533万元。
(2)酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=1200000元=120万元。
(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是6007万元，应改为6005万元。
(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不再单独计算。

（　）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。

A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售

答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。

房地产估价师每日一练9卷 第9卷

银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险

A信用

B管理

C法律

D操作

正确答案：D

下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。

A．待开发的土地

B．在建工程

C．有收益或有潜在收益的房地产

D．可装修改造或可以改变用途的房地产

E．既无收益又很少发生交易的房地产

正确答案：ABD
[答案] ABD
C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。

房地产评估包括房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。（　）

答案：对
解析：
考点:房地产估价的含义。房地产评估不仅包含房地产价值或价格评估，还可以包含房屋工程质量评估、房屋完损状况评估、房屋使用功能评估、房地产周围环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估，甚至可以包含房地产企业资信评估、房地产政策效果评估等。

某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（　）万元。

　　A.105
　　B.150
　　C.420
　　D.500

答案：B
解析：
本题考查的是价差法。补地价＝新规划条件下地价－旧规划条件下地价＝3500/2.8×（4－2.8）×1000＝150（万元）。参见教材P382。

如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。（ ）

正确答案：×
交易日期调整实质上是对房地产市场状况对房地产价格的影响进行调整。

个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和( )两方面。

A、 政府
B、 建造商
C、 开发商
D、 物业管理企业

答案：C
解析：
因为个人住房贷款业务信用风险涉及购房人和开发商两方面。

上一篇：2021房地产估价师历年真题和解答6章

下一篇：21年房地产估价师考试真题6篇

相关文章
热门文章
推荐文章