房地产估价师真题下载9章 第1章
某市拟拍卖一宗面积为13.33万㎡、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万㎡ 的公共租赁住房，政府以6000元/ ㎡ 的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/㎡，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/㎡，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。
答案：
解析：
假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税）
（1）建筑面积＝13.33×2.56＝34.1248（万m2）
（2）销售收入由两部分组成：
商品住房销售收入+配套公租房回购收入
＝（34.1248-3）×8500×（1-5.5%）+3×6000
＝268009.956（万元）
（3）总成本＝34.1248×（1.04A+3800）+5500＝35.48979A+135174.2
（4）利润＝销售收入-销售税费-总成本
8000＝268009.956-35.48979A-135174.2
A＝3517.512（元/平方米）
典型合同又称为无名合同，是指法律尚未特别规定、也未赋予一定名称的合同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是合同法概述。非典型合同又称无名合同，是指法律尚未特别规定、也未赋予一定名称的合同。
我国《保险法》规定：同一保险人可以同时兼营财产保险业务和人身保险业务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元／m2（甲别墅的装修标准为800元／m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元／m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
【2012年真题】在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有（）。
A.规避估价风险
B.保护估价师和估价机构
C.使评估价值更接近实际成交价格
D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项
E.使委托人能得到其预期的估价结果
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是估价假设。其作用（2个）：规避估价风险，保护估价师和估价机构；告知、提醒报告使用人，保护估价报告使用人。
关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是（ ）。
A．折让优惠是为了吸引潜在租户
B．折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支
C．折让优惠可以体现业主给租户的优先承租权
D．折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上
答案：D
解析：
折让优惠是业主给租户提供的一种优惠，用以吸引潜在的租户。折让优惠虽然能使租户节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。业主通常可以给租户__一个优先权，即如果租户想扩大其所承租的写字楼面积，而其原租用的写字楼单元之相邻单元又处于空置状态的话，则该租户在同等条件下有优先承租权。
保险的基本原则有（ ）。
A．最大利益原则
B．权责一致原则
C．保险利益原则
D．近因原则
E．损失补偿原则
正确答案：CDE
答案：CDE保险的基本原则是指在保险形成过程中逐渐形成的公认准则，包括最大诚信
原则、保险利益原则、近因原则和损失补偿原则。
房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平,双方都要求对房地产价值进行评估。
旧房及建筑物的评估价格中，开发利润应以土地取得费和开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的（）水平求取。
A.资产报酬率 B.风险报酬率C.平均利润率D.期末利润率
商业银行的最基本职能是（ ）。
A．充当信用中介
B．变货币收入为货币资本
C．充当支付中介
D．创造派生存款和信用流通工具
正确答案：A
四项都是商业银行的职能，其中，充当信用中介是商业银行的最基本职能。
房地产估价师真题下载9章 第2章
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7 %、教育费附加3 %，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（ ）万元。
A．55.0
B．85.6
C．150.0
D．123.6
正确答案：A
A 1000×5％×(1+7％+3％)=55(万元)
评估确定被征收房屋价值的主要依据有（ ）。
A.权属
B.区位
C.用途
D.建筑面积
E.户主的地位
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。
以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。( )
根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估，此为房地产抵押对房地产估价需要中的（ ）。
A、再次抵押估价
B、抵押期间估价
C、抵押房地产处置估价
D、续贷抵押估价
答案：B
解析：
考点:房地产抵押的需要。抵押间期估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押价值变化情况以及相关信息披露的需要，定期或在房地产市场价格变化较快时，对抵押房地产的市场价格或价值、抵押价值等进行重新评估。
租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主不再有效。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（ ）。
A.该抵押属一般房地产抵押
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元
D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元
E.该抵押可以不经登记即产生合同效力
答案：B,D
解析：
本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。
某房地产占地面积2580m2，建筑面积9440m2，每层建筑面积2360m2 。其中，一、二层为出租商铺，三、四层为出租住房。为了估价其市场买卖价格，估价人员运用收益法对一层的出租商铺进行了估价（估价方法正确），确定其价值时点的价格为1 2666元/m2。根据当地商业用房楼层价格变化规律（一、二层差价2%，一、三层差价5%，三、四层差价2%），判断出二层价格为1 2309元/m2，三层价格为11694元/m2，四层价格为1 1460元/m2，从而得出估价对象房地产的市场价格为：(12566 +12309+11694+11460)*2360=113348440（元）。试问：如此确定的最终结果是否正确？为什么？
答案：
解析：
不正确。因为估价对象用途是商住混合，需按不同用途分别估价。
在工程项目施工阶段，质量控制的任务主要有（ ）。
A、确定质量控制的对象
B、对所选用的材料和设备进行质量评价
C、对整个施工过程中的工程质量进行评估
D、在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定
E、将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判
答案：B,C,D,E
解析：
考点:质量控制。在项目施工阶段，质量控制的任务主要是在施工过程中及时检查施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判。
投资决策是结合可行性研究、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。（ ）
答案：错
解析：
考点:投资机会选择与决策分析。投资决策是结合企业发展战略、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。
房地产估价师真题下载9章 第3章
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。判断估价误差大小，一般不与实际成交价格相比，因为实际成交价格不一定是正常合理价格，判断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的、同一价值时点下的重新估价结果进行比较。
在保险事故发生后，房地产估价机构为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据的价值是（ ）。
A、市场价格
B、保险价值
C、商品价值
D、财产损失
答案：D
解析：
本题考查的是房地产保险的需要。在保险事故发生后，房地产保险需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。参见教材P21。@##
房地产开发企业是具有法人资格的经济实体，注册资金应在100万元以上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
股本结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。
稀缺性是指可用的数量不够满足每个人的欲望或需要，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。 （ ）
答案：对
解析：
本题考查的是价格和价值。稀缺性是指物品的数量还没有多到使所有的人想要得到它时就能够得到它。是相对缺乏，不是绝对缺乏。
房地产市场中的（ ），是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
A．需求饱和
B．供求平衡
C．泡沫经济
D．过度开发
正确答案：D
D房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，是指当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金下降的情况。
新建商品住房的电梯维修费用，应当从住宅专项维修资金中列支。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P229。
收益性物业的经营费用不包括( )。
A、 人员工资
B、 抵押贷款还本利息
C、 办公费
D、 保险费
答案：B
解析：
因为收益性物业的经营费用包括人员工资、办公费、保险费。
（ ）是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
A．建筑密度
B．建筑高度
C．用地面积
D．容积率
正确答案：D
容积率=总建筑面积/建筑用地面积，要注意与建筑密度的区别。建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即建筑密度(%)=建筑基底总面积/建筑用地面积×100%。
房地产估价师真题下载9章 第4章
合伙是依法设立的，由各合伙人订立合伙协议，共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险，并对合伙企业债务承担有限连带责任的组织。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。
下列有关房地产征收、征用的表述中，正确的有（ ）。
A、征收的实质是强制收买
B、征用的实质是强制使用
C、征收是一种强制的临时使用房地产的行为
D、征用是所有权的改变，不返还
E、征收、征用都是无偿的，不给予补偿
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。选项C错误，征用是一种强制的临时使用房地产的行为；选项D、E错误，征收是所有权的改变，不返还；征收、征用都不是无偿的，必须依法给予补偿。
(2012真题) 通过划拨方式取得建设用地使用权作为取地单位，在计算土地增值税扣减项目时，应以（）作为取得建设用地使用权所支付的金额。
A.使用土地期间投入的基础设施费
B.使用土地期间投入的公共配套设施费
C.转让建设用地使用权时按规定补交的出让金及有关费用
D.取得建设用地使用权时支付的拆迁补偿费用和安置费用
答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税－扣除项目。土地增值税的扣除项目内容中，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的土地出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。
不属于保险合同辅助人的是（ ）。
A．保险受益人
B．保险代理人
C．保险公估人
D．保险经纪人
正确答案：A
保险合同的辅助人主要包括保险代理人、保险经纪人、保险公估人等。
以下各项中，属于房地产开发项目涉及的主要不确定性因素的是（ ）。
A、租售价格
B、租金水平
C、空置率
D、购买价格
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。参见教材P212。
债券的偿还期限中，中期与长期的时间划分为（ ）年。
A.1
B.3
C.5
D.10
答案：D
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。偿还期在1年以内的为短期；1年以上、10年以下的为中期；10年以上的为长期。
下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（ ）。
A．《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B．1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C．2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D．《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l 日薄西山
以出让方式取得土地使用权的房地产，转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件 为（ ）。
A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意
B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准
C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同
D．相应调整土地使用权出让金
E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金
房地产估价师真题下载9章 第5章
因不可抗力造成开工延期，导致土地闲置的，不征收土地闲置费。（ ）
答案：对
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期；②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的；③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。
李某用价值89 万元的普通住房与王某价值105 万元的营业房交换，当地契税税率为3％，则( )。
A.李某应缴纳契税3.15 万元
B.李某应缴纳契税0.48 万元
C.王某应缴纳契税2.67 万元
D.王某应缴纳契税0.48 万元
答案：B
解析：
李某需多交付货币105－89=16 万元。李某应交纳的契税=(105－89)×3％=0.48(万元)。
债券和股票都是金融市场交易的媒介。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（ ）。
A.公共配套
B.朝向、楼层
C.环境景观
D.室内设施设备
E.临街状况
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。参见教材P129～135。
答案：错
解析：
微观经济学的研究对象是单个经济主体的经济行为。
房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P148。
（ ）是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。
A.工程量计算
B.工程定额的套用
C.施工组织设计
D.施工方案的编制
答案：A
解析：
本题考查的是工程量计量。工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。
通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理（ ）。
A．规划意见书（选址）
B．建设用地规划许可证
C．国有土地使用证
D．建设工程规划许可证
答案：A
解析：
对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，规划意见书（选址）审批环节已经在土地一级开发环节完成，出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，已经作为《国有建设用地使用权出让合同》的组成部分确定下来，开发商只需向政府城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。
房地产估价师真题下载9章 第6章
下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
正确答案：D
房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须属同一个人（包括法人和自然人），法律、法规另有规定的除外。
下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ ）。
A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E.内部收益率越高，投资风险就越小
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。
影响债券利率高低的因素主要有（ ）。
A．发行者的信用级别
B．资本市场资金供求关系
C．债券偿还期限
D．利率计算方式
E．债券发行方式
某市规定自 2013 年 4 月 1 日起对二手房交易中的个人所得税由原来按照交易总额的 1％计征，调整为按照转让所得的 20％计征，张某于 2013 年 4 月 15 日出售了其拥有的一套住房，税务部门认为其申报的成交价格较正常市场价格明显偏低，房屋登记资料显示该套住房为张某于 2009 年 8 月 27 日购得，为合理确定张某应缴纳的个人所得税，税务部门委托房地产估价机构评估该套住房的市场价值。
关于该市税收政策调整可能产生的影响分析，不恰当的是（ ）。
A.将在一定程度上抑制房地产投资投机性需求
B.部分刚性需求购房者将转向新建商品住房市场
C.二手房地产交易量增加，房价上涨势头将趋缓
D.将在一定程度上催热该市场房地产租赁市场
答案：C
解析：
提高二手房交易的个税，会抑制投机行为，出售者怠于出售房产，供给减少，刚性需求购房者更多的从二手市场转向新建住房市场或租赁市场。C 项，该市二手房交易的个税提高，将会导致二手房地产交易量将减少，房价上涨势头将趋缓。
在控制性详细规划中，通常用下限控制的规定性指标包括（ ）。
A.建筑密度
B.车泊位
C.容积率
D.绿地率
E.建筑红线后退距离
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项A，建筑密度，即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比，通常以上限控制；选项C，容积率可根据需要制定上限和下限。
在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责有（）。
A、对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B、了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
C、将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
D、拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
E、进行现场实地考察
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。在房地产抵押估价活动中，房地产估价师应当勤勉尽责，包括了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查；全面、细致地了解估价对象，对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片；处置房地产时，除评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由等。
住房置业担保公司为借款人提供的是( ) 担保。
A.抵押
B.质押
C.留置权
D.连带责任保证
答案：D
解析：
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是（ ）
A．建筑立面图
B．建筑剖面图
C．建筑详图
D．建筑平面图
答案：B
解析：
建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。A 项，建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。C 项，从建筑的平、立、剖面图上虽然可以看到建筑的外形，平面布置和内部构造情况，以及主要的造型尺寸，但是由于图幅有限，局部细节的构造在这些图上不能够明确表示出来。为了清楚地表达这些构造，把局部细节放大比例绘制成（如 1∶20，1∶10，1∶5，1∶1 等）较详细的图纸，称为建筑详图或大样图。D 项，建筑平面图是建筑工程施工图纸中具有引导作用的图纸，它不仅反映了建筑的使用空间、装修等情况，而且是其他各工种图纸设计的基础，是室内外装修设计的重要依据。
未经行政裁决，不得实施强制拆迁。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师真题下载9章 第7章
抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是( )。
A.抵押人
B.继承人
C.担保人
D.抵押权人
答案：D
解析：
抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
起修正作用的一般原则中，重要性原则与会计信息成本效益直接相关。坚持重要性原则，就能够使提供会计信息的收益大于成本。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下可以提取现金的银行存款账户是（ ）。
A．一般存款账户
B．基本存款账户
C．临时存款账户
D．专用存款账户
E．特别存款账户
正确答案：BC
一般存款账户，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取；专用存款账户主要用于办理各项专用资金的收付，支取现金应按照《人民币银行结算账户管理办法》的具体规定办理。
影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A．大气环境
B．声觉环境
C．卫生环境
D．治安环境
正确答案：D
[答案] D
影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。
在股票市场的融资方式中，增发与配股相比具有的优点是（ ）。
A．成本较低
B．限制条件较少
C．操作较简单
D．不需要还本付息
答案：B
解析：
配股和增发是上市公司在证券市场上进行再融资的重要手段。增发和配股本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点。
根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）
答案：错
解析：
净收益每年不变的公式可用来说明在不同报酬率下土地使用期限长到何时，有限期的土地使用权价格接近无限年的土地所有权价格。通过计算可以发现，报酬率越高，接近无限年的价格越快。
下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。
A．提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升
B．当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买人有价证券来调节经济
C．消费信用控制政策属于补充性货币政策工具
D．无论基础货币流入社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量
正确答案：C
消费信用控制政策属于选择性货币政策工具。
回答以下问题：
(1)保险事故的估价中，一般采用比较法还是成本法？或哪种方法在此类目的的估价中用得较多？
(2)在回答关于技术路线的问题时，依据书中的概念，是否应明确说明可能采用的估价方法？
答案：
解析：
(1)保险评估中用得较多的方法是成本法，也可用比较法。
(2)在回答关于技术路线的问题时，应说明拟采用的估价方法。
房地产估价师真题下载9章 第8章
下列计算公式正确的有（ ）。
A．有形长期资产=固定资产净值－待处理固定资产净损失－未弥补亏损+长期投资
B．实有资产净值=资产总计－负债总计－待处理经资产损失－未弥补亏损－潜亏
C．资产负债率=（负债总额/资产总额）×100%
D．流动比率=（流动资产/流动负债）× 100%
某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积lOOm2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。
A．2290.91
B．2326.41
C．2344.16
D．2308.66
正确答案：B
房地产估价中，估价方法的选择，是由（ ）综合决定的。
A．估价对象的房地产类型
B．估价方法适用的对象和条件
C．估价人员的技术水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的资料的数量和质量
甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同，关于这一过程的表述中，错误的是（ ）。
A.由此产生的合同权利义务由乙承担
B.甲是被代理人
C.乙是代理人
D.丙公司是第三人
答案：A
解析：
本题考查的是代理。代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于他人，这里的“他人”为被代理人，也就是甲。
开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。
A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
公共设施设备日常运行、维修及保养费在物业运营费用中占较大比例，不属于该项费用的是（ ）。
A、维修和保养费
B、杂项费用
C、法定税费
D、能源费
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。公共设施设备日常运行、维修及保养费包括：维修和保养费、室内装修费、生活用水和污水排放、能源费、康乐设施费、杂项费用。
就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
正确答案：C
[答案] C 移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。加权移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。
一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长
正确答案：C
短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小。
对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（ ）。
A.Pb＜Pb＇
B.Pb≤Pb＇
C.Pb=Pb＇
D.Pb＞Pb＇
答案：D
解析：
本题考查的是静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。
房地产估价师真题下载9章 第9章
对于“开发－销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（）。
A.开发期
B.论证决策期
C.经营准备期
D.经营期
E.销售期
答案：A,E
解析：
本题考查的是净现值。开发销售型的计算期为开发期加上销售期。
(2012真题) 城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是（）。
A.紫线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线
答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统计数据的收集。普查组织实施时应当遵循这样两项原则：一是规定统一的标准时点；二是确定统一的普查期限。
某个国家2000～2004年的基尼系数分别为O．33、0．34、0．36、O．40和0．42，由此可以推断（ ）。
A．该国家的居民收入分配趋于平均化
B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重
C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势
D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势
正确答案：B
基尼系数越小，表示洛伦茨曲线越靠近对角线，因此说明收入分配越平均；基尼系数越大，表示收入分配的两极分化越严重。
在国有建设用地使用权招标出让中，投标人运用假设开发法测算的投标报价本质上是投资价值而不是市场价值。（ ）
答案：对
解析：
在国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让中，都是采用假设开发法测算报价或出价，但不同的竞买者所愿意支付的最高价格常常相差悬殊。当然，各个竞买者在测算其报价或出价时所依据的自身条件以及对未来房地产市场的预期可能不同，因为其测算结果本质上是投资价值而不是市场价值。
某宗房地产的预计未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A、 667
B、 1333
C、 1000
D、 500
单层工业厂房外墙围护系统主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙外的风荷载。
答案：对
解析：
单层厂房的骨架由下列构件组成。
(1)屋盖结构。屋盖结构主要包括屋面板、屋架或屋面梁、天窗架、托架等。屋面板直接铺设在屋架或屋面梁上，承受上部荷载，并传递给下面的屋架或屋面梁。屋盖结构的主要承重构件为屋架或屋面梁，承受屋面板、天窗的荷载，并传递给搁置其上的柱子。
(2)吊车梁。吊车梁安放在柱子伸出的牛腿上，承受吊车自重、吊车最大起重量以及吊车刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。
(3)柱子。柱子是厂房的主要承重构件，承受屋盖、吊车梁、墙体上的荷载以及山墙传来的风荷载，并将这些荷载传递给基础。
(4)外墙围护系统。外墙围护系统包括外墙、抗风柱、墙梁和基础梁等。主要承受的是墙体和构件的自重以及作用在墙上的风荷载。
下列征收补偿费中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（ ）。
A.房屋价值补偿费
B.搬迁补偿费
C.停产停业损失补偿费
D.土地补偿费
答案：D
解析：
本题考查的是土地费用。城市国有土地上房屋征收补偿费用主要包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿等。选项D是对集体土地进行征收时才会发生的费用。
成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。( )
正确答案：×
[答案] ×
成本法是指先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
