21年房地产估价师经典例题6篇 第1篇
估价中的最高最佳使用具体包括（ ）等。
A．最佳用途
B．最佳位置
C．最佳规模
D．最佳环境
E．最佳集约度
工业用地的最高出让年限是（）年。
A、30
B、40
C、50
D、70
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让年限。工业用地使用权的最高出让年限是50年。
下列关于假设开发法的表述中，正确的有（ ）。
A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上
B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用
C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价
D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算
E.假设开发法也称为剩余法
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是假设开发法概述。选项D错误，开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取。
不动产登记簿既可以采用电子介质，也可以采用纸质介质。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。
对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的时限性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是对市场调查的分析与评估。对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。
21年房地产估价师经典例题6篇 第2篇
在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（ ） m2 。
A．100
B．104
C．105
D．107
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
某宗房地产2004年的纯收益为500万元，预计以后每年按照25万元的速度递减，房地产剩余使用寿命35年，房地产的报酬率为10%，则该房地产的价值接近于（ ）万元。
A．2360
B．2500
C．2722
D．2845
正确答案：C
下述各项中，属于房地产市场供给分析内容的是（ ）。
A．吸纳率分析
B．房地产市场的商业周期分析
C．家庭规模与结构分析
D．投资购买和使用购买的比例分析
正确答案：B
房地产市场的商业周期分析，属于房地产市场供给分析的内容之一，它主要分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。
为了防止由温度影响产生变形而设置的变形缝是（ ）。
A、伸缩缝
B、沉降缝
C、防震缝
D、施工缝
答案：A
解析：
本题考查的是变形缝。伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。
21年房地产估价师经典例题6篇 第3篇
投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（ ）。
A、未来运营费用风险
B、机会成本风险
C、资本价值风险
D、收益现金流风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。参见教材P22。
下列关于物权的效力的说法有误的是（ ）。
A．同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存
B．同一标的物一般来说，物权优先于债权
C．私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效
D．物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利
正确答案：C
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以（ ）作为缴纳税费的依据
A．双方协议的价格
B．市场价
C．评估价
D．管理部门的核价
正确答案：C
只要交易双方按照不低Tit！常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。
商品房预售广告必须载明的内容是（ ）。
A.开发企业名称
B.装修装饰内容
C.贷款银行名称
D.投资回报的承诺
答案：A
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：（1）开发企业名称；（2）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；（3）预售或者销售许可证书号。
21年房地产估价师经典例题6篇 第4篇
受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有（ ）。
A．对迟交租金的租户断水断电
B．对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠
C．灵活选择收租方式
D．合理确定收租时间
E．提供主动收租服务
答案：B,C,D,E
解析：
在制定租金收取办法的过程中，物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择亦很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。此外，物业管理还提倡主动的收租服务，通过电话、信件甚至亲临访问来提醒租户按时缴纳租金，并让租户了解租金收取的程序。对于租户主动缴纳租金的行动，要表示感谢和鼓励。
按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。
A．500
B．1000
C．250
D．1500
对某一房产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（ ）。
A.总量结构分析
B.产品结构分析
C.区域结构分析
D.投资结构分析
答案：B
解析：
【考点】房地产市场结构。产品结构：从经济发展阶段出发，考察房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间或某一特定物业类型中不同档次产品或产品细分之间的供给比例或交易比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
在城市控制性详细规划中，下列不属于规定性指标的是（ ）
A.用地性质
B.建筑密度
C.容积率
D.人口容量
答案：D
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项D，属于指导性指标。
最高最佳使用是指技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 （ ）
正确答案：×
对于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所允许。如果是法律不允许的，应被淘汰。
21年房地产估价师经典例题6篇 第5篇
下列（ ）是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)
A．工商行政主管部门
B．民事主管部门
C．民政主管部门
D．司法行政主管部门
E．文化行政主管部门
房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。
A．根本准则
B．最高行为准则
C．基本行为准则
D．重要准则
正确答案：B
[答案] B
房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。
估价对象为一栋复式住宅，其中“复式”一词表示的是估价对象的（ ）。
A.实体
B.功能
C.质量
D.权益中的权利
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构而言，是指它是砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或者钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，或者其施工质量如何；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量也相同，并且施工质量也是相同的，则是指它的空间布局如何，如住宅的户型如何。复式住宅属于估价对象的户型，即该组合完成的功能。
对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（ ）
答案：对
解析：
对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以采取下列方式利用：①依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用；②纳入政府土地储备；③对耕作条件未被破坏且近期无法安排建设项目的，由市、县国土资源主管部门委托有关农村集体经济组织、单位或者个人组织恢复耕种
。
划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师经典例题6篇 第6篇
房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。
A.利润为零
B.允许的最低经济效益指标
C.最大费用
D.最大利润
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。选项A为保本点。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。参见教材P219。
某城市路线标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（ ）。
A、若△IRR＞ic，则投资大的方案为优
B、若△IRR＞ic，则投资小的方案为优
C、若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D、若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较
答案：A
解析：
考点:方案经济比选定量分析方法。如果差额内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果差额内部收益率小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。
土地价值不包含地上( )的价值。
A．装修工程
B．物业
C．建筑物
D．物产
正确答案：C
[答案] C
如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。
居住房地产之间的相似性、可比性比其他房地产多，在一个居住小区中，往往有很多幢相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型及功能等。
房改房、经济适用房价格的技术路线与商品房的不同之处是要考虑（ ）。
A.成本建筑面积的修正 B.土地出让金或土地收益的扣除问题
C.交易实例的修正 D.房屋重新购建价格
