22年房地产估价师经典例题6节

(1)面积误差比＝(实测面积－预测面积)/预测面积×100％=(93－90)/90=3.33%。
(2)根据面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3％之内(含3％)的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
(3)王某实际支付房款=90 ㎡×(1＋3%)×6000 元／㎡=55.62(万元)。

本题考查的是房地产法制建设。选项B：《住房公积金管理条例》是以国务院令颁布的；选项D不能称之为法规。参见教材P18。

本题考查的是净收益每年不变的公式。土地使用权无限年期的价格公式是



土地使用权有限年期的价格公式



土地使用权价格接近无限年价格的程度为：



假设两者相差万分之一看作是接近。当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%时，需要130年，报酬率为20%时，需要60年，报酬率为25%，需要50年。所以报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快（越短）。

本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。参见教材P384。

本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。

本题考查的是看懂账簿和会计核算形式。会计科目错误或者金额多记错误采用红字更正法。参见教材P377。

本题考查的是房地产中介服务收费。房地产估价收费一般按照评估总额的一定比例收取。

本题考查的是会计假设。会计主体确定了会计核算的空间范围；持续经营和会计分期确立了会计核算的时间范围；货币计量为会计核算提供了必要的手段。参见教材P362。

本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差，在竣工之前可能就已经存在。

本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等，即MR=LMC=SMC。长期均衡的条件是两者相等。也是纸老虎题目，我们给大家总结的所有均衡条件全部都是等号。

本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。

本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。

定额计价方式为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗；
工程量清单计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离。

1、
贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第6年年初（第5年年末）时的现值。
第一步，已知贷款P，先求出月还款额A
P=50×（1-30%）=35（万元）=350000（万元）
i月=6%/12=0.5%，n=10×12=120
A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=350000×0.5% (1+0.5%)120/[(1+0.5%)120-1]=3886（元）
第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第6年年初（第5年年末）
已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60
Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]=3886[（（1+0.5%）60-1）/[0.5%（1+0.5%）60]=201006（元）=20.1（万元）

2、
（1）已知P=8000万元，n=20年，i=27%，s=10%，t=8
（2）由A1=P×（i-s）/（1-[（1+s）/（1+i）]n）可得：
A1=8000×（27%-10%）/{1-[（1+10%）／（1+27%）]20）=1441.4（万元）
（3）利用公式At=A1（1+s）t-1，可得A8=1441.4×（1+10%）8-1=2808.9（万元）
该写字楼第八年的净租金收入达到2808.9万元以上时，方能满足投资者收益目标的要求。

3、

1.计算出月供对应的现值
A＝2000元，i＝6%/12＝0.5%，n＝20×12＝240（月）
P＝A/i[1－1/（1＋i）n]＝2000/0.5%[1－1/（1＋0.5%）240]＝279161.5（元）
2.能购买新房的最高价：27.92/（1－30%）＝39.87（万元）

1）因为题中并未告诉我们原有住房还有多长的收益时间，所以我们只能采用无限年限的A-P求出原有房屋的价值（收益法）
V＝A/r＝2000×12/9.6%＝25（万元）
2）设至少应还款n月，再提前还款
将240-n个月的月供，折现到提前还款时间，其现值应为25万元

4、
解法一：
购买商铺总投资：38000×80=3040000（元）
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
3040000×30%=912000（元）
购买商铺的贷款额（P）：
3040000×70%=2128000（元）
抵押贷款年还本付息额：
i=2%+5.31%=7.31%，n=10年
A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]
=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]
=307335.47（元）
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%
所以：净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47（元）
毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%
则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）
最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积×12个月）=531380.63/（80×12）=553.52（元/m2/月）
解法二：
（1）购买总价：3.8×80=304（万元）
（2）自有资金：304×30%=91.2（万元）
（3）抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元）
已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%
则：A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]=307335.47（元）
（4）设月租金单价为Y元/（m2/月）
年租金：80×12Y=960Y
年税前现金流：960Y-960Y×25%-307335.47
则：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%
则：Y=553.52（元/m2）

5、
（1）抵押贷款额P=100×50%=50（万元）
月贷款利率i=12%/12=1%；
月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43（元）
（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43（元）
（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为
Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，
代入数据，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87（万元）

6、
（1）月还款额：7000×25%＝1750（元）
（2）最高贷款额（A－P）
A＝1750，i＝6%/12 ＝0.5%，n＝20×12＝240

（3）购买房屋的最高总价：24.43÷70%＝34.9（万元）

（1）为保证每期还款不变，仍为1750元，则必须延长还款期限。
设延长后的还款期限为m

（2）延长还款期294－180＝114（月）＝9.5（年）

考点:风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。

本题考查的是最高最佳利用原则。地块总价=200×2500－400×50＋400×150＝54（万元）。

本题考查的是选取可比实例的要求。应选取与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。

商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。

搜集交易实例虽然是市场法中的一个步骤，但搜集交易实例无需等到需要采用市场法估价时，在平时就应当留意搜集和积累交易实例。

本题考查的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。P358。

本题考查的是房地产投资风险的概念。当实际收益超出预期收益时，就称投资获取了风险收益；而实际收益低于预期收益时，就称投资发生了风险损失。后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

本题考查的是房地产估价原则。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。实际状况包括实际的用途、规模和档次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用；可能是合法利用，也可能不是合法利用。合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状況特别是权益状况下的价值。现状价值评估不一定是在其依法判定的估价对象状况下价值，不合法利用前提下的现状价值通常会高于市场价值。参见教材P154。