房地产估价师考试答案6章 第1章
答案：错
解析：
本题考查的是会计假设。一般来说，法律主体肯定是会计主体，会计主体不一定是法律主体。
下列对于信托的性质叙述有误的一项是( )。
A、 信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B、 信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C、 受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D、 信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
答案：B
解析：
信托的财产具有转移性，信托合同生效后，信托财产的所有权从委托人处转移到了受托人手中，受托人以自己的名义管理和处理信托财产。
房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各项中，不属于人工费的是（ ）。
A.计时工资
B.奖金
C.津贴补贴
D.办公费
答案：D
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。选项D，属于企业管理费。
国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是( )之日。
A.房屋征收决定作出
B.房屋征收决定公告
C.房屋征收补偿协议签订
D.房屋征收实施
答案：B
解析：
被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
从本质上讲，房地产价值是客观存在的，是( )。
A、 市场力量决定的
B、 以房地产估价师意志为转移的
C、 房地产估价师通过科学的分析、测算和判断，把客观存在的房地产价值揭示出来
D、 由众多市场参与者集体的价值判断的结果
E 房地产估价师“发明”或“创造”的房地产价值
2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
甲公司应向土地管理部门缴纳（ ）。
A、土地补偿费
B、土地使用权出让金
C、土地闲置费
D、房屋拆迁安置费
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的含义。国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
对于一般房地产投资项目，（ ）指标应大于2。
A.利息备付率
B.偿债备付率
C.流动比率
D.速动比率
答案：A
解析：
本题考查的是清偿能力指标及其计算。偿债备付率介于1.15～1.35之间；对于房地产开发企业或项目来说，200%并不是最理想的流动比率，其流动比率相对较低；一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。参见教材P203～206。
下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有( )。
A.征收或者征用都是为了公共利益需要
B.征收或者征用都要依法给予补偿
C.征收是国家行为，征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变
E.征收是强制性的，征用是非强制性的
答案：A,B,D
解析：
①征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；
②征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
房地产估价师考试答案6章 第2章
下列划拨用地中，不可以拍卖的有（ ）。
A、国家机关用地
B、军事用地
C、城市基础设施用地
D、公益事业用地
E、一般企业划拨用地
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。下列划拨用地不可以拍卖：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。
施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。
A．注册建筑师
B．注册结构工程师
C．注册建造师
D．注册监理工程师
答案：C
解析：
注册建造师可以从事建设工程项目总承包管理或施工管理，建设工程项目管理服务，建设工程技术经济咨询，以及法律、行政法规和国务院建设主管部门规定的其他业务。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。
2013 年某市职工上一年度月平均工资为3500 元，该市职工李某上一年度月平均工资为4000 元，李某每月住房公积金免缴个人所得税的最高额度是（ ）元。
A．175
B．250
C．420
D．480
答案：D
解析：
缴存基数是职工本人上一年度月平均工资，原则上不应超过职工工作地所在城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2 或3 倍。缴存比例是指职工个人和单位缴存住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。单位和个人缴存的比例不低于5％，原则上不高于12％，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除，免征个人所得税。由题意，李某每月住房公积金免缴个人所得税的最高额度＝4000×12％＝480（元）。
当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：不带债权债务的房地产价格＝带有债权债务的房地产价格＋债务－债权。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统一财产范围。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。不带债权债务的房地产价格= 带有债权债务的房地产价格-债权+债务。参见教材P185。
某建筑物经测算其重置价格为100万元，经济寿命为35年，有效经过年数为12年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为25万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，空调设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。
A、 60
B、 61.46
C、 57
D、 63.46
答案：B
解析：
该建筑物的物质折旧计算如下：?
该建筑物的物质折旧颗＝2+15+40+4.46×61.46(万元)
在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成反比。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为100万元/年，同期的市场净租金为115万元/年，报酬率为10%，该承租人权益价值为（ ）万元 。
A.37.30
B.41.03
C.284.22
D.285.98
答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。承租人权益价值＝（115－100）/10%×[1－1/（1＋10%）3]＝37.30（万元）。
下列合同中，既属于典型合同又属于双务合同的有（ ）。
A．借用合同
B．买卖合同
C．抵押合同
D．赠与合同
E．借款合同
答案：B,C,E
解析：
典型合同又称有名合同，是指法律设有规范，并赋予一定名称的合同；合同法规定的买卖、赠与、借款等合同为典型合同。双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，如买卖、租赁等合同。AD 两项属于单务合同。
房地产估价师考试答案6章 第3章
在我国，房地产价格评估制度是根据( )确立的一项房地产交易基本制度。
A.法律
B.行政法规
C.部门规章
D.政府规范性文件
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。”
关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（ ）。
A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本
D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
答案：A
解析：
本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法实质上是一种比较法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。参见教材P306。
根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制修建性详细规划。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。根据实际需要，大、中城市在总体规划的基础上可以编制分区规划。
1999年4月，建设部令第69号《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》颁布实施，标志着上市限制的取消。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价是科学与艺术的有机结合是指，正确的房地产价值的测算和判定，必须依赖于 ( )。
A、 科学的估价理论和方法
B、 估价人员的经验
C、 估价人员的艺术修养
D、 严谨的数学公式和数学模型
E 准确无误的计算过程
答案：A,B
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。正确的房地产价格的测算和判定，必须依赖于一套科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些估价理论和方法，还必须依赖于估价人员的经验。从这一点上说，房地产估价是科学与艺术的有机结合。解决此题的关键在于弄清这句话的含义。
对于政策性保险，在保险费的缴纳和保险金的给付方面，不遵循利益对等的原则。（ ）
此题为判断题(对，错)。
有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为。竞买人的最高竞价低于保留价的可以成交。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。有保留价拍卖是指拍卖前设立最低售价的拍卖行为。竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价，低于保留价不能成交。有保留价拍卖通常用于价值较高的标的物拍卖，如房屋、土地、文物艺术品等。
在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是 ( )。
A.宏观区位
B.中观区位
C.微观区位
答案：C
解析：
从影响范围看城镇土地区位，可分以下三个层次。
宏观区位——指某个城市在一定地域范围内(如一个地区、一个国家乃至世界)所处的位置与地位。宏观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。
中观区位——是指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
微观区位——是指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。这种小尺度范围内的地块位置条件是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础。
下列关于房屋租赁的说法错误是( )。
A、 我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法
B、 住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定
C、 非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准
D、 对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》
答案：B
解析：
《城市房地产管理法》规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”
房地产估价师考试答案6章 第4章
具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（ ）
答案：错
解析：
根据《房屋征收条例》，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
某城市路线价标准深度为18 m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%。则临街12 m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A、B座，规划总建筑面积分别为66000m2、69000m2。总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000m2，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/(m2*d);地上1~4层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/(m2*d);B座总建筑面积为67500m2，办理了销售许可证，其中8000m2已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5%的质量保证金，截至目前已付工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。
A. 810 B.132025
C. 2835 D.4860
某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，建设成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（ ）元/m2。
A、310.61
B、321.60
C、477.87
D、494.77
答案：C
解析：
考点:房地产价格构成。建设成本、管理费用、销售费用3亿；投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5－1]＝1061.23（万元）；总成本＝31061.23（万元）；单位成本为310.61（万元）；可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.87（元/m2）。
运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体方法有（ ）。
A、静态分析法
B、动态分析法
C、成本法
D、比较法
E、总和法
答案：A,B
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法的产生。运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有动态分析法和静态分析法。
购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期( )。
A、 小于5年
B、 在4～5年之间
C、 在5～6年之间
D、 在3～4年之间
答案：B
解析：
动态投资回收期=(累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1)+(上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值)=[(5-1)+4.91/18.63]年=4.26年
已知某房地产企业2016年第二季度的销售额资料如下表所示，在不考虑增长率的情况下，用移动平均法预测该企业2016年9月的销售额为（ ）万元（保留两位小数）。某企业2016年第二季度销售额资料
A.1016.67
B.1068.46
C.1106.45
D.1116.67
答案：A
解析：
本题考查的是市场趋势分析。移动平均法的计算。7月（800+950+1100）÷3＝950；8月（950＋1100＋950）÷3＝1000；9月（1100＋950＋1000）÷3＝1016.67。
某城市主管部门，调查该城市各区房地产空置量，得到A区空置量是B区空置量的120%，该指标为（ ）。
A.结构相对指标
B.强度相对指标
C.比较相对指标
D.比例相对指标
答案：C
解析：
本题考查的是相对指标。比较相对指标是指同一时期不同地区、单位之间同类指标对比的综合指标。两个区的空置量之比120%，此为比较相对指标。参见教材P344。
物业管理的招标方式通常采取（ ）。
A.公开招标、委托招标
B.公开招标、邀请招标
C.邀请招标、协议招标
D.委托招标、协议招标
答案：B
解析：
本题考查的是物业服务招投标制度。《物业管理条例》突出了推行招投标对于促进物业服务健康发展的重要作用，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，招标投标包括公开招标和邀请招标两种类型。
房地产估价师考试答案6章 第5章
运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会自然环境。( )
房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要对（ ）几个经济技术指标进行测算。
A．财务内部收益率
B．财务净现值
C．动态投资回收期
D．租售期
随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。
A、 市场营销以及资产管理
B、 建筑设计
C、 建造技术
D、 房地产估价
E 项目管理
房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。
A、土地转让成本
B、经营管理费用
C、配套设施销售成本
D、商品房销售成本
E、房地产出租经营成本
答案：A,C,D,E
解析：
考点:投资与成本。菅业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。
在（ ）中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。
A.抵押贷款传递债券
B.抵押贷款支持债券
C.抵押贷款担保债务
D.抵押贷款支持证券
E.抵押贷款直付债券
答案：B,E
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款二级市场。在抵押贷款支持债券和抵押贷款直付债券中，发行人仍持有抵押贷款组合，所发行的债券则属于发行人的债务。
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。( )
答案：对
解析：
[知识点] 求取综合资本化率及自有资金资本化率
股票是（ ）。
A．股份制企业一定量资本额的代表
B．计算股份制企业资本的最小单位
C．用以证明投资者的股东身份和权益的凭证
D．获得股息和红利的凭证
E．认定所有人有权取得收入的凭证
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的内涵。土地公有制，土地所有权归国家或农村集体经济组织，不能交易，可以交易的只有使用权。土地交易实质是土地使用权的交易P39。
有条件的地方，城镇个体工商户可申请缴存住房公积金，并有权按规定申请住房公积金、 贷款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试答案6章 第6章
某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协商一致并报相关部门批准，在住宅楼屋顶安装了可使用10年的广告位。收益归全体业主所有。目前该广告位已对外出租，年租金2万元，剩余租赁期3年。合同约定租金按年支付，违约金5万元，现业主欲转让其位于顶层的一套住宅，委托房地产估价机构进行估价，房地产估价机构接受委托进行了市场调查，了解到该区域无广告位的类似住宅租售实例较多，类似屋顶广告位市场需求旺盛，年租金3万元。
本次住宅转让估价的估价对象范围应为（ ）。
A.该顶层住宅，不含屋顶广告位的收益权
B.该顶层住宅和1/10屋顶广告位的收益权
C.该顶层住宅和1/2屋顶广告位的收益权
D.该顶层住宅和屋顶广告位的收益权
答案：B
解析：
业主转让其位于顶层的一套住宅，转让估价时，估价对象范围包括该住宅及归属于该住宅的广告位的收益权，该住宅楼共10套住宅，归属于该顶层住宅的是1/10的广告位的收益权。
有关李某房屋装修质量保修，下列说法正确的有( )。
A、 施工单位不负保修责任
B、 施工单位应对物业公司的维修支出进行补偿
C、 维修费用应当由李某支付
D、 物业公司可从住宅共用维修基金中支付维修费用
某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋达成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构达价格为每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2,建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为 （）元/m2。
A.4870
B.5020
C.5340
D.5520
答案：B
解析：
本题考查的是成本法总结。3000/1.2+2800×90%=5020（元/m2）。@##
某宗面积为5000m2的工业用地，容积率为O.5，楼面地价为600元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4.O，楼面地价为800元/m2。理论上膻补地价的数额应为（ ）万元。
A．1450
B．2900
C．320
D．2500
正确答案：A
理论上应补地价的数额计算如下：
补地价(单价)=800×4.O－600×0.5=2900(元/m2)
补地价(总价)=2900×5000=1450(万元)。
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
甲公司上半年应收账款周转天数为（ ）天。
A、4
B、5
C、73
D、82
答案：B
解析：
本题考查的是财务分析。应收账款周转天数表示企业在计算期内从获得应收账款的权利到收回款项所需要的时间，它等于计算期天数（通常为365天）除以应收账款周转率。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。
应收账款周转率＝赊销收入/平均应收账款＝28000/[（300＋460）/2]＝28000/380＝73.68
应收账款周转天数＝365天÷73.68＝4.954≈5（天）。
房地产的位置优劣，取决于该特定位置相联系的自然因素和人文因素的总和。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
经济适用住房的开发建设应通过（ ）的方式确定开发建设单位。
A．由有购经济适用住房的资格者投票选择
B．公证处随机摇号
C．政府在实力强、信誉好的企业中指定
D．招投标
房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求容量调查
D.技术调查
E.竞争情况调查
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。CE是与营销因素调查平行的类型，D属于国内外市场环境调查。参见教材P106。
自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
