房地产估价师答疑精华9章 第1章
某公司于2012年9月10日委托甲评估公司对其拥有的房地产，登记建筑面积为20000m2（不含地下建筑面积2500m2），土地面积为3000m2，进行抵押评估，该房地产的土地使用权性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为2500万元，应缴纳的出让金为600万元，无其他法定优先权。该公司2014年9月10日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为2000万元，问：
该公司2014年9月10日破产时，该公司能有（ ）万元拍卖款偿还银行。
A.1900
B.2500
C.2000
D.1400
答案：D
解析：
《城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿，因此可用于偿还银行的拍卖款=2000-600=1400（万元）。
行政裁决应当自收到申请之日起（ ）日内做出。
A．15
B．30
C．45
D．60
正确答案：B
答案：B。行政裁决应当自收到申请之日起30日内作出。房屋拆迁管理部门作出裁决，应当出具裁决书。
同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。
A、 无差异性营销
B、 差异性营销
C、 定制性营销
D、 集中性营销
按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价人员在估价活动中应以（ ）去支配自己的行为。
A.行业管理规定
B.掌握的知识
C.技术规范
D.内心的良知
答案：A
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师的义务，注册房地产估价师应当遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范的要求。
房地产估价师答疑精华9章 第2章
动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。
A.经营收入抵偿全部投资
B.净收益抵偿全部投资
C.全部现金流入抵偿全部现金流出
D.全部现金流入抵偿全部投资
答案：B
解析：
本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。P187。
当建筑场地的七部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用（ ）。
A．条形基础
B．独立基础
C．箱形基础
D．桩基础
正确答案：D
当建筑场地的上部土层较弱、承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用桩基础。
（ ）是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。
A.算术平均数
B.调和平均数
C.几何平均数
D.加权平均数
答案：B
解析：
本题考查的是平均指标。调和平均数是分布数列中各单位标志值倒数的算术平均数的倒数。
为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，一般很少通过强调（ ）来吸引租户。
A.所处的位置
B.周围景观
C.通达性
D.租金低廉
答案：D
解析：
本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作，这种宣传工作一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等，一般很少通过强调租金低廉来吸引租户。
下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（ ）。
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
答案：C
解析：
土地权益状况的表述，主要包括：①土地所有权；②土地使用权（一是土地权利性质，对于出让的建设用地使用权，说明土地使用期限及其起止日期、剩余期限、可否续期。二是还应说明是单独所有还是共有）；③土地使用管制；④目前使用状况；⑤出租或占用情况；⑥其他权利设立情况；⑦其他特殊情况。
房地产估价师答疑精华9章 第3章
城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。
A、 市场案例
B、 交易实例
C、 交易预期值
D、 市场预期值
答案：B
解析：
可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。
不得抵押的房地产范围包括（ ）。
A.私人诊所
B.公共福利事业的房地产
C.依法公告列入征收范围的房地产
D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产
E.空置2年的房地产
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是合法原则。选项A错误，私人诊所只要产权清晰，是可以抵押的；选项E错误，空置3年以上的商品房不可设置抵押。
答案：对
解析：
本题考查的是现金流量表。现金流量表包括基本部分和补充资料两个部分。
依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。
房地产估价师答疑精华9章 第4章
业主大会做出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。
A．与会业主所持投票权1/2以上
B．全体业主所持投票权1/2以上
C．与会业主所持投票权2/3以上
D．全体业主所持投票权2/3以上
(2017真题) 对个人购买经济适用住房免征契税。（）
答案：错
解析：
本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
室内环境污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（ ）
答案：对
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。
在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（ ）。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产的特性。充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
房地产估价师答疑精华9章 第5章
以下各抽样方法中，属于概率抽样的是（ ）。
A.随意抽样
B.整群抽样
C.定额抽样
D.估计抽样
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。概率抽样的类型包括简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。
下列关于业主大会制度表述错误的是（ ）。
A、业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
B、物业管理区域内抽选部分业主组成业主大会
C、业主大会和业主委员会应当依法履行职责
D、业主大会不得从事与物业管理无关的活动
答案：B
解析：
本题考查的是业主大会制度。《条例》规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。
A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤消权
正确答案：D
形成权是指权利主体依自己的行为，使自己与他人之间的法律关系发生变动的权利，如撤销权、解除权、追认权、选择权等。
保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。（ ）
答案：对
解析：
损失补偿金额受到实际损失、保险合同和保险利益的限制。损失补偿原则进一步派生出权益转让原则和分摊原则。权益转让原则仅适用于财产保险，而不适用于人身保险。在财产保险中，权益转让原则是指由于保险事故发生，保险人在向被保险人支付赔偿金后，取得相关保险标的的所有权或向第三人的索赔权。分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，不适用于人身保险。
拍卖人的责任要以委托人的告知为前提，即委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人就不承担责任。 ( )
答案：错
解析：
拍卖人的责任并不以委托人的告知为前提，即使委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人依然在下述两个层次上负责：其一，拍卖人知道或应当知道。委托人不知或不应知不能证明拍卖人不知或不应知，拍卖人作为代理人有独立的行为能力，其是否已知或应知，应视具体情况而定。其二，拍卖人先行负责。
房地产估价师答疑精华9章 第6章
会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有（ ）。
A．谨慎原则
B．重要性原则
C．实质重于形式原则
D．权责发生制原则
E．配比原则
共有产权住房可以涵盖目前保障房中的( )。
A.廉租住房和经济适住用房
B.公共租赁住房和经济适住用房
C.经济适住用房和限价商品住房
D.廉租住房和限价商品住房
答案：C
解析：
目前，国家有关部门正积极推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行。根据《住房城乡建设部、财
政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》要求，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。同时，探索发展共有产权住房，从具体政策上，共有产权住房的供应对象是在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次。当居住一定年限后交易时，需按政府(或单位)与个人的产权比例分享收益，防止寻租，政府(或单位)与购房者各自持有的产权份额可按规定相互购买。这种共有产权住房可以涵盖目前保障房中的经济适用住房和限价商品住房。
假设开发法中求取旧房价值的扣除项目不包括（ ）。
A.重新改造后价值
B.管理费用
C.销售费用
D.投资利息
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法的基本公式。旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润。
某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，已知使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为( )元/m2。
A．2600.00
B．2386.30
C．2832.84
D．3003.45
正确答案：B
某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。
房地产估价师答疑精华9章 第7章
经济评价中的基础参数包括（ ）。
A．融资相关参数
B．动态评价指标
C．静态评价指标
D．收益相关指标
E．时间类参数
正确答案：ADE
ADE经济评价的基础参数除了选项A、D、E外，还有评价标准类指标。
某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。
A．6．00
B．7．05
C．7．59
D．13．59
建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
与动态分析法不同的是，在静态分析法中（ ）都单独显现出来。
A.销售费用
B.后续的开发成本
C.投资利息
D.开发利润
E.管理费用
答案：C,D
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。
答案：错
解析：
混凝土变形分为弹性变形和塑性变形。
徐变：混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为徐变。徐变变形初期增长较快，然后逐渐减慢，一般持续2～3年才逐渐趋于稳定。徐变①可减缓钢筋混凝土内的应力集中，使应力较均匀地重新分布，②对大体积混凝土能消除一部分由于温度变形所产生的破坏应力。但③在预应力混凝土结构中，徐变将使混凝土的预加应力受到损失。
影响徐变的因素：水灰比较大时，徐变较大；水灰比相同，用水量较大时，徐变较大；骨料级配好，最大粒径较大，弹性模量较大时，混凝土徐变较小；当混凝土在较早龄期受荷时，产生的徐变较大。
房地产估价师答疑精华9章 第8章
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金制度。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P225。
居住区绿地系统中居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地都属于公共绿地。（ ）
答案：对
解析：
公共绿地是指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。
商品房现房广告不得涉及的内容是（ ）。
A.销售价格
B.装饰装修
C.小区环境
D.升值承诺
答案：D
解析：
本题考查的是房地产广告。选项D，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。参见教材P117。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。
A、 噪声和污染程度发生变化
B、 土地形状发生变化
C、 人口密度发生变化
D、 出行便捷程度发生变化
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料包含下列（ ）。
A.商品房预售许可申请表
B.土地使用权证
C.施工许可证
D.投入开发建设的资金占工程建设总投资20%以上的证明
E.建设工程规划许可证
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是商品房预售。选项D错误，应是占工程建设总投资25%以上的证明。
房地产估价师答疑精华9章 第9章
（ ）是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．供给
B．需求
C．购买能力
D．购买欲望
正确答案：√
经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市(县)人民政府制定。
下列关于房地产业的表述中，正确的有（ ）。
A.房地产开发企业的收入具有连续性
B.房地产估价业是房地产市场运行的润滑剂
C.从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识.丰富的估价实践经验和良好的职业道德
D.物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大
E.房地产估价业.房地产经纪业和物业管理业都是知识密集和劳动密集的行业
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产业的细分。选项A错误，房地产开发企业的收入具有不连续性；选项B错误，房地产经纪业是房地产市场运行的润滑剂；选项E错误，房地产估价业是知识密集型行业，房地产经纪业和物业管理也是知识密集和劳动密集的行业。
在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）。
A．基准收益率
B．目标收益率
C．出租率或空置率
D．毛租金收入
E．运营成本
(一)
甲开发公司（以下简甲公司)2003年3月拟在某地投资建设一处用地规模999000m2的综合小区，该地块原有133200m2工业生产用地、399600m2仓储用地、266400m2居住用地，均为国有划拨性质，其余为郊区某村办养牛场只宜种植牧草的盐碱地。甲公司先委托乙房地产估价公司(以下简称乙公司)提供项目咨询报告，项目实施后委托丙房地产经纪公司(以下简称丙公司）代理销售。预售期间对外承诺一次性付款5%优惠。当地契税税率4%。丁某2002年秋通过公务员考试进入某单位，2002年12月以14万元的房改价格购得单位一套存量公有住房，2003年11月出售该房，售价20万元。同时丁某看中丙公司代理甲公司销售的一套标价为38万元的新建商品住宅(期房)，并一次性缴纳了房价款。根据材料回答第 1～9 题。
第 1 题 乙公司的咨询报告中，表述正确的是（ ）。
A．养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批
B．征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金
C．甲公司应优先考虑通过招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权
D．如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要时的安置房和临时周转房
