22年房地产估价师考试题目下载6节 第1节
一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是目标市场选择。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据《囯有土地上房屋征收与补偿条例》，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施的行为有（）。
A.改建房屋
B.新建房屋
C.扩建房屋
D.租赁房屋
E.变卖房屋
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。在房屋征收范围确走后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿赛用的行为；违反规定实施商述行为的，不予补偿。参见教材P44。
当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。（ ）
答案：错
解析：
《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
A 功能落后B 功能缺乏C 环境污染D 交通E 正常使用的磨损
从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是经济因素。从房地产供给的角度看，利率上升或下降会增加或降低房地产开发的融资成本，从而会使房地产开发建设成本上升或下降，进而会使房地产价格上涨或下降
预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
根据工程量清单计价法，为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用被称为（ ）。
A．工程建设费用
B．措施费
C．规费
D．直接工程费
正确答案：B
措施费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。
22年房地产估价师考试题目下载6节 第2节
具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（）。
A.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值
B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60%作为计税税基
C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值
D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E.地下人防设施免税
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房产税。自用的地下建筑，工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
因为不是所有的委托人都懂得提出估价目的，甚至不懂得估价目的是什么，所以估价师只得自己提出估价目的。（ ）
答案：错
解析：
考点:估价目的的确定。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。但在实际中，估价师不应指望委托人提出估价目的，特别是提出符合估价要求的具体、准确的估价目的。因为委托人一般不懂得要提出估价目的，甚至不懂得什么是估价目的，更不懂得如何表述它。因此，估价目的应是估价师根据委托人的估价需要，将其表述出来，然后请委托人认可。
（ ）主要解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征用，即征用农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。
A．《城市规划法》
B．《城市房地产管理法》
C．《土地管理法》
D．《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和( )。
A、 任务
B、 可用的费用
C、 广告效果评估
D、 企业信誉
现代营销战略的核心可以称为STP营销，指（ ）。
A.市场分析
B.市场转型
C.市场细分
D.市场定位
E.目标市场选择
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是市场细分。现代营销战略的核心可以称为STP营销，指市场细分、目标市场选择和市场定位。
答案：对
解析：
本题考查的是股票的基本分类。优先股与公司债券的主要区别在于不退股。
在计算个人所得税应纳税所得额时，下列不属于转让住房过程中缴纳的税金是（ ）。
A.增值税
B.城市维护建设税
C.契税
D.印花税
答案：C
解析：
本题考查的是个人所得税。转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。P256。
下列关于城乡规划控制线的表述错误的是（ ）。
A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线
B.城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线
C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线
D.城市蓝线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。参见教材P78。
22年房地产估价师考试题目下载6节 第3节
因合法建造房屋的事实行为设立或者消灭物权的，自（）发生效力。
A、记载于不动产登记簿时
B、事实行为成就时
C、申请不动产所有权登记时
D、颁发房屋权属证书时
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
证券市场的参与者主要包括（ ）。
A.证券发行人
B.证券交易场所
C.证券投资者
D.证券市场中介机构
E.证券监管机构
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。
风险对房地产投资决策的影响之一是使投资者尽可能减少甚至抵消风险。（ ）
答案：错
解析：
考点:风险对房地产投资决策的影响。风险对房地产投资决策的第二个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。
与任意拍卖相比，强制拍卖的特点主要包括（ ）。
A.国家强制性
B.标的的自有性
C.主体的特定性
D.目的的利他性
E.权利义务的对等性
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。与任意拍卖相比，强制拍卖有如下特点：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利义务的不对等性。
在财产保险合同中，对于被保险人的损失，保险人承担赔偿的最高限额是保险标的价值。 （ ）
某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2， 92.5，98.1(以2003年1月为100)。则该宗房地产2005年10月的价格为( )元/m2。
A．2170.8
B．2093.3
C．2149.4
D．2302.2
正确答案：D
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）。
A．随机型竞争者
B．凶猛型竞争者
C．选择型竞争者
D．从容不迫型竞争者
E．软弱型竞争者
房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师考试题目下载6节 第4节
评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）。
A、收益期应为租赁合同剩余租赁期
B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C、净收益应为合同租金减去运营费用
D、净收益应为市场租金减去运营费用
E、净收益应为市场租金减去合同租金
答案：A,E
解析：
本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。
一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入（ ）
此题为判断题(对，错)。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(一)对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况。
建筑物出现补办土地使用手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按( )计算折旧。
A．土地使用权年限
B．建筑物经济寿命
C．建筑物尚可使用年限
D．建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限
运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对宗地价格进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是路线价法。运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。
甲拥有两套住宅，现因急需用钱欲转让其中一套住宅，该住宅租约尚未到期。
关于居住房地产特点的表述中，错误的是（ ）。
A.单宗交易规模较小
B.具有较强的相似性
C.市场交易量十分巨大
D.不同类型住房价格内涵差异较小
答案：D
解析：
本题考查的是居住房地产及其特点。选项D错误，居住房地产不同类型住房价格内涵差异明显。
某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。
A．35
B．45
C．48
D．50
正确答案：A
[答案] A
经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。
建筑材料是重要的室内环境污染源，既有辐射污染源，也有致敏源，甚至还有一些有毒物质。 ( )
答案：对
解析：
建筑材料一般都含有种类不同、数量不等的污染物。其中的大多数具有挥发性，可造成较为严重的室内环境污染。另有一些不具有挥发性的重金属，如铅、铬等有害物质，当建筑材料受损后剥落成粉尘，也可通过呼吸道进人人体，造成中毒。
22年房地产估价师考试题目下载6节 第5节
在本金相等、计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下( )。 (计算的周期数大于1)
A．单利计息的利息少，复利计息的利息多
B．单利计息的利息多，复利计息的利息少
C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多
D．无法知道
正确答案：A
[答案] A
复利计息是利息产生利息，即利滚利。
下列估价中，价值时点应为现在、估价对象状况应为现在状况的是（ ）。
A、评估期房的价值
B、房地产损害赔偿
C、房屋征收评估
D、估价鉴定
答案：C
解析：
本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价。参见教材P162。
某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置成本为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。
A、78.40%
B、82.00%
C、82.70%
D、85.60%
答案：B
解析：
考点:年限法。q＝1－dt＝1－2%×9＝82%。
房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。()
答案：错
解析：
房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。@##
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得( )同意，并依法办理相关手续。
A.原出让方
B.转让人
C.规划行政主管部门
D.原出让方和市、县规划行政主管部门
答案：D
解析：
以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得①原土地出让方和②市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
国家实行房地产（ ）申报制度。
A.出租价格
B.评估价格
C.成交价格
D.抵押价格
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。国家实行房地产成交价格申报制度。
在实际工作中，可比实例成交价格必须做到完全“适当”。（ ）
答案：错
解析：
考点:选取可比实例的要求。在实际估价中，因信息不完全等，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。
下列可以作为假设开发法适用的对象有（ ）。
A．待开发的土地
B．在建工程
C．有收益或有潜在收益的房地产
D．可装修改造或可以改变用途的房地产
E．既无收益又很少发生交易的房地产
正确答案：ABD
C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。
22年房地产估价师考试题目下载6节 第6节
下列有关企业利润公式不正确的是（ ）。
A．分配(应付)利润=经营利润一(盈余公积金+公益金+未分配利润)
B．税后利润=利润总额一所得税
C．经营利润=销售(含出租、自营)收入一经营成本一期间费用一销售税金
D．利润总额=经营利润+营业外收支净额
正确答案：A
分配或应付利润=税后利润一盈余公积金一公益金一未分配利润。
下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。
A、了解某宗房地产的承租人权益价值
B、了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C、了解某宗房地产应纳房产税的税额
D、了解某宗房地产应纳城镇土地使用税的税额
答案：D
解析：
考点:房地产税收的需要。前三个都需要，而城镇土地使用税额是依据占地面积乘以相应的纳税税率计算的，不需要进行房地产估价。房产税，属于财产税，计税的依据是房地产价值，或是租金水平，都是需要房地产评估服务的。本题的综合性较强。
下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格
房屋划分为( )房屋市场。
A、 一级
B、 二级
C、 三级
D、 四级
E 五级
下列关于企业利润和收入的表述，正确的是( )。
A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B．经营收入=销售收入+出租收入
C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D．可分配利润=税后利润-未分配利润
正确答案：C
[答案] C 企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润；经营收入=销售收入+出租收入+自营收入；可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)。
下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是( )。
A.天然石材
B.壁纸
C.吸声材料
D.合成隔热板材
答案：A
解析：
大部分建筑材料的辐射量基本符合标准，但也有一些灰渣砖放射性超标。例如，有些石材、砖、水泥和混凝土等材料中含有高本底的镭，镭可蜕变成氡，通过墙缝、窗缝等进入室内，造成室内氡的污染。
如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。应调低折现率。参见教材P180。
2017年，某市可供租售房屋面积3000万平方米，其中可供销售的住宅面积为1800万平方米，可供出租的住宅面积为450万平方米；当年销售和出租的房屋总面积为2750万平方米，其中销售的住宅面积为1680万平方米，出租住宅面积为320万平方米。该市2017年住宅市场吸纳率为（）。
A.71.11%
B.88.89%
C.91.67%
D.93.33%
答案：B
解析：
本题考查的是市场交易指标。2017年住宅市场吸纳率＝2017年住宅吸纳量/2017年住宅可供租售量＝（2017年住宅销售量+2017年住宅出租量）/（2017年可供销售的住宅+2017年可供出租的住宅）＝（1680+320）/（1800+450）=88.89%。
