22年房地产估价师答疑精华9卷 第1卷
股票市场融资方式中，越来越多地被房地产公司利用的融资方式是（ ）。
A、首次公开发行
B、配股
C、增发
D、认股权证
答案：C
解析：
考点:股票市场融资。增发与配股在本质上没有大的区别，但增发融资与配股相比具有限制条件少、融资规模大的优点，而且定向增发在一定程度上还可以有效解决控制权和业绩指标被稀释的问题，因而越来越多地被房地产公司利用。
构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A、7.90%
B、11.08%
C、11.83%
D、13.73%
答案：B
解析：
考点:开发利润。土地投资1000万，建设成本和管理费用1200万；投资利息1000×[（1＋10%）1.5－1]＋1200×[（1＋10%）0.75－1]＝242.61（万元），销售费用3000×2%＝60（万元），销售税费3000×5.5%＝165（万元），销售利润＝3000－1000－1200－242.61－60－165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
房地产置业投资中，在持有期内获得每年（ ）的股本收益率也是很平常的事。
A．20%～30%
B．20%～25%
C．15%～20%
D．10%～15%
正确答案：C
房地产置业投资中，在持有期内获得每年15％～20％的股本收益率也是很平常的事。
下列关于保险利益原则的说法中，正确的有（ ）。
A.保险利益可以是不确定的
B.保险利益必须是合法的
C.保险标的是产生保险利益的前提
D.只有财产保险合同，必须以保险利益的存在为前提
E.保险利益消失，保险合同仍谈有效
答案：B,C
解析：
本题考查的是保险的基本原则。选项A错误，保险利益必须是确定的；选项D错误，无论何种保险，都必须以保险利益的存在为前；选项E错误，保险利益消失，保险合同随之失效。
22年房地产估价师答疑精华9卷 第2卷
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有( )。
A．发行企业债券
B．向银行借入信用贷款
C．房地产开发贷款
D．在公开市场上发行股票
E．土地储备贷款
正确答案：ABCE
[答案] ABCE债务融资就是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。
某房地产在2017年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2017年9月的价格。已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2017年9月的价格为（ ）元/m2。
A、2700.8
B、2800.1
C、2800.8
D、2817.7
答案：D
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。环比指数9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝2009×（94.8/100）×（96.6/100）×（105.1/100）×（109.3/100）×（112.7/100）×（118.3/100）＝2817.7（元/m2）。注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月（当月）的指数。参见教材P197。
根据建设部做出的有关规定，可出租面积是出租单元内建筑面积加上公用建筑空间。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。根据建设部做出的有关规定，建筑面积按国家《建筑面积计算规则》计算，可出租面积是出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015真题) 某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、7%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为（）。
A.102%×105%×108%×107%-100%
B.102%×105%×108%×107%
C.2%×5%×8%×7%-100%
D.2%×5%×8%×7%
答案：A
解析：
本题考查的是速度指标。各期环比发展速度＝各期环比增长速度＋100%，该地区相应区间房地产定基发展速度为：102%×105%×108%×107%，定基增长速度＝定基发展速度－1＝102%×105%×108%×107%－1。
22年房地产估价师答疑精华9卷 第3卷
某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40% 为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于 还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（ ）。
A．0.21
B．1.23
C．2.01
D．3.23
正确答案：B
业主对建筑物的区分所有权不包括（
A.专有部分所有权
B.专有部分共同管理权
C.共有部分共有权
D.共有部分共同管理权
答案：B
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成。P220。
业主大会议事规则由（ ）制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．政府物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同
集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地（）的行为。
A.所有权
B.使用权
C.继承权
D.通行权
答案：A
解析：
本题考查集体土地征收的概念。集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地所有权的行为。参见教材p24。@##
土地价值不包含地上( )的价值。
A、 装修工程
B、 物业
C、 建筑物
D、 物产
答案：C
解析：
如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。
22年房地产估价师答疑精华9卷 第4卷
下列关于租金的说法不正确的是（ ）。
A．租金一般指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额
B．在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平 确定一个基础租金
C．当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下 调整到市场租金的水平
D．在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金，物业管理企业还可根据市 场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取
正确答案：D
在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。
A、 噪声和污染程度发生变化
B、 土地形状发生变化
C、 人口密度发生变化
D、 出行便捷程度发生变化
以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ ）。
A、建筑安装工程费
B、国有土地使用权出让金
C、土地开发成本
D、公共配套设施建设费
E、土地增值收益或溢价
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成。参见教材P259。
可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。
A.潜在毛租金收入
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.税前现金流量
E.税后现金流量
关于房屋施工面积的说法中，正确的有（ ）。
A、房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B、报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中
C、房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D、房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
E、多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。参见教材P40。
22年房地产估价师答疑精华9卷 第5卷
商业银行和非银行金融机构都具有“信用创造”功能。（ ）
此题为判断题(对，错)。
开发项目竣工验收的工作程序一般分为（ ）。
A．单项工程竣工验收
B．综合验收
C．单位工程验收
D．单项验收
正确答案：AB
开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。
在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高。（ ）
答案：错
解析：
权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。
经出让取得土地使用权的单位和个人，在使用土地期限内对土地拥有的权利不包括（ ）。
A.收益权
B.使用权
C.处分权
D.所有权
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的含义。经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权。
(2015真题) 利用高架路路面作为顶盖建造的房屋计算一半面积。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产面积测算。利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋，不计算建筑面积。
22年房地产估价师答疑精华9卷 第6卷
(2016真题) 国家发展和改革委员会发布的《长江三角洲城市群发展规划》属于（）。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.区域规划
D.国土规划
答案：C
解析：
本题考查的是规划简介。区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署。长江三角洲城市群，属于区域概念。城镇体系规划有点干扰。城镇体系讲大中小城市之间的关系。
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
如抵押人还有其他的债权人（非抵押权人），甲优先受偿后的剩余价款，应按（ ）分别受偿。
A.所欠债务的总额比例
B.所欠债务的先后顺序
C.尚欠债务的比例
D.债权人索债的急缓程度
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《担保法》第五十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照以下规定清偿：抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押人一共欠债80+20＝100万元，其中欠甲80万元，抵押品变卖60万元，那么甲还有20万元属于普通债权，普通债权是按比例偿还的，因此选C。
直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由（ ）决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现时价格资料
D.估价师选取的现时和未来的价格资料
答案：A
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。
下列属于投保人承担的义务的是（ ）。
A．交付保险费
B．如实告知保险标的情况
C．保证保险标的正常情况和安全
D．不得非法侵害保险标的
E．危险增加时通知保险人
下列说法正确的是( )。
A、 合同履行费用的负担不明确的，由双方分担
B、 合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行
C、 逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
D、 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
答案：D
解析：
合同履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在履行义务一方所在地履行；逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行，价格下降时，按新价格执行。
22年房地产估价师答疑精华9卷 第7卷
某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（ ）年。
A.70
B.30
C.40
D.60
答案：C
解析：
本题考查的是房地产的特性。以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人的使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。
在某一价值时点下，某宗房地产的市场价值反映的是市场上潜在交易者的集体价值判断，可能高于其理论价格。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。对估价师或某个特定的市场参与者而言，房地产价值 由市场力量决定，是客观的，即房地产价值由众多市场参与者的价值判断所形成，可能高于其理论价格。参见教材P6。
我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
甲公司的自营地下商场原价2000 万元，当地类似物业的年租金为200 万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（ ）万元。
A．8.00
B．11.76
C．16.80
D．24.00
答案：B
解析：
自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的 70%～80%作为应税房产原值，计算公式为：应纳房产税的税额=应税房产原值×［1－（10%～30%）］×1.2%。若税务机关课征房产税时适用最低利率，则甲公司的自营地下商场应缴纳的房产税为：2000×70%×［1－30%］×1.2%=11.76（万元）。
房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。
A、竞争性
B、垄断性
C、外部性
D、均衡性
E、信息不对称性
答案：B,C,E
解析：
考点:房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。
22年房地产估价师答疑精华9卷 第8卷
某宗工业用地的面积为300m2，容积率为0.8，相应的楼面地价为700元/m2，现可依法变更为商业用地，容积率提高到1.5，相应的楼面地价为1500元/m2，则应补地价的单价为（ ）元/m2。
A.1690
B.732
C.2100
D.2400
答案：A
解析：
本题考查的是价差法。补地价（单价）=1500×1.5-700×0.8=1690（元/m2）。
影响房地产价格的经济因素主要有（）。
A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B.社会发展状况、房地产投机和城市化
C.财政收支及金融状况、利率
D.物价、汇率、居民收入
E.人口数量、行政隶属变更、居民收入
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项B属于社会因素；选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。
政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。（ ）
此题为判断题(对，错)。
请根据上述材料回答问题：
A．养牛场的那块土地需办理征地手续，应报国务院审批
B．征地申请经批准后，征地费中应准备青苗补偿费，但无须考虑新菜地开发建设基金
C．甲公司应优先考虑通过参加招标、拍卖、挂牌方式获得国有土地使用权，但如果该项目用地没有其他意向用地人，可以选择协议出让方式来获得土地使用权
D．如果最终出让的是“毛地”，则除了准备土地使用权出让金和拆迁补偿等费用外，甲公司还必须准备一些必要的安置房和临时周转房
室外给排水施工图不包括（ ）。
A.平面图
B.系统轴测图
C.纵断面图
D.节点详图
答案：B
解析：
本题考查的是建筑识图基础。室外部分则表示一个区域的给水和排水管网，其施工图主要包括平面图、纵断面图及节点详图等。选项B，是室内给排水施工图的组成部分
22年房地产估价师答疑精华9卷 第9卷
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。
按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（）。
A.陈某的儿子
B.陈某的经纪人
C.陈某的继母
D.陈某的女儿
E.护理陈某多年的保姆
答案：B,E
解析：
本题考查的是契税－其他有关具体规定。对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
下列交易形式中，不属于《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是( )。
A.房地产转让
B.房地产典当
C.房地产抵押
D.房屋租赁
答案：B
解析：
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括①房地产转让②房地产抵押和③房屋租赁三种形式。
某房地产开发投资项目资本金为2000 万元，则开发企业以工业产权作价出资的最高额是( )万元。
A.400 B.600
C.700 D.1000
答案：A
解析：
项目投资资本金可以用①货币出资，也可以用②实物、③工业产权、④非专利技术、⑤土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。以①工业产权、②非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。
实地查勘的工作内容，主要包括（ ）。
A、感受估价对象的区位优劣
B、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况
C、观察估价对象的内外部状况
D、调查估价对象的历史使用状况
E、检查房地产使用者生活习惯因素
答案：A,B,C,D
解析：
考点:实地查勘估价对象。实地查勘的工作内容包括：（1）观察及感受估价对象的区位优劣；（2）检查、核对之前收集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；（3）观察、调查估价对象的内外部状况；（4）询问、调查估价对象的历史使用状况；（5）拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料；（6）补充搜集估价所需要的其他资料。
