21年房地产经纪人考试题目下载6章 第1章
房地产经纪活动中的平等原则，指在房地产经纪活动中所有当事人( )平等，任何一方不得把自己的意志强加给对方。
A:社会地位
B:法律地位
C:经济地位
D:政治地位
参加房地产经纪人协理职业资格考试需具备的条件包括（ ）。
A.中华人民共和国公民
B.大专以上学历
C.遵守国家法律法规
D.从事房地产经纪业务满3年
E.高中及以上学历
答案：C,E
解析：
申请参加房地产经纪专业人员职业资格考试应当具备以下基本条件：①遵守国家法律、法规和行业标准与规范；②秉承诚信、公平、公正的基本原则；③恪守职业道德。申请参加房地产经纪人协理职业资格考试的人员，除具备基本条件外，还必须具备中专或者高中及以上学历。
转让的商品住房在转让前实际发生的装修费用的，最高扣除限额为房屋原值的（ ）。
A.8%
B.10%
C.12%
D.15%
答案：B
解析：
支付的住房装修费用。纳税人能够提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%。
新建住宅项目采取自然销售方式的开盘销售率（ ）。
A.由客户储备量决定
B.由客户满意度决定
C.由现场销售氛围决定
D.对楼盘性质要求较高
答案：D
解析：
自然销售方式指项目在确定销售时间后，按客户自然上门的时间和顺序进行认购。自然销售方式下的开盘销售率的表述为：新老客户同等待遇，前期积累客户容易流失，对楼盘性质要求较高。
下面说法中，错误的有（ ）。
A.房地产的自身因素，是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素
B.一般来说，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有下降的趋势
C.居民收入对房地产价格的影响程度，与现有的收入水平及边际消费倾向的大小无关
D.房地产投机利用房地产价格的涨落变化，通过在相同时期买进或卖出房地产，从价差中获取利润的行为
E.行政隶属变更是影响房地产价格的行政因素之一
答案：B,C,D
解析：
B项，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。C项，居民收入对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。D项，房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为，即纯粹的炒买炒卖赚钱。
一名合格的房地产经纪人应具备的优秀品质包括（ ）。
A:饱满的工作热情
B:良好的人际关系
C:善变的工作作风
D:合作的团队精神
E:冒险的个人特性
出租的房屋有权属争议的，则（ ）。
A.承租人可单方面解除合同
B.承租人与出租人协商解除合同
C.少支付租金
D.出租人可单方面解除合同
答案：A
解析：
根据《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，当存在下列情形时，承租人享有单方解除权：①因不可归责于承租人的事由，致使房屋部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的；②不定期租赁；③租赁物危及承租人的安全或者健康的；④租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；⑤租赁房屋权属有争议的；⑥租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的；⑦法律、法规规定的以及合同约定的其他可以提前解除租赁合同的。
21年房地产经纪人考试题目下载6章 第2章
《环境空气质量标准》规定的环境空气中各项污染物不允许超过的质量标准是（ ）。
A.重量限值
B.浓度限值
C.体积限值
D.质量限值
答案：B
解析：
《环境空气质量标准》GB 3095，规定了环境空气中各项污染物不允许超过的浓度限值。如果环境空气中某项污染物超过了该浓度限值，就认为它污染了环境空气。超过得越多，说明污染越严重。
关于房地产经纪机构的经营模式，下列说法正确的是（ ）。
A.根据房地产经纪机构下属分支机构的数量可以将其经营模式分为单店模式和多店模式
B.单店模式和多店模式中的“店”是指门店
C.目前我国采用无店铺经营模式的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构
D.目前我国有三分之一的房地产经纪机构采取单店经营模式
E.混合经营模式首先是指直营连锁和特许加盟连锁经营的混合
答案：C,D,E
解析：
A项，根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式。B项，单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店”，而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元，它可以是经纪机构下属的分支机构（以门店或非门店的形式），也可以是独立的房地产经纪公司。
关于担保合同的说法中，正确的是()。
A:担保合同是主债权债务合同的从合同
B:担保合同是无偿合同
C:担保合同被确认无效后，应由担保人承担全部民事责任
D:主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外
E:担保合同被确认无效，债务人、债权人有过错的，应根据其过错各自承担责任
在众多招商原则中，异业互补的目的是（ ）。
A.带动整个商场的顺利招商与管理
B.降低购物中心竞争力
C.要满足顾客消费的选择权
D.加强经营控制力度
答案：C
解析：
异业互补的目的是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客亲身体验变化，提高其消费兴趣。譬如百货、超市因为经营品项不同，可以互补；让顾客逛购疲劳的零售店与让顾客休息放松的餐饮店可以互补等等。
房地产销售人员与客户之间具有互动性，可以建立一对一的客户关系的营销手段是（ ）。
A.直复营销
B.销售促进
C.公共关系促销
D.人员销售
答案：A
解析：
房地产促销策略组合包括：①广告；②公共关系；③人员推销；④销售促进；⑤直复营销。其中，直复营销主要是采用直邮、产品目录、电话营销、网络营销等方式，这种手段是针对特定的客户，房地产销售人员与客户之间具有互动性，可以建立一对一的客户关系。
共用题干
小张、小王、小李、小赵4人共同开办甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)，小张、小王是房地产经纪人，小李、小赵是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲公司签订了房地产经纪合同。
小张在为邢某提供服务的过程中，给邢某造成了损失，应由( )。
A:小张
B:小张与邢某共同
C:小张与邢某共同
D:甲机构
房地产经纪人协助房屋交易双方签订交易合同时，错误的做法是（ ）。(2012年真题)
A.找出交易双方的异议
B.审查交易双方的证件
C.为交易双方讲解交易合同
D.说服买受人承担所有税费
答案：D
解析：
买卖合同签约时，房地产经纪有人要做的工作包括：①签约前的准备，例如，明确双方异议所在，争取事先沟通好，房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法；②证件审查；③合同文本讲解；④签订不动产买卖交易合同。
21年房地产经纪人考试题目下载6章 第3章
室内环境污染中，属于室内来源的主要污染物是（ ）。(2008年真题)
A.生活垃圾
B.生活用水
C.建筑材料
D.建筑设备
答案：C
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料。室内环境是由建筑材料围合而成的与外界环境隔开的微小环境，这些建筑材料中许多可向室内释放一些挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。这些污染物的浓度有时虽然不高，但在室内逐渐累积导致污染物浓度增大，人在其长期综合作用下会出现不良建筑物综合症、建筑物相关疾患等疾病。
计算财务净现值时设定的折现率，通常为投资者可接受的最低收益率，一般应取( )。
A:行业基准收益率
B:国债利率
C:银行存款利率
D:银行贷款利率
用折现率为13％计算的项目净现值为20万元，则内部收益率（ ）。
A、小于13％
B、大于13％
C、等于13％
D、无法判断
答案：B
解析：
财务内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。在试错法中，如果计算出的净现值为正值，则通常表明必须再试一下较高的折现率；相反，如果计算出的净现值为负值，则必须再试一下较低的折现率。
写字楼项目的市场分析的内容包括（ ）
A、竞争项目的分析
B、房地产经纪人业务能力的判断
C、市场发展态势分析
D、区域写字楼市场分析
E、使得综合效益最大化
答案：A,C,D
解析：
写字楼市场分析的内容包括：①写字楼市场发展态势分析；②区域写字楼市场分析；③竞争项目的分析。
不同版本不动产权属证书核验，正确的有（ ）。
A.2004年版房屋所有权证，增加了长方形电子水印块，用配套的膜片从不同角度观察会显示出不同的字样
B.2006年版房屋所有权证，团花中央的花芯横线由字母组成
C.自2008年版起，住房和城乡建设部统一核准编制了全国房屋登记机构注册号，每本证书印有唯一编号
D.2008年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋人全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内页
E.2012年版房屋所有权证书，证书内页采取专用浮雕底纹，页内花边内藏有微缩文字“FWSYQZ”
答案：A,B,C
解析：
D项，2012年版房屋所有权证书在证书防伪水印纸内埋人全息开窗安全线，安全线均匀分布在证书内页，宽2mm，其上文字内容为循环排列的“住房和城乡建设部”字样，在光线下呈现不同颜色的镭射光。版式、颜色等其他要素维持不变。E项，2000年版房屋所有权证书，证书内页采取专用浮雕底纹，页内花边内藏有微缩文字，微缩文字用肉眼看为一道虚线，在放大镜下则可清晰可辨“FWSYQZ”英文大写字母。证书封二团花的花芯为劈线花芯，即在花芯中藏有一个双线小花。假房产证的制作过程由于没有专业线纹技术，这部分也会模糊不清。
建筑材料在环境的多种因素作用下，能经久不变质、不破坏、长久地保持其原有使用性能的性质，称为材料的（ ）。
A.硬度
B.耐久性
C.耐磨性
D.塑性
答案：B
解析：
耐久性是指材料在环境和使用中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。A项，硬度是指材料表面抵抗硬物压入或刻画的能力；C项，耐磨性是指材料表面抵抗磨损的能力；D项，塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。
房地产机构开展的房地产法律咨询中常见的主要问题不包括( )。
A:房地产价格
B:房地产法律关系
C:房地产权利
D:房地产交易
答案：A
解析：
房地产机构开展的房地产法律咨询中常见的主要有三类：房地产法律关系、房地产权利、房地产交易。
21年房地产经纪人考试题目下载6章 第4章
居民点中，（ ）是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。
A.城镇
B.乡镇
C.集中市
D.城市
答案：D
解析：
城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地，是一种有别于乡村的居住和社会组织形式，是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。
房地产项目竞争环境分析中，( )主要分析与建筑物相关的情况，包括建筑物结构、建筑物在地块内的分布、建筑物质量和使用年限、建筑物的内部交通路线、建筑物特色、地块内各种设施特征。
A:经济、财务特征分析
B:区位和地块特征分析
C:地上物特征分析
D:法律特征分析
小孙是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/（m2·月）的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/（m2·月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元/（m2·月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。
对于丙公司与丁公司订立的房屋转租合同，下列说法中正确的有（ ）。
A.该转租合同无效
B.该转租合同部分有效，租期只有1年
C.该转租合同有效
D.该转租合同的效力待定
答案：A
解析：
在办理房屋租赁手续时，应注意了解出租人是否有权出租店铺。了解出租人是否具有房地产权证或预售合同及银行抵押合同等证明产权的文件非常重要。应该要求出租人出示身份证件，对照是否与房产证明吻合。若店铺为公司物业，应该由公司法人同意或董事会同意。如果是转租店铺，要有店铺所有权人同意转租的证明。本例中，甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同已经规定，承租方不得转租。而丙公司私自与丁公司订立房屋转租合同，所以是无效的。
对房地产经纪信息筛选的目的是（ ）。
A.删除无用的信息
B.增加信息的数量
C.增强信息的可信度
D.将信息整理归类
答案：A
解析：
筛选是指对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中，既要考虑到当前的需要，又要考虑到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度，而后者则主要考虑信息的广度。通过筛选，可以减少信息的数量，将无用信息删除，将有用信息保留，这样既可以减少后续整理加工的工作量，又可以减少以后查询所需的时间。
商业银行发放的个人住房贷款属于（ ）。(2010年真题)
A.信用贷款
B.担保贷款
C.浮动利率贷款
D.自营性贷款
E.长期贷款
答案：B,D,E
解析：
个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修各类型住房的贷款，属于担保贷款、自营性贷款、长期贷款。A项，信用贷款是指向借款人发放的无需提供担保的贷款。C项，浮动利率贷款，是在贷款期限内贷款利率随市场利率或基准利率的变化而适时调整的贷款。
成套房屋建筑面积通常是指房屋( )建筑面积。
A:分幢
B:分层
C:分单元
D:分户
在实际操作中，写字楼销售策略制订大致可分为以（ ）为主导的销售策略制订。
A.项目主流客户需求
B.项目差异化特点
C.市场竞争优势
D.目标客户需求
E.项目形象定位
答案：B,C,D
解析：
在具体的销售策略制定时，由于每个项目的资源条件差异很大，往往会以一个最为关键的思路为主导，同时融合其他因素。因此，在实际操作中，写字楼销售策略制定大致可分为以下三种：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定；②以目标客户需求为主导的销售策略制定；③以以项目差异化特点为主导的销售策略制定。
21年房地产经纪人考试题目下载6章 第5章
下列不属于不动产登记目的的是（ ）。
A.保护不动产权利人的合法权益
B.保障不动产交易安全
C.减少交易成本
D.利于国家对不动产进行宏观调控
答案：C
解析：
不动产登记制度作为《物权法》的一项重要制度，在提高政府治理效率，方便群众和企业办事等方面都具有重要意义。国家实施不动产登记的目的，具体来说有以下几方面：①保护不动产权利人的合法权益；②维护不动产交易安全；③利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。
下列物权中，属于担保物权的有（ ）。
A.留置权
B.所有权
C.抵押权
D.质权
E.地役权
答案：A,C,D
解析：
担保物权是为保障债权的实现而设立的物权。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
影响房屋是否上市交易的重要因素有（ ）。
A、产权共有人的意见
B、是否即将拆迁
C、房屋面积大小
D、是否涉案被查封
E、是否已经抵押
答案：A,B,D,E
解析：
房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。
个人住房在转让过程中应当缴纳的税金有（ ）。
A.契税
B.增值税
C.印花税
D.房产税
E.土地增值税
答案：B,C,E
解析：
转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等资金。AD两项，契税和房产税的征税对象是房屋的产权所有人。
印花税税目包括（ ）。
A.权利、许可证照
B.财产租赁合同
C.借款合同
D.营业账簿
E.抵押合同
答案：A,B,C,D
解析：
印花税共有13个税目，分别为：①购销合同；②加工承揽合同；③建设工程勘察设计合同；④建筑安装工程承包合同；⑤财产租赁合同；⑥货物运输合同；⑦仓储保管合同；⑧借款合同；⑨财产保险合同；⑩技术合同；产权转移书据；营业账簿；权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。
房地产经纪机构风险管理规避要以（ ）为主。
A.预防风险
B.控制风险
C.分散风险
D.转移风险
答案：A
解析：
房地产经纪机构风险管理的主要内容包括风险识别、风险衡量和企业风险处理三个方面。房地产经纪机构的风险管理，主要以预防为主，针对房地产经纪机构可能存在的风险，其措施和方法主要包括：①对外承诺标准化；②权限的控制与分配；③门店负责人的培训；④建立监察稽核体系；⑤风险的转移。
共用题干
李小姐看中了一处住宅，面积为50㎡，带租约，两年到期，月租金为600元，附近类似住宅的正常月租金为700元，如该住宅从获得土地使用权到目前为止，已使用10年。
假设最后双方约定首付30000元，其余两年内付清，每年支付35000元，年利率6%，则实际价格为( )元。
A:94168.74
B:100000
C:96037.74
D:98000.17
21年房地产经纪人考试题目下载6章 第6章
某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5％，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款。假设该家庭已按月等额偿还了5年。则该家庭的贷款余额为（ ）元。
A、 57336.45
B、 65432.00
C、 73567.25
D、 74556.75
答案：D
解析：
贷款余额是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。月还款额为A=790.79元，按月计算的贷款期限为180月，按月计算的已偿还期m=5×12=60月，该家庭的贷款余额计算如下：
张某为甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始了相关信息的收集和整理工作，通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某，王某和田某沟通后，在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同，田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。
根据经纪合同内容推断，张某和王某之间所订立的合同应为（ ）。
A、房地产代理合同
B、房地产居间合同
C、商品房销售合同
D、房地产代销合同
答案：B
解析：
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。
决定利率水平的因素主要包括（ ）。
A.平均利润率
B.资金供求状况
C.预期通货膨胀率
D.国家经济政策
E.邻国政局
答案：A,B,C,D
解析：
影响利率高低的因素主要有下列几个：资金供求状况、国家宏观经济政策、预期通货膨胀率、借贷期限的长短、借贷风险的大小等。
建筑装饰装修材料按照其材质的不同，可以分为（ ）。
A.有机和无机纤维类
B.金属和非金属类
C.无机胶凝材料类
D.无机复合材料类
E.地面装饰材料
答案：A,C
解析：
根据建筑装饰材料的材质，分为石材类、陶瓷类、皮革类、玻璃类、木质类、塑料类、纤维类、涂料类、金属类、无机胶凝材料等。
房地产抵押贷款中，商业银行与借款人签订的房地产抵押合同，属于（ ）。
A、 单务合同
B、 主合同
C、 实践合同
D、 要式合同
答案：D
解析：
要式合同是指法律规定必须采用特定形式才能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。例如，法律规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。
下列关于房地产置业投资咨询的表述中，错误的是（ ）
A、房地产细分市场的供求分析是房地产置业投资咨询的基础
B、房地产经纪人要从获取长期收益和增值的角度进行投资分析
C、房地产经纪人要分析房地产的产租能力
D、可行性研究是房地产置业投资咨询报告的主要内容
答案：D
解析：
房地产置业投资是指投资者购置房地产后，在较长时期内持有该房地产，通过出租经营，持续地获取周期性投资收益，当然，一般而言这类投资者也期望所购置的房地产在未来能够增值。对于这种投资，房地产经纪人员关键要根据房地产租赁市场的特点把握供需关系的变化，要站在获取长期收益和增值的角度对租赁市场进行分析，特别是对影响供给和需求变动的因素进行分析和预测。无论是房地产开发投资咨询还是房地产置业投资咨询，最基础的内容是进行房地产细分市场的供求分析。D项，可行性研究是房地产开发投资咨询报告的主要内容。
房屋征收的限制条件有（ ）。
A.征收只能以发展公共利益，提升公共福祉为目的
B.征收必须依照法定的权限和程序进行
C.征收时必须充分保障被征收人的合法权益
D.政府以征收的执行人身份出现
E.以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿
答案：A,B,D,E
解析：
征收作为一种强制性行为，有严格法定的限制条件：①只能为了公共利益的需要；②必须严格依照法定的权限和程序；③政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。
