21年房地产经纪人考试题目下载5章

国务院部门规章，通常简称部门规章，是指国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构制定的规范性文件，如住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合制定的《房地产经纪管理办法》，住房和城乡建设部制定的《商品房屋租赁管理办法》，原建设部制定的《城市房地产转让管理规定》、《房屋登记办法》，国土资源部制定的《土地登记办法》。

存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广，类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式，存量房经纪业务既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中，既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看，存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的，也有面向机构客户的。

房地产经纪机构的薪酬制度是以房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的经济关系为基础而建立的。在我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式大体分为以下几种：①固定薪金制，即有保障底薪，无论业绩如何，都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低，与顾客的关系容易保持常态。但其最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。②佣金制，即没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。③混合制，即将固定薪金制和佣金制混合运用，比如，工资加代理佣金、销售佣金加提成比例等。它融合了上述两种支付方式的优点，并避免了它们的缺点。

写字楼项目现场展示的要点包括：①外围包装；②售楼处展示；③样板层展示；④看楼动线包装；⑤系统接待流程；⑥现场物料准备。

夫妻财产制是规定夫妻财产关系的法律制度，包括夫妻婚前财产和婚后财产的归属、管理、使用、收益和处分等内容，其核心是夫妻婚前财产和婚后财产的所有权归属问题。

经销中，经销活动的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，即是占有交易标的；经销活动的主体所获得的报酬是买进价格和卖出价格间的差额，即赚取差价；经销活动的主体同交易主体之间的关系是以自己的名义进行活动。DE两项属于经纪活动的特征。

参见第1题解析。

根据基础的受力性能，分为刚性基础和柔性基础。刚性基础是指用灰土、三合土、砖
、石、混凝土等受压强度大，而受拉强度小的刚性材料做成的基础。砖混结构房屋一
般采用刚性基础。柔性基础是指用钢筋混凝土制成的受压、受拉均较强的基础。

居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地，特指城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000～50000人）相对应，配套建设有一整套较完善的，能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。

个人贷款产品从贷款的目的可分为个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款等。个人住房贷款是我国最早开办、规模最大的个人贷款产品。个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：①贷款期限长，通常为10～20年，最长可达30年；②还款方式绝大多数采取分期还本付息的方式；③大多数是以所购住房抵押为前提条件发生的资金借贷关系。

通过各种渠道获取的房地产经纪信息，其本身的内容、形式各种各样，这给查询、储存、利用带来了很大的难度，所以需要进行房地产经纪信息的加工整理。房地产经纪信息加工整理的程序包含五个环节，包括：：①鉴别；②筛选；③整序；④编辑；⑤研究。

城市水源有地面水、地下水和外地引入水。采用江河、湖泊等地面水作为水源的优点是水量丰富，但缺点是受降水影响较大，不利于稳定供水，易遭受污染，水质较差。

客户需求信息数量很大、内容庞杂，而且通常是模糊数据。经纪人对客户信息进行持续性数据处理，才能确保客户信息内容的准确和有效。

房地产居间，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。

在房屋赠与的产权登记办理过程中，除了提交基本材料以外，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。

购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。房地产经纪人要分析客户的消费信用，这是因为房地产的购置一定要和客户的实际购买力和消费信用相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。

房地产经纪服务合同是业务记录资料中的关键内容，同时也是其他相关机构（如法院、房地产行政管理部门、房地产经纪行业组织等）开展调查研究的重要资料，应至少保存5年。

根据热源，供热采暖可分为：①集中供热又称为集中供暖，又可分为城市或区域供热和小区供热。a．城市或区域供热是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热；b．小区供热通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中，散出热量，使室温增高。②自己供热又称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。

房地产抵押的一般规定包括：①享受优惠政策房地产抵押规定；②不同性质企业的房地产抵押规定；③不同类型房地产抵押规定。其中，享受优惠政策房地产抵押规定，以享受国家优惠政策购买的有限产权的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。

A项，经纪活动的主体同交易主体之间的关系是以交易标的所有者的名义进行活动；B项，经销的主体直接参与交易，对交易标的具有所有权，即是占有交易标的；D项，经纪报酬的形式是佣金，行纪的特殊形式（包销）的报酬形式是差价＋酬金。经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别如表1-2所示。
表1-2　经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别

B项，取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记，取得《中华人民共和国房地产经纪人员登记证书》（简称房地产经纪人员登记证书）。按照《房地产经纪管理办法》及相关规定，未经房地产经纪人员登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。D项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会定期向社会公布房地产经纪专业人员资格证书的登记情况，建立持证人员的诚信档案，并为用人单位提供取得房地产经纪专业人员资格证书的信息查询服务。

住房置业担保是指依据《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

客户信息管理必须遵循以下三个原则：①有效原则；②合理使用原则；③重点突出原则。其中，合理使用原则是指客户信息是房地产经纪机构和经纪人的宝贵资源，只有合理使用才能发挥其价值，促成交易。合理使用包括：①恰当保存和分类；②信息共享和客户跟进；③保守客户秘密，不滥用。

单位保本价格计算过程如下：
单位保本价格＝（30000000/20000＋3500）÷（1－15%）＝5882（元/m2）。
则该项目的最低售价为5882元/m2。只要按照超过5882元/m2的价格将项目全部售出，则项目处于保本的水平；只有销售价格超过5882元/m2，项目才可以获得利润。@##

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为

业态定位，就是商业地产项目引进什么样的零售业态，业态定位准确与否，很大程度决定商业地产项目的成功或失败。B项，合理的业态组合定位不仅能使商业地产项目功能多样化，而且能凝聚商业人气，提高商业消费需求，增加商业地产项目经营获利；C项，不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异；D项，商业地产项目规模定位不仅与物业投资的高效性相关，而且与后期商业地产项目的招商、销售、运营有极大的关联。

A项，商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。BCE三项，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。D项，因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。@##

套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积，共有墙体按水平投影面积一半计入套内墙体面积，封闭阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。所以，该住宅的套内建筑面积为：110+8+12÷2+6+4÷2=132m2。

各经纪门店应建立各自的商圈信息档案，内容包括：①区域概况（区域发展沿革、人文背景、人口结构与户数、商业设施、公园绿地、车位、学区、交通路线、景观等重要公共设施、重要机构与企业、城市规划动态）；②街巷概况（街巷名称、街巷转角商店名称标示、街巷内住宅种类、住户状况、环境状况）；③物业概况（区域内楼盘/大楼名称、楼高、房龄、外观风格、特色、管理费的标准、区域内空地、空置房屋状况）；④住房市场行情（二手房房源及业主状况、房价、新建商品房预售或销售个案情况）。

常见的消费者购买动机有：①求实动机。表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。②求廉动机。表现为追求廉价的商品，喜欢选购折扣价、优惠价的商品，不太计较商品的外观和内在质量。③求同动机。表现为追求大众化商品，随波逐流。④求美动机。表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等。⑤求新动机。表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格。⑥求名动机。表现为追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生产商等。⑦求奇动机。表现为追求商品的奇特式样，注重商品的与众不同。⑧求癖动机。表现为追求能满足自己癖好的商品，不太计较商品的价格、质量等。

房地产经纪机构和房地产经纪人存在着法律责任关系，表现为两方面：①如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿；②如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

商品房销售价格由当事人协商议定。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按建筑面积登记，按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。

在住房和城乡建设部的指导下，中国房地产估价师与房地产经纪人学会以2004年建设部转变房地产经纪人职业资格登记管理方式为契机，经过几年的不懈努力，探索建立了以房地产经纪人员职业资格登记管理制度为核心，以诚信建设为基础，以规则制定、制度设计为特征的房地产经纪行业自律管理框架体系，该体系主要包括：①承担房地产经纪人员职业资格考试、登记、继续教育；②确立房地产经纪执业规则；③推广房地产经纪业务合同文本；④发布房地产交易风险提示；⑤逐步建立房地产经纪学科理论体系；⑥建立并公示登记房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案；⑦开展房地产经纪资信评价活动；⑧通报房地产经纪违法违规案件；⑨发起房地产经纪行业诚信经营倡议活动。

如果从城市中心来考察城市发展过程，城市化有两大阶段：①向城市中心集聚的向心型城市化（又称集中型城市化）；②从城市中心向外扩展或扩散的离心型城市化（又称分散型城市化）。

景观负向美学特征包括：①尺度的过大或过小；②杂乱无章；③空间组分不协调；④清洁性和安静性的丧失；⑤出现废弃物和垃圾等。