21年房地产经纪人真题下载9卷 第1卷
下列选项中，属于民事权利的财产权是（ ）。
A、生命健康权
B、肖像权
C、债权
D、姓名权
答案：C
解析：
民事权利是民法赋予自然人或法人在具体的民事法律关系中实施一定行为或者要求他方实施或不实施一定行为的权利。根据权利的内容和性质，民事权利可分为财产权和人身权。其中，财产权是指以财产利益为直接内容的权利，如物权、债权等。
房地产经纪人培养长期客户应采取的策略有（ ）。
A.保持与成交客户的联系，逢年过节赠送公司纪念品
B.利用人脉圈结识更多潜在客户，建立友善关系
C.保持与律师事务所、金融机构等单位的经常性联系
D.与家政、家具、装饰等服务供应商建立广泛联系
E.与广告商合作发布营销广告，吸引更多客户
答案：A,B,C,D
解析：
培养长期客户的策略；
经纪人要以生命周期的观念来看待客户，必须认识到客户的价值是动态的，懂得维系客户，与客户建立长期的联系，争取更多的新客户并留住原有客户，这是至关重要的。房地产经纪人培养长期客户的策略有：①与老客户保持联系；②把眼光放在长期潜在客户身上；③建立广泛的社会联系；④与服务供应商建立广泛联系。
社区开发应遵循的原则有（ ）。
A、谨慎性
B、时效性
C、事先准备
D、周密筹划
E、避免扰民
答案：C,D,E
解析：
在社区开发方面，应遵循以下原则：①事先准备。对活动场地进行事先勘察和申请，提前准备好活动所需的道具和物料，如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等。②周密筹划。对于活动的地点、时间，社区开发的形式，人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划，以保证取得预期的活动效果。③避免扰民。社区活动的出发点，是为了以亲近居民的手段，应避免扰民以及保护个人隐私信息等，以免引起客户反感。
2005年6月27日，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）通过拍卖取得了A市（非经济特区）城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。
2005年7月27日，在甲公司缴纳了出让金和相关费用后，国土管理部门将该土地交付给甲公司使用。2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）。2006年2月15日，李某以5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。
甲公司在施工招标过程中，应向（ ）个以上的施工单位发出邀请书。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：B
解析：
招标中，出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，点算标书。投标人少于三人的，出让人应当终止招标活动。投标人不少于三人的，应当逐一宣布投标人名称、投标价格的投标文件的主要内容。即进行招标，必须有三个以上的投标人。
（ ）可以作为未来向跳单客户起诉追讨经纪服务费的证据之一。
A.《房屋状况说明书》
B.《看房确认书》
C.《房屋买卖合同》
D.《买房确认书》
答案：B
解析：
在看房前，应请客户在《看房确认书》上签字确认。如果客户跳单，其签署的《看房确认书》是房地产经纪人的带看记录，可以作为未来向跳单客户起诉追讨经纪服务费的证据之一。
21年房地产经纪人真题下载9卷 第2卷
根据环境污染源的类型，汽车属于（ ）。
A.点源
B.线源
C.面源
D.固定污染源
E.移动污染源
答案：B,E
解析：
按照污染物排放的形式，可分为点源、线源和面源。其中，线源是沿着一条线排放污染物，如汽车在道路上行使造成道路两侧一定范围内的污染。按照污染源存在的形式可分为固定污染源和移动污染源。其中，移动污染源是指像汽车、火车、飞机之类位置移动的污染源。
乙市大行房地产经纪公司（以下简称“大行公司”）的经纪人贾某接受甲市宏程公司委托，为其在乙市代理承租一间办公室。双方在经纪合同中约定，大行公司应在两个月内代理宏程公司承租一位置适中、月租金不超过3万元、面积在300平方米左右的办公室，经纪佣金3万元。
如果经纪合同订立5天后，大行公司未经宏程公司同意，将该经纪事务转委托欣欣房地产经纪人事务所。下列选项正确的是（ ）。
A.大行公司应当亲自处理委托事务
B.大行公司仅就欣欣房地产经纪人事务所的选任及其对欣欣房地产经纪人事务所的指示承担责任
C.大行公司承担主要责任，欣欣房地产经纪人事务所承担次要责任
D.大行公司应当对欣欣房地产经纪人事务所的行为承担连带责任
答案：A
解析：
房地产经纪机构不得擅自转让或者变相转让受托的经纪业务。本案例，大行公司未经委托人同意，不应该将业务转委托给欣欣公司，大行公司应当亲自处理委托事务。
用折现率为13％计算的项目净现值为20万元，则内部收益率（ ）。
A、 小于13％
B、 大于13％
C、 等于13％
D、 无法判断
答案：B
解析：
财务内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。在试错法中，如果计算出的净现值为正值，则通常表明必须再试一下较高的折现率；相反，如果计算出的净现值为负值，则必须再试一下较低的折现率。
根据《城市房地产转让管理规定》的规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后()d内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A:30
B:45
C:60
D:90
申请房地产租赁合同登记备案需要提交的文件包括( )。
A:房地产登记申请书原件
B:当事人身份证明的原件
C:房地产权证的复印件
D:房屋租赁合同的原件
E:向外来人员出租房屋的，还应提交房屋租赁治安许可证
答案：A,D,E
解析：
B当事人身份证明的原件和复印件;C房地产权证的原件和复印件。
21年房地产经纪人真题下载9卷 第3卷
关于纳税人和负税人的说法中，正确的是()。
A:负税人是向国家缴纳税款的单位和个人
B:纳税人是实际负担税款的单位和个人
C:纳税人是税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人
D:纳税人是税收制度和政策的中心环节
下列属于增值税的征收范围的有（ ）。
A.从事娱乐业劳务的行为
B.单位将不动产或者土地使用权无偿赠送给个人
C.单位或者个人自己新建住房自用
D.从事运输业劳务的行为
E.有偿转让无形资产的行为
答案：A,B,D,E
解析：
ADE三项，增值税的征税对象包括：①销售服务，是指交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务；②销售无形资产，是指转让无形资产或使用权的业务活动；③销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。B项，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条的规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人，视同发生应税行为，需要交纳增值税。C项，个人自建自用住房销售时免征增值税。
在影响房地产供给的价格弹性中，( )是一个很重要的因素。
A:价格
B:时间
C:需求
D:经济变量
佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方的回报，一般应根据（ ）进行确定。
A.服务的时间长短
B.服务的结果
C.协商确定
D.交易类型
E.服务企业资质
答案：B,C,D
解析：
房地产经纪是一种市场化的有偿服务，经纪服务提供方所获得的报酬形式是佣金，一般根据服务的结果来最终确定。经纪服务佣金的多少由委托人与经纪机构协商确定，一般与促成交易的类型和成交额的大小有关。
房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范抵押贷款的（ ）风险。
A.房屋贬值
B.无法实现交换
C.购房者房屋处置
D.利率变化
E.无力继续偿还贷款本息
答案：A,C,D,E
解析：
对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询，注意防范以下抵押贷款的风险：①无力继续偿还贷款本息风险；②房屋贬值风险；③利率变化风险；④购房者房屋处置风险。
21年房地产经纪人真题下载9卷 第4卷
共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人唐某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙房地产开发公司(以下简称丙公司)。根据以上内容，回答96~100题。
乙机构代理甲公司申请商品房预售许可证，必须提交的要件除授权委托书、土地使用权证书外，还包括（ ）等。
A:建设用地规划许可证
B:建设工程施工许可证
C:建设工程规划许可证
D:房屋拆迁许可证
房屋租赁托管业务对承租人的好处包括（ ）。
A、提高了承租人的安全性
B、提高了房屋维修的及时性
C、租赁行为灵活性强
D、保障了承租人的私密性
E、为出租人提供增值服务
答案：A,B,C,D
解析：
房屋租赁托管业务对承租人而言，有以下五个方面的优势：①提高了承租人的安全性；②提高了房屋维修的及时性；③租赁行为灵活性强；④保障了承租人的私密性；⑤为承租人提供增值服务。
销售过程中的难点户型是指( )。
A.目标客户不接受的户型
B.经市场难难以消化的户型
C.设计有缺陷的户型
D.面积大的户型
甲房地产开发企业通过投资开发各种类型的物业来满足各种目标市场的需求，则该企业在选择目标市场时采用的是( )。
A:复合产品模式
B:复合市场模式
C:有选择的专业化模式
D:完全市场覆盖模式
下列调查项目中，属于房地产消费动机调查内容的是( )
A:地段要求
B:购买意向
C:户型要求
D:经济收入水平
21年房地产经纪人真题下载9卷 第5卷
某小区住宅楼楼高15层，每栋楼室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能提供上面楼层用水，应该使用（ ）。
A.直接给水方式
B.设置水箱的给水方式
C.设置水泵和水箱的给水方式
D.分区、分压给水方式
房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产市场提供房地产产品的总量。它主要包括( )。
A:行情调查
B:房地产价格调查
C:市场反映调查
D:房地产营销渠道调查
E:建筑设计及施工企业调查
下列关于品牌战略的说法正确的有（ ）。
A、品牌战略包括楼盘品牌战略和企业品牌战略
B、楼盘品牌战略中强调的产品品质就是产品质量
C、楼盘品牌战略要追求个性化
D、树立企业品牌和楼盘品牌时要始终以树立楼盘品牌为优先
E、人物营销战略属于企业品牌策略
答案：A,C,E
解析：
B项，产品品质包括产品质量、服务、功能等内容；D项，企业品牌和楼盘品牌既对立又统一，二者应有机结合，将楼盘品牌树立视为企业品牌树立过程中的一个步骤，保持项目开发的连续性。避免“急功近利”（重视楼盘品牌而忽视企业品牌的树立）和“脱离现实”（树立企业品牌而忽略楼盘品牌的树立）的问题出现。
国家需要重点扶持的高新技术企业，按（ ）的税率征收企业所得税。
A、10%
B、15%
C、20%
D、25%
答案：B
解析：
国家对重点扶持和鼓励发展的产业和项目，给予企业所得税优惠。国家需要重点扶持的高新技术企业，减按15％的税率征收企业所得税。
房源信息由接受业主委托的房地产经纪人录入，其他经纪人只能看到房源的基本情况，业主的联络方式只有该接受委托的经纪人拥有的房源信息共享形式称为( )。
A:公盘制
B:分区公盘制
C:私盘制
D:相对公盘制
21年房地产经纪人真题下载9卷 第6卷
建设部.国家工商行政管理局2000版《商品房买卖合同示范文本》的第一条是( )。
A.项目建设依据
B.商品房销售依据
C.买受人所购商品房的基本情况
D.面积确认及面积差异处理
市场引力是指市场对企业的吸引力，体现市场引力的指标主要有（ ）。
A:生产能力
B:市场占有率
C:销售增长率
D:市场细分化水平
E:市场垄断程度
刘某购买了一套建筑面积为100m2，单价为6000元／m2的商品住房，首付30％，余款向银行申请20年期的抵押贷款。若其选择按月等额偿还贷款本息，假设贷款年利率为6％，则其名义单价和实际单价分别为（ ）元／m2。
A、6000和6000
B、6000和7221、63
C、7221、63和6000
D、7221、63和7221、63
答案：A
解析：
名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。题中，采取按月等额偿还贷款本息方式支付，其名义单价和实际单价相等，均为6000元／m2。
契税的税率为()。
A:1.2％
B:3％～5％
C:5％～7％
D:20％
房地产经纪服务合同是一种劳务合同，不是直接表现房地产交易关系的合同，可以是( )。
A:不要式合同
B:要式合同
C:经济合同
D:商业合同
21年房地产经纪人真题下载9卷 第7卷
保险在基本职能基础上派生出来的特殊职能是（ ）。
A:分散风险
B:组织经济补偿
C:融通资金
D:安全保障
借贷期限是指按揭分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过（）年。
A.25
B.30
C.35
D.40
分析写字楼项目的产品定位可以从（ ）等方面分析其资源条件。
A、 景观资源分析
B、 项目指标分析
C、 路网情况判断
D、 类型属性判断
E、 项目四至分析
答案：A,B,C,E
解析：
分析写字楼项目的产品定位可以从以下几个方面分析其资源条件：①项目指标分析；②项目四至分析；③区域属性判断；④景观资源分析；⑤周边商业配套成熟度判断；⑥路网情况判断；⑦其他资源优劣势判断。
房地产贷款保证保险是（ ）向保险人投保。
A:贷款人以借款人的信用
B:贷款人以自己的信用
C:借款人以自己的信用
D:借款人以保证人的信用
根据《物权法》，抵押权自（ ）时生效。
A.设立
B.公正
C.登记
D.行为发生时
答案：C
解析：
房地产抵押合同需要到不动产登记部门办理登记。根据《物权法》的相关规定，抵押权自登记时设立。抵押权已登记的，按照登记先后顺序清偿；已经登记的抵押权，先于未登记的抵押权受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
21年房地产经纪人真题下载9卷 第8卷
房地产开发经营业具有（ ）等特点。
A、 单件性
B、 周期短
C、 风险低
D、 带动力强
E、 产业关联度高
答案：A,D,E
解析：
房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。
在房地产经纪实务操作过程，业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权的委托形式是（ ）。
A.口头委托
B.独家委托
C.非独家委托
D.普通委托
答案：B
解析：
在房地产经纪实务操作过程，按委托形式分为：①口头委托；②书面委托；③其他方式委托。按委托独占性，可分为：①普通委托；②独家委托。其中，独家委托又称独家代理，主要是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。
按资金来源划分，个人住房贷款可分为（ ）。
A、住房装修贷款
B、商业性贷款
C、组合贷款
D、住房公积金贷款
E、住房开发贷款
答案：B,C,D
解析：
按照资金来源，个人住房贷款分为：①商业性贷款，是贷款人以营利为目的的贷款；②是住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的贷款，其贷款利率较低，但贷款额度相对较小；③组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。
住房置业担保公司为借款人提供（ ）保证担保。
A、全部责任
B、第三方责任
C、部分责任
D、连带责任
答案：D
解析：
住房置业担保是指依据《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后( )。
A、 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿
B、 抵押权人可优先受偿后，在缴纳土地使用权出让金
C、 不必缴纳土地使用权出让金
D、 缴纳一半的土地使用权出让金后再对抵押权人优先清偿
21年房地产经纪人真题下载9卷 第9卷
下列费用中，属于房地产价格构成中开发成本的有( )。
A:勘察设计费
B:前期工程费
C:开发利润
D:开发建设过程中的税费
E:房屋建筑安装工程费
从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，可将房地产价格分为（ ）。
A、市场调节价
B、政府定价
C、政府指导价
D、基准地价
E、标定地价
答案：A,B,C
解析：
市场调节价、政府指导价和政府定价是《中华人民共和国价格法》规定，实质上是按照政府对价格的管制或干预程度划分的三种价格。
甲与乙签订了一份租房合同，协议规定：如果甲在三个月内与丙结婚，将租用乙的两居室。这一民事行为属于（）。
A.附条件的民事法律行为
B.附期限的民事法律行为
C.附延缓条件的民事法律行为
D.附解除条件的民事法律行为
答案：A,C
解析：
本题考核附条件民事法律行为。甲在三个月内与丙结婚是不确定的事实，所以双方所作约定是条件，并且是延缓条件，在双方约定的条件成就时才发生法律效力。
下列选项关于房地产产品的特点描述正确的是( )。
A:位置固定性
B:投资巨额性
C:消费一次性
D:资产保值性
E:使用长期性
房地产经纪机构提供的基本服务的内容包括（ ）。
A.提供房地产信息
B.收取合法佣金
C.实地看房
D.代拟房地产交易合同
E.房地产登记手续代办
答案：A,C,D
解析：
房地产经纪机构提供的基本服务的内容主要包括：①提供房地产信息，是指提供相关的房地产市场信息、搜集、配对、交易房源，房地产交易政策咨询等；②实地看房是指首次看房、制作房屋状况说明书、带领客户看房等服务；③代拟合同，又称代书，包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同。
