2021房地产经纪人预测试题9辑

发布时间:2021-09-25
2021房地产经纪人预测试题9辑

2021房地产经纪人预测试题9辑 第1辑


房屋租赁合同期限最长不得超过(  )。

A.10年
B.20年
C.30年
D.50年

答案:B
解析:
《合同法》第二百一十四条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期问届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”


李某欲购买一套期房,一年后交房。与其类似的现房价格为6000元/m2,用于出租的年净租金为360元/m2(出租期初支付),折现率为10%,风险补偿估计为现房价格的2%,则该期房目前的价格是(  )元/m2。

A、5552、73
B、5724、00
C、6000、00
D、6207、27

答案:A
解析:
在期房与现房品质相同的情况下,期房价格低于现房价格。根据期房价格与现房价格之间的关系计算,该期房目前的价格为:
=6000-360÷(1+10%)-6000×2%=6000-327.27-120=5552.73(元/m2)。


周某欲购买甲公司所开发项目的一套住宅。首付款为总房价的30%,余额以银行贷款方式解决,贷款期限20年,贷款年利率6%,该居民家庭收入8000元。

周某向银行申请个人住房贷款应具备的条件有( )。

A.购房合同尚未签订
B.具有完全民事行为能力
C.具有偿还贷款本息的能力
D.在当地有有效居留身份

答案:B,C,D
解析:
向银行申请个人住房贷款应具备的条件有:①具有完全民事行为能力的自然人;②在当地有有效居留身份;③有稳定职业和经济收入,信用良好,具有按时、足额偿还贷款本息的意愿和能力;④具有真实合法有效的购买(建造、大修)住房的合同或协议;⑤以不低于所购买(建造、大修)住房全部价款的一定比率作为所购买(建造、大修)住房的首期付款;⑥有贷款人认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;⑦贷款人规定的其他条件。


房源价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主(委托方)心态的变化而不断波动。表明房源具有( )。

A.环境影响性
B.差异性
C.不可替代性
D.动态性

答案:D
解析:
房源具有如下特征:动态性、可替代性。其中,房源的动态性主要包括两个方面:①物业交易价格的变动,价格波动经常随着市场状况、政策发布、城市发展规划、业主(委托方)心态的变化而不断波动;②物业使用状态的变动,指在委托期间,物业的使用状态(如闲置、居住或办公等)发生变化。


  肖某由于工作地点变化,欲将其自住商品住房出售,于2010年9月委托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘,发现室内使用大镜面作装饰,并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样,属洛可可装修风格;所在小区占地面积50000m2,其中有20幢3层联排别墅,建筑面积6000m2,基底面积2000m2;15幢8层住宅,建筑面积110000m2,基底面积13750m2;5幢23层塔楼,建筑面积134000m2,基底面积5800m2。附近有一座30m高的火力发电厂烟囱,100m之处有一铁路经过,铁路对面为城市排水沟。

2.如需对该住房所在区域进行景观评价,可采用的方法为(  )。

A、 调查分析法
B、 民意测验法
C、 认知评判法
D、 文献研究法

答案:A,B,C
解析:
因为景观不仅依赖于自然、人文特性和其深广的内涵,而且很大程度上还取决于人们的主观评定。因此,景观评价大部分都是定性的。从拟取得房地产者的角度来看,景观评价主要是对景观的美学价值进行评价,主要从景观的视觉美学角度出发,评价景观的视觉质量,进而可得出景观的美学等级。D项,一般难以从文献研究中得出景观的视觉质量,不易采用文献研究法。


对于考察风险的角度,下列叙述中错误的是( )。

A:风险与人们的活动或组织有关
B:风险与行动方案的选择有关
C:风险与策划方案的制订有关
D:风险与外部环境有关

答案:C
解析:


2021房地产经纪人预测试题9辑 第2辑


目前,房地产经纪人参加继续教育的方式不包括(  )。

A、自学房地产知识
B、参加继续教育培训
C、讲授继续教育培训课程
D、读夜大
E、撰写发表房地产经纪专业文章

答案:A,D
解析:
目前,房地产经纪人继续教育的方式主要有三种:①参加继续教育培训。包括网络继续教育培训和面授继续教育培训班。②参加相关活动。包括讲授继续教育培训课程,参加房地产行政主管部门或者房地产经纪行业组织主办的经纪相关研讨会和经验交流会,参与房地产经纪人职业资格考试的命题、审题工作等。③撰写发表房地产经纪专业文章。包括在房地产行政主管部门或者房地产经纪行业组织主办的刊物、网站、编写的著作上发表经纪相关文章,参加全国房地产经纪专业人员职业资格考试大纲、用书编写等。


在计算某房地产投资项目的财务内部收益率时,当用折现率11%计算时,净现值为860万元;当用折现率12%计算时,净现值为-1600万元,则该项目的财务内部收益率为(  )。

A.11.35%
B.11.65%
C.12.35%
D.12.65%

答案:A
解析:
财务内部收益率(FIRR)通过线性内插法求取的公式为:



式中,i1代表当净现值为接近于零的正值时的折现率;i2代表当净现值为接近于零的负值时的折现率;NPV1代表i1时的净现值(正值);NPV2代表i2时的净现值(实际为负值,但在此取其绝对值)。
本题中,该投资项目的财务内部收益率=11%+



=11.35%。


请教:房地产经纪人协理从业资格考试《房地产基础知识》模拟试卷第1大题第25小题如何解答?

【题目描述】

25、已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的,当事人应当申请转移登记、变更登记、注销登记。

【我提交的答案】: √

【参考答案与解析】:

正确答案: X

答案分析:

 

这题目出的没水平啊,就是顺序上要一致,即申请变更登记、转移登记、注销登记


下列房地产转让的方式中,不属于有偿转让的是(  )。

A、房地产抵债
B、房地产作价入股
C、房地产买卖
D、房地产继承

答案:D
解析:
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式,有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为,无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为


在房地产抵押的主要类型中,(  )是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产抵押给债权人的行为。

A、 在建工程抵押
B、 最高额抵押
C、 一般房地产抵押
D、 预购商品房贷款抵押

答案:C
解析:
房地产抵押的主要类型包括:①一般房地产抵押;②在建工程抵押;③预购商品房贷款抵押;④最高额抵押。其中,一般房地产抵押是指为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移房地产的占有,将该房地产抵押给债权人的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。


王某购买了一套二手房,面积为80m2。两年后,王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。合同中约定:由甲公司以王某的名义寻找买方,并签订出售合同;出售价格最低为2800元/m2,佣金为成交价的3%。一个月后,该房屋仍未卖出。于是李某建议王某降价,王某同意将最低出售价格定为2500元/m2。降价后甲公司立即将房屋出售给赵某,甲公司和赵某协商价格为2550元/m2,而甲公司告知王某成交价格为2500元/m2。赵某入住之后,赵某意外地接到物管公司追收原拖欠的物业管理费5000元,水电气费248元的通知,买卖双方为此发生纠纷。

关于甲公司与赵某协商价格与告知王某的成交价格不一致的事件,下列表述中正确的为(  )。

A.甲经纪公司赚取房屋价格差价,属于房地产经纪活动中禁止的行为
B.李某建议王某降价,是其获取收益的一种合法手段
C.对李某的降价建议,王某应视为甲公司的行为
D.对成交价格高于最低价格的收入,应在甲公司和王某之间平均分配

答案:A,C
解析:
A项,房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规,不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益,不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。C项,房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行,不能以个人的名义进行。


2021房地产经纪人预测试题9辑 第3辑


房地产经纪人在接受委托人的劳务委托时,往往因为不同的委托对象和不同的委托事务而需要制定不同的服务计划来确定( )的标准。

A:服务对象
B:服务内容
C:服务方式
D:服务报酬
E:服务事务

答案:B,C,D
解析:


  李某看中一楼盘,欲购买其中一套总价30万元、面积100m2的住宅。假如你作为该住宅楼盘的销售人员,请回答李某的如下问题:

3.开发商提供以下付款方式可供选择,如果不考虑支付能力和其他风险因素,假定折现率为5%,则对李某最有利的付款方式是(  )。

A、 一次性付款,价格优惠5%
B、 首付20%,余款分两期每隔半年支付一次
C、 首付10万元,余款分两期每隔半年支付一次
D、 半年后一次性付款,无优惠

答案:A
解析:
付款方式是根据购房者的经济情况及银行规定来确定。一般分为:①一次性付款;②分期付款;③抵押贷款。A项,李某实际付款为:30万元×(1-5%)=28.5(万元)。B项,李某实际付款为:30×20%+30×(1-20%)÷2÷(1+5%÷12)6+30×(1-20%)÷2÷(1+5%÷12)12=29.12(万元)。C项,李某实际付款为:10+(30-10)÷2÷(1+5%÷12)6+(30-10)÷2÷(1+5%÷12)12=29.27(万元)。D项,李某实际付款为:30÷(1+5%÷12)6=29.26(万元)。因此,选择A项的付款方式的实际付款额最低,对李某最有利。


房地产转让合同签订后90日内,当事人应向房地产所在地的( )管理部门申报成交价格。

A.工商
B.规划
C.物价
D.房地产

答案:D
解析:
房地产转让的程序;
《城市房地产转让管理规定》(建设部令第96号)规定,房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格。房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。


下列行为中,需要缴纳契税的有(  )。

A:事业单位购买办公用房
B:因地震导致房屋灭失而重新购房
C:个人购买经济适用住房
D:奥运冠军接受政府奖励的房屋
E:城镇职工按规定第一次购买公有住房

答案:C,D
解析:


房屋租赁经纪业务关键环节有(  )

A、客户接待
B、独家代理
C、房屋带看
D、达成房屋租赁意向
E、房屋租赁合同签订和收取租金(押金)

答案:A,C,D,E
解析:
房屋租赁经纪业务关键环节分析的主要内容有:①客户接待,房地产经纪人得到客户出租房屋或承租房屋信息的途径包括电话咨询、到店咨询、手机信息或者互联网咨询等。②房屋带看,房地产经纪人根据承租人的需求,在商周内为客户寻找接近承租人需求的房屋,进行房源信息和客源信息匹配。③达成房屋租赁意向,房地产经纪人得知承租人对带看房源表示满意后,应再次核查出租人房源产权状况,查验建筑质量,确认房源可以交易。④房屋租赁合同签订和收取租金(押金),房地产经纪人在得知承租人满意该房源后,房地产经纪人要积极撮合租赁双方进行租赁相关事项的谈判。⑤佣金结算,无论租赁期限长短,房屋租赁经纪服务收费一般都按半个月至一个月租金额收取。


杨某以正常市场价格40万元购买了一套建筑面积为110m2、位于一层的商品住宅,首付款16万元,余款向银行抵押贷款。杨某家庭月均收入为6000元,购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元/m2。

杨某为装修住宅中的卫生间和厨房墙面,到建材市场选购陶瓷锦砖,陶瓷锦砖的特点有( )。

A.质地坚实、色泽美观、图案多样
B.耐酸碱、耐磨、耐水、耐压、耐清洗
C.色彩稳定、表面光洁、易于清洗
D.色彩花型丰富、可选择性强、遮盖性好、档次品位较高、环保性好

答案:A,B
解析:
陶瓷锦砖俗称马赛克,是由多种几何形状、各种颜色小块瓷片铺贴形成图案丰富、繁多的装饰砖,其主要特点是质地坚实、色泽美观、图案多样,而且耐酸碱、耐磨、耐水、耐压、耐清洗。C项属于瓷砖的特点;D项属于壁纸的特点。


2021房地产经纪人预测试题9辑 第4辑


无另行约定,共同共有人处分共有房屋,须经( )同意。

A.全体共同共有人
B.2/3以上的共有人同意
C.1/2以上的共有人同意
D.一人

答案:A
解析:
共同共有房屋的买卖条件较为严苛。除非另有约定,共同共有人处分共有房屋,须经全体共同共有人同意,而按份共有人处分共有房屋,经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。


适合在社区开拓客源信息的方法是(  )。

A.讲座揽客法
B.会员揽客法
C.团体揽客法
D.互联网开发法

答案:A
解析:
客源开拓的主要方法包括:①门店接待法;②广告法;③互联网开发法;④客户介绍法;⑤人际关系法;⑥驻守和挂红幅揽客法;⑦讲座揽客法;⑧会员揽客法;⑨团体揽客法。其中,讲座揽客法是指通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。在做社区业务时,适用此种方法。


共用题干
刘先生委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)为其购买1套二手房,甲公司委派房地产经纪人袁女士承办该业务,刘先生与甲公司签订了房地产经纪合同。袁女士在执行该业务的过程中,甲公司发生了1700元的业务支出,包括广告宣传费、交通费等。然而,在房地产经纪合同有效期内,刘先生通过拍卖方式买到了一处二手房,并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。

房地产卖方代理主要包括( )。
A:商品房销售代理
B:房屋出租代理
C:二手房出售代理
D:二手房购买代理

答案:A,B,C
解析:


中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月所有债务支出与收入比控制在(  )以下。

A.45%
B.55%
C.60%
D.75%

答案:B
解析:
对于单一申请的贷款,如果商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内,则应先予以调查核实,同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶的债务一并计入。中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。


房地产经纪活动直接影响到生产、生活资料的使用效率,因而其活动后果具有广泛的(  ),对各行各业和人民生活都有直接的影响。

A.中介性
B.服务性
C.社会性
D.地域性

答案:C
解析:
房地产为各种社会经济活动提供场所,既是最基本的生产资料,又是最基本的生活资料。房地产经纪活动直接影响到这种生产、生活资料的使用效率,因而其活动后果具有广泛的杜会性,对各行各业和人民生活都有直接的影响。


建筑物的基础构造可分为()。

A:钢筋混凝土基础
B:砖基础
C:独立基础
D:筏板基础
E:桩基础

答案:C,D,E
解析:


2021房地产经纪人预测试题9辑 第5辑


商品房预售许可办理过程中,开发企业需提交相关材料。经审查,该企业的申请符合法定条件的,房地产管理部门应当在受理之日起()d内,依法作出准予预售的行政许可书面决定,发送开发企业。

A:7
B:10
C:15
D:20

答案:B
解析:


甲房地产经纪机构聘用了没有房地产经纪人职业资格的李某从事经纪业务。甲机构和李某的行为违反了房地产经纪人员职业道德基本要求中的(  )。

A.恪守信用
B.尽职守责
C.守法经营
D.以诚为本

答案:C
解析:
遵纪守法表现为:①房地产经纪人员首先必须遵从政府对房地产经纪行业的上岗、开业规定,不得无照、无证执业和经营。②在房地产经纪活动的各个环节,如接受委托、签订合同、刊登广告、收取佣金等环节,都必须遵守有关法律、法规的规定。


传播广、时间长、诉求力强、表现力丰富、更新便捷的广告媒介是(  )。

A:网络广告
B:广播广告
C:电视广告
D:直接函件广告

答案:A
解析:


唐代专门从事田宅交易的经纪人称为( )。(2012年真题)

A.驵侩
B.掮客
C.房牙
D.庄宅牙人

答案:D
解析:
唐代专事田宅交易的经纪人开始被称为“庄宅牙人”。A项,“驵侩”是汉代对经纪人的专业称谓;B项,1840年鸦片战争以后,我国上海等一些通商口岸城市,出现了房地产经营活动,房地产掮客也应运而生;C项,“房牙”是指在元代从事房屋买卖说合的中介。


我国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期,行业发展的特点有(  )。

A.拓展项目,全面服务
B.提供虚假信息
C.调整薪奖,注重品牌
D.不合理收费
E.同业联盟,交易安全

答案:A,C,E
解析:
我国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期,即1991~1996年,行业发展有以下几个特点:①拓展项目,全面服务。加盟式的中介业者不断壮大,市场上逐渐形成直营与加盟两大模式,并重视提高服务质量。②调整薪奖,注重品牌。随着民众收入水平提高,人们逐渐重视房屋,这促使房屋中介业趋向追求服务质量和信誉形象。③同业联盟、交易安全。1995年起,台湾房屋中介业进入同业联盟时期,即由同业发起联卖制度。1996年6月,信义房屋推出“成屋履约保证”,住商不动产宣告办理“不动产交易签证”,为保障交易安全建立了良好制度,并为同业相继推广,在行业中逐渐形成交易安全的保障机制。


邀请专业建筑设计人员进行项目规划设计、园林规划、户型设计等的培训,目的在于了解项目(  )及设计过程等,以加深对产品的熟悉和理解。

A、规划趋势
B、规划优势
C、规划设计的内容
D、产品特点
E、建筑特色

答案:B,C,D,E
解析:
在销售筹备培训的项目培训中,邀请专业建筑设计人员进行项目规划设计、园林规划、户型设计等的培训。目的在于让销售人员了解项目规划设计的内容、建筑特色、规划优势、产品特点,及设计过程等,以加深对产品的熟悉和理解,以便于准确清晰地向客户传递产品的独特价值,并区别于周边的竞争项目。


2021房地产经纪人预测试题9辑 第6辑


胡某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的房地产经纪人协理,李某是甲公司注册房地产经纪人。胡某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)开发的住宅楼的销售代理权,并签订了销售委托合同。该住宅楼于2005年4月1日通过竣工验收,5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房,签订的商品房买卖合同中,对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用,之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到房屋所有权证后,发现其上记载的楼层有误。

下列关于销售委托合同签订的表述中,正确的为( )。

A.合同应由甲公司与乙公司签订
B.李某可以个人的名义与乙公司签订合同
C.李某可以甲公司的名义与乙公司订立合同
D.胡某在得到甲公司的授权后也可与乙公司订立合同

答案:A,C
解析:
A项,房地产经纪人员从事经纪活动必须以房地产经纪机构的名义进行,不能以个人的名义进行;房地产经纪业务必须由房地产经纪机构统一承接,房地产经纪服务合同也必须由房地产经纪机构与委托人签订,房地产经纪业务必须由房地产经纪机构指定具体的房地产经纪人员去承办和完成。C项,根据《房地产经纪执业规则》,房地产经纪机构对每宗房地产经纪业务,应当选派或者由委托人选定登记在本机构的房地产经纪人员为承办人,并在房地产经纪服务合同中载明。房地产经纪服务合同应当由承办该宗经纪业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。本案例中,胡某是房地产经纪人协理,李某是甲公司注册房地产经纪人,因此胡某无权代表甲公司与乙公司签署合同,李某可以。


物权的共同效力不包括(  )

A、公示效力
B、排他效力
C、优先效力
D、追及效力

答案:A
解析:
物权具有支配力,债权仅有请求力。物权的支配力使其具有:①排他效力,是指同一物上不能并存内容相互冲突的两个物权;②优先效力,是指物权和债权并存时,无论物权成立于债权之前或之后,物权都优先于债权;③追及效力,是指物权成立后,无论其标的物辗转落入何人之手,权利人均可追及标的物行使其权利。


以下不属于城市垃圾的是(  )。

A、建筑垃圾
B、市政维护和管理中产生的垃圾
C、商业垃圾
D、工业固体废弃物

答案:D
解析:
城市垃圾主要包括,城市居民的生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾、市政维护和管理中产生的垃圾。


某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼,2012年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权,于2013年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2,建筑楼层为6层,钢筋混凝土框架结构,总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准,该房地产开发公司在2003年8月末开始预售该商品住房。
该地块的建筑密度为(  )。

A、0、17
B、0、23
C、0、74
D、1、36

答案:B
解析:
建筑密度又称建筑覆盖率,是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率,即:



,所以,该地块的建筑密为:3060÷6÷2250×100%=23%。


在中国现行法律体系中,( )的内容涉及国家和社会生活的根本问题,规定国家的根本制度和根本任务、公民的基本权利和义务,是一切组织和个人的根本活动准则。

A.宪法
B.法律
C.行政法规
D.地方性法规

答案:A
解析:
宪法是国家的根本法,具有最高的法律效力。中国现行宪法是1982年制定,后经多次修改的《宪法》,简称1982年宪法。


  某市土地储备中心准备拍卖一宗位于城市中心区、规划用途为商业的熟地,甲房地产开发公司(以下简称甲公司)准备参与竞标。

甲公司拟开发写字楼,影响写字楼物业发展需要考虑的要素主要有(  )。

A.建筑物外部形态
B.物业管理
C.硬件配置
D.建筑施工

答案:A,B,C
解析:
除了基于项目本身的物理属性、客户的专项访谈、项目定位标准等高端客户产品感知关键要素指标外,写字楼的物业发展建议还需要考虑的主要因素包括:①建筑物外部形态;②内部空间;③硬件配置;④网络照明;⑤物业管理。


2021房地产经纪人预测试题9辑 第7辑


侵权责任是指侵犯经纪服务合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任,侵权责任的构成要件是(  )。

A.无侵权行为和无免责事由
B.有侵权行为和无免责事由
C.有侵权行为和有损害事实
D.有损害事实和有免责事由

答案:B
解析:
侵权责任,是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。侵权责任的构成要件,包括:①有侵权行为;②无免责事由。


根据《房屋建筑工程质量保修办法》,新建商品房各部位最低保修期限为2年的有( )。

A.装修工程
B.给水排水管道
C.电气系统
D.屋面防水工程
E.主体结构工程

答案:A,B,C
解析:
房屋建筑工程质量保修期限;
《房屋建筑工程质量保修办法》规定,在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修期限(即施工单位对建设单位的最低保修期限)为:①地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;②屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;③供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;④电气系统、给水排水管道、设备安装为2年;⑤装修工程为2年。


甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一住宅项目,并将该项目定位为单身白领公寓。该项目总建筑面积10000m2,固定总成本2000万元,单位变动成本2500元/m2。甲公司将该项目委托给专业能力较强的乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。乙公司针对该项目规模较小、所处片区不属于当前热卖区的特点,准备大力宣传周边即将规划建设的商圈来吸引客户关注,并计划通过卖点的挖掘迅速打开销售局面。(2010年真题)

若项目的销售费率为15%,甲公司要求以成本为基础的目标利润率为20%,则乙公司为该项目确定的目标销售价格为( )元/m2。

A.4590
B.5294
C.5765
D.6353

答案:D
解析:
目标利润=投资总额×投资利润率=(20000000+2500×10000)×20%=9000000(元);目标利润销售价格=[(固定总成本+目标利润额)÷预计销售面积+单位变动成本]÷(1-销售费率)=[(20000000+9000000)÷10000+2500]÷(1-15%)≈6353(元/m2)。


下列有关房源信息推荐的表述,正确的是( )。

A.房源推荐只能在公盘制的情况下存在
B.房源推荐只能在私盘制的情况下存在
C.采用一般推荐方式的,卖方代理经纪人一般获得该笔业务成交总佣金的80%
D.房源推荐根据推荐后的操作方式可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种

答案:D
解析:
AB两项,在公盘制的房地产经纪机构里因为信息完全共享,并不需要再采取内部推荐方式进行合作。因此内部的推荐合作一般存在于采用私盘制或混合制信息管理制度的房地产经纪机构。CD两项,内部推荐合作可以分为“一般推荐”和“合作推荐”两种,其中,一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息(连同业主联系方式)推荐给其他区域的门店经纪人全程服务,成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15%~25%。


刘某购买了一套建筑面积为100m2,单价为6000元/m2的商品住房,首付30%,余款向银行申请20年期的抵押贷款。若其选择按月等额偿还贷款本息,假设贷款年利率为6%,则其名义单价和实际单价分别为(  )元/m2。

A.6000和6000
B.6000和7221.63
C.7221.63和6000
D.7221.63和7221.63

答案:A
解析:
名义价格是表面上的价格,能直接观察到。实际价格一般直接观察不到,通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。题中,采取按月等额偿还贷款本息方式支付,其名义单价和实际单价相等,均为6000元/m2。


下列自然人中,具有完全民事行为能力的人有(  )。

A.15周岁,靠版税独立生活的“90后”作家
B.17周岁,隔月将打工节余寄回老家的农民工
C.18周岁,颈椎以下全瘫痪,手脚均无知觉的残疾人
D.19周岁的间歇性精神病人
E.21周岁,在家靠父母遗产生活的待业青年

答案:B,C,E
解析:
具有完全民事行为能力的权利人是指18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制行为能力的人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。


2021房地产经纪人预测试题9辑 第8辑


提高房地产经纪信息的( ),一方面要对信息库进行及时的更新和维护,另一方面要提高信息利用的效率,尽量使信息在最短的时间内发挥作用。

A:保密性
B:时效性
C:增值性
D:多维性

答案:B
解析:


“少数卖方,少数买方”的市场竞争状态是指(  )。

A、寡头卖方垄断
B、寡头买方垄断
C、双边寡头垄断
D、卖方垄断

答案:C
解析:
根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态有:①完全竞争——很多卖方,很多买方;②寡头卖方垄断——少数卖方,很多买方;③寡头买方垄断——很多卖方,少数买方;④双边寡头垄断——少数卖方,少数买方;⑤双寡头卖方垄断——两个卖方,很多买方;⑥双寡头买方垄断——很多卖方,两个买方;⑦卖方垄断——个卖方,很多买方;⑧买方垄断——很多卖方,一个买方;⑨双边垄断——个卖方,一个买方。


房地产经纪专业人员职业资格是我国设置的一项职业资格,属于按照( )管理的职业资格。

A.性质
B.专业技术人员
C.区域
D.业务水平

答案:B
解析:
房地产经纪专业人员是纳入专业技术人员管理的职业资格。我国房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。


在我国,采用无店铺经营模式的房地产经纪机构所面临的客户主要有(  )。

A、商业房地产业主
B、居民个人
C、房地产开发商
D、商铺租户
E、二手房房主

答案:A,C
解析:
目前在我国,采用无店铺经营模式的主要是以新建商品房经纪业务或存量商业房地产租售代理业务为主的房地产经纪机构,它们的客户主要是机构客户,如房地产开发商、商业房地产业主等。


( )对室内装饰和家具经常采用几何形体以及红、黄、青三原色,或以黑、灰、白等色彩相配置。

A.白色派
B.光亮派
C.高技派
D.风格派

答案:D
解析:
室内装饰装修流派有:①白色派;②光亮派;③新洛可可派;④高技派;⑤风格派;⑥超现实派。其中,风格派的室内装饰装修,在色彩及造型方面都具有鲜明的特征与个性,在总体上常以几何方块为基础,对建筑物采用内部空间与外部空间穿插构成为统一体的手法,并以屋顶、墙面的凹凸和强烈的色彩对块体进行处理。风格派对室内装饰和家具经常采用几何形体以及红、黄、青三原色,或以黑、灰、白等色彩相配置。


在缴纳土地增值税时,纳税人隐瞒、虚报房地产价格的,则应当( )。

A.处以警告
B.处以一万元以下罚款
C.按房地产评估价格计算征收土地增值税
D.情节严重的,应当追究纳税人的民事责任

答案:C
解析:
纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收土地增值税:①隐瞒、虚报房地产价格的;②提供扣除项目金额不实的;③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,无正当理由的。


2021房地产经纪人预测试题9辑 第9辑


刘某与曹某于1989年结婚,婚后育有一女刘某丹。1995年,刘某下海经商,不久与另一名女子刑某共同生活,育有一子刘某舟。2016年,刘某因车祸去世,经查,刘某与刑某共有财产30万元;个人财产80万元;个人债务10万元;未缴税款1万元。另外,刘某父母已于2005年、2008年先后弃世,留下唯一一套房屋,该房屋现值200万元。二老离世前再无其他亲人,主要由曹某照顾。
如果刘某生前立有遗嘱,全部遗产给刑某,其遗产应由(  )继承。

A、曹某
B、刑某
C、刘某丹
D、刘某舟

答案:B
解析:
继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或遗赠办理。可见,遗嘱继承应该先于法定继承。刘某如果生前立有遗嘱将全部遗产给刑某,其遗产便应由刑某继承。


2011年,甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发某商品住宅小区项目。2012年,甲企业欲通过乙信托公司(以下简称乙公司)筹集开发项目所需资金。乙公司分析了该项目所在城市的房屋建设状况、销售情况等房地产市场状况及甲企业的经营状况,制定了投资额度安排。2013年,该项目达到预售条件后,甲企业委托丙房地产经纪机构(以下简称丙机构)预售。丙机构为促进销售,在员工对消费者心理影响方面进行了专题培训。张某拟购买其中一套住房。丙机构的房地产经纪人王某分析了张某的收入状况,认为张某的收入虽然不高但较稳定。据此,王某为其制定了还款方案。
在丙机构对员工进行的专题培训中,应着重培养员工的能力为(  )。

A、对消费者的不同需要具有较强的判断能力
B、对消费者的不同购买动机具有较强的注意力和语言表达能力
C、对企业的经营活动具有较强的管理能力
D、对消费者的不同个性特征具有较强的适应能力

答案:A,B,D
解析:
消费者对销售人员的心理影响包括:①消费者的不同需要要求销售人员具有较强的分析判断能力。②消费者的不同购买动机要求销售人员具有较强的注意力和语言表达能力。③消费者的不同个性心理要求销售人员具有较强的适应能力。④消费者的言谈举止影响销售人员的情感过程。


在中国现行法律体系中,由全国人民代表大会常务委员会制定的其他法律或一般法律不包括( )。

A.土地管理法
B.物权法
C.广告法
D.城市房地产管理法

答案:B
解析:
其他法律是由全国人民代表大会常务委员会制定的,如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《消费者权益保护法》、《广告法》。B项,物权法是由全国人民代表大会制定的法律等。


客户尽管每月收入很高,但是客户需要赡养和抚养的家庭人口很多,家庭消费支出较大,能够用于改善住房条件或满足投资需求的资金所剩无余。上述分析是针对客源信息中( )的分析。

A.购买力与消费信用
B.目标物业与偏好分析
C.客户需求程度分析
D.客户购买决策分析

答案:A
解析:
客源信息完善与分析包括以下几个方面:①目标物业与偏好分析;②购买力与消费信用分析;③客户购买动机分析;④客户需求程度分析;⑤客户购买决策分析。其中,购买房地产是大宗金额的交易,因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情况下,以满足自住需求的客户,其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。


赵某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售一套二手房,在签订房地产经纪合同前,赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后,赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定:甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同,赵某按成交额的2%,支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务,李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快,魏某看中了此房,同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是,赵某的朋友孙某也看中了该房,赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划,但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同,赵某和甲公司为此发生了争议。

下列关于甲公司提供的价格咨询服务的表述中,正确的为(  )。

A.甲公司不能提供该服务
B.甲公司在进行价格咨询时必须遵循合法原则
C.如果该项经纪业务成功了,甲公司就不能再收取咨询费
D.若赵某以此房产为抵押申请贷款,甲公司提供的价格咨询报告可以作为银行审批的依据

答案:B
解析:
A项,房地产经纪机构可以提供咨询服务;BC两项,价格咨询服务属于房地产经纪延伸服务,房地产经纪机构在进行价格咨询服务时可以收取一定的费用,D项,房地产经纪机构的价格咨询报告不可作为银行审批抵押贷款的依据。


共用题干
三级资质甲房地产开发公司于2006年12月设立。2009年1月,甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区,项目总投资5000万元,并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中,以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2009年7月1日,甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2011年9月,乙公司完成该小区开发,并通过综合验收。.

关于甲房地产开发公司以在建工程抵押和项目转让的表述,正确的有()。
A:在建工程抵押登记属于土地使用权变更登记
B:在建工程抵押是指以依法取得的土地使用权连同在建工程已投入的资产设定抵押
C:甲房地产公司投入资金达到1000万元即可转让该房地产开发项目
D:受让该房地产开发项目的乙房地产开发公司,可以不具备房地产开发企业资质

答案:B
解析: