2021房地产经纪人答疑精华5篇

发布时间:2021-09-18
2021房地产经纪人答疑精华5篇

2021房地产经纪人答疑精华5篇 第1篇


A房地产公司(以下简称A公司)申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷,建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中,A公司将此项目整体转给C公司,C公司通过市场分析后,拟将其中5公顷土地建商业用房,此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中,C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。

C公司要合法预售在建项目的住宅,必须给购房者提供( )。

A.建设工程规划许可证
B.项目转让合同
C.房屋所有权证
D.商品房预售许可证

答案:A,D
解析:
《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。


下列民事权利的取得方式中,属于继受取得的有(  )。

A:劳动生产
B:法定孳息
C:买卖
D:继承遗产
E:互易

答案:C,D,E
解析:


根据我国《婚姻法》的规定,夫妻法定财产制有( )。

A.夫妻个人财产制
B.夫妻共同财产制
C.夫妻联合财产制
D.夫妻分别财产制
E.夫妻统一财产制

答案:A,B
解析:
婚姻法》较为明确地规范了夫妻约定财产制、夫妻个人财产制和夫妻共同财产制三类财产关系,其中夫妻个人财产制和夫妻共同财产制为夫妻法定财产制。


下列关于变动成本定价法的计算公式不正确的是(  )。

A、目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利
B、单位贡献量=单位总量/目标贡献
C、售价=单位变动成本+单位贡献额
D、单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量

答案:B
解析:
变动成本定价法即以单位面积变动成本为定价基础,加上单位产品贡献,形成产品售价。其公式为:售价=单位变动成本+单位贡献额。其中,贡献的意义在于单位面积的销售收入在补偿其变动成本后,首先用于补偿固定成本费用。其步骤如下:①确定项目目标贡献,目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利;②确定单位贡献量,单位贡献量=目标贡献/单位总量;③形成单位价格,单位价格=单位可变成本费用+单位贡献量。


居先生将其自有的一套房屋委托给一家房地产经纪机构出售,并签订了为期3个月的独家出售经纪服务合同。2个月后,居先生又将房屋委托给另一家房地产经纪机构出售。对此,居先生应当承担(  )。

A.违约责任
B.侵权责任
C.履约不当责任
D.缔约过失责任

答案:A
解析:
违约责任是指合同履行期间,任何一方如出现单方无故终止或解除本合同的严重违约行为致使本合同无法继续履行,给对方造成损失的,须赔偿对方因此遭受的相应损失。本题中,居先生与一家房地产经纪机构签订了3个月的独家出售经纪服务合同,2个月后将房屋委托给另一家房地产经纪机构出售,属于单方违约,应承担违约责任。


在房地产经纪人员职业技能的构成中,供需搭配的技能是(  )。

A.使供给方满意
B.使需求方满意
C.使供求双方在某宗房源上达成一致
D.为需求方提供尽量多的房源以供选择

答案:C
解析:
房地产经纪人员是以促成交易为己任的,因此不论是在居间业务,还是代理业务中,都需要同时考虑交易双方的需求,其实质也就是要使供求双方在某一宗(或数宗)房地产交易上达成一致。


注意在销售工作中的作用包括(  )。

A.引发消费者正面和美好的想象
B.利用有意注意和无意注意的关系,创造更多销售机会
C.发挥注意的心理功能
D.培养销售人员丰富的想象力
E.利用注意规律设计、发布广告

答案:B,C,E
解析:
注意在销售工作中的作用包括:①利用有意注意和无意注意的关系,创造更多销售机会;②发挥注意的心理功能;③利用注意规律设计、发布广告。


2021房地产经纪人答疑精华5篇 第2篇


通过对未全面完工的公共空间、电梯厅、电梯、施工现场等环节的过渡性包装,提升客户看楼过程的舒适感与项目品质感,采用的是写字楼项目现场展示( )的要点。

A:外围包装
B:样板层展示
C:售楼处展示
D:看楼动线包装

答案:D
解析:


(  )使房地产领域涉及的权属界定有了明确的法律依据。

A、 《物权法》
B、 《土地管理法》
C、 《城乡规划法》
D、 《城市房地产管理法》

答案:A
解析:
颁布《物权法》的目的是“为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权”。《物权法》使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据,是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。


住房公积金的特点中,()是指住房公积金具有储备和融通的特性.

A:义务性
B:保障性
C:法定性
D:互助性

答案:D
解析:
本题考核的知识点为住房公积金的特点。住房公积金的特点包括义务性、互助性、保障性。其中互助性是指住房公积金具有储备和融通的特性,可集中全社会职工的力量,把个人较少的钱集中起来,形成规模效应,并且缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权利,有房的人帮助无房的人,暂时不买房的人支持即期买房的人,通过所有职工互帮互助,达到提高或改善居住条件的目的。


房屋交易的实质是( )。

A.产权交易
B.实物交易
C.使用权交易
D.收益权交易

答案:A
解析:
房屋交易的实质是房屋产权交易,因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。


契税的征税对象是(  )。

A、房产
B、城市、县城、建制镇和工矿区内的土地
C、发生产权转移的土地、房屋
D、有偿转让房地产所取得的土地增值额

答案:C
解析:
契税的征税对象是发生产权转移的土地、房屋。


个人所得税的纳税人为在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满(  )年的,从中国境内和境外取得所得的个人。

A、4
B、3
C、1
D、2

答案:C
解析:
个人所得税的纳税人包括:在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年,从中国境内和境外取得所得的个人;在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人,从中国境内取得所得的个人。


肖某由于工作地点变化,欲将其自住商品住房出售,于2010年9月委托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘,发现室内使用大镜面作装饰,并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样,属洛可可装修风格;所在小区占地面积50000m2,其中有20幢3层联排别墅,建筑面积6000m2,基底面积2000m2;15幢8层住宅,建筑面积110000m2,基底面积13750m2;5幢23层塔楼,建筑面积134000m2,基底面积5800m2。附近有一座30m高的火力发电厂烟囱,100m之处有一铁路经过,铁路对面为城市排水沟。(2010年真题)

该住宅小区住宅平均层数为( )层。

A.5.00
B.7.38
C.11.33
D.11.60

答案:D
解析:
住宅平均层数是指住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值(层)。本案例中,该住宅小区住宅平均层数为:(6000+110000+134000)÷(2000+13750+5800)=11.6(层)。


2021房地产经纪人答疑精华5篇 第3篇


房地产经纪信息的( )是后续加工整理工作有效开展的重要保障

A.筛选
B.整序
C.研究
D.鉴别

答案:D
解析:
房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这五个环节。鉴别就是对房地产经纪信息的准确性、真实性、可信性进行分析,判断误差的大小和时效的长短,剔除人为、主观的部分,使之准确、客观。鉴别是房地产经纪信息加工整理的第一步、是一项非常重要的基础性工作,也是后续加工整理环节有效开展的重要保障。


纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况,其中,( )属于违法犯罪行为。

A.骗税
B.偷税
C.抗税
D.漏税
E.欠税

答案:B,C
解析:
违章处理是对纳税人违反税法行为的处置。纳税人的违章行为通常包括偷税、抗税、漏税、欠税等不同情况。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属于一般违章行为,不构成犯罪。


下列关于房地产经纪机构分部制组织结构形式利弊的表述中,不正确的是( )。

A.不利于培养高层管理者的后备人才
B.各分部有较大的自主经营权
C.有利于高层管理者摆脱日常事务
D.有利于发挥分部管理者的积极性和主动性

答案:A
解析:
房地产经纪机构分部制组织结构形式的优点是:①各分部有较大的自主经营权,有利于发挥各分部管理者的积极性和主动性,增强其适应环境变化的能力;②利于高层管理者摆脱日常事务,集中精力抓全局性、长远性的战略决策。其缺点是:①职能部门重叠,管理人员增多,费用开支较大;②如果机构内部权力分配不恰当,容易导致各分部各行其是,无法保障组织机构整体目标和利益的实现;③各分部之间的横向联系和协调比较困难。这种形式适用于特大型组织,在采用时也应注意扬长避短。


共用题干
李先生有一处已出租的住房欲出售,委托新兴房地产经纪公司居间销售,双方签订了《居间合同》。试分析下列各题。

由于该房产属于已出租房产,经纪人必须( )。
A:向购买方介绍清楚,在同等条件下,承租方有优先购买权
B:应提前一个月通知承租方,征求其意见
C:告知承租方,如放弃购买,则租赁关系终止
D:要求出售方(李先生)与承租人协商处理善后事宜,办理转让当日前结算租金

答案:A,B
解析:


房地产经营投资是指投资者以( )等形式,进行盈利性商业活动。

A.房地产质押
B.房地产买卖
C.房屋租赁
D.房屋设典
E.物业管理

答案:B,C
解析:


预期投资收益率目标一般用于房地产( )投资项目。

A.短期
B.中期
C.中长期
D.长期

答案:D
解析:
预期收益率就是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率,是一个预期指标。预期投资收益率目标一般用于房地产长期投资项目。


下列选项中,(  )决定房地产的正常市场价值。

A、最高最佳使用用途
B、需求预测
C、供求分析
D、现金流量贴现分析

答案:A
解析:
房地产经纪人员从事房地产价格咨询,除了要充分发挥自身优势外,还要结合房地产价格咨询服务的特点掌握房地产价格评估的基本原则和市场比较法、收益法、成本法等估价基本方法,熟悉房地产价格咨询的程序。由于房地产的正常市场价值是由其最高最佳使用用途决定的,因此,房地产经纪人员还应熟悉房地产最高最佳使用分析的方法。


2021房地产经纪人答疑精华5篇 第4篇


从中介服务的角度来说,(  )是保证产权真实性、准确性的主要手段,是房屋交易前必不可少的环节。

A.产权调查
B.现场查验
C.环境状况调查
D.房屋缺陷查验

答案:A
解析:
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。


限制民事行为能力人的年龄是(  )。

A.不满10周岁的未成年人
B.l6周岁以上不满l8周岁的公民
C.10周岁以上的未成年人
D.18周岁以上的公民

答案:C
解析:
在中国,10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人,是限制民事行为能力人。10周岁以上的未成年人可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动,不能完全辨认自己行为的精神病人可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动,其他民事活动由其法定代理人代理,或者征得其法定代理人的同意。


某房地产企业拟建一项目,总投资20000万元,建设期3年,建设完成后用于出租,从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年,为了提高市场占有率的目标,该企业加大广告宣传费用的投入,并以低廉的价格进入市场,但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击,并未成功进入市场,商品房无法按正常价格出售,最终倒闭。

该企业预期投资收益率为( )。

A.10.2%
B.12.5%
C.14.3%
D.15.6%

答案:C
解析:
投资收益率反映房地产企业投资效益的指标。所谓预期收益率就是房地产企业通过房地产投资所要达到的最低收益率,是一个预期指标。预期投资收益率=[年平均总利润额/总投资额]×100%=(20000÷7)/20000×100%=14.3%。


信用是经济活动中的借贷行为,其本质包括(  )。

A.以还本付息为条件
B.具有暂时性和收益性
C.具有风险性和可转让性
D.价值单方面的让渡
E.信用关系是债权务关系

答案:A,D,E
解析:
信用的本质主要有三个:①信用是以偿还(包括还本和付息)为条件的借贷行为。②信用是价值单方面的让渡。在信用活动中,当商品或货币从所有者手中转移到需要者手中的时候,为两者关系的开始,只有还本付息后,才是两者关系的结束。③信用关系是债权债务关系。让出商品或货币的一方为授信者,又称贷款人,处于债权人地位;接受商品或货币的一方为受信者,又称借款人,处于债务人地位。


《城市房地产开发经营管理条例》属于(  )。

A.规章
B.地方性法规
C.行政法规
D.单行条例

答案:C
解析:
行政法规是指国务院制定的有关行使行政权力,履行行政职责的规范性文件,如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》、《营业税暂行条例》、《契税暂行条例》等。


甲房地产开发企业(以下简称甲公司)有一房地产开发项目,该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成,商业营业用房已竣工,住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。

乙房地产中介机构在发布房地产广告时,作出以下承诺,不正确的有( )。

A.提供代办权证服务
B.保证有升值或投资回报
C.提供贷款服务
D.为入住者办理户口、升学等事项

答案:B,D
解析:
《广告法》规定,房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有:升值或者投资回报的承诺;能够为人住者办理户口、就业、升学等事项的承诺等等事项。


在选择经营模式时,房地产经纪企业考虑的主要因素是企业规模、规模化经营方式和(  )。

A.经纪企业类型
B.组织结构
C.资金实力
D.市场环境

答案:B
解析:
房地产经纪机构经营模式的选择包括:①组织结构的选择。房地产经纪机构建立什么样的组织结构,是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。②企业规模的选择。房地产经纪机构对企业规模的选择,首先要遵循规模经济的一般原理,其次要根据房地产经纪机构的自身特点,着重考虑企业规模与以下三方面因素的匹配程度:信息资源、人力资源和管理水平。③规模化经营方式的选择。与任何企业一样,每一个房地产经纪机构都在不断谋求由小变大的发展。当房地产经纪机构发展到一定规模时,就必须认真考虑其规模化经营的具体方式。


2021房地产经纪人答疑精华5篇 第5篇


对于房屋基地的地层中含有的有害物质,其来源不包括(  )。

A、地层中固有的
B、基在建房前已遭受生活废弃物的污染
C、地基在建设中使用了超标的建筑材料
D、地基在建房前已遭受工农业生产的污染

答案:C
解析:
室外来源的污染物原存在于室外环境中,但可通过门窗、孔隙或其他管道缝隙等进入室内。例如,某些房屋地基中含有某些可逸出或可挥发出有害物质,这些有害物质可通过房屋基础的缝隙逸人室内。这类有害物质的来源主要包括:①地层中固有的,如氡及其子体;②地基在建房前已遭受工农业生产或生活废弃物的污染,如受农药、化工燃料、汞、生活垃圾等污染,而未得到彻底清理即在其上建造房屋。


某项目固定总成本为50万元,总面积为200m2,销售税费率为15%,单位变动成本为4000元/m2,则目标销售价格为(  )元/m2。

A、 5454
B、 6218
C、 6871
D、 7647

答案:D
解析:
单位保本价格={[固定成本总额/盈亏平衡点产(销)量]+单位变动成本}÷(1-销售费率)=[(500000/200)+4000]÷(1-15%)=7647(元/m2)。


(  )对室内装饰和家具经常采用几何形体以及红、黄、青三原色,或以黑、灰、白等色彩相配置。

A、白色派
B、光亮派
C、高技派
D、风格派

答案:D
解析:
室内装饰装修流派有:①白色派;②光亮派;③新洛可可派;④高技派;⑤风格派;⑥超现实派。其中,风格派的室内装饰装修,在色彩及造型方面都具有鲜明的特征与个性,在总体上常以几何方块为基础,对建筑物采用内部空间与外部空间穿插构成为统一体的手法,并以屋顶、墙面的凹凸和强烈的色彩对块体进行处理。风格派对室内装饰和家具经常采用几何形体以及红、黄、青三原色,或以黑、灰、白等色彩相配置。


房地产买卖的房款支付需要控制风险,当前最安全的钱款交割方式有( )。

A.一次性付款
B.拿到新不动产权证及最后交接完毕时再支付尾款
C.按揭付款
D.通过银行办理资金托管业务
E.分期付款

答案:B,D
解析:
房地产买卖的房款支付需要控制风险。取得完税凭证后支付主要房款是稳妥的做法,拿到新不动产权证及最后交接完毕时再支付尾款,或通过银行办理资金托管业务,这是当前最安全的钱款交割方式。


受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,应纳个人所得税,按( )的适用税率计算。

A.10%
B.15%
C.20%
D.30%

答案:C
解析:
个人所得税的税率适用于不同税目,特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为20%。受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,属于财产转让所得的应缴纳个人所得税,适用比例税率,税率为20%。


甲公司以挂牌方式取得一居住用地的使用权,出让年限比法定最高年限少18年,闲置1年后动工建设,建设期1年,则购房人获得的土地使用年限是( )年。(2006年真题)

A.50
B.51
C.52
D.70

答案:A
解析:
国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定,居住用地使用权出让最高年限为70年。题中,该购房人获得的土地使用年限为:70-18-1-1=50(年)。


在连锁经营模式中,房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系包括( )。

A.投资关系
B.隶属关系
C.代理关系
D.契约合作关系
E.联盟关系

答案:B,D
解析:
在连锁经营模式中,房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织单元之间的关系有:①隶属关系,即直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构,是由其出资设立的分支机构,这种连锁经营又称直营连锁经营;②契约合作关系,即直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业,这种连锁经营通常又称特许加盟连锁经营。