2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第1辑
投资机会研究分为一般投资机会研究和( )。
A、 详细研究
B、 粗略研究
C、 特定项目的投资机会研究
D、 建设项目的投资机会研究
答案：C
解析：
此题属于熟悉范畴。根据投资机会研究分为一般投资机会研究和特定项目的投资机会研究。
成立房地产中介服务机构，应当在领取营业执照后的一个月内到登记机关所在地的县级以上（ ）备案。
A、工商行政管理部门
B、价格主管部门
C、房地产行政主管部门
D、中介行业协会
答案：C
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。参见教材P178。
依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（ ）
答案：对
解析：
依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
政府对房地产的限制常见的有：城市规划、土地用途管制、和房地产市场调控。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是易受限制的特性。政府对房地产的限制常见的有城市规划、土地用途管制和房地产市场调控等，一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权和充公权。P65。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。宅基地不得抵押。
房地产项目最主要的不确定性因素是（ ）。
A.租金
B.售价
C.成本
D.时间
E.物价
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。租金和售价是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。
某居住区用地面积为2hm2，其中住宅用地面积1hm2，该居住区住宅建筑净密度为65%，假设该居住区各住宅建筑各层体量一致，住宅平均层数为8层，则该居住区住宅建筑面积净密度的正确表示为（ ）。
A.65% ×1（hm2）
B.65%×1（hm2）/1（hm2）
C.8×65%×1（hm2）/1（hm2）
D.8×65%×1（hm2）/2（hm2）
答案：C
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。该居住区：
住宅建筑净密度＝住宅建筑基底总面积/住宅用地面积＝65%；住宅建筑基底总面积＝65%×1（hm2）；住宅平均层数＝住宅总建筑面积/住宅基底总面积＝8；住宅总建筑面积＝8×65%×1（hm2）；住宅建筑面积净密度＝住宅总建筑面积/住宅用地面积＝8×65%×1（hm2） /1（hm2）。参见教材P44。
2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第2辑
下列房地产市场参与者中，属于专业顾问的有（ ）。
A、建筑师
B、律师
C、造价工程师
D、房地产经纪人
E、开发商
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产市场的参与者。专业顾问包括：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师。
关于假设开发法中求取幵发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。
A.开发完成后的价值是未来幵发完成后的房地产状况所有对应的价值
B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产、权利等
C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益
D.对于自营的房地产，不宜运用收贫法求取开发完成后的房地产价值
E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值
答案：A,C
解析：
本题考查的是幵发完成后的价值。选项B错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值；选项E错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。参见教材P332?333。
下列关于房屋拆迁估价的表述中，正确的是（ ）。
A．乙公司在出具咨询报告时，对拆迁范围内的房屋补偿给出的估价结论，可以供甲公司及拆迁主管部门参考，但对被拆迁人不一定具有效力
B．估价机构出具的估价报告，其房屋补偿金额一律不得包含被拆迁房屋室内自行装修装饰的价值
C．房屋所有权证书记载的用途为住宅，实际用途为商业用房，根据合法原则，估价时一律按住宅估价
D．估价专家委员会应当在自收到申请之日起l0日内对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，所鉴定的估价报告确有技术问题的，同时出具估价报告
地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于（ ）mm。
A、250
B、300
C、490
D、500
答案：C
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于490mm。
物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（ ）之和后，再加上其他收入的金额。
A.抵押贷款还本付息额
B.空置损失
C.收租损失
D.折旧
E.运营费用
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入-运营费用。
用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是（ ）。
A.会计主体假设
B.持续经营假设
C.会计分期假设
D.货币计量假设
答案：B
解析：
本题考查的是会计假设。持续经营的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。
时间序列分析法中，既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化趋势的方法是（ ）。
A、简单平均法
B、移动平均法
C、加权移动平均法
D、指数平滑法
答案：A
解析：
考点:市场趋势分析。简单平均法在时间序列比较平稳，即随时间变化各期实际销售量增减变化不大时可以采用，但它既看不出数据的离散程度，也不能反映近、远期数据变化的趋势，因此一般在要求不太高的情况下适用。
2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第3辑
评估某套建筑面积为120m2的住宅在2014年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
答案：B
解析：
本题考查的是选取可比实例。选项A，甲和估价对象不在一个供需圈；选项CD，丙丁的用途与估价对象不同。
某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期的市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。
A.39.36
B.45.00
C.131.22
D.170.58
答案：A
解析：
本题考查的是承租人权益价值。承租人权益价值即租赁权价值，是承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值，即按合同租金与市场租金的差额所评估的价值。承租人权益价值＝（65－50）/7%×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36万元。参见教材P99。
假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。
A、 可接受性
B、 保值增值性
C、 现实社会需要程度
D、 未来发展趋势
E 固定性
拆迁估价一般应当采用（ ）。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。
A．0.5和1年
B．0.5年和1.5年
C．0.5年和2年
D．1年和1.5年
要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。
A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有自己的名称、组织机构和场所
D．能独立承担法律责任
就房地产开发投资来说，投资回报主要表现为（ ）。
A、销售收入
B、收益率
C、利息率
D、开发利润
答案：D
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。
2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第4辑
下列关于房地产开发企业的会计科目，不属于所有者权益类的有（ ）。
A.固定资产
B.商誉
C.递延收益
D.法定盈余公积
E.在建工程
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。选项ABE属于资产类科目；选项C属于负债类科目。参见教材P372。
房地产业作为国民经济中的重要产业，其发展规模结构和速度必须与整个国民经济与社会发展计划相适应。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．偿债备付率
正确答案：B
[答案] B 投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000 m2，售价3000元/m2，销售税费率为售价的7%。销售过程巾，乙拿出一套建筑面积1OO m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目存短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素．谁的分配方案合理?为什么?
正确答案：
(1)甲、乙两者的分配方案均不够合理。
甲未考虑该套房屋的价值分割，而乙只考虑该套房屋的成本分割，未考虑房屋的利润分割。
(2)正确的分配方案应该是按50%的分配比例对房地产开发项目的开发价值进行分割，则甲应该分得：2762.1÷2+30÷2=396.05万元，乙应该分得：2762.1÷2—30÷2=1366.05万元。
下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是（ ）。
A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B．依法签订的拆迁补偿安置脚议，对当事人具有法律约束力
C．协议签订后，可以进行公证
D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
正确答案：D
协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。
修建性详细规划应当符合（ ）规划。
A．控制性详细
B．区域
C．近期建设
D．分区
若担保公司未再追加实有资本，最多可为该小区提供( )元担保。
A、 3000万
B、 5000万
C、 3亿
D、 9亿
2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第5辑
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以市场调节价、政府指导价和政府定价的价格为基础，参照当地的成交价格进行评估。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是基准地价、标定地价和房屋重置价格。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。参见教材P103。
贾某2016年7月15日购买了一多层住宅的顶层6楼，2017年4月贾某办理入住并开始装修。2017年6月和7月该市连续数天暴雨，贾某房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋顶破损，新进入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，贾某找到开发商要求退房。
1.因房屋漏水原因，开发商可否准予贾某退房
2.如果因为现该房屋市场价格上升，贾某选择接受开发商赔偿，如果你是注册房地产估价师，选择什么方法评估应对贾某做哪些赔偿
答案：
解析：
1.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请，经核验，确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。《房地产基本制度与政策》109页。一般情况下漏雨属于质量缺陷，可修复赔偿购房人。
2.（1）估价师应分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；
（2）对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；
（3）主要赔偿包括房屋的拆除、修缮、恢复费用和相关的直接经济损失，家具的损失。
（4）对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，选择损害前后价差法，分析损失金额。
采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元/m2，土地重新取得单价为2100元/m2，容积率为2，建筑密度为40%。该商品房的单价为（）元/m2。
A.3700
B.4040
C.4250
D.5300
答案：C
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价＝2100/2＝1050（元/m2），单价＝3200＋1050＝4250（元/m2）。
某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1.以商品住宅销售均价为基础估价；
2.以商业用途土地价格为基础估价。
<1> 、上述两种估价思路中哪种较合适？并说明理由。
<2> 、针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。
答案：
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。
理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳利用原则应以商业用途价格为基础估价。
或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。估价技术路线：（1）选择估价方法，（2）方法运用中的具体处理，（3）确定估价结果。
下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（ ）。
A.广泛的经济外部性
B.房地产市场供给的异质性
C.土地所有权的排他性
D.土地的有限性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。
某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，估价目的为抵押。该房地产占地面积3500m2，总建筑面积4500m2,2002年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投人成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？
答案：
解析：
评估公司认为其评价结果合理的理由如下：
因为估价机构接受甲公司委托，估价目的是为抵押贷款，而成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着与其他目的估价的不同点。
(1)注重预期风险。房地产抵押价值评估一般以估价时点为当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险。
(2)分析市场变现能力。抵押物一旦发生处分清偿,属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减。
(3)考虑抵押期间的耗损。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分，由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析和考虑。
综上所述，在估价时应侧重对预期风险的考虑，应采用保守性原则选择估价的参数，因此估价结果是合理的。
根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是（ ）。
A.有不少于1000万元人民币的注册资本
B.有一定数量的周转住房
C.是非银行性金融机构
D.不可要求借款人提供抵押反担保
答案：B
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。住房置业担保机构，实有资本不得少于1000万元，住房置业担保机构是房地产中介服务企业，住房置业担保机构可以要求借款人提供反担保，形式往往是抵押。
2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第6辑
为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（ ）假设等进行估价。
A、各方估价利害关系人均是利己并理性的
B、估价人员应“换位思考”
C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D、估价人员以专家身份权衡评估价值
E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值
答案：A,B,D
解析：
考点:独立客观公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师首先应基于以下假设进行估价：（1）各方估价利害关系人均是利己并理性的；（2）估价师应“换位思考”，即以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值；（3）估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。
以工序为研究对象编制的工程建设定额是( )。
A.预算定额
B.概算定额
C.施工定额
D.概算指标
答案：C
解析：
施工定额——是以工序，即同一性质的施工过程，作为研究对象，表示生产产品数量和生产要素消耗综合关系编制的定额，是施工企业组织生产和加强企业管理而在企业内部使用的一种定额，属于企业定额形式。
某城欲对该城市一建于20世纪50年代，整体外观比较陈旧，基础设备均已风化、起沙、剥落的建筑进行拆迁，该地非住宅面积为2995m2，该地位于市中心，二手住宅交易频繁，本次评估范围为住宅部分，本次拆迁是由《房屋拆迁许可证》证号为××规拆迁许字(2006)第××号文件许可。
如何确定估价方法?
答案：
解析：
《城市房屋拆迁估价指导意见》明确要求，拆迁房屋地产价值评估首选市场法，按此要求本次评估范围内住宅房地产采用市场法评估；而对于商业房地产，因类似物业市场交易活跃，可比实例难以调查知悉，故房地产采用收益法进行评估，房屋重置价格采用成本法进行评估。最终确定市场法、收益法和成本法进行评估。
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）
答案：错
解析：
本题考查的是利率。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。
(2013真题) 速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。（）
答案：对
解析：
本题考查的是财务分析。考查基本概念。速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。
7～10 估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
第 7 题 业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（ ）。
A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
答案：对
解析：
在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第7辑
(2013真题) 转让房屋开发建设项目，除建设用地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应达到全部开发投资总额的（）以上。
A.25%
B.30%
C.35%
D.50%
答案：A
解析：
本题考查的是房地产开发项目转让。以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，除土地使用权出让金外，应完成开发投资总额的25%以上。
房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。
企业集中满足某一特定消费群体的各种需求的市场选择模式是（ ）。
A.选择专业化
B.产品专业化
C.市场专业化
D.市场集中化
答案：C
解析：
本题考查的是目标市场选择。市场专业化是企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。
房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。
A、 根本准则
B、 最高行为准则
C、 基本行为准则
D、 重要准则
答案：B
解析：
房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。
某房地产经纪机构为调查某市中学教师的购房意向，从该市中学教师中随机选取了50名教师进行调查，这种调查方式是( )。
A.抽样调查
B.重点调查
C.典型调查
D.访问调查
答案：A
解析：
抽样调查。是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本的调查。
某家庭以4 000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120 m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？
答案：
解析：
改错如下：
个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时，各期还款额中包含的本金相等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第8辑
城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为( )。
A.温差效应
B.温压效应
C.绿岛效应
D.热岛效应
答案：D
解析：
城市由于建筑密集，生产与生活活动过程散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，即所谓“热岛效应”，尤其在大城市中更为突出。
某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元人民币，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税力( )万元。
A.450
B.525
C.600
D.900
政府在房地产市场中的主要职能有（ ）。
A、制定市场规则
B、进行市场监管
C、确定土地利用条件
D、制定商品房价格
E、提供商业贷款
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。参见教材P34。
关于工程建设项目招标的说法，正确的有（ ）。
A、法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
B、招标项目必须编制标底
C、采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
D、采用工程量清单招标的，应编制招标控制价
E、招标控制价必须保密
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是工程建设招标。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB 50500 —2013)）规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。
有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。
A．950
B．1000
C．1200
D．1250
正确答案：A
[答案] A
(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)
由于股票可以自由流通，因此股东与股份有限公司之间的关系不稳定。
答案：错
解析：
对于股东来说，只要持有股票，则其股份有限公司的股东身份和权益就不可能改变。所以，它反映了股东与股份有限公司之间稳定的经济关系。
下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。
A．建筑高度
B．建筑间距
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
2022房地产估价师考试真题及答案9辑 第9辑
建筑平面设计常见的组合方式包括（ ）。
A.走廊式组合
B.套间式组合
C.单间式组合
D.大厅式组合
E.整体式组合
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑设计。建筑平面设计常见的组合方式包括走廊式组合、套间式组合、大厅式组合。
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场周期变化的情况出现在（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段前段
C.第二阶段后段
D.第三阶段
E.第四阶段
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化（先市场好，再会有投资）；在其他阶段则超前于市场自然周期（预期市场不好，先不投资）。P53。
对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的( )指标的计算非常重要。
A、 借款偿还期
B、 利息备付率
C、 流动比率
D、 偿债备付率
E 速动比率
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是分解法。功能落后折旧可分为可修复的功能落后折旧和不可修复的功能落后折旧。参见教材P324。
某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ ）元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
正确答案：D
[答案] D
根据直接比较公式，100÷()＝0.98，可以计算出括号内的数值应为 102.04，由于100代表估价对象房地产区域的打分，102.04代表可比实例房地产区域的打分，一目了然，可比实例的区域因素优于估价对象：102.04-100＝2.04。
编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方余额减去“利润分配”账户贷方余额后的差额填列。
答案：错
解析：
有些项目则根据账簿上的记录进行分析、计算后填列，如未分配利润项目，应根据“利润”账户贷方余额减去“利润分配”账户借方余额后的差额填列。
