22年房地产估价师考试试题题库6节 第1节
债券利率的高低，主要受（ ）等因素的影响。
A.银行利率
B.发行者的资信级别
C.偿还期限
D.发行者的企业特色
E.利率计算方式
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。
购买经济适用住房满一定期限后，购房人方可依法转让。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款。
我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取（ ）列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的（ ）后可不再提取。
A.5％；30％
B.10％；30％
C.10％；50％
D.20％；50％
答案：C
解析：
本题考查的是股票的基本分类。我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取10％列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的50％后可不再提取。
估价资料的保存期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之日止。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结束的，应保存到估价服务的行为结束。
为保证住宅专项维修资金的稳定增值，可以委托中国银行进行理财业务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金的使用。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
22年房地产估价师考试试题题库6节 第2节
在房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（ ）。
A、政策风险
B、市场风险
C、财务风险
D、信用风险
答案：A
解析：
考点:房地产开发贷款。政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性。房地产投资受到多种政策因素的影响和制约，例如产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等。
某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。
A．损益表
B．资金来源与运用表
C．资本金现金流量表
D．全投资现金流量表
正确答案：D
[答案] D 全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。
计算动态投资回收期时，应以计算周期为单位。后应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数。（ ）
答案：对
解析：
考点:动态投资回收期。根据动态投资回收期计算公式，得出的是以计算周期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数。
住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑面积。
A．综合楼
B．住宅
C．水塔
D．配套公建用房
22年房地产估价师考试试题题库6节 第3节
关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（ ）。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。参见教材P166～170。
商业用地房地产位置的优劣主要取决于（ ）。
A．周围环境状况、安宁程度
B．位置有利于原料和产品的运输
C．交通是否便捷及离市中心的远近
D．繁华程度、临街状况
正确答案：D
房地产区位优势的判断标准因不同的用途而有所不同。
对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重则相同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产状况调整的思路和步骤。对于同一使用性质的房地产，各种影响因素的权重应有所不同，对于不同使用性质的房地产，同一影响因素的权重应有所不同
关于下列数据的表述中，正确的是（ ）。
A．上述数据的众数为100
B．上述数据的众数为101
C．上述数据的算术平均数为101
D．上述数据的中位数为101
正确答案：B
众数是分布数列中出现频率最大的标志值。
答案：对
解析：
在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
22年房地产估价师考试试题题库6节 第4节
房地产开发项目自（ ）之日起满一年未动丁开发的，可以征收土地闲置费。
A．土地使用权出让合同签订
B．土地使用权出让合同约定的动工开发
C．土地使用权出让金缴纳
D．土地使用权证书取得
正确答案：B
国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的，可以征收土地闲置费。
房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。( )
某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为( )年。
A、 1.4
B、 1.9
C、 2
D、 3
答案：B
解析：
房屋的平均建设周期=[(100+30)/70]年=1.9年。
房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（ ）认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。（ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师考试试题题库6节 第5节
2010 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业（ ）。
A．获得了正常利润
B．获得了经济利润
C．获得了超额利润
D．年净利润为零
答案：A
解析：
经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为（ ）万元。
A．64
B．96
C．160
D．224
若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（ ）。
A．78%
B．85%
C．117%
D．150%
保险凭证是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险合同。保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种筒化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。
下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有（ ）。
A.建筑面积
B.建筑进深
C.室内净高
D.建筑层数
E.建筑质量
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产自身因素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有影响。
22年房地产估价师考试试题题库6节 第6节
房屋的完损等级是根据房屋的( )来划分的。
A．结构的完好、损坏程度
B．装修的完好、损坏程度
C．设备的完好、损坏程度
D．使用年限的长短
E．质量
正确答案：ABC
[答案] ABC
房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。
房地产估价的要求是独立、客观、公正，体现了房地产估价的( )。
A、 根本准则
B、 最高行为准则
C、 基本行为准则
D、 重要准则
答案：B
解析：
房地产估价工作的性质，决定了对房地产估价总的要求是独立、客观、公正。这应作为房地产估价的最高行为准则。
商业银行的外部组织形式包括（ ）。
A.单元银行制
B.总分行制
C.混合银行制
D.集团银行制
E.连锁银行制
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行的外部组织形式有：单元银行制、总分行制、集团银行制、连锁银行制。
（ ）具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
A．房地产估价
B．房地产咨询
C．房地产贸易
D．产地产开发
正确答案：D
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业，故选D．
房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．权益和区位
B．权益
C．实物和权益
D．区位
正确答案：D
[答案] D
虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
