22年房地产估价师考试真题及答案9章 第1章
城市蓝线应当与城市规划一并报批。 （ )
此题为判断题(对，错)。
潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的( )。
A．租金
B．租金以外的收入
C．空置率的差异
D．运营费用的差异
E．转让收益
正确答案：AB
[答案] AB
潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。
风险的变动常常可以用标准方差来表示。一般说来，标准方差越大，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产业分为房地产开发经营业和房地产服务业。房地产服务业包括房地产中介服务业和物业管理业。房地产中介服务业包括房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
银行不运用或较少运用自己的资产，以（ ）的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。
A、本人
B、中间人
C、客户经理人
D、资本持有人
答案：B
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。中间业务是指银行不运用或较少运用自己的资产，以中间人的身份替客户办理收付和其他委托事项，提供各类金融服务并收取手续费的业务。
某宗土地拆迁安置补偿费用为每亩18万元，规划容积率为2.5，则其楼面拆迁安置补偿成本为 ( )元/m2。
A．72
B．108
C．180
D．270
正确答案：B
[答案] B
180000÷666.67÷2.5＝108(元/m2)
22年房地产估价师考试真题及答案9章 第2章
在企业短期偿债能力指标中，流动比率越高表明企业的获利能力越强。
答案：错
解析：
流动比率越高，说明企业偿还流动负债的能力越强，流动负债得到偿还的保障越大，但是，过高的流动比率也并非好现象，因为流动比率过高，可能是企业滞留在流动资产上的资金过多，未能有效地加以利用，因而可能影响企业的获利能力。根据西方的经验，流动比率在2:1左右比较合适。
资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一贯性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是一致性原则和一贯性原则。资产置换或房地产互换目的下的估价，一般要遵循一致性原则，即对置换或互换双方的同类房地产，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。
如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强。（ ）
答案：错
解析：
考点:长期趋势法的作用。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。
在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（ ）。
A．项目用地
B．房地产市场供需
C．房价现状及走势
D．交通运输条件
E．外围基础设施
答案：A,D,E
解析：
房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
业主公约由（ ）制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
正确答案：A
业主大会由物业所在地政府主管部门和街道办事处的指导下组织召开，大会审议通过业主公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，选聘物业管理企业，并决定有关业主共同利益的事项。
房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。
22年房地产估价师考试真题及答案9章 第3章
为简明起见，工程图纸一般都用绝对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0．000”表示，读作正负零。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。
建筑物的年龄有实际年龄和有效年数，它们之间的关系为（ ）。
A、有效年龄等于实际年龄
B、有效年龄短于实际年龄
C、有效年龄长于实际年龄
D、有效年龄可能短于或长于实际年龄
答案：D
解析：
考点:年限法。建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。
按照（ ）分类，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。
A.形成原因
B.形成方式
C.形成时间
D.形成后果
答案：A
解析：
本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。按照形成原因，可将通货膨胀分为需求拉上型、成本推动型和结构失调型三种主要类型。
房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。 （ ）
房屋征收的限制条件有（ ）。
A.为了公共利益的需求
B.为取得利益最大化的效果
C.必须严格依照法律规定的权限和程序
D.以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿
E.以房地产估价机构评估价值对被征收人的损失予以公平补偿
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房屋征收的限制条件。房屋征收作为一种以取得国有土地上单位、个人的房屋为目的的强制性行为，有严格法定的限制条件：（1）房屋征收只能是为了公共利益的需要；（2）房屋征收必须严格依照法律规定的权限和程序；（3）以房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格对被征收人的损失予以公平补偿。
22年房地产估价师考试真题及答案9章 第4章
已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是( )。
A．11.12%
B．11.36%
C．11.66%
D．12.95%
正确答案：C
某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年，出让合同约定的使用年限为40 年，甲使用10 年后转让乙，乙取得该建设用地的使用年限为（ ）年。
A．10
B．30
C．40
D．50
答案：B
解析：
以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。
代理人知道被委托代理事项违法，仍然实施代理活动，相关责任由被代理人承担。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是代理责任。《民法总则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。P408。
物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平，未来经营费用包括（ ）。
A．重新装修费用
B．更新改造费用
C．建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
D．空置损失费用
E．为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失
正确答案：ABC
空置损失费用属于收益损失范畴，为偿债或其他原因急于将房地产变现时的折价损失不属于经营性费用。
投资乘数只可以起正向作用，不可以起反向作用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。乘数的定义需要掌握，乘数既可以起正向作用，也可以起反向作用。即投资支出减少，也会引起国民收入成倍减少。P224。
开发项目房地产市场分析应该注意方面不包括( )。
A、 需求分析
B、 供给分析
C、 竞争分析
D、 建造商分析
答案：D
解析：
因为建造商只负责建房，房地产市场分析不涉及建造商。
22年房地产估价师考试真题及答案9章 第5章
下列关于物权和债权的区别，说法正确的有（ ）。
A.物权的权利主体是特定的
B.物权具有优先性，债权具有平等性
C.物权能够对第三人产生效力，具有追及性
D.物权和债权的保护方法不同
E.物权具有平等性，债权具有优先性
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物权和债权的区别。选项E错误，物权具有优先性，债权具有平等性。
在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。
A．搜集交易比例
B．选取可比实例
C．对可比实例成交价格做适当处理
D．价格调整
E．求取比准价格
短期信用工具不包括( )。
A.本票
B.汇票
C.支票
D.股票
答案：D
解析：
按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
⑴短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。
⑵长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。
⑶不定期信用工具主要指银行券和纸币。
一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。商业用房地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的60%。
需求增长比供给增长快空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
正确答案：B
第二阶段市场供给吃紧，租金会迅速上涨。而第三阶段供求已出转折。
抵押权因抵押物灭失而消灭。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师考试真题及答案9章 第6章
房地产估价程序的作用包括（ ）。
A．规范估价行为
B．节省估价工作
C．保障估价质量
D．提高估价效率
E．规避估价监管
古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：
古桥公司对所售住宅的地基基础和主体结构承担保修的期限是( )。
A、 1年
B、 3年
C、 15年
D、 合理使用寿命期
下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（ ）。
A、提出投资设想
B、项目可行性研究
C、细化投资设想
D、寻找和筛选投资机会
答案：B
解析：
本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。参见教材P64。
从专业估价角度来讲，房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为 （ ）万元。
A、313
B、329
C、417
D、446
答案：D
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。题干没有给出收益期限的数据，但是给出了偿债基金系数，因而我们需要利用偿债基金系数，先把收益年限求取出来。7.59%＝6%/[（1+6%）n-1]，得n＝10。求取房地产价格：V＝20/6%×（1－1.06－10）＋1.2V/1.0610，V＝446（万元）。参见教材P235～236。
下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（ ）。
A、专业估价由专业机构和专业人员完成
B、专业估价提供专业意见
C、非专业估价具有公信力
D、专业估价承担法律责任
答案：C
解析：
考点:房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。
22年房地产估价师考试真题及答案9章 第7章
下列各项中，不属于人工费的是（ ）。
A.计时工资
B.奖金
C.津贴补贴
D.办公费
答案：D
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。选项D，属于企业管理费。
下列原则中，属于我国民法基本原则的有( )。
A.平等原则
B.自愿原则
C.公平原则
D.诚实信用原则
E.优先原则
答案：A,B,C,D
解析：
1.平等原则2.诚实信用原则3.公序良俗原则4.自愿原则5.禁止滥用权利原则
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个重要保证。（ ）
正确答案：×
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产估价机构接受委托评估一宗在建工程的转让价值，采用假设开发法进行估价。当分别采用动态分析法和静态分析法进行估价时，估价过程有哪些区别？
答案：
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。动态分析法与静态分析法的3大区别：
（1）对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
（2）静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即要先把它们折算到同一时间上，然后再相加减。
（3）在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
有关房地产价值或价格评估相关业务的表述中，错误的是（ ）。
A、房地产价值减损评估业务包括对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估
B、房地产咨询业务包括开展房地产政策法规咨询
C、房地产价值提升评估业务包括对房屋进行更新改造带来的房地产价值提升评估
D、房地产价格和价值分配业务包括把采用成本法测算出的一个开发区或土地一级开发片区的平均地价，在开发完成后的各宗土地之间进行分配
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。选项A属于相关经济损失评估业务。房地产价值减损评估业务，例如因环境污染、新建建筑物、工程施工、工程质量缺陷、修改城乡规划、错误查封、异议登记不当、房地产分割等造成的房地产价值减损评估。
22年房地产估价师考试真题及答案9章 第8章
房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。
A．估价方法选用
B．估价结果确定方式
C．估价师的职业道德
D．估价技术路线
E．估价参数选取
答案：A,B,D,E
解析：
评估专家委员会应当在规定期限内，检查房地产估价机构履行评估程序情况，鉴定评估报告的评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题，出具书面鉴定意见。
注册监理工程师的工作内容是控制所监理工程的投资，其目标是投资越省越好。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列属于承担民事责任的方式有( )。
A.罚款
B.吊销证照
C.赔偿损失
D.赔礼道歉
E.停止侵害
答案：C,D,E
解析：
承担民事责任的方式主要有下列11种：——重点
(1)停止侵害。这是指行为人停止其正在实施的侵害行为。
(2)排除妨碍。这是指排除对权利人权利行使的不正当妨碍。
(3)消除危险。这是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。
(4)返还财产。这是指不法侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。
(5)恢复原状。这是指当财产被不法损害而有恢复原状可能时，应予以恢复。
(6)修理、重作、更换。这是指交付的标的物质量不符合规定或约定时，予以修理、重作或更换。
(7)继续履行。我国合同法也叫强制履行，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，经另一方当事人的请求，法律强制其按照合同的约定继续履行合同的义务。
(8)赔偿损失。这是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。
(9)支付违约金。这是指以要求违约方支付一定量的金钱的方式对违约进行制裁并对违约造成的后果进行补偿。
(10)消除影响、恢复名誉。这是指在侵犯他人名誉权等人格权时，采取一定措施恢复他人的名誉。
(11)赔礼道歉。这是指加害人向受害人承认错误，表示歉意。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
一般房地产投资项目，利息备付率通常在0～1。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是利息备付率。一般房地产投资项目，利息备付率应大于2。
根据房地产估价需要，通常可以按照环境的属性将房地产环境进行分类，其中不包括（ ）。
A.自然环境
B.人工环境
C.社会环境
D.政治环境
答案：D
解析：
本题考查的是环境的概念和分类。根据房地产估价需要，通常可以按照环境的属性，将房地产环境分为自然环境、人工环境和社会环境。
国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是（）之日。
A、房屋征收决定作出
B、房屋征收决定公告
C、房屋征收补偿协议签订
D、房屋征收实施
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
22年房地产估价师考试真题及答案9章 第9章
房地产转移登记、变更登记、他项权利登记、初始登记的发证时限均为30El。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在建筑物折旧中，可以将物质折旧项目分为（ ）。
A.物质缺乏项目
B.物质落后项目
C.物质过剩项目
D.可修复项目
E.不可修复项目
答案：D,E
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。物质折旧项目可分为可修复项目和不可修复项目。
某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/m2。
A．200
B．300
C．700
D．1000
正确答案：B
依题意，该建筑物的实际价值（2500×1000－2000×500）/1000＝500元/m2，比重置价格低300元/m2。
(2015年真题) 某商铺2014年的潜在毛租金收入为66万元，空置和收租损失、运营费用分别为潜在毛租金收入的10%、30%，所得税税率为25%，则2014年该商铺的净经营收入为（）万元。
A.29.70
B.34.65
C.39.60
D.59.40
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用＝66×（1－10%－30%）＝39.60万元。
在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是（ ）。
A．以合并前地块各自的单价确定增值分配比例
B．以合并前地块各自的面积确定增值分配比例
C．以合并前地块各自的总价确定增值分配比例
D．以合并前地块各自价格的变动确定增值分配比例
下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有（ ）。
A．土地出让价款
B．土地购置税费
C．基础设施建设费
D．水文地质勘测费
E．土地开发工程费
答案：A,B
解析：
土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用，主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。C 项属于房屋开发费；DE 两项属于勘察设计和前期工程费。
