房地产估价师考试题库精选6辑 第1辑
宏观济政策目标有（）。
A.厂商利润最大化
B.充分就业
C.价格稳走
D.经济增长
E.国际收支平衡
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是宏观经济政策目标。宏观经济政策目标包括充分就业、价格稳走、经济增长和国际收支平衡，而宏观经济政策是为了达到这些目标而制走的政策措施。参见教材P211。
《物业管理条例》确立的基本制度包括( )。
A.业主大会制度
B.业主公约制度
C.住宅小区治安管理制度
D.住宅小区综合验收制度
E.住房专项维修资金制度
答案：A,B,E
解析：
一、业主大会制度
二、管理规约制度
三、物业服务招投标制度
四、物业承接查验制度
五、物业服务企业资质管理制度
六、住宅专项维修资金制度
在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（ ）。
A、过去数据简单算术平均法
B、未来数据简单算术平均法
C、过去数据资本化公式法
D、未来数据资本化公式法
答案：D
解析：
本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是投资组合技术。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可采用市场提取法，由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。
关于房地产项目融资的说法错误的是（ ）。
A．房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动
B．通过为房地产投资项目融资，投资者通常可将固着在土地上的资产变成可流动的资金
C．实质是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发提高投资效益 的目的
D．房地产项目融资只包括资金筹措而不包括资金供应
正确答案：D
与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两方面，没有资金筹措，资金供应就成了无源之水、无本之木。
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。（ ）
答案：对
解析：
考点:收益法的理论依据。收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。
房地产估价师考试题库精选6辑 第2辑
根据有关法律的规定，代理权可以通过以下方式取得（ ）。
A.因授权而取得
B.因指定而发生
C.因法律规定而产生
D.因请求而产生
E.因协议而产生
答案：A,C
解析：
本题考查的是代理。选项AC属于代理权取得的方式
资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（ ）分析。
A．现金流量
B．清偿能力
C．资产与负债情况
D．资金盈余或短缺情况
下列属于法定委托拍卖程序的是( )。
A.委托人拍卖意向
B.发出委托拍卖函
C.拍卖人接受委托
D.双方当事人洽谈
E.签订委托拍卖合同
答案：B,C,E
解析：
法定拍卖委托是指国家行政机关和执法部门依照法律规定，按照法定行政司法程序提起的拍卖。
法定拍卖委托程序如下：
(1)发出委托拍卖函。指国家行政机关和执法部门向拍卖人发出的委托拍卖要约。执法部门发出的《协助执行通知书》实质上就是一种委托拍卖的要约。
(2)拍卖人接受委托。一般情况下，法定拍卖委托中，拍卖人选择余地较小。但是如果有的委托与拍卖人的目标相差太远，拍卖人也有权拒绝委托。
(3)签订委托拍卖合同。
资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况定交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿定金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。
A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置成本
答案：C
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，孰悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。参见教材P340。
下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。
A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
某房地产项目的初始投资额为310 万元，基准收益率为15％，经营期为15 年，财务净现值为210 万元，该项目在经营期内的等额年值为（ ）万元。
A．14.00
B．34.67
C．35.91
D．88.93
答案：D
解析：
由题意，等额年值
房地产估价师考试题库精选6辑 第3辑
《住宅质量保证书》对于保修项目的保修期限约定为3年的是（ ）。
A．门窗翘裂
B．卫生洁具
C．供热、供冷系统和设备
D．屋面防水
国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的应采取土地出让或出租方式处置。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的保留划拨土地使用权。参见教材P40。
只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（ ）
答案：对
解析：
一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。各资质等级的房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的“办事处”、“联络点（站）”等机构。
下列房地产中，不得拍卖的是 ( )。
A.共有房地产
B.集体土地上的厂房
C.尚在诉讼中权属有争议的房地产
D.划拨用地上的住宅
答案：C
解析：
房地产拍卖标的应具备的条件——必考点
(1)法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：
1)未依法取得房地产产权证书的(包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书)；
2)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
3)权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；
4)权利人对房地产的处分权受到限制的；
5)以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；
6)司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
7)国家依法收回土地使用权的；
8)法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。
下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（ ）。
A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值
B.房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C.判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较
D.估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但这种误差又要适度；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际上是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一些不确定因素下作出的，并且不同的估价师掌握的信息一般不可能完全相同。
就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权移动平均法
D．指数平滑法
正确答案：C
[答案] C 移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。加权移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。
房地产估价师考试题库精选6辑 第4辑
在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有（ ）。
A．资产类账户
B．负债类账户
C．期间成本费用账户
D．期间收入账户
E．所有者权益账户
答案：A,B,E
解析：
在借贷记账法下，末期结账后，资产类账户和成本费用类账户为借方余额账户，负债类账户和所有者权益账户为贷方余额账户，期间收入账户和期间成本费用账户期末结转后无余额。
抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提 供担保。（ ）
此题为判断题(对，错)。
控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导，起着承上启下的作用。( )
对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含（ ）。
A.开发商的直接损失
B.开发商的精神损失等间接性损失
C.购房人的精神损失等间接性损失
D.商品房销售代理商的直接损失
E.购房人的直接损失
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失。
城市详细规划一般可分为（ ）。
A.总体规划
B.控制性详细规划
C.详细规划
D.分区规划
E.修建性详细规划
答案：B,E
解析：
本题考查的是城市规划体系。根据编制的深度和内容，城市详细规划又可以进一步分为控制性详细规划和修建性详细规划。
当被拆迁人申请拆迁行政裁决时，应提交（ ）。
A．裁决申请书
B．被拆迁房屋的权属证明
C．未达成拆迁协议的原因
D．申请人身份证明
E．被拆迁房屋的估价报告
房地产估价师考试题库精选6辑 第5辑
地籍测量为土地管理和利用提供图纸、数据、文字资料等基本信息和依据，是地籍管理的基础工作。（ ）
此题为判断题(对，错)。
前期工程费用主要包括（ ）。
A．拆迁安置补偿费
B．规划费用
C．设计费用
D．可行性研究费用
E．“三通一平”费用
正确答案：BCDE
前期工程费包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费用。拆迁安置补偿费属于土地费用范畴。
某开发商取得一房地产项目，总占地面积42000m2，规划建设用地面积为45000m2，总建筑面积297000m2。已知楼面地价1280元/m2，建造成本为4500元/m2（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元/m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
答案：
解析：
（1）项目总开发价值：
①总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元）
②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）
（2）项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016（万元）
②建造成本：297000×4500=133650（万元）
③其他工程费：133650×10％=13365（万元）
④管理费：
a．土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）
b．建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元）
c．管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5％=17775.45万元
⑥财务费用：
a．土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元）
b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（万元）
c．财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）
（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）
（4）开发成本利润率：190846.176/289192.548=65.99％。
组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元。
A．30
B．50
C．100
D．150
正确答案：A
三级有限责任公司的注册资本为人民币50万元以上，合伙企业的出资额为人民币30万元以上。
某城市抽取的15个新楼盘开盘价如表所示：则该统计总体的全距为( )元／㎡。
单位：元／㎡
A.1500
B.1950
C.2131
D.3000
答案：A
解析：
最大标志值是3000元／㎡，最小标志值1500元／㎡。该统计总体的全距为：3000－1500=1500元／㎡。
成交价格围绕着（ ）而上下波动。
A、市场价格
B、理论价格
C、清算价格
D、原始价格
答案：A
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般地说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
房地产估价师考试题库精选6辑 第6辑
在成本法求取折旧中，采用（ ）更符合实际情况。
A．有效经过年数
B．实际经过年数
C．剩余经过年数
D．自然经过年数
建设单位领取施工许可证后2个月末开工的，施工许可证自行废止。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。
（ ）是指外汇买卖活动的总称。
A．外汇市场
B．外汇总市场
C．汇兑买卖
D．汇兑市场
下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是（ ）。
A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D.乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
住宅楼以幢(梯)为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。 ( )
规费包括：社会保障费、住房补贴和工程排污费。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是规费。规费是政府规定收取的费用。包括：社会保障费、住房公积金和工程排污费。P150。
