2021房地产估价师真题下载9辑 第1辑
在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）。
A．剩余3年租期、月租金为200元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和
B．剩余3年租期、月租金为180元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和
C．该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D．剩余3年租期、正常市场租金与180元/㎡条件下的差额在2006年10月的现值之和
答案：错
解析：
增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递増，直到以最高价格成交为止。@##
营改增之后，提供不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，增值税率为（ ）。
A.3%
B.5%
C.10%
D.20%
答案：C
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。营改增之后，提供不动产租赁服务、销售不动产、转让土地使用权，增值税率为11%，但从2018年5月起开始实行10%的税率。
无柱挑廊（ ）计算建筑面积。
A.按其围护结构外围水平投影面积的一半
B.按其外围水平投影面积
C.一般不
D.按净面积
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。参见教材P172。
净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师真题下载9辑 第2辑
最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越弱。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值越低，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。
根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，不正确的是（ ）
A有不少与1000万元人民币的注册资本
B有一定数量的周转住房
C是非银行性金融机构
D可要求借款人提供抵押反担保
《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置（ ）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
A、1年
B、2年
C、3年
D、5年
答案：C
解析：
本题考查的是合法原则。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额的方法是（ ）。
A、修复成本法
B、价差法
C、损失资本化法
D、长期趋势法
答案：B
解析：
考点:价差法。价差法主要用于评估房地产价值减损额或价值增加额。
有限责任制的房地产估价机构以其部分财产对其债务承担责任。（ ）
答案：错
解析：
有限责任制的房地产估价机构由 3 名以上（含 3 名）专职注册房地产估价师共同出资发起设立，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其全部财产对其债务承担责任。
2021房地产估价师真题下载9辑 第3辑
未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（ ）
答案：对
解析：
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
房地产项目最主要的不确定性因素是（ ）。
A.租金
B.售价
C.成本
D.时间
E.物价
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。租金和售价是房地产项目最主要的不确定性因素，能否实现预定的租售价格，通常是房地产开发投资项目成败的关键。
无权利承受人或不能确定承受人，不能进行注销登记。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
缴存职工在（ ）自住住房时，可以申请住房公积金贷款。
A.购买
B.建造
C.翻建
D.大修
E.装修
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是住房公积金制度。职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款。缴存职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向管理中心申请住房公积金贷款。
某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。
A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2
B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2
C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2
D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2
答案：C
解析：
考点:房地产权益的含义。该宗地土地面积2000m2，建筑密度30%，故建筑物的基底总面积为600m2，容积率为3，故总建筑面积可以为6000m2，从方案可行性角度，符合要求的只有选项C。
2021房地产估价师真题下载9辑 第4辑
收益性房地产包括（ ）。
A.餐馆
B.旅店
C.加油站
D.农地
E.未开发的土地
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
下列不属于建筑安装工程费用的是（ ）。
A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用
B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结 构工程的费用
C．为施工进行的场地平整而发生的费用
D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用
古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：
交付住房时，古桥公司应向购买人提供( )。
A、 住宅质量保证书
B、 住宅使用说明书
C、 企业资质证书
D、 竣工综合验收合格证书
房地产开发项目财务评价的基本报表包括( )。
A、 总投资估算表
B、 现金流量表
C、 资金来源与运用表
D、 开发建设投资估算表
E 资产负债表
当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可以只选用一种估价方法进行估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是估价方法。当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可以只选用一种估价方法进行估价。估价方法必须取舍时，要在估价报告中说明。P35、413。
2021房地产估价师真题下载9辑 第5辑
开发商利用财务杠杆原理筹措资金，借钱赚钱，但也增加了其风险。（ ）
此题为判断题(对，错)。
土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。
根据国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。
答案：错
解析：
根据“国标”规定，总图以米为单位，其余均以毫米为单位，为了图纸简明，按此规定画图，尺寸的数字后面可不写单位。
房地产价格构成中的建设成本包括（ ）。
A、取得建设用地使用权时的出让金或转让金
B、基础设施建设费
C、开发期间税费
D、勘察设计和前期工程费
E、开发利润
答案：B,C,D
解析：
考点:建设成本。选项A“取得建设用地使用权时的出让金或转让金”属于土地成本；选项E“开发利润”也不属于建设成本。
结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。
答案：对
解析：
建筑和设备工种图纸注明比例尺。一个图形一般只采用一种比例尺。结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。结构施工图在施工中以所注尺寸为准。
2021房地产估价师真题下载9辑 第6辑
甲、乙两人分别向银行贷款，贷款金额、利率、期限均相同，贷款期限为1 年，甲的偿还方式为按月付息到期一次偿还本金，乙的偿还方式为按月计息到期一次还本付息。甲实际支付的利息额，甲和乙实际支付的利息额之间的关系为（ ）。
A．I 甲>I 乙
B．I 甲C．I 甲=I 乙
D．I 甲≥I 乙
答案：B
解析：
甲是单利计息方式，乙是复利计息方式，设年利率为r，则：I 甲＝Pr，I 乙＝P[（1＋r／12）12－1]，根据常识可推断出I 甲
成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（ ）
正确答案：×
成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
下列关于经济学中成本分析的表述中，止确的有（ ）。
A.边际成本包括短期边际成长和长期边际成本
B.长期总成本可以分为固定成本与可变成本
C.平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U”形
D.短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵
E.收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则
某家庭欲买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月，等额偿还。另外，从1995年到 2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年年末。
问：(1)该家庭的月还款额为多少?
(2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?
正确答案：
如果对于估价业务是估价机构的专业知识和经验所限的，经征求估价需求者的书面同意，可以与其他合适酌估价机构联合承接或合作完成该项业务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师真题下载9辑 第7辑
可用于互斥方案比选的方法有（ ）。
A.净现值法
B.内部收益率法
C.动态投资回收期法
D.费用现值比较法
E.费用年值比较法
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。可用于互斥方案经选的一共有五种方法：净现值法、差额投资内部收益率法、等额年值法、费用现值比较法、费用年值比较法。内部收益率不能用于互斥方案的比选，C只能用于单一方案的评价。参见教材P209。
在速度指标中，若定基发展速度为1.3，则定基增长速度是0.3。（）
答案：对
解析：
本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1等于定基发展速度，参见教材P350。
拆迁估价时，应充分考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 ( )
房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （ ）
答案：错
解析：
考点:房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在三四阶段超前于市场自然周期。
商品房预售合同登记备案的申请人应是（ ）。
A．购房人
B．房地产开发企业
C．商品房销售代理机构
D．购房人和房地产开发企业
答案：B
解析：
商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
2021房地产估价师真题下载9辑 第8辑
经济适用住房采取（ ）的方式进行。
A．出让
B．行政划拨
C．有偿转让
D．无偿转让
下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。
A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
正确答案：B
[答案] B 贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。
下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是()。
A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身
B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少
C.房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少
D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等
正确答案：D
房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。因为：1.房地产量大面广，其他财产相对较少。房地产的存量和增量都很大。2.房地产需要估价的情形较多，其他财产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价。房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险等行为。3.房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身。
下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。
A．建筑密度
B．建筑控制高度
C．建筑色彩
D．建筑红线后退距离
E．容积率
某人准备购买一套价格为15万元的住宅，首期30%直接支付，其余向银行申请贷款，贷款期限为10年，利率9%，按月等额偿还，则月还款额为多少?若抵押贷款采用递增式还款(逐月递增0·5%)，则首月还款额为多少?最后一月还款额为多少?如该家庭在按月等额还款5年后于第六年年初一次提前偿还了贷款本金5万元，则从第六年开始的抵押贷款月还款额是多少?
正确答案：
2021房地产估价师真题下载9辑 第9辑
市场调查中，关于各种联系方法的表述中，错误的是（ ）。
A、在被访者担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法是面谈
B、电话访问的优点是被访者不理解问题时能得到解释
C、网络调研具有成本低、反馈快等优点
D、最传统也最常用的联系方法是面谈法
答案：A
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项A错误，邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。
下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（ ）。
A、广泛的经济外部性
B、房地产市场供给的异质性
C、土地所有权的排他性
D、土地的有限性
答案：A
解析：
考点:房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。
甲企业在划拨国有土地上建造一幢综合楼，并以该在建工程作抵押，向乙银行贷款。2015年4月30日，房地产估价机构出具抵押估价报告，评估该在達工程2015年3月30日的市场价格为2000万元。另披露该工程尚欠工程款400万元，需补交土地出让金200万元。2016年3月，甲企业未能履行还款义务，乙银行要求实现抵押权。
乙银行确定抵押货款额度，就以（）万元作为参考依据。
A.1400
B.1600
C.1800
D.2000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押估价。房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先受偿款，即假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。2000-400-200=1400万元。参见教材 P125。
会计假设包括（ ）。
A.会计主体假设
B.会计客体假设
C.持续经营假设
D.会计分期假设
E.货币计量假设
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是会计假设。会计假设包括会计主体假设、持续经营假设、会计分期假设和货币计量假设。
下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（ ）。
A、周边土地出让出现“地王”
B、家庭规模小型化
C、下调贷款利率
D、GDP增速放缓
E、城镇化速度减慢
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产价格的影响因素。选项A正确，在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，例如建设用地使用权出让中新出现一块“地王”，会马上导致其周边的房价上涨；选项B正确，随着家庭的小型化，即使人口总量不增加，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨趋势；选项C正确，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。参见教材P137、145。
