房地产估价师经典例题7辑 第1辑
企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。（ ）
答案：对
解析：
考点:企业有关经济行为的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
A、假设开发法
B、比较法
C、收益法
D、成本法
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的一种方法。
下列行为中，应征土地增值税的是（ ）。
A.继承房地产
B.赠与房地产
C.出售房地产
D.出租房地产
答案：C
解析：
本题考查的是土地增值税—纳税人、征税范围。土地增值税针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着物的单位征收。选项AB均为无偿，选项D没有发生所有权的转变。参见教材P241。
行政裁决的主要制度有（ ）。
A．行政调解制度
B．拆迁听证制度
C．集体决策制度
B．行政复议制度
E．行政公开制度
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A 过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B 市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C 房地产市场在过去无明显的季节变动
D 政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
房地产估价师经典例题7辑 第2辑
基准地价是城市中均质区域内的土地（ ）。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
在通风施工图纸中，主要表示通风管道、设备的平面位置、与建筑物的尺寸关系的是（ ）。
A.平面图
B.剖面图
C.系统图
D.详图
答案：A
解析：
本题考查的是建筑识图基础。在通风施工图纸中，平面图主要表示通风管道、设备的平面位置、与建筑物的尺寸关系等。
报酬率的表达式为（ ）。
A、投资回报／所投入的资金
B、投资回收／所投入的资本
C、（投资回报＋投资回收）／所投入的资金
D、（投资回收－投资回报）／所投入的资本
答案：A
解析：
本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报／所投入资金。
住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于房地产估价长期趋势运用的说法，正确的有（）。
A.长期趋势法一般不适用对估价对象当前价格水平的测算或估价
B.对价格存在明显季节波动的估价对象适宜采用移动平均法消除季节波动影响
C.数学曲线拟合方程Y=a+ bX的参数a、b通常采用最小二乘法确定
D.选择具体预测方法的主要依据是估价对象或类似房地产历史价格的变动规律
E.可以用来比较两类房地产的价格发展潜力
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是长期趋势法及其运用。选项B错误，移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，而非季节波动。参见教材P352。
房地产估价师经典例题7辑 第3辑
《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 （ ）
均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。( )
正确答案：×
[答案] ×
均衡原理是以房地产内部各构成要素的组合是否均衡，来判断是否为最高最佳使用。它也可以帮助确定最佳集约度和最佳规模。
经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
增价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”。它是一种价格上行的报价方式，即竞价由低至高、依次递増，直到以最高价格成交为止。@##
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
这宗商业土地使用权出让年限为（）。
A、40
B、50
C、60
D、70
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。
房地产估价师经典例题7辑 第4辑
相对于债务融资，权益融资的特点有（ ）。
A．需到期偿还
B．无需还本付息
C．税收负担轻
D．共担投资风险
E．共享投资利润
答案：B,D,E
解析：
房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息。
下列关于业主大会制度表述错误的是（ ）。
A、业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
B、物业管理区域内抽选部分业主组成业主大会
C、业主大会和业主委员会应当依法履行职责
D、业主大会不得从事与物业管理无关的活动
答案：B
解析：
本题考查的是业主大会制度。《条例》规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。
土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价上涨，这说明了（）对土地价值的影响。
A.土地区位
B.土地形状
C.土地面积
D.地势起伏
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物因素。土地经过调整或重划后，利用价值提高，地价随之上涨，这从另一方面说明了土地形状对地价的影响。土地整理或重划，解决的是土地形状不规则的问题。
以下属于重新购建价格的是( )。
A．建筑物的重置价格
B．土地的重置价格
C．建筑物的重建价格
D．土地的重建价格
E．房地的重建价格
正确答案：AC
[答案] AC
土地和房地没有重置价格和重建价格之说。
协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择，但《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆除代管房屋，必须经过公证机关办理公证。( )
房地产估价师经典例题7辑 第5辑
城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
配电箱是接受和分配电能的装置，下列是按用途分类的是（ ）。
A、动力配电箱
B、落地柜式配电箱
C、明装配电箱
D、工厂的定型产品
答案：A
解析：
本题考查的是建筑电气设备。配电箱按用途分可以有照明和动力配电箱。
假设开发法中，关于后续开发经营期的表述中，正确的是（ ）。
A、开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产开发完成的日期
B、建设期的起点与开发经营期的起点不同
C、销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，不会与建设期重合
D、运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日
答案：D
解析：
本题考查的是后续开发经营期。选项A错误，开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期；选项B错误，建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成后的房地产竣工之日；选项C错误，销售期是自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间，在有预售的情况下，销售期与建设期有重合；选项D正确，运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日，终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或经济寿命结束之日。
一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象，在自己开发前提下评估出的价值大于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。自己开发前提下的价值＞自愿转让前提下的价值＞被迫转让前提下的价值。参见教材P341～342。
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
本次估价的价值类型为（ ）。
A.快速变现价值
B.投资价值
C.拍卖底价
D.现状价值
答案：B
解析：
政府以招标、拍卖、挂牌、协议等方式出让建设用地使用权，意向用地者可能委托房地产估价机构评估其可承受的最高价，为其确定投标报价、最高出价等提供参考依据。这就是一种投资价值评估。本题是委托丙房地产估价机构评估竞买价格，属于投资价值评估。
房地产估价师经典例题7辑 第6辑
关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（ ）。
A、房地产转让估价应评估出租人权益价值
B、续贷抵押估价应评估出租人权益价值
C、房屋征收估价应评估完全产权价值
D、房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值
答案：D
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。对于已出租的房地产，估价目的不同，在无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值中，要求评估的可能不同。例如，房地产转让、抵押估价应评估出租人权益价值，被征收房屋价值评估应评估无租约限制价值或完全产权价值。房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权，即应评估无租约限制价值；未书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作出相应说明，供人民法院选用。参见教材P99。
根据《物权法》，不经登记也发生物权效力的行为有（）房屋。
A、买卖
B、合法建造
C、拆除房屋
D、赠与取得
E、受遗赠取得
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。 ( )
答案：错
解析：
假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。
算术平均数是指分布数列中”个标志值的连乘积的。次方根。（ ）
房地产估价师经典例题7辑 第7辑
一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业用房地上一层租金最高，其他层一般不到一层的60%。
关于强制拍卖中目的的利他性，下列说法正确的是( )。
A、 指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的
B、 目的是一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被挂靠人的合法权益
C、 目的的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则
D、 在强制拍卖中，执行当事人应亲自与拍卖机构打交道，以充分保障其知情权
E 是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点
答案：A,B,C
解析：
在强制拍卖中，不是执行当事人亲自与拍卖机构打交道，而是法院将拟予拍卖的决定和拍卖结果及时告知执行案件的双方当事人，以充分保障其知情权；标的的非自有性才是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（ ）。
A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款
B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型
C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息
D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。选项C，应从下一年年初开始按新利率计算利息。P308～309。
速动比率是反映企业短期偿债能力的一个辅助指标，但所反映的企业短期偿债能力较流动比率更加可信。
答案：对
解析：
通过速动比率来判断企业短期偿债能力比用流动比率进了一步。速动比率越高，说明企业的短期偿债能力越强。根据西方经验，一般认为速动比率为1：1时比较合适。
房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（ ）
此题为判断题(对，错)。
