21年房地产估价师历年真题8篇 第1篇
由房地产估价师本人申请的注册种类( )。
A.初始注册
B.变更注册
C.延续注册
D.注销注册
E.撤销注册
答案：A,B,C
解析：
初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；
下列关于工程量清单的表述中，错误的是（ ）。
A.工程量清单是由投标人编制的
B.工程量清单是一份由招标人提供的文件，编制人是招标人或其委托的工程造价咨询单位
C.工程量清单的准确性和完整性由招标人负责
D.工程量清单的描述对象是拟建工程
答案：A
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。
若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。 ( )
国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。
答案：对
解析：
征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
集体土地上的拆迁行为按照《城市房屋拆迁管理条例》执行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
廉租住崩保障资金的来源有（ )
A.财政预算资金
B.房屋维修资会
C.土地出让净收益
D.住房公积金增值收益
E.廉租住房预售资金
个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税（ ）形式向税务机关缴纳。
A．预交款
B．预订金
C．订金
D．保证金
在F列合同中，属于从合同的有（ ）。
A．购房合同
B．抵押合同
C．保险合同
D．借款合同
21年房地产估价师历年真题8篇 第2篇
某估价师于2006年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。
抵押期间，可能会产生的降低价值的风险不包括（ ）。
A.损耗风险 B.法律风险
C.贬值风险 D.预期风险
在成熟的房地产市场中，（ ）是房地产业的主体。
A.物业管理业
B.房地产咨询业
C.房地产经纪业
D.房地产开发经营业
答案：C
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产业主要包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。
一般而言，金融工具的流动性与收益性呈正相关，收益性与安全性负相关。
答案：错
解析：
一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关。如银行发行的银行券流动性最强，但却不能给投资者带来什么收益；而股票等虽收益性较高，但变现的流动性相对较弱。此外，金融工具的收益性与安全性往往也呈负相关，而流动性与安全性呈正相关。
下列市盈率的表达式中，正确的是（ ）。
A．市盈率=股价/每股净资产
B．市盈率=股价/每股收益
C．市盈率=市值/销售收入
D．市盈率=市值/现金流
征收集体土地是国家依法强制取得集体土地( )的行为。
A.所有权
B.使用权
C.承包经营权
D.地役权
答案：A
解析：
①征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；
李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0．5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（ ）元。
A．5000
B．12574
C．12650
D．13911
某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，则该项目的开发成本利润率为（ ）。
A、45.05％
B、49.31％
C、56.86％
D、63.6％
答案：D
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率=（项目总开发价值-项目总开发成本）/项目总开发成本=（4500-248-2600）/2600=63.6%。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。房地产市场的变化也会导致土地费用的迅速变化
21年房地产估价师历年真题8篇 第3篇
某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。
A、1年
B、2年
C、1个月
D、2个月
答案：B
解析：
考点:市场交易指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，吸纳周期＝1/吸纳率。
宏观经济政策目标中，价格稳定是指每种商品的价格都固定不变。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是宏观经济政策目标。价格稳定不是指每种商品的价格都固定不变，而是指价格指数相对稳定，即不出现通货膨胀。
招标工作小组的助理人员是指（ ）等。
A．秘书
B．资料、档案管理人员
C．计算人员
D．后勤管理人员
E．绘图人员
正确答案：ABCE
ABCE招标工作小组的助理人员包括秘书，资料、档案管理人员，计算、绘图等工作人员。
能够改变收益性物业潜在毛租金收入的因素有（ ）。
A．空置面积
B．租金水平
C．收租损失水平
D．可出租面积
E．经营费用
答案：B,D
解析：
物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的唯一因素，是租金水平的变化或可出租面积的变化。
(2017年真题) 下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。
A.开发商品住宅
B.开发工业厂房
C.购买优良区位的新竣工物业
D.购买繁华区域的成熟物业
答案：C
解析：
本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力逐步提升。
强制保险是投保人和保险人双方在平等互利、协商一致的基础上，通过签订保险合同而形成的保险。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保险的种类。自愿保险是投保人和保险人双方在平等互利、协商一致的基础上，通过签订保险合同而形成的保险。
对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27．31万元、55．04万元、10．16万元、88．33万元，则其中最敏感的因素是（ ）。
A．地价
B．建造成本
C．贷款利率
D．资本化率
注册房地产估价师、注册房地产经纪人信用档案的主要内容不包括良好行为记录，但应包括不良行为记录、投诉情况等。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。注册房地产估价师、注册房地产经纪人信用档案的主要内容包括：个人基本情况、个人业绩汇总、继续教育情况、科研能力表现、良好行为记录、不良行为记录、投诉情况等。
21年房地产估价师历年真题8篇 第4篇
房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的区别与联系?
正确答案：
房地产投资项目可行性分析也是房地产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系。
房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析，而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的。
二者的联系在于：可行性分析一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作。
可行性研究的内容包括（ ）等。
A．项目概况、资源供给
B．项目构成及布置
C．项目经济及社会效益分析
D．销售成本，经营成本估算
E．环境影响评价
正确答案：ACE
ACE B项为规划设计方案选择中的一步，D项为C项的一部分。
判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（ ）阶段的工作。
A.风险辨识
B.风险估计
C.风险评价
D.风险决策
答案：A
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。D无风险决策这一单独的阶段。参见教材P230。
从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。
A、 167%
B、 80%
C、 200%
D、 60%
答案：B
解析：
(2500-1500)÷1250×100%＝80%
建筑材料的性质有（ ）等。
A.物理性质
B.力学性质
C.耐久性
D.耐热性
E.耐湿性
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。建筑材料的性质有物理性质、力学性质和耐久性。
如果某项目FNPV大于零，说明该项目的获利能力（ ）。
A、达到了基准收益率的要求
B、超过了基准收益率的要求
C、未达到财务内部收益率的要求
D、达到了财务内部收益率的要求
答案：B
解析：
考点:财务净现值。财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，等于零，说明正好达到了基准收益率的要求。
答案：错
解析：
工程造价由设备及工、器具购置费用、建筑安装工程费用、建设工程其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税构成。
某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（ ）万平方米。
A.500
B.700
C.800
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）
21年房地产估价师历年真题8篇 第5篇
对房屋拆迁纠纷的裁决应当自收到申请之日起（ ）内作出。
A．28日
B．28个工作日
C．30日
D．30个工作日
正确答案：C
对房屋拆迁纠纷的裁决应自收到申请之日起30日内作出。
现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。
A．800万元
B．1000万元
C．1800万元
D．800万-1000万元
正确答案：D
根据最高最佳使用原则，应当取最高价格的用途，所以该宗土地的评估价值应在两种用途的价格之间确定。
(2017真题) 被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。
(2017年真题) 权益型房地产投资信托基金的主要收入来源是抵押贷款的利息收入。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
室外给排水施工图不包括（ ）。
A.平面图
B.系统轴测图
C.纵断面图
D.节点详图
答案：B
解析：
本题考查的是建筑识图基础。室外部分则表示一个区域的给水和排水管网，其施工图主要包括平面图、纵断面图及节点详图等。选项B，是室内给排水施工图的组成部分
假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为（ ）。
A.消费者预算线
B.消费可能线
C.家庭预算线
D.无差异曲线
E.边际替代率
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是无差异曲线分析。假定商品的价格和消费者预期用于购买商品的支出是既定的，则消费者能购买到的商品的所有可能数量组合的集合，即为消费者预算线，也称为消费可能线或家庭预算线。
目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
正确答案：C
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。
为保证住宅专项维修资金的稳定增值，可以委托中国银行进行理财业务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金的使用。禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
21年房地产估价师历年真题8篇 第6篇
下列区域中，适用2类声标准的环境功能区有( )。
A.商业金融区
B.仓储物流区
C.科技研发区
D.集市贸易区
E.居住、商业混杂区
答案：A,D,E
解析：
2类声环境功能区：指以商业金融、集市贸易为主要功能，或者居住、商业、工业混杂，需要维护住宅安静的区域。
下列关于合伙的法律特征说法不正确的是( )。
A、 合伙是合伙人的集合，在人格、权利义务和民事责任上都具有相对的独立性
B、 其团体性没有法人强
C、 合伙人对合伙承担无限连带责任是合伙这种团体区别于法人的最大特点
D、 合伙制度中的团体形式在合伙组织和个人之间画一条清楚的界限
答案：D
解析：
合伙制度中的团体形式并不能在合伙组织和个人之间划一条清楚的界限，合伙人要对合伙的债务承担无限连带责任。
下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（ ）。
A、吸纳率分析
B、市场占有率分析
C、估计项目市场占有率
D、估算项目吸纳量
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。房地产市场分析中需求分析包括需求影响因素分析、需求预测、吸纳率分析、市场购买者的产品功能需求。
生态强调客体对主体的效应，而环境则阐述客体与主体之间的关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
用于物业大规模修理或更新改造的资本支出准备金月存入额等于未来大修或更新改造所需的投资额除以维修周期月份数。 （ ）
正确答案：×
题目没有考虑积累期间的通货膨胀率和资金时间价值。
下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。
A．活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日
B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种
C．单位活期存款以每月月末的30日为结息日
D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
正确答案：D
活期储蓄存款以每年的6月30日为结息日；定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种；单位活期存款以每季末月20日为结息日。
估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是撰写估价报告。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。
在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。
A．产权不明确的房屋不予补偿
B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿
正确答案：D
未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。
21年房地产估价师历年真题8篇 第7篇
依法属农民集体所有的土地，由于仅是小部分劳动群众集体所有，因此不是完全意义上的社会主义公有制土地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拆迁估价一般应当采用（ ）。
A．市场比较法
B．成本法
C．收益法
D．假设开发法
在城市规划中，规定的保护历史文化街区和历史建筑控制线，称为（ ）。
A、蓝色
B、黄色
C、红色
D、紫色
答案：D
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。参见教材P78。
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。
某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元；经分析市场前景为：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，则该项目净现值期望值为（ ）万元。
A.2677.50
B.3680.60
C.4003.50
D.5356.80
答案：A
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。项目净现值期望值=5680×45%+2450×35%+（-3680×20%）=2677.50（万元）。
李某通过贷款，购买一处120m2的商品住宅，其杠杆率为2.5，则李某购房的贷款价值比为（ ）。
A.0.40
B.0.60
C.0.67
D.1.67
答案：B
解析：
本题考查的是金融杠杆、回报与风险。LTV＝1－（1/LR）＝1－（1/2.5）＝0.6。参见教材P266。
下列属于成本租金的有（ ）。
A、折旧费
B、维修费
C、管理费
D、利润
E、投资利息
答案：A,B,C,E
解析：
考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。成本租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税五项因素构成。
经济距离是更加科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题8篇 第8篇
房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更和经设计单位同意的设计变更，开发商应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
答案：
解析：
①土地产权状况；②房屋产权状况；③该房地产是否符合规划要求；④土地使用基本状况；⑤建筑物基本状况。 [试题分析] 买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。
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（ ）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
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C、回归分析法
D、市场因子推演法
答案：C
解析：
本题考查的是市场趋势分析。回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。
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解析：
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(2015真题) 下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有（）。
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答案：B,D,E
解析：
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答案：A
解析：
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此题为判断题(对，错)。
已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（ ）。
A．10.0％
B．14.0％
C．25.0％
D．35.0％
