房地产估价师历年真题5篇 第1篇
债券按发行方式分类，可分为（ ）。
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
正确答案：CD
债券按发行方式分类，可分为公募债券和私募债券；按利息支付方式可分为附息债券和贴现债券；按偿还期限长短可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。
从编制程序上看，预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，同时是进一步编制施工定额的基础。（）
答案：错
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。从编制程序上看，预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，同时是进一步编制概算定额的基础。参见教材P144。
下列关于预备费的说法不正确的是（ ）。
A．基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用
B．基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和
C．涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用
D．若某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元、第二年4800万元和第三年3800万元，年均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为1270.975万元
正确答案：B
基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费和工程建设其他费用之和。
试问保险事故发生后的损失价值评估应采用的估价技术路线是什么?
正确答案：
对估价对象保险事故发生前后的价值分别进行评估，二者之差额即为损失价值。对于可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
投资基金证券，是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是投资基金与投资基金证券概念。投资基金证券，是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。
房地产估价师历年真题5篇 第2篇
影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有( )。
A．大气环境
B．声觉环境
C．水文环境
D．卫生环境
E．政治安定
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
E项属于社会因素。
造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（ ）等。
A．利害关系人之间的交易
B．供求不均衡
C．急于出售的交易
D．交易税费非正常负担的交易
E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
下列关于保险合同的主体的下列说法有误的一项是（ ）。
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人可以是法人，也可以是自然人
正确答案：B
受益人或者由被保险人指定，或者为被保险人法定的合法继承人。在任何情况下，都不允许投保人指定受益人，即使投保人与被保险人为同一人，也只能以被保险人的身份指定受益人。
按照期限划分，金融工具可以分为短期信用工具和长期信用工具。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是金融工具。按照期限划分，金融工具分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
房地产估价师历年真题5篇 第3篇
梁是跨空间的横向构件，它在房屋中承担板传来的荷载，再传到支承它的柱上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是土地使用制度改革的核心内容。
A.有偿使用土地
B.无偿使用土地
C.征收土地
D.补偿安置
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。
关于假设开发法中的动态分析法运用的说法，正确的有（）。
A.各项收入，支出均为价值时点房地产市场状况下的值
B.在抵押估价中一般采用“被迫转让前提”
C.不需要单独计算投资利息
D.不考虑预售和延迟销售的影响
E.测算后续幵发利润时，要求利润率与其计算基数相匹配
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。选项A错误，各项收入、支出发生的时间不同，动态分析法下，将各项收入、支出折算到价值时点上；选项D错误，动态分折法要考虑预售和延迟销售的影响。参见教材P323-333。
求取建筑物折旧的方法主要有（ ）。
A.年限法
B.分解法
C.分部分项法
D.市场提取法
E.指数调整法
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。
关于投资项目资本金的表述错误的是( )。
A、 投资者可以转让其出资
B、 投资者享有所有者权益
C、 投资者不得以任何方式抽出
D、 投资者可从项目法人处获取利息
答案：D
解析：
投资项目资本金对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务。
房地产估价师历年真题5篇 第4篇
在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。
A.成本低
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况
D.回收率高
E.能深度访谈
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。网络调研：成本低、反馈快，只能联系有网络的人。
下列有关均衡价格的表述中，错误的是（ ）。
A、均衡价格是市场价格运行的必然趋势
B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格
C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等
D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平
答案：C
解析：
考点:房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。
最高租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抗市场风险的能力越强。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是（ ）。
A．建设部
B．建设部住宅与房地产业司
C．建设部信息中心
D．中国房地产估价师与房地产经纪人学会
正确答案：D
建设部组织建立一级资质房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级资质房地产机构估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。
某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该满足条件中的（ ）。
A.技术上的可能
B.经济上的可行
C.价值最大化
D.法律上允许
答案：D
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下。
房地产估价师历年真题5篇 第5篇
运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是平均发展速度法。不是额度，而是幅度。
指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
本次估价背景情况如下：
（一）估价对象：本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。
估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。
（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。
（四）价值类型：为房地产的市场价值。
（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。
（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。
以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：
估价假设和限制条件
一、估价假设
（一）一般假设
1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。
2.交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
3.洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。
4.如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。
改正：不考虑特殊买家的附加出价。
5.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金，如果至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
6.本次评估，评估人员根据现场实际情况，仅对地面建筑部分外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。
7.本次评估，我司未对估价对象进行实地测量，建筑面积以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上所记载的面积为评估依据；若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。
改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。
8.本次评估，以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上注明的资料为依据，若其权属存在不相符情况，应以实际情况为准。
未定事项假设
本次估价无未定事项假设。
（三）背离事实假设
我们于20××年11月30日已对估价对象进行了实地勘察，而据委托方要求，评估基准日（即价值时点）设定为委托评估日，因此，本次评估以20××年11月14日作为价值时点，并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并无影响。
（四）不相一致假设
本次估价对象设有抵押权，由于原有的抵押情况没有注销，本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
（五）依据不足假设
本次评估，因委托方原因，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄（仅首层），对于室内具体状况不能明确，基于以上情况，假设该房地产为毛坯状况进行考虑。
二、估价报告使用限制
（一）本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。
改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。
本估价报告仅为本次委托当事人提供估价对象于价值时点以及估价目的下提供参考依据，不作它用。如果改变估价目的或若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
（三）房地产使用过程中若维护管理不当或遭到人为破坏，有可能降低该房地产的价值。
（四）本报告专为委托人及相关权利人使用，应在合法前提下使用报告书，不得向估价报告审查部门以外的无关单位和个人提供。除因拍卖的需要外，未经本公司同意，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
（五）本报告使用期限为一年（即自20××年12月11日至20××年12月10日止），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。
答案：
解析：
错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。
改正：不考虑特殊买家的附加出价。
错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。
改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。
错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，
改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，
改错题相对较容易，是常遇到的错误。
本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。
通过真题，希望大家：
第一，要学会把题放在一起来考核自己。
第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。
第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。
第四，根据自己做题的得分，考虑进一步需要复习的弱项。
(2017真题) 企业投保房产的保险金额与该房产出险时的保险价值相同。（）
答案：错
解析：
本题考查的是保险合同。在财产保险中，投保人与保险人在订立保险合同时，通常以保险标的的价值即保险价值为基础确定保险金额。但保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。
城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（）
此题为判断题(对，错)。
(2015真题) 国有土地上房屋征收补偿内容包括（）的补偿。
A.被征收房屋价值
B.因征收房屋造成的搬迁费
C.因征收房屋造成的停产损失
D.因征收房屋造成的临时安置
E.因征收房屋造成的上、下班交通费
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿内容包括：（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
