2021房地产估价师预测试题9辑 第1辑
人身保险标的是人的寿命或身体健康，不能用货币来衡量，因此人身保险的实质不是赔偿，而是按约给付。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是（ ）。
A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为
B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为
C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为
D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为
正确答案：D
在复杂购买行为中，购买者的购买决策过程由引起需要、收集信息、评价方案、决定购买和买后行为五个阶段构成。
实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（ ）
答案：对
解析：
实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值；时间和不确定性对实物期权定价有直接的影响；在不确定条件下，不确定性的范围随着时间增加而增长。
下列关于住房公积金的表述中，正确的是（ ）。
A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%
C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税
被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，包括被拆迁房屋的使用人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师预测试题9辑 第2辑
不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。参见教材P161。
某商品住宅楼于2013 年10 月30 日竣工验收合格，施工单位按法定最低保修期限承担保修责任，2014 年10 月1 日交付买受人使用，房地产开发企业承担该楼墙面防渗漏最低保修期限应至( )。
A.2014 年10 月29 日
B.2015 年9 月30 日
C.2018 年10 月29 日
D.2019 年9 月30 日
答案：C
解析：
施工单位对房地产开发企业的外墙面防渗漏最低保修期为5 年。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。从2013 年10 月30 日起计至2018 年10 月29 日。房地产开发企业对买受人的墙面渗漏最低保修期为1 年。从2014 年10 月1 日起计至2015 年9 月30 日。按照：“商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期”，以2018 年10 月29 日为准。
对房地产的现状价值进行评估时，应遵循的估价原则有（ ）。
A．合法原则
B．价值时点原则
C．替代原则
D．最高最佳利用原则
E．谨慎原则
答案：A,B,C
解析：
估价原则是指估价活动所依据的法则或标准。在评估市场价值时，应遵循以下原则：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③价值时点原则；④替代原则；⑤最高最佳利用原则。评估现状价值不适用最高最佳利用原则，而评估谨慎价值还应遵循谨慎原则。
答案：错
解析：
本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。参见教材P261。
正确答案：×
成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。
假设开发法的操作步骤包括（ ）。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
E．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
正确答案：ABDE
C项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。
2021房地产估价师预测试题9辑 第3辑
房地产保险中，企业财产保险的保险期限一般为三年。保险期满后，经协商后可续保。（ ）
此题为判断题(对，错)。
市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 ( )
答案：错
解析：
房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。
某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。
A.损益表
B.资本金现金流量表
C.资金来源与运用表
D.项目投资现金流量表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。
购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者会非常满意。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E，P）。若尽E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者不满意。参见教材P134。
厂商的均衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。（）
答案：对
解析：
本题考查的是生产理论。厂商的均衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。参见教材P198。
房地产中介服务业可分为房地产咨询业、房地产估价业、房地产经纪业和物业服务业。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产业的细分。房地产中介服务可以分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。物业管理业是与房地产中介服务业并列的行业。
2021房地产估价师预测试题9辑 第4辑
下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（ ）。
A．风险产生的原因分析
B．风险发生的概率大小分析
C．风险因素检验
D．风险变量间的相关性分析
E．风险概率分布情况分析
商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（ ）时，便为最高最佳使用。
A 与外部环境最协调 B 达到规模递增
C 内部构成要素的组合最适当 D 外部环境与内部因素相关联
E 外部环境要素为最适当的组合
下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。
A.将房屋提供给他人的经营活动属于房屋租赁
B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁的必备条款
答案：B
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。选项B错误，自然终止时，原合同的权利义务均以完成，转租不属于自然终止。
下列各项中，不属于证券市场功能的是（ ）。
A、筹资功能
B、定价功能
C、资本配置功能
D、规避风险功能
答案：D
解析：
本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。
房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当有（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A.房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人
B.房屋征收部门、无利害关系的第三人
C.公证机关和无利害关系的第三人
D.人民法院
答案：A
解析：
本题考查的是实地查勘估价对象。被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。
2021房地产估价师预测试题9辑 第5辑
某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（ ）
A．1％
B．1.5％
C．2％
D． 2.5％
政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式不包括( )。
A、 调控土地供应计划
B、 城市规划指导
C、 控制人口
D、 税收调节
答案：C
解析：
因为政府对房地产市场进行宏观调控的主要方式包括调控土地供应计划、城市规划指导、税收调节。
我国国有土地占全国土地调查总面积的（ ）。
A．37.14%
B．46.18%
C．53.17%
D．61.58%
正确答案：D
A为国有储备土地数据；B为集体所有土地数据；c为国有农林牧渔土地数据。
不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是（ ）。
A．相关房地产的价格水平
B．该种房地产的开发成本
C．消费者的收入水平
D．消费者对未来的预期
某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。
关于承接本征收项目价款评估的估价机构，表述错误的为（ ）。
A.由被征人与征收部门协商确认
B.甲估价机构的等级至少为二级
C.甲估价机构应与征收部门签订估价委托合同
D.由于被征收人意见不统一，以随机抽选方式确认
答案：A,B
解析：
本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。甲估价机构应当由被征收人在规定时间内协商选定；除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。P61。
有三个互斥方案，不可以采用的比选方法为（ ）
A.差额投资内部收益率
B.净现值
C.内部收益率
D.等额年值
答案：C
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。互斥方案不能用内部收益率这个指标。对于寿命期相同的互斥方案的选择，可以采用净现值、等额年值、差额投资内部收益率法进行评选。
2021房地产估价师预测试题9辑 第6辑
美国某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。第一年和第二年的年利率为7．5%，两年后的年利率调整为8．5%，则该家庭在第28个月的月还款额为（ ）美元。
A．1250
B．1398
C．1416
D．1562
构筑物登记也属于《房屋登己办法》的调整范围。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
A房地产开发公司2006年5月发生过一次重大工程质量事故。2006年12月，该公司已符合申报二级资质房地产开发资质等级条件，有关部门即给予了批准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
明确估价对象的区位状况，就是要弄清估价对象的（ ）。
A、位置
B、交通条件
C、外部配套设施
D、周围环境
E、抵押担保
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。明确估价对象的区位状况，是要搞清楚估价对象的位置、交通、外部配套设施、周围环境等。选项E属于权益状况。
2009年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2010年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2009年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2011年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。
2011年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。
A.12 B.14
C. 15 D.16
2021房地产估价师预测试题9辑 第7辑
两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有（ ）。
A．净现值法
B．费用现值比较法
C．等额年值法
D．费用年值比较法
E．差额投资内部收益率法
答案：A,C,E
解析：
房地产投资方案经济比选方法的选择规则包括：①当可供比较方案的开发经营期相同，且项目无资金约束的条件下，一般采用净现值法、等额年值法和差额投资内部收益率法；②当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选，如果要采用差额投资内部收益率法或净现值法进行方案比选，须对各可供比较方案的开发经营期，通过运用最小公倍数法和研究期法进行调整，然后再进行比选；③当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。
当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。
下列关于工程建设项目招标代理机构，说法正确的是（ ）。
A.工程建设招标代理机构只有甲级
B.乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程建设招标代理业务
C.工程招标代理机构资格分为甲.乙.丙三级
D.暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务
答案：D
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资6000万元人民币以下的工程招标代理业务 。
(二)张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出．租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元㎡，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/㎡，租期为5年，费用按法规各自承担。
5．在2006年10月时，张某的权益价格为( )。
A。没有租赁条件下的正常市场价格
B剩余3年租期的月租金为180元／㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C．剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D张某与李某实际达成的带租约交易的成交价格
答案：对
解析：
考点:政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。
某幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的±地份额为( )。
A.1.67％
B.2.33％
C.2.75％
D.3.33％
2021房地产估价师预测试题9辑 第8辑
某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第1年的净租金收入为8万元，且每年递增6%，年租金均发生在年末。若折现率为6%，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元。
A、91.76
B、142.40
C、150.94
D、160.00
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值（A-P）。A1＝8，i＝6%，n＝20，由于i＝s，所以采用简化公式P=nA1/（1+i）=20×8/（1+6%）=150.94万元。
在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。 （ ）
答案：错
解析：
考点:最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。
甲公司转让商场时，应当（ ）。
A．将商场拟转让的情况告知抵押权人
B．将商场已经抵押的情况告知丁公司
C．征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利
D．征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利
在资金等效值计算的过程中，资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为（ ）。
A．未来值
B．终值
C．时值
D．现实值
在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。
A．搜集交易比例
B．选取可比实例
C．对可比实例成交价格做适当处理
D．价格调整
E．求取比准价格
房地产开发投资的清偿能力指标一般有（ ）。
A、借款偿还期
B、偿债备付率
C、投资利润率
D、资产负债率
E、利息备付率
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资的清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率和资产负债率。参见教材P178。
2021房地产估价师预测试题9辑 第9辑
业主转让建筑内专有部分，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利可以分别转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
证券可分为商品证券、货币证券和资本证券三类。 ( )
某房地产开发企业预售一套建筑面积100m2的商品住宅，单价为1万元/m2。购房合同对面积误差未作约走。经实测房屋建筑面积为105m2,买受人实际应付购房款（）万元。
A.100
B.101
C.103
D.105
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款甶房地产企业承担，产权归买受人。参见教材P115。
城乡规划包括（ ）。
A.城镇体系规划
B.城市规划
C.镇规划
D.区域规划
E.总体规划和详细规划
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城乡规划概述。城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。
下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。
A.制定估价作业方案
B.实地查勘估价对象
C.确定估价结果
D.撰写估价报告
答案：A
解析：
本题考查的是估价程序。在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。参见教材P395。
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。
A、 物业的交通通达程度
B、 停车的便利程度
C、 物业的周围环境
D、 物业所处区域的繁华程度
答案：A
解析：
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。
