房地产估价师考试历年真题精选8节 第1节
个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款的风险只来自于申请贷款的购房者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是土地增值税-正税范围。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。参见教材P212。
盈亏平衡分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面，（ ）。
A．甲项目强于乙项目
B．乙项目强于甲项目
C．甲项目与乙项目一样强
D．不能确定哪个项目强
保险费的确定与（ ）因素有关。
A．保险价值大小
B．保险费缴纳期限长短
C．银行利率水平
D．保险标的的价值
E．保险金额
正确答案：ABC
保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式、期限长短、银行利率水平等多种因素有关。
取得国有建设用地使用权后，满2 年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。
答案：对
解析：
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。
1.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
下列关于环境噪声污染的危害说法错误的是（ ）。
A.对睡眠有干扰
B.对人体的生理有影响
C.对人体的心理有影响
D.对儿童的成长几乎没影响
答案：D
解析：
本题考查的是环境噪声的类型和危害。选项D错误，环境噪声污染会影响儿童的智力发育。研究还表明，噪声与胎儿畸形有关。
生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最小产出量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为（ ）。
A．温差效应
B．绿岛效应
C．温压效应
D．热岛效应
初步可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出投资与否决策的关键步骤。 （ ）
正确答案：×
题目中的“初步可行性研究”应为“详细可行性研究”
房地产估价师考试历年真题精选8节 第2节
下列关于房地产投资信托基金的表述中，正确的有（ ）。
A．资金的主要来源是发行股票和金融市场上的融资
B．抵押型房地产投资信托主要以收益性物业的出租、经营和开发为主要业务
C．按信托性质可以分为伞型合伙和多重合伙型房地产投资信托
D．以房地产作为价值基础，具有很强的保值功能
E．一般委托专业机构和专业人员实施经营管理
城乡居民房屋保险中，属于免责条款的是（ ）。
A、突发性地陷
B、爆炸
C、战争
D、暴风
答案：C
解析：
本题考查的是财产保险。免责条款。包括战争、军事行动或暴力行动、核辐射、地震等不可抗力因素造成的一切损失；被保险人、房屋所有人、使用人、承租人、看管人及其家庭成员的故意行为；属于不保房屋及其他不属于保险责任范围内的灾害事故损失。
某些重要政治人物的健康或生死状况，会影响房地产的价格。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是其他因素。某些重要政治人物的健康或生死状况，人们预期它会影响未来的局势，从而会引起房地产价格的涨落。
一级资质房地产估价有限责任公司应当具备的条件有（ ）等。
A．有15名以上专职注册房地产估价师
B．专业技术人员达70%
C．法定代表人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师
D．专职注册房地产估价师的股份不低于全部股份的60%
E．股东中有3名以上专职注册房地产估价师
正确答案：ACDE
除了选项A、C、D、E外，一级资质房地产估价有限责任公司应当具备的条件还有：（1）有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；（2）近两年平均完成估价项目总数200宗以上估价标的物建筑面积50万平方米以上，或者土地面积25万平方米以上；（3）法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；（4）有固定的经营服务场所；（5）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，及时提供更新企业信用档案信息；（6）随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。
在工程承包合同履行中，工程索赔的原因不包括合同变更。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。发生工程索赔的原因包括：（1）当事人违约；（2）不可抗力或不利的物质条件；（3）合同缺陷；（4）合同变更；（5）监理人指令；（6）其他第三方原因。
某类房地产2012年-2016年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用加权平均增减量法预测该类房地产2017年得价格为（ ）元/平方米。
A、8460
B、8500
C、8790
D、8838
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。各年增减量分别为320、330、350、340；平均增减量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338；2017年价格=6810+338×5=8500 。参见教材P388。
(2017真题) 企业投保房产的保险金额与该房产出险时的保险价值相同。（）
答案：错
解析：
本题考查的是保险合同。在财产保险中，投保人与保险人在订立保险合同时，通常以保险标的的价值即保险价值为基础确定保险金额。但保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，超过部分无效。
某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。
A.75.56%
B.81.67%
C.85.00%
D.86.67%
答案：B
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。成新率＝（60－5－6）/60×100%＝81.67%。土地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿，所以不考虑土地使用权期限的影响，按照建筑物的经济寿命60年计算折旧。6年前已经使用5年，所以实际经过年限为11年。参见教材P327。
土地使用税按年计算，分期缴纳，各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试历年真题精选8节 第3节
（ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
A．宏观区位
B．中观区位
C．微观区位
D．其他方面
正确答案：B
中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。城市土地由于原有自然条件的差异，从而导致不同区段土地质量和地租水平明显不同。所以，中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
下列（ ）是货币政策的中间目标。
A．稳定物价
B．国际收支平衡
C．货币供应量增加
D．利率稳定
E．实现充分就业
关于房屋施工面积的说法，正确的是（ ）。
A．房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B．房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C．房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D．房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
正确答案：C
房屋施工面积包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。
答案：对
解析：
本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。
某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为( )元。
A．1655.33
B．1719.43
C．1743.69
D．2149.29
正确答案：B
[答案] B A＝P[i(1+i)n)÷[(1+i)n-1)
＝300000×80%×[1+0.5%×[(1+0.5%)240]÷[(1+0.5%)240-1)
＝1719.43(元)
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。
该房地产公司为开工该项目，需要申请以下（ ）证书。
A.施工许可证
B.土地使用权证书
C.建筑质量许可证
D.消防安全许可证
答案：A,B
解析：
本题考查的是施工许可管理。选项AB为五证中的两证。选项CD比较容易排除。参见教材P93。
估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（ ）。
A、地役权设立情况
B、土地使用期限
C、基础设施完备程度
D、容积率
E、临街状况
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。基础设施完备程度、临街状况是区位因素。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。
（ ）是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
A．土地一级开发
B．土地收购储备
C．城市规划
D．房屋管制
正确答案：B
B土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。
下列房地产中，不得转让的有（ ）。
A、10人共有的房地产，其中1人不同意转让的房地产
B、未解决权属争议的房地产
C、设定了抵押权的房地产
D、已被依法查封的房地产
E、已列入城市征收范围内的房屋
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房地产估价师考试历年真题精选8节 第4节
某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（ ）元/m2。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
答案：C
解析：
本题考查的是长期趋势法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25（元/m2）。
通常是构成居住区的基本单位是（ ）。
A．居住小区
B．居住组团
C．独幢住宅楼
D．分户家庭
答案：B
解析：
居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模（1000～3000人、300～1000 户）相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。
土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在( )年以上。
A．20
B．30
C．70
D．40
正确答案：D
[答案] D 土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上。
建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。
A．自然环境恶化
B．消费观念变更
C．设备陈旧落后
D．城市规划改变
E．政府政策变化
正确答案：BC
[答案] BC
建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。
长期趋势法的含义是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析来推测判断房地产未来价格的方法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。
抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，下列说法错误的是（ ）。
A.不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值
B.不得高估法定优先受偿款
C.不得低估预期实现抵押权的费用
D.不得低估税金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。抵押价值和抵押净值评估应遵循谨慎原则，不得高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不得低估法定优先受偿款及预期实现抵押权的费用和税金。
除了同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。因为（ ）。
A．某些战略群体内存在激烈竞争
B．资源稀缺，导致不同群体间的竞争
C．某个战略群体改变战略，进入另一个战略群体
D．顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别
下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是（ ）。
A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B．依法签订的拆迁补偿安置脚议，对当事人具有法律约束力
C．协议签订后，可以进行公证
D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
正确答案：D
协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。
城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，减征城建税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试历年真题精选8节 第5节
外商投资企业及其在职职工无需缴存住房公积金。（ ）
答案：错
解析：
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
(2015真题) 下列购买房地产的行为，不属于免征契税的是（）。
A.省农科所购买办公楼
B.市气象局购买观测站办公楼
C.县妇幼保健站购买门诊楼
D.高校校办企业购买经营用房
答案：D
解析：
本题考查的是契税－减税、免税。有下列行为之一的，减征、免征契税：
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
（2）城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；
（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
（4）土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
（6）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是（ ）。
A．政府的财政收入
B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润
D．土地受让方的投资
房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。
A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成
B、评标委员会成员为五人以上单数
C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3
D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定
答案：B
解析：
考点:招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。
房地产估价中，估价方法的选择，是由( )综合决定的。
A．估价对象的房地产类型
B．估价方法适用的对象和条件
C．估价人员的技术水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的资料的数量和质量
正确答案：ABE
[答案] ABE
具体选用哪些估价方法进行测算，主要是由下列三个方面综合决定的：①估价对象的房地产类型；②估价方法适用的对象和条件；③所搜集到的资料的数量和质量。
固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（ ）投资。
A．建筑安装工程
B．新建和扩建
C．设备与工器具购置
D．迁建和恢复
E．其他费用
2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。
A、该市人民政府土地管理部门
B、该区人民政府土地管理部门
C、该区人民政府
D、该市人民政府
答案：A
解析：
《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。
房地产估价师考试历年真题精选8节 第6节
专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。
房地产估价机构资质有效期，为（ ）年。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构资质管理。房地产估价机构资质有效期为3年。
某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。
①计算开发完成后的价值
2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元
②计算建筑费
[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元
③计算管理费
885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元
④计算销售税费
2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元
⑤计算利润
(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499
⑥计算项目价格
P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元
答案：
解析：
①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元 ②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元 ③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元
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市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据的过程。（ ）
正确答案：×
市场调查是系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。
在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用（ ）。
A．财务内部收益率
B．目标收益率
C．银行贷款利率
D．资本化率
答案：B
解析：
财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
某房地产估价公司2013年年底资产为180万元，负债为40万元，实收资本为10万元，资本公积为20万元，盈余公积为10万元。按照会计恒等式原理，则该房地产估价公司的未分配利润为（ ）万元。
A.90
B.100
C.110
D.120
答案：B
解析：
本题考查的是会计恒等式。所有者权益＝资产－负债。所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四个项目，180－40＝140万元。该房地产估价公司的未分配利润以外的其他几个所有者权益项目合计＝10＋20＋10＝40万元，剩下的未分配利润＝140－40＝100万元。
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
问题：
1．针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2．装修补偿应如何确定?
3．对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?
正确答案：
1．在估价程序上应特殊注意：①被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作，并在报告中作出相应说明。
②估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。
③公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁入转交分户报告。
2．被拆迁房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估机构确定。
3．拆迁估价不考虑房屋租赁因素的影响(或按完全产权评估)。
[试题分析]
拆迁估价也是房地产评估中的热点问题，拆迁也是城市建设中的敏感问题，必须严格按照国家的相关法律规定，同时又要避免冲突。因此在估价时公正、公开，避免有利害关系的人参与估价，并将初步估价结果向被拆迁人公示，征求意见。避免引发冲突。拆迁房屋的装修千差万别，一般由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成，可委托评价机构进行评估。
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
现该公司提出退房申请，请问在（ ）情况下，开发商可以退房。
A、因为漏雨提出申请
B、经工程质量监督单位核验确属主体结构质量不合格的
C、合同面积与产权面积误差比绝对值超过2%
D、墙面、顶棚抹灰层脱落的
答案：B
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价内涵及特点。商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
房地产估价师考试历年真题精选8节 第7节
(2016年真题) 下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有（）。
A.银行信贷
B.商业信用
C.企业债券
D.租赁融资
E.发行股票
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产债务融资。企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。
下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。
A.商业用房
B.住宅
C.写字楼
D.工业用房
答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。
某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。
A.1838.00
B.1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00
登记账簿错误的处理方法中，如果发现会计科目错误或者金额多计，可以采用划线更正法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是会计账簿。登记账簿错误的处理方法中，如果发现会计科目错误或者金额多计，可以采用红字更正法。P377。
随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分标准可归纳为（ ）。
A、消费习惯因素
B、人口因素
C、消费行为因素
D、消费心理
E、经济因素
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是市场细分。随着市场细分化理论在企业营销中的普遍应用，消费者市场细分的标准可归纳为四大类：地理环境因素、人口因素、消费心理、消费行为因素。参见教材P119。
房地产市场供给垄断性的原因不包括（ ）。
A．房地产市场需求的广泛性
B．房地产市场供给的异质性
C．土地所有权的排他性
D．土地的有限性
契约的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位何个人不得改变计税价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2017年真题) 房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是（）。
A.市场风险
B.经营风险
C.财务风险
D.完工风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发贷款的风险。B企业超过自身经济实力进行大规模项目建设和扩张圈地，必会导致企业的资金链非常脆弱，并潜存着较大的银行风险，这属于经营风险。C财务风险，是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。本题有一定难度，BC很容易混肴。
房地产能抵消通货膨胀的影响，尤其是( )的影响。
A、 预期通货膨胀
B、 非预期通货膨胀
C、 成本型通货膨胀
D、 需求型通货膨胀
房地产估价师考试历年真题精选8节 第8节
设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有（ ）。
A、各层功能分布图
B、以实测现状为参考的结构图
C、各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图
D、以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图
E、各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料
答案：C,D,E
解析：
考点:确定规划设计方案并获得规划许可。设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有：（1）以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图；（2）各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图；（3）各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。
国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。（ ）
此题为判断题(对，错)。
工程造价的职能包括（ ）。
A.预测职能
B.控制职能
C.评价职能
D.调控职能
E.分配职能
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是工程造价概述。工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外，它还有一些自己特殊的职能：预测职能、控制职能、评价职能、调控职能。选项E，分配职能不属于工程造价的职能。
商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋征收的实施只能由市、县级人民政府的房地产主管部门承担，不能委托第三方。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。
另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。
<1>、请编制本项目的自有资金现金流量表。
答案：
解析：
（1）借款还本付息的计算
1）房价款：100×10000＝100（万元）
2）贷款总额：100－10－13＝77（万元）
3）借款还本付息
P＝77，i＝4.5%，n＝15
（2）第一年的年租金收入
100×12×100＝12（万元）
（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元
自有资金现金流量表
房地产投资的弊端不包括( )。
A、 变现性差
B、 投资数额巨大
C、 投资回收期较长
D、 政府难以支持
可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。
A.潜在毛租金收入
B.有效毛收入
C.净运营收益
D.税前现金流量
E.税后现金流量
我国《保险法》规定：同一保险人可以同时兼营财产保险业务和人身保险业务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
