房地产估价师考试真题及答案9辑

在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（　）。

A.一般假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设

土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。（　）

将一笔资金按年利率6%存入银行，以复利计息，要在5年后本利和为100万元，则现在应存款多少元？

由于房地产的不可移动、不可隐藏、难以变现，所以难以逃避未来制度政策、政局等变化的影响。这是由于房地产具有（　）的特性。

A.不可移动性
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制

(2013真题) 三级资质的房地产估价机构不得从事（）等评估。

A.企业清算
B.房地产课税
C.房地产抵押
D.房地产司法鉴定
E.房屋征收补偿

关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法，正确的有（　　）。

A．本质上都是比较法
B．都需要进行市场状况调整
C．都需要进行交易情况修正
D．都需要进行土地状况调整
E．都是批量估价方法

套内建筑面积包括( )。

A.套内分摊面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台面积
D.套内楼梯面积
E.套内使用面积

房地产的租金水平是由（ ）决定的。

A.房地产资产市场的供求关系
B.房地产资产价格
C.房地产空间市场的供求关系
D.家庭收入水平

房地产开发项目一般只需进行单项工程竣工验收。（　　）

过高或过低的物业租金，都有可能导致业主利益的损失。（　）

转账支票既可以通过银行划转存款，也可以从银行提取现金。（　）

下列关于比较价格、成本价格和收益价格关系的表述中，正确的是（）

A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，成本价格低于收益价格
B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于成本价格
C.在房地产市场不景气时，成本价格（未扣除经济折旧）大大高于比较价格或收益价格
D.比较价格倾向于成交价格，成本价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

商品房预售方案应包括的内容包括（　　）。

A．项目基本情况
B．预售房屋套数
C．销售人员姓名和身份证号
D．竣工交付日期
E．住房质量责任承担主体

下列房地产开发成本中，不计入建筑安装工程费用的是（　　）。

A．三通一平费
B．设备采购费
C．结构工程费
D．电梯安装费

下列不属于房地产区位因素的是( )。

A、 交通
B、 用途
C、 环境
D、 楼层

(2016真题) 根据《房产测量规范》，不应分摊的共有建筑面积是（）。

A.公共使用的电梯井
B.值班警卫用房
C.独立使用的地下室
D.变电室

房地产估价机构出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪。（ ）

某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下，有效毛收入500万元，房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，业主支付的水电费、供暖费等40万元，房地产税等65万元，抵押贷款还本付息额70万元，收益法估价中，该房地产的净收益为（　）万元。

A、245
B、275
C、315
D、345

房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（　　）。

A．投资利润最大
B．投资效率最高
C．投资成本最低
D．投资风险最小

根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（　）。

A.第一阶段
B.第二阶段初期
C.第二阶段后期
D.第三阶段

业主决定制定和修改业主大会议事规则，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。( )

详细可行性研究即通常所说的可行性研究。是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。( )

房地产的供给曲线表示（　）。

A、房地产的供给量与购买者能力的关系
B、房地产的出售量与购买者能力的关系
C、房地产的供给量与其价格之间的关系
D、房地产的购买量与其价格之间的关系

下列拍卖规则中，用来防止利益过分倾斜的规则是（　）。

A、保留价规则
B、价高者得规则
C、瑕疵请求权规则
D、禁止参与竞买规则

房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（　）。

A、管理费
B、销售费用
C、其他费用
D、前期费用

收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的因素，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（　）

采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（　）。

A、标准化修正的分子应为100
B、标准化修正的分母应为97
C、房地产状况调整的分子应为100
D、房地产状况调整的分母应为95

实行包干制的物业服务费，其构成不包括（）。

A.物业服务成本
B.法定税费
C.物业服务企业的酬金
D.物业服务企业的利润

A房地产开发公司开发建设一住宅工程，该工程建设总投资为4000万元。在其他商品房预售条件具备的情况下，按提供预售的商品房计算，其投入开发建设的资金应达到（　）万元以上，政府有关部门才有可能为其核发《商品房预售许可证》。

A.300
B.1000
C.750
D.1500

甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。
如委托人介绍的情况属实，则估价报告中对估价对象坐落表述应为（　）。

A.估价委托书载明的房屋坐落地址
B.房屋权属证书记载的坐落地址
C.实地查勘显示的房屋门牌号地址
D.房屋权属证书记载的坐落地址，并说明现房屋门牌号及变动原因

某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。

A、 噪声和污染程度发生变化
B、 土地形状发生变化
C、 人口密度发生变化
D、 出行便捷程度发生变化

某房地产估价报告致委托方函（略）
估价师声明（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产估价结果报告
一、委托方
某房地产开发有限公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
二、受托方
某房地产评估公司，地址:某市某路某号，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
三、估价对象
1.地理位置及概况（略）
2.估价对象概括(见估价技术报告）
四、估价目的
为委托方抵押、合资提供价格参考。
五、估价时点
2005年6月7日。
六、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《中华人民共和国土地管理法》。
3.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
4.《城市房地产抵押管理办法》。
5.委托单位提供的房权证X X字第XX号房屋所有权证和XX国用（XX)字第XX号“国有土地使用权证”等资料。
6.估价人员现场查勘、搜集、整理的资料。
七、估价原则
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：①合法原则是指以估价对象的合法权属、合法使用、合法处分等为前提进行估价;②最高最佳使用原则是指以估价对象的最髙最佳使用为原则，认为保持现状继续使用为前提的估价，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行的合理论证;③估价时点原则是指估价结果应是取估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
估价方法
根据实地勘察和对邻近地区的调查及所拥有的材料，本次评估的估价对象宜采用收益还原法评估。
九、估价结果
评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的评价方法，通过现场勘察，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的测算，车站的评估价格为人民币13647万元（大写：壹亿畚仟陆佰肆拾柒万元整）。
十、估价人员（略）
十一、估价报告应用的有效期
本报告自估价时点起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。
某房地产估价技术报告
一、个别因素分析
1.工程概况
某市某车站是以车站、候车厅为主，集停车场、车库、商业用房、办公设施为一体的综合性公共建筑，其占地面积8047.90m2，总建筑面积24031.53m2，建筑高度地上三层（局部四层），屋顶结构相当于绝对标高199.100m，相对标高0.4000m，工程级别为一类建筑，耐火等级为一级，工程抗震烈度按七度设防。
2.工程结构情况（略）
3.估价对象位置（略）
4.估价对象权属状况
委托估价方某公司持有X国用（XX)字第XX号《国有土地使用权证》，X国用（XX)字第XX号《国有土地使用权证》，土地使用权性质为国有出让。
二、市场背景分析(略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用（略）
五、估价测算过程
(一)估价思路
1.听取委托单位介绍需要评估对象、评估目的。
2.搜集整理有关资料。
3.进行现场查勘。
4.选择适当的估价技术路线，对估价对象进行试算。
5.征求有关人员的意见。
6.最终确定评估结果。
(二)本次估价采用的方法原理
收益法估价原理:运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。
六、估价测算过程
第一部分：以收益法求取XXXX评估价格
一、车站部分
(一）总收入的确定
车站经营收入共由四部分组成：屋顶停车场的经营收入、车站代售客票收入、底层车库收入、车辆维修、行李寄托等其他业务收入。
现分别求取四部分的总收入：
1.屋顶停车场经营收入
顶层停车场的建筑面积6339.20m2,停车位150个。

根据本市停车场的经营惯例，30%的停车位用于月票车的使用，70%的车位用于每天的经营。月票车的月租金为400元，其余车位按每天收入25元、利用率60%计，则：
屋顶停车场的年总收入=150个X30%X400元/(月.个）X12月+150个X70%X60%父25元/(天*个）×365天=79.09万元 '
2.车站代售客票收入
该车站作为本市公路运输始发站之一，发车线路涵盖全市各地以及XX省部分地区。目前共有59条线路，每天发车班次326次。
根据委托方提供的车站经营状况可计算车站的经营收入，平日车站经营收入总计为132019.75元（以每班车35人计）。
随着市政府规范本市客运市场的措施进一步实施，某车站的地位会得到巩固和加强，每日发车班次会逐步上升，预计每日班次达到500班时，总班次上涨53.37%时，会达到一种平衡，使某车站的经营状况达到较高水平。
因此，在计算某车站每日营业额时，以每日班次500次计。
每日营业额=132019.75元X（1+53.37%)=202478.69元
根据本市客运市场的惯例，每年大约有40天的春运，春运的票价上浮20%,上座率可达到100%，每日发车的平均上座率上浮40%，因此，XX车站每年的营业额=202478.69元X325+202478.69元X(1+20%)X(1+40%)X40=79412142.22元。
该车站共有21个发车位，设计发车容量为800个，功能上已达到国家一级车站设计标准。根据某市交通局某交局财〔XX〕XX号文的规定，该车站代收售票收入可按总收入的12%计。
因此，车站代售客票收入为P2=79412142.22元X12%=9529457.07元=952.95万元。
3.底层车库收入
底层车库共有100个车位，未到发车时间的车辆在此等待。由于是车站的配套设施，为车站运营的车辆服务，因此停车费相对较低，每个车位每天收费10元，使用率为70%，则：
P3=100个X10元/(天*个）X70%X365天=25.55万元
4.车辆维修、行李寄托、零星摊位、厕所租赁等其他业务收入
根据车站的统计数据，该部分收入占代售客票收入的12%,则：
P4=952.95万元X12%=114.35万元
5.合计
P收=P1+P2+P3+P4=1171.94万元
(二）总费用的确定
1.税金（按总收入的5. 75%计）
P税=1171.94万元X5.75%=67.39万元
2.管理费（按总收入的12%计）
P管=1171.94万元X12%=140.63万元
3.维修、保养费(按总收入的2%计）
P维=1171.94万元X2%=23.43万元
4.保险费(按总收入的0.2%计）
P保=1171.94万元X0.2%=2.34万元
5.不可预见费（按总收入的0.1%计）
P预=1171.94万元×0.1%=1.17万元
P费=P税+P管+P维+P保+P预=235.50万元
(三）年纯收入A的确定
A=P收—P费=(1171.94—235.50)万元=936.44万元
(四）资本化率的确定
资本化率以复合投资收益率法确定。据了解XX车站的建设资金中30%来源于银行信贷，70%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营车站理想的自有资金收益率为12%，因此，资本化率=5.94%X70%+12%X30%=7.758%
(五)求取车站的评估价格将上述数据代入计算公式得

二、商场部分
商场以收益还原法评估价格。
(一)求取年总收益
估价对象的商场部分共有800个摊位，建筑面积3600m2左右。目前有部分摊位是出租使用。某地区是本市商品批发中心，商业繁华程度极高，每日的人流量到达10万次,是理想的经营场所。估价师对估价对象所处地区同类楼宇的租赁价格进行调查后得知:某路两旁的商业用房的平均租赁价格为250元/m2，XX街的商业门面的月平均租赁价格是220元/m2，某水果市场的租赁价格为100元/m2。估价对象目前处于市场培育阶段，市场占有率较低，人气不旺，结合上述调查资料和估价对象的具体情况，估价师认为估价对象的平均租赁价格达到70元/m2时，能达到最佳使用，空置率60%,因此，年总收益=70元/m2×12×60%×3600m2=181.44万元
(二)求取总费用
1.年管理费= 181.44万元X4%=7.26万元。
2.年税费= 181.44万元X17.75%=32.21万元。
3.维修费= 181.44万元X2%=3.62万元。
4.保险费= 181.44万元X0.2%=0.36万元。
(三）求取年纯收益
年纯收益为137.99万元。
(四）资本化率的计取
资本化率以复合投资收益率法确定。
据了解XX车站的建设资金中70%来源于银行信贷，30%是自筹资金。银行贷款利率为5.94%，经营商业用房理想的自有资金收益率为10%，因此，资本化率取车站的资本化率，即7.758%。
(五)求取收益价格

第二部分:以成本法求取评估价格
(一）土地取得及开发费：928. 29元/m2。
土地取得费：401.92元/m2；
土地开发费：526.37元/m2。
注:该部分费用指楼面地价。
(二）建筑工程前期工程费：234. 16元/m2。
前期工程费包括规划管理费、勘察测绘质量监督费、工程质量监督费、城市建设配套费、电力增容费、电贴费、城市消防设施配套费、人防费、白蚁防治费、排污费、水资源费、水表立表费、设计费、前期工程咨询费、不可预见费。
(三）建安工程费：建安工程造价3 088.84元/m2。
(四）建设单位管理费：172. 98元/m2(包括建设单位开办费和经营费、建设单位临设费、工程监理费、工程保险费）。
(五）利息：262. 80元/m2。
土地费用：928.29X[(1+5.94%—1]元/m2=55.14元/m2工程费用：3495.98X[(1+5.94X)1—1]元/m2=207.66元/m2(土地费用以1年计,工程费用按1年计,利率以5.94%计）
(六）利润=468. 71元/m2(按行业平均利润10%计算）。
[(一）+(二）+(三）+(四）+(五）]X10%=468.71元/m2

(七)估价对象价值：
估价对象评估价格=(一）+(二）+(三）+(四）+(五）+(六）=5155.78元/m2
(八)估价对象的评估价值：
评估价值=5155.78元/m2X24031.53m2=123901281.70元=12390.13万元
七、估价对象的评估价格的确定
在上述测算过程中，以收益法求取的收益价格为13518.99万元，以成本法求取的积算价格为12390.13万元，两种方法求取的估价对象的评估价格比较接近，考虑到以收益法求取的价格更能准确反映估价对象的现状和预期，成本法反映的是过去已经发生的事实。因此，某车站的评估价格为13518.99万元。
八、估价结果确定
由上述测算过程，确定估价对象在估价时点下的价值：
评估值：13518.99万元（大写：人民币壹亿畚仟伍佰壹拾捌万玖仟玖佰元整）。
附件（略）

根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（ ）

(2016年真题) 某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。

A.10923.89
B.12673.39
C.23326.61
D.25076.11

居民因房屋征收重新购置住房的，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（　　)

预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
上述该宗房地产的合理经营期限为( )年。

A、 11.5
B、 12
C、 13.5
D、 14

下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（　）。

A、国内生产总值
B、居民消费价格指数
C、汇率波动
D、税收减免

转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有( )。

A、 私有住宅转让后用于商业经营的
B、 经济适用住房转让后用于经济适用住房的
C、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D、 按照国务院有关规定出售公有住房的
E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的

下列可以认定是闲置土地的有（　）。

A.超过规定动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地
B.中止开发建设满一年的建设用地
C.超过规定动工开发日期满半年未动工开发的国有建设用地
D.已动工开发但已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地
E.已开发但是开发的建设用地面积占应动工开发建设用地面积不足1/3，中止开发建设满一年的国有建设用地

制定物业管理计划的基础是（　）。

A、业主的目标
B、租户的目标
C、政府的目标
D、物业管理机构的目标

查账的原则包括（　）。

A.独立性原则
B.客观性原则
C.合法性原则
D.公正性原则
E.可靠性原则