房地产估价师模拟试题6卷 第1卷
申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有（ ）。
A.尚未登记的不动产首次申请登记的
B.继承.接受遗赠取得不动产权利的
C.不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的
D.产权交换取得不动产所有权
E.申请更正登记或者异议登记的
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。根据《不动产登记暂行条例》属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（1）尚未登记的不动产首次申请登记的；（2）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（3）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（4）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（5）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（6）申请更正登记或者异议登记的；（7）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形
住房公积金的缴存基数不包括加班加点工资及特殊情况下支付的工资。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某酒店一楼有一空调机房，建筑面积250m2。空调主机1990年购入，当时的购入价为500万元。现该空调主机已累计折旧5万元，市场价值为250万元，拆除费用250万元。如改换新式空调主机(其他配套设备不需改动)，则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为 700万元，新式空调主机的占地面积50m2，节约的200m2面积可以提供160m2的营业面积供出租，酒店经理委托估价师提供改换空调主机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知，将部分空调机房置换用于出租不违反规划要求，附近酒店一楼出租的年客观净收益为每平方米营业面积4000元，出租面积的装修改造费用由承租方自负。
如年资本化率为5．2S%，则至少须签订( )年的租约，方能确保在该租期内能够：通过置换空调机房回收改换空调主机的净支出。
A、 7
B、 8
C、 9
D、 10
比较法估价中进行房地产状况调整，是把可比实例在其成交日期的自身状况下的价格，调整为在价值时点的估价对象状况下的价格，（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产状况调整的含义。进行房地产状况倜整，是把可比实例在其自身下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。参见教材P195。
房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。（ ）
答案：对
解析：
考点:长期趋势法概述。房地产价格是波动的，在短期内一般难以看出其变动规律和发展趋势，但从长期来看却会呈现出一定的变动规律和发展趋势。
下列说法正确的是（ ）。
A．合同履行费用的负担不明确的，由双方分担
B．合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行
C．逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行
D．逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行
甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。
A、 甲土地
B、 乙土地
C、 丙土地
D、 甲、乙、丙三宗土地任选其一
答案：B
解析：
提示：依据楼面地价＝土地单价/容积率
楼面地价甲=946/5.2=182元/m2
楼面地价乙=860/5=172元/m2
楼面地价丙=800/4.5=178元/m2
保险单、保险凭证是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。
答案：对
解析：
保险合同——是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议。
保险合同一般采用书面形式。保险单是保险合同的主要体现形式和证明。此外，投保单、暂保单、保险凭证、批单等也在不同程度上构成保险合同的一部分。
投保单又称保单，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分。
保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发；保险单是保险合同双方确定权利义务关系和索赔理赔的主要依据。
保险凭证，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。
房地产估价师模拟试题6卷 第2卷
产生房地产价格泡沫的基础是( )。
A、 土地稀缺
B、 城市化进程快
C、 投机需求膨胀
D、 过度放贷
关于股权式基金和有价证券基金的说法，下列正确的有（ ）。 ①股权式基金直接投入实业，着眼于股权或股票的未来公开转让和上市；有价证券基金着眼于二级市场，通过购买上市股票、债券间接投资； ②股权式基金侧重于投资分红和资本增值，投机成分较少；有价证券基金既重视分红，更重视证券买卖的差价收入， 具有较多的投机成分； ③有价证券基金是以较发达的二级市场为前提，而股权式基金 则对股份制企业的组织形式有较高的要求； ④股权式基金由于转让性能差，流动性和 变现能力弱，一般要求是封闭型和固定型，以便于稳定运作；而有价证券基金则可以是开放型和追加型的
A．①②③
B．②③④
C．①③④
D．①②③④
假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）。
A．待开发房地产的价值
B．开发成本和管理费用
C．销售税费
D．投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．开发利润
交易情况修正的方法不包括（ ）。
A.总价修正
B.单价修正
C.分离修正
D.百分比修正
答案：C
解析：
本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有总价修正和单价修正，金额修正和百分比修正。
下列关于建设用地使用权出让方式的表述中，正确的是（ ）。
A.招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在5个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所.媒介公布
B.出让人公布出让结果可以向受让人收取费用
C.中标人提供虚假文件隐瞒事实的，中标结果无效
D.除中标人.竞得人以外的其他投标人.竞买人支付的投标.竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后10个工作日内予以退还，不计利息
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。选项A错误，招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布；选项B错误，出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。选项D错误，除中标人、竞得人以外的其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息
下列统计指标中属于变异指标的是( )。
A.众数
B.调和平均数
C.中位数
D.标准差
答案：D
解析：
变异指标——是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
下列关于工程造价控制主要方法的表述中，不正确的是（ ）。
A.限额设计并不是一味考虑节约，应该处理好技术和经济的关系
B.价值工程以提高价值为核心，以创新为支柱
C.工程造价控制的主要方法之一是招标投标
D.工程项目管理的核心是合同管理
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。选项B错误，价值工程是通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。
下列关于建设用地管理的表述错误的是（ ）。
A.根据土地利用总体规划，土地按照用途分为农用地、建设用地和未利用地
B.建设用地供应分为有偿使用与行政划拨两大类，有偿方式分为土地使用权出让、土地使用权作价出资入股与土地使用权租赁
C.全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益的建设项目属于禁止类供地项目
D.土地使用权的出让市场是土地一级市场，土地使用权转让、租赁和抵押则是土地二级市场
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地供应政策。全国范围内统一规划布点、生产能力过剩需总量控制和涉及国防安全、重要国家利益的建设项目属于限制类供地项目。参见教材P26。
房地产估价师模拟试题6卷 第3卷
复利可分为间断复利和连续复利，由于资金在不停地运动，所以在实际使用中通常采用的是连续复利计息方式。（ ）
答案：错
解析：
复利计息有间断复利和连续复利之分。如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为间断复利；如果计息周期无限期缩短，称为连续复利。从理论上讲，资金在不停地运动，每时每刻都在通过生产和流通领域增值，因而应该采用连续复利计息，但是在实际使用中都采用较为简便的间断复利计息方式计算。
（二） 甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为 20000m2，2007 年 11 月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房 5 幢，食堂、浴室、办公楼各 1 幢，总建筑面积为
25000m2。2008 年 6 月甲公司取得了其中的办公楼和 3 幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为 16500m2。至 2008 年 12 月办公楼已完成主体结构，3 幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009 年 5 月甲公司自行建设了 2 间宿舍，共计 500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于 2010年 6 月 30 日的市场价值。
采用成本法估价时，应（ ）。
A.按照预算额测算在建工程价值
B.按工程已结算额测算在建工程价值
C.按综合完成的形象进度测算在建工程价值
D.结合综合完成的形象进度和折旧因素，测算在建工程价值
答案：D
解析：
成本法评估技术路线为：首先求取估价对象的土地重新构建价格、建筑物的重新构建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新构建价格减去建筑物折旧求取估价对象的价格。
我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（ ）。
A.企业所得税
B.个人所得税
C.印花税
D.增值税
E.契税
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。选项E是专门针对房地产设置的税种。中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税；另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。
设立担保公司应当具备下列条件包括：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有不少于3000万元人民币的实有资本；有一定数量的周转住房；有适应工作需要的专业管理人员；有符合《公司法》要求的公司章程；符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合《公司法》要求的公司章程；（7）符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。
(2014真题) 抵押权、质权、留置权、地役权都属于担保物权。（）
城市规划报建审批管理包括（ ）。
A、建设项目选址管理
B、土地利用规划管理
C、建设用地规划管理
D、建设工程规划管理
E、对违章建设的查处
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用（ ）。
A．房地剩余技术
B．市场剩余技术
C．土地剩余技术
D．建筑物剩余技术
E．自有资金剩余技术
正确答案：CD
因为是针对单独的土地或建筑物求取土地或建筑物的价值，所以不能选择A、B、E项。
房地产估价师模拟试题6卷 第4卷
某家三级资质房地产估价机构不能承接的业务包括（ ）。
A、公司上市
B、企业清算
C、司法鉴定
D、房屋征收
E、在建工程抵押
答案：A,B,C
解析：
考点:不应承接估价业务的情形。一级资质，都能做，无限制；二级资质（2个不能做），公司上市、企业清算；三级资质（3个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定；暂定期内的三级（5个不能做），公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押。
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。下列有关的计算公式不正确的是( )。
A．自营收入=营业额-商品营业成本-行政管理部门收取的管理费、财务费
B．出租收入=出租房屋建筑面积×房屋的租金单价
C．销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价
D．经营收入=自营收入+出租收入+销售收入
正确答案：A
[答案] A 自营收入=营业额-商业营业成本-自营中的商业经营风险回报。
房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识
上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的做人结果具有近似性。
A 同一估价原则、同一估价时点
B 同一估价目的、同一估价方法
C 同一估价目的、同一估价时点
D 同一估价原则、同一估价目的
某房地产开发企业向银行贷款6000万元，期限为3年，年利率为12%。若该笔贷款的还款方式是期间按季付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是（ ）万元。
A、8160
B、8180
C、8260
D、8280
答案：A
解析：
考点:复利计算。企业支付的本息总额=6000×12%÷4×12+6000=8160万元。
建筑排水系统的组成部分通常包括( )。
A.卫生器具
B.排水管道
C.消防设施
D.分区分压设施
E.中水道设施
答案：A,B
解析：
排水系统通常由下列部分组成：(1)卫生器具。(2)排水管道。
不计入房屋面积的有（ ）。
A．房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池
B．活动房屋、临时房屋、简易房屋
C．与房屋室内相通的伸缩缝
D．层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室等
E．房屋之间无上盖的架空通廊
房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。买卖不破租赁，但所有权人转让房地产无需经过承租人同意。
某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）元/m2。
A．849
B．865
C．882
D．915
房地产估价师模拟试题6卷 第5卷
关于失信被执行人的定义说法不正确的是（）。
A、具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务
B、以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的
C、以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的
D、被执行人延缓履行执行和解协议的
答案：D
解析：
本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；违反财产报告制度的；违反限制高消费令的；被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
13．在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在（ ）万元之间。
A．60-100
B．64-80
C．64-100
D．80-100
经济适用住房的开发建设应通过（ ）的方式确定开发建设单位。
A．由有购经济适用住房的资格者投票选择
B．公证处随机摇号
C．政府在实力强、信誉好的企业中指定
D．招投标
下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
A．户型
B．楼层
C．层高
D．装修
下列图件中，( )是不动产产权证书和宗地档案的附图。
A.地形图
B.地籍图
C.宗地图
D.地貌图
答案：C
解析：
宗地图是描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是①不动产产权证书和②宗地档案的附图。
在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（ ）。
A．单元估算法
B．概算指标法
C．单位指标估算法
D．工程最近似匡算法
答案：C
解析：
单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。A 项，单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。B 项，概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。D 项，工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。
在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B、市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C、房地产市场在过去无明显的季节变动
D、政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
答案：A
解析：
考点:长期趋势法概述。长期趋势法是根据房地产价值、价格在过去和现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料和现实调查资料来推测未来，通过对这些资料的统计、分析得出一定的变动规律，并假定其过去形成的趋势在未来继续存在。
1:10000的比例尺可以用于（ ）。
A、城市总体规划
B、区域布置
C、方案比较
D、城市详细规划及开发项目初步设计
E、城市详细规划
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是地形图。城市总体规划、区域布置和方案比较可以选用1:10000或者1:5000的比例尺。选项D错误，常用1:2000的比例尺；选项E错误，常用1:1000的比例尺。
房地产估价师模拟试题6卷 第6卷
风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。参见教材P216。
下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（ ）。
A．现金回报率
B．投资回收期
C．借款偿还期
D．资产负债率
E．资本金利润率
根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收佣金以外的其他费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是制度政策因素。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收，则会使房地产价格下降。
若重新评估的结果为14万元左右，重新评估的费用由（ ）支付。
A．甲某
B．丁某
C．甲某与客户丁某
D．房地产管理部门
按国家规定，丙公司应收的租赁代理费用最高为（ ）元。
A．500
B．1000
C．250
D．1500
在成本分析中，主要是区分（ ），明确它们之间的关系。
A．经济成本
B．总成本
C．平均成本
D．边际成本
E．会计成本
正确答案：BCD
答案：BCD在成本分析中，主要是区分总成本、平均成本和边际成本，明确它们之间的
关系，同时还要分清短期成本和长期成本的关系。
建筑材料的性质有（ ）等。
A.物理性质
B.力学性质
C.耐久性
D.耐热性
E.耐湿性
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。建筑材料的性质有物理性质、力学性质和耐久性。
