2021房地产估价师经典例题9篇 第1篇
(2011真题) 下列房地产估价业务中，二级资质房地产估价机构可以从事的业务有（）。
A.司法鉴定
B.公司上市
C.房屋征收
D.企业清算
E.在建工程抵押
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。二级资质的不可以从事公司上市、企业清算两类业务。
某投资者将其商铺出租经营，租期20 年，预计第一年的净租金收入为8 万元，且每年递增6％，年租金均发生在年末。若折现率为6％，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元。
A．91.76
B．142.40
C．150.94
D．160.00
答案：C
解析：
等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，即这种现金流量序列的收入或支出每年以一个固定的比例发生变化。计算等比序列现值系数的公式为：
式中，P 表示现值；A 表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值；i 表示折现率为；s 表示每一时间间隔收入等比变化值；n 表示计息周期数。本题中，i=s，则该商铺净租金收入的现值为：P=20 错误8/（1+6%）=150.94（万元）。
实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。
A．7
B．10
C．15
D．30
正确答案：C
房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。
洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度（或收入差距）的一种分析工具。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度（或收入差距）的一种分析工具。
甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10％提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。
甲公司取得贷款种类为（ ）。
A.担保贷款
B.信用贷款
C.中期贷款
D.短期贷款
答案：A,C
解析：
A 项，担保贷款是指贷款人对借款人以自己或其保证人的资产作担保而发放的贷款。C 项，中期贷款指贷款期限在1 年（不含1 年）以上5 年以下（含5 年）的贷款。B 项，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。D 项，短期贷款指贷款期限在1 年以内（含1年）的贷款。
2021房地产估价师经典例题9篇 第2篇
(2012真题) 陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡。如陈某选择购房，则应付房款（）万元。
A.90
B.91
C.93
D.95
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。（1）计算面积误差比。面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%＝[（95－100）/100]×100%＝－5%。（2）陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款＝100×1－（100×1×3%＋100×1×2%×2）＝93万元。
在（ ）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。
A.不存在任何期权
B.存在期权且不确定性很大
C.存在期权且不确定性很小
D.存在期权且确定性很大
E.存在期权且确定性很小
答案：A,C
解析：
本题考查的是应用实物期权方法决策需注意的问题。在不存在实物期权或存在期权但不确定性很小的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。
未按建设工程规划许可证的规定进行建设的，可能受到的处罚有( )。
A.警告
B.罚款
C.限期改正
D.限期拆除
E.没收实物
答案：B,C,D,E
解析：
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。
未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（ ）
答案：对
解析：
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为O.5%，则报酬率为（ ）。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
正确答案：A
3.31%+2.23%+1.32%+1.42%＝0.5%＝7.78 %
2021房地产估价师经典例题9篇 第3篇
利用直线趋势法预测某房地产价格，该城市该类房地产2009年～2015年的价格经过方程拟合得到直线趋势方程Y＝5744＋563X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，∑X＝0。经验证，该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2016年的平均价格为（ ）元/m2。
A、9122
B、9685
C、7996
D、8559
答案：C
解析：
本题考查的是临街土地价值的计算。设临街宽度为20英尺的标准临街宗地总价为A万元，300＝A×（40％＋30％＋20％），A＝333.33（万元），临街宽度为20英尺，临街深度为125英尺的地块的总价＝333.33×（40％＋30％＋20％＋10％＋9％）＝363.33（万元），乙地块的总价＝363.33/20×30＝545（万元）。参见教材P371～372。
下列房地产投资项目评价指标中，属于动态盈利能力指标的有（ ）。
A.借款偿还期
B.财务内部收益率
C.偿债备付率
D.财务净现值
E.动态投资回收期
答案：B,D,E
解析：
【考点】动态盈利能力指标及其计算。动态盈利能力指标包括财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。
(2011真题) 经营性国有土地使用权可以通过（ ）方式取得。
A.行政划拨
B.招标出让
C.拍卖出让
D.协议出让
E.挂牌出让
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。国有土地使用权出让有四种形式，包括招标、拍卖、挂牌和协议。经营性项目必须通过竞争方式获得土地，即招、拍、挂。
对于共有房地产的转让，需要其共有人( )。
A、 全部同意
B、 超过50%同意
C、 超过2/3同意
D、 有人同意就行
答案：A
解析：
根据《城市房地产管理法》及《转让管理规定》的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。
李某所购房屋的建筑面积为（ ）㎡。
A．70
B．76
C．83
D．92
正确答案：C
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70㎡+13㎡=83㎡。
2021房地产估价师经典例题9篇 第4篇
答案：对
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。参见教材P291。
单位可只为在本单位工作三年以上的在职职工缴存住房公积金。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房公积金制度。凡在职职工均应缴纳，不需要在本单位工作三年以上的条件。
下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。
某房地产开发商开发一幢建筑面积10000平方米的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/平方米，已知取得土地时楼面地价为1000元/平方米，开发成本和管理费用为1200元/平方米，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润的基本公式。土地投资1000万元，开发成本和管理费用1200万元，投资利息=1000×[（1＋10%）1.5-1]＋1200×[（1＋10%）0.75-1]＝242.61（万元），销售费用=3000×2%＝60（万元），销售税费=3000×5.5%＝165（万元），开发利润＝3000-1000-1200-242.61-60-165＝332.39（万元），销售利润率＝332.39/3000＝11.08%。
(2011真题) 某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过（）亿元。
A.7.50
B.10.00
C.15.00
D.20.00
答案：C
解析：
本题考查的是住房置业担保管理。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍。
2021房地产估价师经典例题9篇 第5篇
政策性保险是一种经济行为投保人和保险人通过签订合同明确各自的权利和义务，从而建立起保险关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。
由于房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动比率相对较高。（ ）
答案：错
解析：
【考点】流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金，其资金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（ ）。
A.土地出让金
B.建安工程费
C.管理费用
D.其他工程费
答案：A
解析：
【考点】房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。
抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。 ( )
2021房地产估价师经典例题9篇 第6篇
某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（）万平方米。
A.500
B.700
C.800
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是供给指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）。
某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该 购房者在第5年第6个月的还款额为（ ）。
A．2277.36元
B．2281.9元
C．2728.8元
D．2741.9元
正确答案：A
At＝A1×（1＋S）t－1＝2000×（1+0.2%）（5×12+－1）＝2277.36（元）
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．O.133
D．O.05
张某拟购买李某拥有产权的一套住宅，但该住宅已事先由李某出租，租约距期满尚有两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置，则在正常隋况下应如何思考下列问题：
1．如果张某购房的目的是投资，并拟将购入的住宅用于出租，则现阶段租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
2．如果张某购房的目的是自住，并希望立即入住，则现有租约将对张某确定该住宅的买入价产生什么影响?
3．该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定?为什么?
正确答案：
1．应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
2．显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3．该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，不是购房者张某可以完全确定的。
直接导致市场失灵的原因有（ ）。
A．外部性
B．垄断
C．排他性物品的生产
D．信息不完全
E．政府对市场的管理和协调
正确答案：ABD
市场失灵主要表现在：一是垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置；二是在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响；三是市场无法有效地提供公共产品；四是消费者和生产者的信息不完全。排他性物品属于私人物品。私人物品、政府对市场的管理和协调，都不是直接导致市场失灵的原因。
2021房地产估价师经典例题9篇 第7篇
以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发期限开发土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。只有出让用地才有土地出让合同。参见教材P38。
一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。
A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠
B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元
C.在成交日期的一年后一次性付清
D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付
答案：C
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价为30万元，实际总价为：30×（1－3%）＝29.1（万元）；选项B，名义总价为30万元，实际总价为：10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.283（万元）；选项C，名义总价为30万元，实际总价为：30/（1＋5%）＝28.5714（万元）；选项D，分年等额付款额＝25×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝3.2376万元，则实际付款额＝5＋3.2376/5%×[1－1/（1＋5%）10]＝5＋25＝30（万元），与名义价格一致。名义价格和实际价格相同，即名义总价＝实际总价＝30万元。
下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
租用房屋从事生产经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑规模为5000平方米的商业物业属于（ ）。
A.市级购物中心
B.居住区商场
C.地区购物中心
D.特色商店
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在3000～10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。
2021房地产估价师经典例题9篇 第8篇
同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。
答案：错
解析：
同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位。
开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500 万元。
拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。
A.施工单位工程款
B.银行贷款
C.第三方欠款
D.拍卖变现时的费用及税金
答案：D
解析：
债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：①实现债权的有关费用；②利息或者违约金；③借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。
下列房地产中，不得转让的有（ ）。
A、10人共有的房地产，其中1人不同意转让的房地产
B、未解决权属争议的房地产
C、设定了抵押权的房地产
D、已被依法查封的房地产
E、已列入城市征收范围内的房屋
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
2021房地产估价师经典例题9篇 第9篇
下列关于不动产登记的基本规定，表述错误的是（ ）。
A.不动产物权生效时间为登记发生制
B.不动产登记薄由专人管理、永久保存
C.与登记权利人存在法律纠纷者，也属于利害关系人
D.不动产权证书和不动产权登记证明应当与登记簿内容一致
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。根据原因行为不同，不动产物权生效时间主要分为三种情形：一是法定生效，二是基于法律行为的物权生效，三是基于事实行为发生的物权变动。P154。
在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（ ）
答案：对
解析：
【考点】房地产开发项目盈亏平衡分析。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。
对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括（ ）。
A．标的非自有性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．权利义务的对等性
非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入出境商品住宅的价格中。( )
此题为判断题(对，错)。
等额序列支付资金回收系数是已知现值求年金，标准表示法为（A/P，i，n）。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是复利计算。等额序列支付资金回收系数是已知现值求年金，标准表示法为（A/P，i，n），公式为A=P（A/P，i，n）。
