21年房地产估价师考试题免费下载6辑 第1辑
（ ）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A、借款还本付息估算表
B、利润表
C、投资各方现金流量表
D、财务计划现金流量表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。参见教材P270。
(2016年真题) 房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（）。
A.平均空置率
B.平均吸纳量
C.平均交易量
D.平均租售价格
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。
在电气设备运行中，应采取保护措施，对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接零保护。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑电气设备。在电气设备运行中，应采取保护措施，对变压器中性点直接接地的运行方式，将设备的金属外壳与中性点引来的零线相连接，称为接零保护。
发行库的任务包括（ ）。
A.统一调度发行基金
B.实际办理货币发行工作
C.保管.调运发行基金
D.办理全国发行业务的汇集核算
E.对货币流通进行管理
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是中国的货币体系。发行库的任务是：（1）统一调度发行基金；（2）根据政府有关货币发行的决定和中央银行的货币政策，实际办理货币发行工作，包括新印货币发行和损伤票币的销毁工作；（3）保管、调运发行基金，调剂市场各种票币的流通比例；（4）办理全国发行业务的汇集核算，正确全面地反映市场货币投放和回笼的情况
一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试题免费下载6辑 第2辑
个人住房抵押贷款属于（ ）。
A.权益融资
B.债务融资
C.开发投资
D.置业投资
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。贷款属于债务，直接间接融资是另一种分类方式。参见教材P308。
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（ ）。
A．单独深度价格修正率
B．累计深度价格修正率
C．平均深度价格修正率
D．加权深度价格修正率
正确答案：B
临街深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率＝三种。随着临街深度的递增，单独深度价格修正率和平均深度价格修正率呈递减状态，累计深度价格修正率呈递增状态。
下列关于强制拍卖的表述，正确的有（ ）。
A.买受人不是强制拍卖的关系人
B.人民法院是强制拍卖的主体，也是拍卖人
C.强制拍卖标的的所有权人只是强制拍卖的关系人
D.强制拍卖的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产
E.强制拍卖的标的须为人民法院采取了控制性措施的财产
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。选项A错误，竞买人、买受人均为强制拍卖的关系人；选项B错误，人民法院是强制拍卖的主体，同时也是委托人。参见教材P442。
写字楼的可出租面积是指（）。
A.出租单元内使用面积加上分摊公用建筑面积
B.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积
C.出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半
D.出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积
答案：D
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。出租单元内建筑面积等于出租单元内使用面积加上外墙、单元间分隔墙及单元与公用建筑空间之间分隔墙的水平投影面积一半，写字楼的可出租面积等于出租单元内建筑面积加上分摊公用建筑面积。
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的工作程序。有偿使用土地的，应签订土地使用权出让合同。
21年房地产估价师考试题免费下载6辑 第3辑
“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等基础设施条件以及场地平整。
A、给水
B、排水
C、电力
D、通信
E、热力
答案：A,B,C,D
解析：
考点:按开发程度划分的种类。三通一平：一般是指通路、通水、通电以及场地平整；五通一平：是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整；七通一平：一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热等基础设施条件以及场地平整。
(2012真题) 陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价10000元/㎡，买卖双方面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡。如陈某选择购房，则应付房款（）万元。
A.90
B.91
C.93
D.95
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。本题中双方未约定面积误差处理，则按规定的原则处理。（1）计算面积误差比。面积误差比＝（实测面积－预测面积）/预测面积×100%＝[（95－100）/100]×100%＝－5%。（2）陈某实际支付购房款，实测面积小于预测约定面积时，面积误差比绝对值在3%（含3%）以内部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。张某实付房价款＝100×1－（100×1×3%＋100×1×2%×2）＝93万元。
开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。( )
此题为判断题(对，错)。
施工单位进行现场取样时，应在（）监督下进行。
A、监理单位
B、设计单位
C、施工单位
D、实验室人员
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量管理。施工人员应当在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。
在评估投资价值时，折现率是（ ）。
A.社会一般的收益率
B.收益法中的资本化率
C.投资者要求的满意收益率
D.投资者要求的最低收益率
答案：D
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。
21年房地产估价师考试题免费下载6辑 第4辑
下列说法正确的是（ ）。
A．抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
B．抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织
C．颅购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后．由贷款金融机构代其支付其余的购房款．将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还货款履行拙保的行为
D．存建工程抵押，是指抵押权人为取得在建T程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同存建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还货款履行担保的行为
某建筑物的重置价格为800万元，已使用10年，目前该建筑物的剩余经济寿命为30年，残值率为5%，土地剩余使用年限为25年，则建筑物的每年折旧额是( )万元。
A、 13
B、 14
C、 19
D、 23
固体废物污染中，城市垃圾不包括（ ）。
A.居民生活垃圾
B.商业垃圾
C.工业固体废物
D.建筑垃圾
答案：C
解析：
本题考查的是固体废物污染。城市垃圾主要包括城市居民的生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾、市政维护和管理中产生的垃圾，但不包括工厂排出的工业固体废物。
正确答案：×
使用价值是交换价值的前提，没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来不一定成立，即没有交换价值不一定没有使用价值，例如空气。作为商品的房地产，既有使用价值也有交换价值。
标价又称报价、表格价，是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格，一般情况下，成交价低于标价。 ( )
21年房地产估价师考试题免费下载6辑 第5辑
房产税采用比例税率，按房产租金收入计征的，税率为（ ）。
A．1.2%
B．10%
C．12%
D．20%
某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。
A．半个月
B．2个月
C．半年
D．2年
国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工具不包括（ ）。
A．公债
B．国库券
C．商业票据
D．政府对外担保
下列关于租金的说法不正确的是（ ）。
A．租金一般指承租人租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额
B．在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平 确定一个基础租金
C．当算出的基础租金高于市场租金时，物业管理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下 调整到市场租金的水平
D．在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金，物业管理企业还可根据市 场竞争状况来决定哪些经营费用可以计入租金，哪些经营费用可以单独收取
正确答案：D
在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。
21年房地产估价师考试题免费下载6辑 第6辑
房地产投资需要房地产估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房产中，可以免证房产税的有（）。
A.出租地下建筑物
B.企业兴办的字校自用房产
C.房地产开发企业自用的商品房
D.个人所有非营业用房
E.老年服务机构自用房产
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房产税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2 ）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗敦寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4 ）个人所有非营业用的房产，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规走征收房产税。（5 ）经财政部批准免税的其他房产。参见教材P206。
根据会计基本准则规定，以下( )，属于会计信息的次级质量要求。
A.实质重于形式
B.重要性
C.谨慎性
D.及时性
E.可理解性
答案：A,B,C,D
解析：
会计基本准则规定，实质重于形式、重要性、谨慎性和及时性是会计信息的次级质量要求，是对可靠性、相关性、可理解性和可比性等首要质量要求的补充和完善。
某市开发区，有一小区虽已动工开发，但其开发建设面积为应开发建设面积的30% ，且未经批准中止开发建设连续满一年的应被视为闲置土地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
拆迁估价时点一般为（ ）之日。
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
正确答案：D
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
