2022房地产估价师考试真题5辑 第1辑
某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。
A、1年
B、2年
C、1个月
D、2个月
答案：B
解析：
考点:市场交易指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，吸纳周期＝1/吸纳率。
股票投资具有的特点有（ ）。
A.收益好
B.流动性好
C.安全性好
D.风险大
E.回报率高
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是保险资金的运用。股票投资具有收益高、流动性好、风险大的特点。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。
A、 3500万元是该宾馆的公开市场价值
B、 3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值
C、 3500万元是保险事故发生后的损失价值
D、 投保时，保险金额不能超过3500万元
下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是（ ）。
A、商业银行委托的估价
B、税收估价
C、商业用房估价
D、工业用房估价
答案：B
解析：
考点:估价业务来源渠道。选项A属于按照不同类型的委托人或客户为来源的估价；选项CD属于按照不同种类的估价对象为来源的估价。
最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ ）。
A．收益递增递减原理
B．均衡原理
C．替代原理
D．适合原理
假如市场的整体平均收益率是10%，无风险资产收益率为5%,，一个投资项目的系统性市场风险系数是0.5，则其预期收益率为（ ）。
A、8.5%
B、4.5%
C、5%
D、7.5%
答案：D
解析：
考点:投资组合理论。预期收益率=无风险资产的收益率+系统性市场风险系数×（市场整体平均收益率-无风险资产的收益率）=5%+0.5×（10%-5%）=7.5%。
某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（ ）。（过时）
A．0.36
B．1.22
C．2.78
D．3.25
正确答案：C
利用中点法公式计算:
[（2000（0-160（00）/（200000-1（50000）/2]/[-（1200-1300）/（1200+1300）/2]=2．78
估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。
A.9452
B.9455
C.9469
D.9497
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331元/m2，未来第一年的价格＝7800＋331×5＝9455元/m2。参见教材P387。
金融机构在融出资金时，要遵循（ ）原则。
A．流动性
B．安全性
C．偿还性
D．盈利性
E．地域性
2022房地产估价师考试真题5辑 第2辑
工程量清单计价中的分部分项工程采用综合单价，由（ ）组成。
A.规费
B.人工费.材料费
C.企业管理费
D.利润及一定范围的风险费用
E.施工机具使用费
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。综合单价包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润以及一定范围的风险费用。
在影响房地产价格的各种因素中，“房地产投机”属于（ ）。
A、社会因素
B、环境因素
C、人口因素
D、行政因素
答案：A
解析：
考点:社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机。
房地产开发过程中最重要的一个环节是（ ）。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
正确答案：A
投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最重要的一个环节，类似于我们通常所说的项目可行性研究。
某商业房地产项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元／m2，建造成本为964元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040 元／m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
正确答案：
某房地产开发项目的土地使用期限为50年，项目建设期为5年，自价值时点至建成还需2.5年，建成后的建筑面积为11000m2，年净收益为350万元，若报酬率为7%，折现率为10%，建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束，则建成后的房地产于价值时点的价值为（ ）万元。
A.3752
B.3806
C.4128
D.4830
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]/（1+Y）t，A＝350万元，n＝50年－5年＝45年，t＝2.5年，V＝（350/7%）×[1－1/（1＋7%）45]/（1＋10%）2.5＝3752.33（万元）。
购买一套建筑面积为120㎡，单价为18000元/㎡的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（ ）。
A、于成交日期一年后一次性支付所有款项
B、于成交日期一次性付清，给予5%的优惠
C、于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D、首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的抵押贷款支付
答案：D
解析：
考点:名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。
估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。
A.9452
B.9455
C.9469
D.9497
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331元/m2，未来第一年的价格＝7800＋331×5＝9455元/m2。
由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产开发商没有参与土地一级开发的机会。( )
正确答案：×
[答案] × 通常情况下，土地收购储备中心会将土地开发工程发包给私营开发商，因此，房地产开发商有参与土地开发的市场机会。
销售不动产的营业税税率是( )。
A、 1%
B、 3%
C、 5%
D、 7%
答案：C
解析：
[知识点] 营业税、城市维护建设税和教育费附加
2022房地产估价师考试真题5辑 第3辑
评估机构根据业务需要建立（ ），完善风险防范机制。
A、职业赔偿基金
B、职业风险基金
C、职业保证金
D、职业准入基金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。房地产估价机构根据业务需要建立职业风险基金，或者自愿办理职业责任保险，完善风险防范机制。参见教材P183。
某宗地面积为5000m2，现状容积率为O.8,市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（ ）万元。
A．1250
B．1750
C．2050
D．2150
正确答案：B
理论上应补交地价＝5000×5×1500-5000×4000＝1750(万元)
控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导，起着承上启下的作用。( )
(2016年真题) 每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（）。
A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是民事法律关系。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。
某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为 200 万元，则应纳房产税最低税额为（ ）万元。
A．1.44
B．1.68
C．1.92
D．2.16
答案：B
解析：
自用的地下建筑，对于商业和其他用途房产，以房屋原价的 70％～80％作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1－（10％～30％）]×1.2％。则该企业自用的地下商业用房应纳房产税最低税额为：200×[1－30％]×1.2％=1.68（万元）。
现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。
A.资金运动的时间始点
B.日历年度的年初
C.当前时点
D.某一基准时刻
E.资金运动的时间终点
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是现金流量图。零点的三重含义。参见教材P146。
甲公司申请办理《商品房预售许可证》时，应提交（ ）等证件及资料。
A．工程施工合同
B．土地使用权证
C．商品房预售合同示范文本
D．商品房预售方案
某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目 2006年3月1日的价格。
采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。
①计算开发完成后的价值
2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元
②计算建筑费
[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元
③计算管理费
885.855× 5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元
④计算销售税费
2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元
⑤计算利润
(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499
⑥计算项目价格
P=开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税费-利润=2906.256-885.855-43.251-253.390-0.2P-236.499=1239.384万元
答案：
解析：
①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元 ②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元 ③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元
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2022房地产估价师考试真题5辑 第4辑
以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途且在开发期限内开发土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。只有出让用地才有土地出让合同。
市、县国土资源主管部门在供应工业用地时，应当纳入土地使用条件的控制指标包括（ ）。
A、工业项目投资制度
B、工业项目生产规模
C、容积率
D、临时用地使用比例
E、非生产设施占地比例
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是建设用地管理的原则。市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。参见教材P24。
某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元，若该类房地产的报酬率为8％，该写字楼的现时价值为1000万元，则3年后该商业用地净地的价值为（ ）万元。
A．979.22
B．1000.00
C．1029.22
D．1050.00
答案：C
解析：
设3年后该商业用地净地的价值为V，则：
1000＝80＋80／（1＋8％）＋80／（1＋8％）^2＋（V－50）／（1＋8％）^3，V＝1029.22（万元）。
(2016真题) 为加强规划控制线的管理，原建设部先后就（）出台了部门规章。
A.规划红线
B.城市绿线
C.城市紫线
D.城市蓝线
E.城市黄线
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》（自2002年11月1日起施行）、《城市紫线管理办法》（自2004年2月1日起施行）、《城市蓝线管理办法》（自2006年3月1日起施行）和《城市黄线管理办法》（自2006年3月1日起施行）。
(2017年真题) 空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是供给指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。
证券的价格由货币使用中产生的收益与社会借贷资金利率之间的比率决定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
针对垄断的经济政策包括（ ）。
A.反垄断
B.税收调节
C.价格管制
D.政府干预
E.明晰产权
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是微观经济政策。为了消除垄断，提高资源配置效率，政府可以通过经济立法、税收调节和价格管制等手段进行干预。选项DE属于针对外部性的经济政策。
某开发企业申请贷款6000万元，由其拥有的商品房做抵押，该企业信用等级为AA级，贷款期限2年，投资项目为A级，则该贷款综合风险额为（ ）万元。
A.1260
B.2520
C.1470
D.1080
答案：D
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。某笔贷款风险额=某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数。企业的信用等级为AA级企业为50%，用商品房抵押的为50%，中长期贷款期限在1年以上不满3年的为120%，项目风险等级为A级的为60%，所以贷款风险额=6000×50%×50%×120%×60%=1080（万元）。
（ ）等经济学原理有助于把握最高最佳使用原则。
A．收益递增递减原理
B．惯性原理
C．特殊原理
D．均衡原理
E．适合原理
正确答案：ADE
有三个经济学原理有助于把握最高最佳使用原则：①收益递增递减原理；②均衡原理；③适合原理。
2022房地产估价师考试真题5辑 第5辑
农村和城市郊区的土地，属于集体所有。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，假设净收益率是66.67%，报酬率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的土地使用年限为40年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A.180
B.196
C.200
D.300
答案：B
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。该宗房地产的净收益为30×66.67%=20（万元），收益价格为V=20/10%×[1-1/（1+10%）40]=195.58（万元）。
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。
A．位置固定性
B．各异性
C．适应性
D．相互影响性
正确答案：D
[答案] D 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
建筑物净收益＝（ ）×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A.建筑物重置价
B.建筑物价值
C.土地价格
D.房地产价格
答案：B
解析：
本题考查的是收益法总结。建筑物净收益＝建筑物价值×建筑物资本化率。
同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。
某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。则报酬率是（ ）。
A.4.1%
B.5.1%
C.5.9%
D.6.1%
答案：A
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率＝5%＋1%＋0.1%－2%＝4.1%。
以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款时，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的（ ）。
A、50%
B、60%
C、70%
D、80%
答案：C
解析：
考点:土地储备贷款。以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
此房地产的抵押价格为( )。
A．土地的现时价格加上建筑物的现值
B．建筑物的现值
C．土地的现时价格加上建筑物的现值，减去需要补交的土地使用权出让金
D．房地产的重置价，减去建筑物的折旧费和土地摊提费
