22年房地产估价师真题下载5卷 第1卷
某房地产交易属于非正常交易，成交价格3500元/m2，比正常价格高8%，则正常价格为 ( )元/m2。
A．3130
B．3220
C．3241
D．3500
正确答案：C
[答案] C
3500÷(8%+1)＝3241(元/m2)
周围环境是否良好、交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等，环境状况不是首要因素。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更为看重周边环境因素。
成本法主要适用于评估（ ）的房地产。
A、新开发的
B、危险房
C、正在开发建设
D、计划开发建设
E、针对特定使用者的特殊需要
答案：A,C,D,E
解析：
考点:成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。
（ ）是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。
A.任意拍卖
B.不动产拍卖
C.动产拍卖
D.强制拍卖
答案：D
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。强制拍卖是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。
有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
注册结构工程师的工作内容是从事建设工程项目总承包管理或施工管理。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师主要是从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技术人员。建设工程项目总承包管理或施工管理属于注册建造师的工作内容。
22年房地产估价师真题下载5卷 第2卷
在供给曲线中，商品供给量是横坐标，价格为纵坐标。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是供给及其变动。在供给曲线中，商品供给量是横坐标，价格为纵坐标。
下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（ ）。
A、宏观金融政策
B、家庭收入及其分布
C、家庭生命周期
D、资本市场发育程度
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。经济环境中的主要影响因素包括经济发展状况、产业与结构布局、基础设施状况、工资及就业水平、家庭收入及其分布、支付能力与物价水平等。参见教材P31。
两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。
房地产市场调查人员开始时总是先收集一手资料，以判断问题是否部分或全部解决，是否需要收集成本很高的二手资料。( )
正确答案：×
[答案] × 房地产调查计划中，主要资料来源于一手资料和二手资料。二手资料是为其他目的收集的资料；一手资料指为了当前特定目的而收集的原始信息。二手资料是调查的起点，其优点是成本低，并且可以立即使用。
党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地（ ）。
A.转让
B.出让
C.担保
D.租赁
E.入股
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是集体土地。党的十八届三中全会提出加快“建立城乡统一建设用地市场”，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。同时，改革农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。
房地产估价应是代替市场定价而不是模拟市场定价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价
估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价结果。估价师和估价机构不能在估价结果上让“客户满意”；不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果，因为这些都有可能影响估价独立、客观、公正地进行。
22年房地产估价师真题下载5卷 第3卷
关子图解法量算土地面积的说法，正确的是（）。
A.图上面积测算至少一次
B.图上面积测算应独立进行两次
C.图形面积不应小于2cm2
D.图上量距应量至0.5mm
答案：B
解析：
本题考查的是土地面积量算的基本方法。图解法量算土地面积，可选用求积仪法，几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次，两次量算的面积比较差不得超过有关规走。此外，使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5cm2?,图上量距应量至0.2mm。参见教材P162。
(2016年真题) 能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。
A.进入稳定期的优质收益型房地产投资
B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资
C.机会型房地产投资
D.刚竣工的收益型房地产投资
答案：C
解析：
本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
保险在基本职能基础上派生出来的特殊职能是( )。
A.分散风险
B.组织经济补偿
C.融通资金
D.安全保障
答案：C
解析：
融通资金——是指保险人利用集聚起来的保险基金而实现的货币资金融通。
融通资金是保险在基本职能的基础上派生出来的特殊职能。
国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。
答案：错
解析：
国民生产总值——是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。
认为利率是由货币的供给与需求决定的是（ ）。
A、古典学派的储蓄投资决定理论
B、流动性偏好利率理论
C、可贷资金利率理论
D、IS-LM曲线模型的利率理论
答案：B
解析：
本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论认为利率是由货币的供给与需求决定的。
若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（ ）日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。
A．15
B．30
C．45
D．60
根据《城市房地产管理法》规定，建设用地使用权出让合同及其管理的表述错误的是（ ）。
A.超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金30%以下的土地闲置费
B.满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外
C.用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款
D.在签订出让合同后，受让人延期付款超过60日，经土地管理部门催交后仍不能支付出让价款的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。参见教材P36。
22年房地产估价师真题下载5卷 第4卷
《前期物业服务合同》至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
保险利益原则——是指投保人以自己或被保险人具有保险利益的标的进行投保，若保险事故发生，被保险人只能获得保险利益之内的补偿；若保险利益消失，保险合同随之失效的原则。
(2014真题) 抵押权、质权、留置权、地役权都属于担保物权。（）
李某出售其在某建制镇的营业用房应缴纳的增值税为5 万元，应缴纳城市维护建设税应为( )元。
A.500
B.2500
C.3500
D.6000
答案：B
解析：
城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次，具体是：
①纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；
②在县城、建制镇的，税率为5%；
③不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。
房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。( )
此题为判断题(对，错)。
业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 ( )
答案：错
解析：
房地产价格评估机构按专业人员状况、经营业绩和注册资本等，资格等级分为一级、二级、三级和临时资格四类。@##
对收益性物业来说，空置率提高将会导致（ ）等后果。
A．租金收入减少
B．附加支出增加
C．物业资本价值下降
D．运营成本下降
E．租客要求更大的租金折扣
正确答案：ACE
对收益性物业来说，空置率提高将会导致租金收入减少和物业资本价值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。
22年房地产估价师真题下载5卷 第5卷
房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（ ）。
A、相应配套的基础设施
B、土地的形状
C、组合完成的功能
D、立体空间
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P50。
为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则买者得利，卖者受损。（ ）
正确答案：×
为房地产买卖目的进行的估价，如果评估价值比客观合理的价值高，则卖者得利，买者受损。
(2016真题) 企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额，这种现象属于会计差错。（）
答案：错
解析：
本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。
根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收佣金以外的其他费用。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
由单位出具证明并且凭职工的有效证明材料，职工才可去申请提取公积金。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产抵押中，需要进行房地产估价的环节包括（ ）。
A.初次抵押中的抵押价值评估
B.再次抵押中的抵押价值评估
C.续贷抵押中的抵押价值评估
D.处置抵押中的市场价值评估
E.租赁抵押中的权益价值评估
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。房地产抵押对房地产估价的需要主要有下列5种：（1）初次抵押估价；（2）再次抵押估价；（3）续贷抵押估价；（4）抵押期间估价；（5）抵押房地产处置估价。
隽地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（ ）。
A．该种房地产的价格水平
B．消费者的预期
C．该种房地产的开发成本
D．该种房地产的开发技术水平
E．房地产开发商对未来的预期
