房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第1辑
宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
A．仕收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
正确答案：C
根据《宪法》的有关规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。
本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为XX房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方XX建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断：
(一）估价的假设条件
1.估价时点2009年6月18日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2.本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3.本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失真，本估价机构不承担责任。
4.估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053年6月19日，剩余使用年限为M年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40年。
5.估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到有效使用。
6.估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7.任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8.我们于2009年6月25日至26日对估价对象进行了实地査勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。
9.注册房地产估价师在进行实地査勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。
(二)估价的限制条件
1.本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告,本估价机构不承担相应法律责任。
2.估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3.根据XX市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化,并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
4.本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审査部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
答案：
解析：
错误:本次估价以XX建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为:本次估价以委托人(或XX房地产开发公司）提供的资料及数据
错误:设定其土地使用权年限自估价时点算起为40年。
改为:设定其土地使用权年限自估价时点算起为44年。
错误：自本报告估价时点起半年内有效。
改为：自本报告出具之日起半年内有效。
错误:不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致。
改为:假定估价对象在估价时点的状况与实地査勘之日的状况保持一致。
总地来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是( )。
A．正相关和正相关
B．正相关和负相关
C．负相关和正相关
D．负相关和负相关
正确答案：C
[答案] C
供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。所以说房地产的价格与房地产的供给负相关，与需求正相关。
在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
正确答案：D
[答案] D 资金占用费需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。
针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，属于房地产市场的（ ）。
A、供求结构分析
B、产品结构分析
C、区域结构分析
D、投资结构分析
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场结构。供求结构，针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判別供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》在我国法律体系中属于（ ）。
A.法律
B.行政法规
C.部门规章
D.地方性法规
答案：B
解析：
本题考查的是房地产行政法规。以“条例”冠名的是行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第2辑
开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的最低保修期限为（ ）年。
A.1
B.4
C.2
D.3
答案：A
解析：
本题考查的是商品房交付使用。开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的最低保修期限为1年。
某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（ ）。
A．技术上的可能
B．经济上的可行
C．价值最大化
D．法律上许可
答案：D
解析：
最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律、法规、规章、政策和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。本题中，将权属登记为工业用途的厂房改造为小商铺出租，显然忽略了法律上允许这一条件。
房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、实体的质量以及（ ）
A.相应配套的基础设施
B.土地的形状
C.组合完成的功能
D.立体空间
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。
由于房地产开发商要根据房地产的涨价及时地增加开发量，或者根据房地产的降价及时地缩减开发量．都存在着程度不同的困难，因此，房地产供给的价格弹性是比较小的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）拥有选聘、解聘物业管理企业权利。
A.业主大会
B.业主代表大会
C.业主委员会
D.居民委员会
答案：A
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主共同决定事项的范围包括：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
办理托收承付结算的款项，只能是商品交易的款项。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第3辑
土地的“无偿无限期使用”并非指使用者在任何情况下都可以无限期占用下去。 ( )
就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m^2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m^2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。
甲房地产估价机构资质等级可以为（ ）。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A,B,C
解析：
根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。
该工业厂房估价优选的方法是（ ）。
A.收益法
B.比较法
C.成本法
D.假设开发法
答案：C
解析：
本题考查的是工业房地产估价的常用方法。工业房地产估价采用较多的是成本法。
廉租住房保障资金的来源有（）。
A、廉租房租金收入
B、资金利润
C、土地出让净收益
D、廉租住房预售资金
E、住房公积金增值收益
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是保障性住房。廉租住房保障资金来源有：（1）地方财政将廉租住房保障资金纳入年度预算安排；（2）住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设；（3）土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例；（4）廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租房住房保障专项补助资金等方式给予支持。
依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 （ ）
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第4辑
洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度（或收入差距）的一种分析工具。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是社会收入分配平均程度的衡量。洛伦茨曲线是衡量社会成员之间收入分配均等化程度（或收入差距）的一种分析工具。
会计主体可以是一个法律主体，也可以是多个法律主体。（ ）
此题为判断题(对，错)。
被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。《房屋征收条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
需求是与商品销售价格所对应的消费者购买欲望和购买意向的统一。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。
A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失
B.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息
C.税后现金流=税前现金流-所得税
D.税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息-大修基金
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。选项A，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入；选项B，净经营收入=有效毛收入-运营费用；选项D，税前现金流=净经营收入-抵押贷款还本付息。
下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
正确答案：A
批量行业内的公司只能取得少数的竞争优势，但其优势规模大。在批量行业中，企业的盈利水平与企业的规模、市场份额有关。
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第5辑
《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发公司开发的住宅小区中，公共建筑的实际服务半径为300m，这已达到城市规划居住小区级公共建筑规划布置的基本要求。
答案：错
解析：
公共建筑的规划布置的基本要求如下：
①合理的服务半径，一般为居住区级800～1000m，居住小区级400～500m，居住组团级150～200m；
合理砂率就是保持混凝土拌和物有良好黏聚性和保水性的最小砂率。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是混凝土。合理砂率就是保持混凝土拌和物有良好黏聚性和保水性的最小砂率。
城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。
A．30%
B．40%
C．50%
D．60%
企业会计的确认、计量和报告的基础是（ ）。
A.借贷记账法
B.增减记账法
C.权责发生制
D.收付实现制
答案：C
解析：
本题考查的是会计基础。企业会计的确认、计量和报告都应该以权责发生制为基础。选项AB是会计记账法；选项D是行政事业单位用收付实现制。P363。
下列房地产权利中，属于可以抵押的是( )。
A.国有土地所有权
B.宅基地的土地使用权
C.集体土地所有权
D.村企业的房屋所有权
答案：D
解析：
(1)房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。
(2)以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
房地不分离原则乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第6辑
城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
室内环境污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。（ ）
答案：对
解析：
室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。
房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。
A.分期付款
B.收取预售款
C.收取定金
D.返本销售
答案：D
解析：
本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。销售中禁止的行为包括：（1）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（2）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施 工措施性损耗。（）
答案：错
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式与工 程量清单计价方式的差别：前者为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而后者把施工措施与 工程实体项目进行分离。参见教材P142。
(2017真题) 土地征收不会改变土地所有权性质。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。
房地产估价师模拟冲刺试题集7辑 第7辑
由于通货膨胀会对投资收益产生影响，所以投资者在进行投资分析时，通常要用（ ）作为评价指标。
A．较高的期望投资回报率
B．较高的实际投资回报率
C．较低的期望投资回报率
D．较低的实际投资回报率
答案：A
解析：
在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会下降，因此投资者往往提高对名义投资回报率的预期，以补偿购买力的损失。即投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。
对房地产开发而言，房地产估价成本中的开发成本是一种经济成本。（ ）
此题为判断题(对，错)。
初步可行性研究阶段投资估算的精度可达（ ）。
A．±5%
B．±10%
C．±20%
D．±30%
正确答案：C
初步可行性研究亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算的精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县国土资源主管部门拟订方案不包括（ ）。
A.农用地转用方案
B.补充耕地方案
C.征收土地方案
D.供地方案
答案：D
解析：
本题考查的是征收集体土地的工作程序。在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，为实施城市规划占用土地的，由市、县国土资源主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征收土地方案。
房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加
D.改进物业管理
E.周围环境改善
答案：C,E
解析：
本题考查的是房地产的特性。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工幵发而闲置的，可以无偿收回。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工幵发曰期满一年未动工幵发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲S 费；满二年未动工幵发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部 门的行为，或者动工幵发必需的前期工作造成动工幵发迟延的除外。参见教材P33。
