2022房地产估价师考试题目下载7卷 第1卷
目前物业服务企业使用的法定税费制度，体现了政府鼓励物业服务企业采取包干制收费模式。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
中国台湾地区《不动产估价师》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达（ ）年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。
A、1
B、2
C、3
D、4
答案：B
解析：
考点:房地产估价的特点。中国台湾地区《不动产估价师》规定，领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上的估价经验者，得以申请发给开业证书。
下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有（ ）。
A、周边土地出让出现“地王”
B、家庭规模小型化
C、下调贷款利率
D、GDP增速放缓
E、城镇化速度减慢
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产价格的影响因素。选项A正确，在房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下，土地一级市场上的地价水平在很大程度上影响着新建商品房的价格水平，例如建设用地使用权出让中新出现一块“地王”，会马上导致其周边的房价上涨；选项B正确，随着家庭的小型化，即使人口总量不增加，所需的住宅总量将会增加，住宅价格有上涨趋势；选项C正确，从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。参见教材P137、145。
(2015真题) 注册房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失的，聘用单位承担赔偿责任后，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师执业监管。房地产估价师在房地产估价过程中给当事人造成经济损失，聘用单位依法应当承担赔偿责任的，可依法向负有过错的注册房地产估价师追偿。
评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ）
A．0.4、0.4、0.2
B．0.3、0.4、0.3
C．0.4、0.2、0.4
D．0.4、0.3、0.3
2022房地产估价师考试题目下载7卷 第2卷
可比实例的成交价格就是正常成交价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于担保物权的表述，错误的是（ ）。
A.质权的标的物只能是动产或不动产
B.担保物权包括抵押权、质权、留置权
C.留置权是债权人留置债务人动产的权力
D.抵押权是不转移标的物占有的物权
答案：A
解析：
本题考查的是担保物权。质权的标的物只能是动产或财产权利。P422。
设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工、器具及生产家具购置费组成。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。设备及工、器具购置费用是由设备购置费和工、器具及生产家具购置费组成。
(2012真题) 下列房地产活动中，属于房地产经纪活动的是（）。
A.房地产价值评估
B.房屋登记
C.房屋面积测算
D.房地产居间
答案：D
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人为促成他人房地产交易而向委托人提供房地产居间、代理等专业服务并收取佣金的行为。选项A属于评估，选项B、C不属于中介活动。
物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师考试题目下载7卷 第3卷
(2011真题) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》在我国法律体系中属于（ ）。
A.法律
B.行政法规
C.部门规章
D.地方性法规
答案：B
解析：
本题考查的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的。主要有《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。
答案：错
解析：
《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同标的额的20%。如果当事人约定的定金比例超过了20%，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。例如，双方约定的定金比例为合同总价款的25%，则超过部分的5%为无效。
“五通一平”一般是指具备了道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施或条件以及场地平整。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（ ）。
A．子女继承取得房屋
B．以获奖方式取得房屋
C．接受赠与境外别墅
D．住房所有权更正为夫妻共有
答案：B
解析：
《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为：①国有土地使用权出让；②土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；③房屋买卖；④房屋赠与；⑤房屋交换。下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：①以土地、房屋权属作价投资、入股；②以土地、房屋权属抵债；③以获奖方式承受土地、房屋权属；④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
房地产估价中的价值，一般是指（）。
A.使用价值
B.交换价值
C.投资价值
D.账面价值
答案：B
解析：
本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。
2022房地产估价师考试题目下载7卷 第4卷
张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。
注册房地产估价师搜集了甲、乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是（ ）。
A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整
B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整
C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价
D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A和选项B均错在应在统一财产范围时调整而不是在实物状况中调整；选项C错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格而不是实际成交价格。
一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
（1）要求在成交日期一次性付清；
（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；
（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；
（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；
（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（ ）。
A、第（1）、（3）种情况
B、第（3）、（4）、（5）种情况
C、第（2）、（4）种情况
D、第（2）、（4）、（5）种情况
答案：D
解析：
考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。
下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（ ）。
A．养老保险费
B．失业保险费
C．医疗保险费
D．劳动保险费
答案：D
解析：
企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险费、工会经费、职工教育经费、财产保险费、财务费、税金（房产税、车船使用税、土地使用税、印花税）、其他（技术转让费、技术开发费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费等）。
某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。
A．76%
B．80%
C．81%
D．84%
正确答案：C
[答案] C
求成新率的公式：[1-(1-残值率)]×有效经过年数÷建筑物的经济寿命× 100%，即[1-(1-5%)×8÷(8+32)]×100%＝81%。
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ）。
A．该两幢建筑物抵押评估价值之和
B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
2022房地产估价师考试题目下载7卷 第5卷
某宗土地总面积为7500平方米，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因为容积率提高应该补交的地价款为（ ）万元。
A.1125
B.1800
C.2250
D.3375
答案：A
解析：
本题考查的是价差法。原楼面地价＝4500/3＝1500（元/m2），新楼面地价：楼面地价＝1500-（5-3）/0.1×1500×1%＝1200（元/m2），补地价＝（1200×5-1500×3）×7500＝1125（万元）。
下列关于统一税费负担的说法，错误的是（ ）。
A、买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如补缴出让金、印花税
B、交易税费正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格
C、评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格
D、应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由卖方缴纳的税费比率
答案：A
解析：
考点:统一税费负担。选项A错误，买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如印花税。补缴出让金是由买方缴纳的税费。
工程成本控制的主要对象是主要费用中的（ ）。
A、人工费用
B、固定费用
C、变动费用
D、材料费用
答案：C
解析：
本题考查的是成本控制。工程成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。
反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表，是指( )。
A.附注
B.现金流量表
C.利润表
D.资产负债表
答案：C
解析：
利润表——是指反映企业在一定会计期间的经营成果的会计报表。
需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有（）。
A.炫耀性物品
B.“吉芬”物品
C.低档商品
D.高档商品
E.急需商品
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产需求。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。
2022房地产估价师考试题目下载7卷 第6卷
运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对宗地价格进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是路线价法。运用路线价法时，临街土地的价格评估，根据其临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，对路线价进行适当的调整来求取。这些调整，可视为比较法中的房地产状况调整。
甲房地产咨询公司（以下简称甲公司）设立于 1998 年，购买了位于某居住区配套的商业用房作为经营用房，注册资本为 200 万元。甲公司根据相关法律按税后利润的 10％提取法定公积金，至 2008 年年底累计提取 100 万元，2009 年甲公司税后利润为 120 万元，当年分配 70 万元，与甲公司相同规模的同类公司税后平均利润为 90 万元。2008 年以前，甲公司为员工缴纳了社保、失业保险、统筹医疗保险。为了保证员工福利和稳定员工，2009年开始为全体员工投保劳动工伤保险和意外伤害保险。2010 年甲公司为了发展需要，将公司拥有的房地产进行抵押，并就自己的信用向乙保险公司投保，取得期限为 3 年的银行贷款。贷款银行委托了丙房地产估价机构对甲公司抵押房产的价值进行评估。
甲公司2009 年实际获得的超额利润为（ ）万元。
A.30
B.90
C.120
D.210
答案：C
解析：
若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。本题中，厂商的税后利润为120 万，所以超额利润就是120 万。
城市详细规划的对象是（ ）。
A.城市中功能不明确，但地域空间相对完整的区域
B.城市中功能比较明确，但地域空间不完整的区域
C.城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域
D.城市中功能不明确和地域空间不完整的区域
答案：C
解析：
本题考查的是控制性详细规划。城市详细规划的对象是城市中功能比较明确和地域空间相对完整的区域。
从编制程序上看，预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，同时是进一步编制施工定额的基础。（）
答案：错
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。从编制程序上看，预算定额是以施工定额为基础综合扩大编制的，同时是进一步编制概算定额的基础。参见教材P144。
下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（ ）。
A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因
B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性
D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂
答案：A
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项A错误，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。
2022房地产估价师考试题目下载7卷 第7卷
由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。
答案：错
解析：
间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。
下列不属于一般性货币政策工具的是( )。
A、 法定存款准备金率
B、 贷款额度控制
C、 再贴现利率
D、 公开市场业务
下列属子建筑物永久荷载的有（）。
A.建筑物的自重
B.家具
C.设备
D.风
E.地基土压力
答案：A,E
解析：
本题考查的是建筑设计。永久荷载是指建筑本身的自重，以及地基绐建筑的土反力或土压力。参见教材P73。
取得《房地产估价师执业资格证书》的人员，就可以以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
