房地产估价师考试答案8节 第1节
城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是( )时期。
A、 1949～1955年
B、 1956～1965年
C、 1966～1978年
D、 1978年之后
答案：B
解析：
在这一时期： (1)对资本主义工商业的社会主义改造； (2)对出租私有住房的社会主义改造； (3)将私有企业占有的土地以赎买的方式收归国有。
估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是受理估价委托。政府行政机关也可能成为估价需求者。比如法院处置抵押资产、税务机关征税，都有估价需求。
（ ）对房地产价值的决定作用是极其重要的。
A．区位
B．用途
C．楼层
D．朝向
房地产是（ ）三者的结合体。
A.实物.权益.区位
B.实物.区位.位置
C.实物.权益.权利
D.权益.位置.拥有者
答案：A
解析：
本题考查的是房地产的含义。房地产是指土地以及建筑物和其他相关定着物，是实物、权益和区位的结合体。
某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万元，销售税费为50万元。正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.31%，投资利润率为12%，土地报酬率为6%。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。
A.评估对象土地取得成本为196万元
B.应计算利息项目的总金额为535万元
C.土地取得成本的计息期为1.5年
D.土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元
E.开发利润为64.20万元
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产价格构成。（1）由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，估价对象土地取得成本＝200×[1－1/（1＋6%）45]/[1－1/（1＋6%）50]≈196（万元）；（2）应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）；（3）土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.31%）1.5/2－1]＝15.73（万元）；（4）投资利润率＝开发利润/（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）；开发利润＝12%×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。P298。
房地产估价师考试答案8节 第2节
无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价中的不同意见记录（ ）。
A.应作为估价资料保存
B.不应作为估价资料保存
C.由估价机构决定是否保存
D.依委托人的意见决定是否保存
答案：A
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存
2017 年3 月，李某购买一套普通住房，建筑面积80 ㎡，单价为5000 元／㎡，当地契税税率为3％，李某应缴纳契税( )元。
A.4000
B.6000
C.12000
D.16000
答案：C
解析：
李某应缴纳契税=5000×80×3％=12000(元)。
某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（ ）万元。
A．520.83
B．250
C．770.83
D．270.83
正确答案：C
依题意，根据公式
则该宗房地产价值一土地价值+建筑物价值
=520.83+250
=770.83(万元)
房地产价格迅速上升，产生的影响有（ ）。
A.产生负外部性
B.产生正外部性
C.影响整体经济的持续稳定发展
D.导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机
E.导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。
房地产估价师考试答案8节 第3节
房地产投资开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
A．土地使用权
B．土地开发权
C．土地所有权
D．土地驻扎年限
正确答案：A
房地产投资开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
答案：对
解析：
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。
A.办公楼开发费用 B.食堂开发费用
C.宿舍开发费用 D.浴室开发费用
对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有( )。
A、 权益投资比率
B、 建安工程费用
C、 租售价格
D、 资本化率
E 开发期与经营期
答案：A,B,C,D,E
解析：
[知识点] 房地产置业投资项目的主要不确定性因素
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产抵押贷款。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
房地产估价师考试答案8节 第4节
房屋所有权人同意征收是实施国有土地上房屋征收的前提。（ ）
答案：错
解析：
房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋、收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件。
住房公积金管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。管理中心对住房公积金拥有管理权，但是没有所有权。住房公积金全部归职工个人所有。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关均衡价格的表述中，错误的是（ ）。
A、均衡价格是市场价格运行的必然趋势
B、均衡价格是市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格
C、市场价格偏离均衡价格时，证明需求量与供给量相等
D、偏离的市场价格会自动回复到均衡价格水平
答案：C
解析：
考点:房地产均衡价格。市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。
按照国家标准《城市用地分类与规划建筑用地标准》划分，城市建设用地不包括（ ）。
A．仓储用地
B．特殊用地
C．水域和其他用地
D．工业用地
某商品住宅项目开发利润为300万元，土地成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。
A、15.96%
B、17.05%
C、23.44%
D、25.86%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。该商品住宅项目的成本利润率＝300/（600＋900＋50＋60＋150）＝17.05%。
房地产估价师考试答案8节 第5节
下列关于基础利率的表述中，正确的有（ ）。
A．等于银行存款利率
B．等于银行贷款利率
C．是投资者所要求的最低利率
D．是银行同业之间的短期资金借贷利率
E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表
正确答案：CE
CE利率分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。
市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而进行预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师执业资格考试合格，取得《房地产估价师执业资格证书》即可以房地产估价师的名义从事房地产估价活动
答案：错
解析：
取得房地产估价师执业资格的人员，受聘于一个具有房地产估价机构资质的单位，经国务院建设行政主管部门准予房地产估价师执业资格注册后，方能以注册房地产估价师的名义执业。
若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即( )。
A、 分散偏好
B、 集群偏好
C、 商品偏好
D、 同质偏好
E 不同质偏好
目前，我国的住房公积金缴存比例一般不得低于12%，原则上不高于30%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试答案8节 第6节
选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。
A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同
B．可比实例的交易类型与估价目的吻合
C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格
E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同
已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为O.5%，则报酬率为（ ）。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
正确答案：A
3.31%+2.23%+1.32%+1.42%＝0.5%＝7.78 %
按照融通资金承担风险和获得报酬的方式不同，可以将资金融通划分为（ ）。
A、直接融资
B、间接融资
C、权益融资
D、债务融资
E、安全融资
答案：C,D
解析：
考点:房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用；而权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬是项目投资所形成的收益。
估价当事人包括（ ）。
A、注册房地产估价师
B、房地产估价机构
C、估价委托人
D、房地产估价机构的资格认定部门
E、房地产估价业务的备案部门
答案：A,B,C
解析：
考点:估价当事人。估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人。
某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/群，成交时间为2001年6月2日。在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。
当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水乎比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。
由此可得出：
交易情况修正系数=(100—15)/100=O.85
交易日期修正系数=(1004-5—5)/100=1
个别因素修正系数=(100—7)/100=O．93
比准价格=23700×0.85×1×O.93=18734.85元/m2
(以下略)
正确答案：
交易情况修正系数应为：100/(100+15)=0.87
交易日期修正系数应为：(100+5)(100-5)/1002=0.9975
个别因素修正系数应为：100/(100+7)=0.9345
因此，比准价格应为：23700×0.87×0.9975×0.9345=19221.92元/m2
房地产估价师考试答案8节 第7节
非燃烧体是在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑等级。难燃烧体：在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如沥青混凝土。
相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。
A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C.置业投资对象可以是市场上存量房地产
D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产直接投资。选项B错误，土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，土地开发投资属于房地产直接投资
从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产置业投资中，权益投资比率越低，资本金占投资总额的比例就越高。（ ）
答案：错
解析：
权益投资比例指投资者所投入的权益资本或资本金占初始资本投资总额的比例。权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆，使投资者所承担的投资风险和风险报酬相应增加，权益投资收益率提高。权益投资比率越低说明资本金投入比例越低。
当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。
A、 确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B、 完成全体工作人员的筛选工作
C、 获取土地使用权
D、 明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
房地产估价师考试答案8节 第8节
在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某估价师于2016年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告，该报告中有下列日期：估价作业日期2016年9月20日至26日，价值时点2016年9月23日，估价对象实地查勘日期2016年9月22日至23日，估价报告使用期限自2016年9月26日起半年，据此判断该报告出具日期为（ ）。
A、2016年9月20日
B、2016年9月23日
C、2016年9月26日
D、2016年9月27日
答案：C
解析：
本题考查的是估价假设和限制条件。致估价委托人函中致函的日期即为估价报告出具日期。估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。参见教材P420 。
房地产估价是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。( )
估价委托人一定是估价对象权利人或估价报告使用者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
对于房地产的价格水平、供求状况及价格走势，在不同地区之间可能不同，但不会相差太大。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
