2022房地产估价师历年真题9篇 第1篇
下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( )。
A．速动比率
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．内部收益率
E．资产负债率
正确答案：ABCE
[答案] ABCE 反映项目清偿能力的指标有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率及速动比率。
边际消费倾向，指的是（ ）。
A、成本每增加一个单位所引起的售价变化
B、售价每增加一个单位所引起的需求变化
C、收入每增加一个单位所引起的消费变化
D、产能每增加一个单位所引起的利润变化
答案：C
解析：
本题考查的是经济因素。所谓边际消费倾向，是指收入每增加一个单位所引起的消费变化，即新增加消费占新增加收入的比例。
基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。
投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是（）。
A.城市绿地
B.汽车加油站
D.街心公园
D.地税局机关
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据《划拨用地目录》（国土资源部令第9号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地。②军事用地。③城市墓础设施用地。④公益事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。⑧法律、行政法规规走的其他用地。参见教材P34。
2022房地产估价师历年真题9篇 第2篇
城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额（）
此题为判断题(对，错)。
目前，各国中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券。（ ）
此题为判断题(对，错)。
陈某2008 年1 月1 日以52.50 万元购买建筑面积为148㎡的自住住房，2013 年5 月转让，售价120 万元，应缴纳营业税（ ）元。
A．0
B．33750
C．43800
D．53800
答案：B
解析：
享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：：①住宅小区建筑容积率在1.0 以上；②单套建筑面积在120 平方米以下；③实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2 倍以下。故本题中，陈某购买的住房不属于普通住宅。自2011 年1 月28 日起，对个人购买住房不足5 年转手交易的，统一按其销售收入全额征税；个人将购买超过5 年（含5 年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5 年（含5 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。由题意，应缴纳营业税＝（销售收入－购买房屋的价款）×5％＝（120－52.50）×5％＝3.375（万元）＝33750（元）。
股票与股单的相同点是（ ）。
A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
正确答案：C
股票和股单都是在股份制企业中运用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的。
国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是( )之日。
A.房屋征收决定作出
B.房屋征收决定公告
C.房屋征收补偿协议签订
D.房屋征收实施
答案：B
解析：
被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
2022房地产估价师历年真题9篇 第3篇
张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为 260 万元，双方约定违约金 26 万元，张某向刘某支付定金 70 万元，价款于半年后一次付清。5 个月后，该住房价格上涨为 400 万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（ ）万元。
A．96
B．104
C．140
D．166
答案：B
解析：
定金与违约金只能选择一种。《合同法》规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同标的额的 20％。如果当事人约定的定金比例超过了 20％，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。则张某可获得的最高违约责任价款为：260×20％×2=104（万元）。
制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产估价的特点。估价标准或规范、准则、规则、办法，是为了避免不同的估价师对同一估价对象的同一估价目的、同一估价时间的估价结果出现重大偏差。
房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（ ）
答案：对
解析：
考点:净收益测算应注意的问题。房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。
以（ ）为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。
A.保险基金来源的不同
B.保险标的的不同性质
C.保险的实施形式
D.保险标的的价值确定与否
答案：D
解析：
本题考查的是保险的种类。以保险标的的价值确定与否为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险
下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。
A．建筑密度
B．建筑控制高度
C．建筑色彩
D．建筑红线后退距离
E．容积率
正确答案：ABDE
建筑色彩属于指导性指标。规定性指标有：(1)用地性质；(2)用地面积；(3)建筑密度；(4)建筑控制高度；(5)建筑红线后退距离；(6)容积率；(7)绿地率；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。
2022房地产估价师历年真题9篇 第4篇
各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。（ ）
答案：对
解析：
终极目标是指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。货币政策的实质是正确处理经济发展与稳定货币的关系，各国中央银行货币政策的终极目标主要是稳定物价，促进经济增长，实现充分就业和国际收支平衡。
居民因房屋被征收而重新购置住房的，不征收契税。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是契税的减税、免税。土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征。
运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是( )。
A．待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B．待开发房地产建设发包日期
C．取得待开发房地产的日期
D．房地产开发完成并投入使用的日期
正确答案：C
[答案] C
开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日～2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：
(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元；装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调的费用为 10万元，可回收残值30万元，重新购建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元；除空调以外的设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，经过年数为9年。
(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗 800元。
(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境将受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。
(4) 该类写字楼的报酬率为l0%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。
(5) 假设除空调以外，残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
答案：
解析：
按题意，求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法，适用于旧房地产的基本公式为： 旧房地价格＝房地的重新购建价格-建筑物的折旧＝土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格－建筑物的折旧先画出其时间示意图 (1) 计算房地的重新购建价格 土地的重新购置价格＝2000×4000＝800(万元) 建筑物的重新购建价格＝1300×9000＝1170(万元) (2)计算建筑物的折旧 拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧)： ①物质折旧(建筑物重置价格1170万元，自然寿命60年，经济寿命45年，有效经过年数10年)： 门窗等损坏的修复费用为：3万元 装修的折旧额为＝82.5×
房地产直接投资包括（ ）。
A、购买住房抵押支持证券
B、开发投资
C、置业投资
D、投资房地产投资信托基金
E、投资房地产企业股票或债券
答案：B,C
解析：
考点:房地产直接投资。房地产直接投资包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
2022房地产估价师历年真题9篇 第5篇
下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（ ）。
A.洪水.地震等灾害不用单独投保
B.利率的调升会导致房地产实际价值的折损
C.政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险
D.周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险
E.房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。
( )是指外汇买卖活动的总称。
A、 外汇市场
B、 外汇总市场
C、 汇兑买卖
D、 汇兑市场
银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25％，则名义年利率是（ ）。
A．7.02％
B．7.04％
C．7.50％
D．7.85％
中观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（ ）。
A、时值是资金运动起点的金额
B、终值是资金运动结束时的金额
C、不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值
D、资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值
答案：D
解析：
本题考查的是资金等效值的概念。选项A错误，现值是资金运动起点的金额；选项B错误，终值是资金运动结束时与现值等值的金额；选项C错误，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
2022房地产估价师历年真题9篇 第6篇
债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ ）。
A、项目投资形成的可分配利润
B、协议中所规定的贷款利息
C、协议中规定的有关费用
D、租售收益
E、股息
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。参见教材P289。
金融活动中必然存在借贷双方：一方是贷出资金方，即资金供给者；另一方为借入资金方，即资金需求者。（ ）
此题为判断题(对，错)。
目前，建设用地使用权出让的方式不包括（ ）。
A.招标
B.拍卖
C.挂牌和协议
D.自由买卖
答案：D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。目前，建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。
不同性质的建筑物，其耐久年限不同，下列建筑物中，耐久年限可以为45年的是（ ）。
A.国家博物馆
B.大城市火车站
C.普通全日制大学
D.一级行政机关办公楼
答案：C
解析：
本题考查的是建筑等级。选项A，属于具有历史性、纪念性、代表性的重要建筑物，耐久年限100年以上；选项BD，属于重要的公共建筑，耐久年限50～100年。参见教材P83。
李某通过贷款，购买一处120m2的商品住宅，其杠杆率为2.5，则李某购房的贷款价值比为（ ）。
A.0.40
B.0.60
C.0.67
D.1.67
答案：B
解析：
本题考查的是金融杠杆、回报与风险。LTV＝1－（1/LR）＝1－（1/2.5）＝0.6。参见教材P266。
2022房地产估价师历年真题9篇 第7篇
借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。
A．最佳用途
B．最佳规模
C．最佳集约度
D．最佳开发时机
答案：A
解析：
在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该地块位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。
关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（ ）。
A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C、总代理可以委托分代理
D、房地产开发企业不能直接委托分代理
E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
答案：B,C,E
解析：
考点:选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式，某些大型机构亦可能度假代理综合性房地产开发项目或物业；选项D错误，开发商可以直接委托分代理。
除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行（ ）。
A．无偿无限期使用
B．无偿有限期使用
C．有偿无限期使用
D．有偿有限期使用
正确答案：D
除国家核准的划拨土地外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，实行有偿有限期使用。
下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（ ）。
A.住房可支付性指数
B.住房价格合理性指数
C.房价租金比
D.量价弹性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。选项A，住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B，住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C，房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D，量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。
2022房地产估价师历年真题9篇 第8篇
下列表述中，正确的是（ ）。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%
正确答案：C
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
某房地产的建筑面积为2500㎡，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/㎡，重建后的房地产市场价格为15000元/㎡。该房地产的市场价值为（ ）万元。
A．1945
B．2000
C．2695
D．2750
答案：C
解析：
由题意，该房地产的市场价值＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧＝（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（万元）。
当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。
A．名义利率大于实际利率
B．实际利率大于名义利率
C．名义利率等于实际利率
D．实际利率小于名义利率
指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分，请在答题纸上作答不得在试卷上改错）
下面是某抵押估价报告节选
（十五）风险提示说明
1.有关事项说明
根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：
2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。
2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。
2.房地产市场变化情况
目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
3.抵押估价报告使用提示
委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：
（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：
a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
答案：
解析：
1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。
2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。
3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。
4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
2022房地产估价师历年真题9篇 第9篇
对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（ ）。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项A，谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则评估的价值，谨慎价值通常低于市场价值；选项C，残余价值是估价对象在非继续利用情况下的价值，残余价值通常低于市场价值；选项D，快速变现价值是在估价对象没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值，快速变现价值一般低于市场价值。
代理人知道被委托代理事项违法，仍然实施代理活动，相关责任由被代理人承担。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是代理责任。《民法总则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。P408。
建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。
A．自然环境恶化
B．消费观念变更
C．设备陈旧落后
D．城市规划改变
E．政府政策变化
正确答案：BC
[答案] BC
建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。
某房地产开发项目销售收入为65000 万元人民币，扣除项目金额为35000 万元，则应缴纳土地增值税( )万元。
A.9000
B.10250
C.12000
D.15000
答案：B
解析：
(1)计算土地增值额。土地增值额=65000 万元－35000 万元＝30000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/35000＝85.71%，50％＜85.71%≤100%。(3)选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额=土地增值额×40％－扣除项目×5％=30000×40％－35000×5％=10250(万元)。
商品房现售条件与预售条件的不同之处有（ ）。
A.已通过竣工验收
B.取得建设工程规划许可证
C.取得建设用地使用权证书
D.取得建筑工程施工许可证
E.物业管理方案已落实
答案：A,E
解析：
本题考查的是商品房预售。商品房预售的条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。
