2022房地产估价师真题下载7章 第1章
根据权利的作用，可将民事权利分为（ ）。
A.专属权
B.支配权
C.请求权
D.形成权
E.抗辩权
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是民事法律关系。根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。
房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫反映市场价格和实际价值之间出现严重偏离。
住宅专项维修资金的使用须经（ ）同意。
A．房产管理部门
B．物业服务企业
C．业主委员会
D．业主大会
某国有企业持有一宗尚未开发的房地产开发用地，目前其价格已上涨了50%，根据有关政策规定，该企业需清退房地产开发业务。运用假设开发法评估该房地产开发用地的转让价格时应选择被迫转让开发前提。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。该企业需清退房地产开发业务，属于自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”。司法拍卖，房地产已经被限制，丧失了自主处分权，才采用“被迫转让开发前提”。自愿转让和被迫转让的区别，在于转让时，房地产权利人是否具有完整的处分权。自愿转让，可以选择受让方，可以协商转让价格。被迫转让，处分权是受到限制的。而且被迫转让需要通过法院拍卖的环节变现。参见教材P341。
在对房地产项目进行多因素敏感性分析时，通常假定同时变化的几个因素发生变化的概率相同，而且是（ ）的。
A．相互关联
B．相互排斥
C．相互独立
D．相互制约
答案：C
解析：
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同。多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，共 4 栋，每栋 10 层，5 个单元，每个单元均为一梯两户。2011 年 6 月 1 日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售 300 套。
该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（ ）。
A.已通过竣工验收
B.公共设备具备交付条件
C.物业管理方案已落实
D.取得房屋所有权证书
答案：A,B,C
解析：
商品房现售必须符合以下条件：①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。
2022房地产估价师真题下载7章 第2章
建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用动态分析法进行测算。
房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A.对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D.对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
答案：C
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。
下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。
A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B．蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D．蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。（）
答案：对
解析：
本题考查的是以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让。以划拨方式取得土地使用权的房地产，在转让的价款或其他形式的收益中，包含着土地使用权转让收益，这部分收益不应完全由转让人获得，国家应参与分配。
以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（ ）。
A.单元估算法
B.单位指标估算法
C.工程量近似匡算法
D.概算指标法
答案：A
解析：
本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。P261。
2022房地产估价师真题下载7章 第3章
人民法院对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由（ ）参照评估价确定。
A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．竞买人
正确答案：A
依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定：未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A、 311
B、 435
C、 322
D、 200
关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有（ ）。
A.采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用
B.修复到新的或相当于新的状况的必要费用
C.大于修复后所能带来房地产增加额的费用
D.小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用
E.包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，即：修复成本≤修复后的房地产价值-修复前的房地产价值，是可修复的；反之，是不可修复的，即预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。修复成本是采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。
房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋内墙面水平投影计算。参见教材P171。
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。（ ）
答案：对
解析：
自有资金资本化率是税前现金流量（从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。
关于估价资料归档要求的说法，错误的是（ ）。
A．估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料
B．记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一
C．归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式
D．对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少于1年
答案：B
解析：
A项，估价报告交给委托人后，应由相关责任人按照有关规定及时对估价报告以及在该估价业务中形成的其他各种文字、图表、影像等不同形式的资料进行集中清理，对其中有保存价值的资料进行整理、分类，然后妥善保存起来，即估价资料归档。B项，归档的估价资料应全面、完整，一般包括：①估价报告；②估价委托书；③估价委托合同；④估价项目来源和接洽情况记录；⑤实地查勘记录；⑥估价报告内部审核记录；⑦估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录；⑧估价报告交接单；⑨估价机构和估价师认为有必要保存的其他资料。C项，估价资料应采用纸质文档归档，同时可采用电子文档归档。纸质文档应对每个估价项目专卷建档，并至少保留一份与交给委托人完全相同的估价报告原件。电子文档归档的，电子文档应与纸质文档一致。D项，对未正式出具估价报告的估价项目的相关资料，应参照要求进行归档，至少保存1年。
2022房地产估价师真题下载7章 第4章
某居住区住宅用地面积17.8h㎡，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900㎡、21600㎡；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、14040㎡；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080㎡、8640㎡，则该居住区住宅平均层数为( )层。
A.7.9
B.11.9
C.12.1
D.19.0
答案：B
解析：
总建筑面积=(21600㎡×6+14040㎡×16+8640㎡×20)=527040㎡。基底总面积=(900㎡×6+1080㎡×16+1080㎡×20)=44280㎡。
住宅平均层数=527040㎡÷44280㎡=11.9024层。
会计要素是会计核算对象的基本分类，是设定会计报表结构和内容的依据，也是进行确认和计算的依据。会计要素主要包括资产、负债、所有者权益、收入、 费用和利润等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
设某城市房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％。现某宗房地产的正常成交价格为2500元／㎡．则卖方出售其房地产实得收入为2350元／㎡，买方购买该房地产实际付出为2575元/㎡。（ ）
此题为判断题(对，错)。
原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
A、60
B、80
C、90
D、120
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A．50%
B．60%
C．80%
D．90%
正确答案：B
凡综合风险度超过60%的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
2022房地产估价师真题下载7章 第5章
抵押人欠甲债务80万元，签订了房地产抵押合同，之后又欠20万元，抵押人在原抵押的土地上又添建了一幢房屋。现因债务人超过规定期限没有履行债务而被依法拍卖其抵押的房地产，共卖得净价款80万元，其中新增房屋折合价款20万元。
按《城市房地产管理法》和《担保法》规定，甲只能优先受偿（ ）万元。
A.70
B.60
C.40
D.30
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。《城市房地产管理法》第五十二条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
根据《物权法》的规定，农民可以将耕地的土地使用权抵押给银行申请贷款。（ ）
答案：错
解析：
我国《物权法》规定，不得抵押的财产有：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的财产；⑤依法被查封、扣押、监管的财产；⑥法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
李某2013年3月8日因发生事故失踪至2015年3月8日下落不明；其妻子刘某2015年3月9日申请法院宣告其死亡，2015年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告。2016年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是（）。
A.2013年3月8日
B.2015年3月9日
C.2015年4月9日
D.2016年4月9日
答案：D
解析：
本题考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止。所以李某丧失民事主体资格的时间是2016年4月9日。
根据《宪法》，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。
A、 矿藏、森林、草原
B、 水流、山岭、滩涂
C、 森林、山岭、荒地
D、 森林、水流、荒地
E 草原、滩涂、荒地
答案：C,E
解析：
《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
根据《房屋登记办法》，可以办理预告登记的有（ ）。
A．预购商品房设定抵押
B．在建工程设定抵押
C．房屋所有权转让
D．房屋所有权设定抵押
E．购买预售商品房
答案：A,C,D,E
解析：
《房屋登记办法》规定，当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让（抵押）或有法律、法规规定的其他可以申请房屋预告登记情形的，可以向房屋登记机构申请房屋预告登记。
银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额中的本金额是（ ）元
A1428.74
B1847.55
C2279.87
D2291.27
正确答案：C
第5年最后一个月在按月计息周期中属于60期，此时所还贷款利息属于59期剩余贷款额在本期的时间价值。59期剩余贷款额为每月2000元，今后60期该时点的现值：
P=A[(1+i)n-1]/ i (1+i)n=2000×[(1+0.5%)60-1]/[0.5%( 1+0.5% )60]=103451.12(元)
所还贷款利息：103451.12×0.5%=517.26（元）
所还贷款本金为：2000-517.26=1482.74（元）
2022房地产估价师真题下载7章 第6章
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有( )。
A．位置固定性
B．各异性
C．适应性
D．相互影响性
正确答案：D
[答案] D 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁入，所以政府不能作为土地一级开发者。 ( )
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产抵押贷款的说法，错误的是( )。
A．是指有借款人以其合法拥有的房地产以不转移占有方式向贷款人提供债务履行担保的行为
B．采取抵押担保的方式比采取第三方保证的担保方式对银行防范或减少贷款风险更为有利
C．抵押担保有财产作为还贷的担保，当债务人不履行债务时，贷款银行有权依法充公其抵押的财产，优先获得受偿
D．银行发放贷款是以无财产抵押作为先决条件
正确答案：D
[答案] D 银行发放贷款不是以有无财产抵押作为先决条件而必须视企业的信用状况，通过对企业的资金实力等状况进行评估而确定企业的信用程度及其不同贷款等级。
估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可以据评估时点的价格水平进行估算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在现金流量表的流入与流出项目中，不应该出现（ ）。
A.借贷利息
B.折旧与摊销
C.所得税
D.自有资金
答案：B
解析：
本题考查的是现金流量的概念。现金流量表中只出现现金收支项目，折旧和摊销是按权责发生制进行的处理，不属于现金收支，所以不会出现在现金流量表中。P145。
某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )万元。
A、 50.0
B、 92.4
C、 60.0
D、 98.0
2022房地产估价师真题下载7章 第7章
(2015真题) 《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记机构保存不动产登记簿的期限是（）。
A.30年
B.50年
C.70年
D.永久
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当及时补造。
甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（ ）。
A.甲>乙
B.甲<乙
C.甲=乙
D.无法判断
答案：A
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。
下列计量单位中属于自然计量单位的有（ ）。
A.个
B.块
C.樘
D.条
E.米
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是工程量计量。工程量是指以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。这里所说的物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如米、平方米、立方米、吨等。自然计量单位是指以建筑成品表现在自然状态下的筒单点数所表示的个、块、樘、条等单位。选项E，属于物理计量单位。
根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（ ）划分。
A．行政区域
B．估价目的
C．估价对象规模
D．价值类型
答案：B
解析：
房地产估价机构资质等级由高到低分为一级、二级、三级、暂定期内的三级；不同资质等级房地产估价机构的业务范围根据估价目的划分，应当在资质等级许可的范围内从事估价业务，但不受地域范围的限制。
涨价预备费的测算方法，一般是根据国家规定的投资综合价格指数，以估算平均价格水平的投资额为基数，采用复利方法计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。（ ）
此题为判断题(对，错)。
