22年房地产估价师考试试题及答案6卷 第1卷
下列选项中，不构成开发商选择自行租售模式的条件是（ ）。
A、房地产开发公司具备自己专门的市场营销队伍和销售网络
B、房地产市场高涨、市场供应短缺
C、房地产开发商有明确、固定的销售对象
D、房地产经纪机构行业形成垄断竞争
答案：D
解析：
考点:选择物业租售形式。在选项ABC的情况下，房地产开发商一般会选择自行租售的形式。
一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入（ ）
此题为判断题(对，错)。
动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出售的房地产开发项目。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。一般不适用于出售项目。参见教材P188。
房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。
这个项目中装修工程的保修年限为（）年。
A、2
B、3
C、4
D、5
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。装修工程质量保修期为2年。
在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
全民所有制企业同农业集体经济组织共同兴办的联营企业需使用集体土地的，必须办理征用手续。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，经批准使用的，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。
22年房地产估价师考试试题及答案6卷 第2卷
当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。 ( )
正确答案：×
[答案] × 由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
大城市的土地使用税的年幅度税额为每平方米（）元。
A、1.5～30
B、0.4～12
C、0.6～12
D、0.9～18
答案：A
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。大城市的土地使用税的年幅度税额为每平方米1.5～30元。
房地产开发企业不得采取（ ）的方式销售商品房。
A．分期付款
B．收取预售款
C．收取定金
D．返本销售
正确答案：D
商品房销售中禁止的行为之一为：房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。
虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得（ ）同意，并依法办理相关手续。
A、原出让方
B、转让人
C、规划行政主管部门
D、原出让方和市、县规划行政主管部门
房地产转让应当以申报的（ ）作为缴纳税费的依据。
A.重置价格
B.实际价格
C.成交价格
D.挂牌价格
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
22年房地产估价师考试试题及答案6卷 第3卷
下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ ）。
A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率
同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。
A、 无差异性营销
B、 差异性营销
C、 定制性营销
D、 集中性营销
下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（ ）。
A、物业管理情况
B、土地开发程度
C、房屋建筑结构
D、房屋出租情况
E、房屋空间布局
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产实物状况描述。房地产实物状况描述包括土地实物状况描述及建筑物实物状况描述。土地实物状况描述主要说明土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；其他等。建筑物实物状况描述主要说明建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度；其他。选项A，D属于房地产权益状况。
禁止发布房地产预售广告的是（ ）。
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
正确答案：C
预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。
一块前后两面临街、总深度为20m的矩形土地，前街路线价(土地单价)为1000元/m2，后街路线价(土地单价)为500元/m2。采用重叠价值估价法计算其前街的影响深度为( )m。
A．13．33
B．6.66
C．11.33
D．8.66
正确答案：A
某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（ ）元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
22年房地产估价师考试试题及答案6卷 第4卷
房地产交易基本制度为房地产登记制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
甲公司拥有一宗面积为80000m2的工业用地，地上建有面积为50000m2的厂房及10000m2的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。
如果政府征收该宗房地产，则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（ ）。
A.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值
B.被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失
C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失
D.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失
企业财务分析中，反映企业盈利能力的分析指标有（ ）。
A．资产报酬率
B．销售净利率
C．资产负债率
D．存货周转率
E．股东权益报酬率
住房置业担保公司为借款人提供的是（ ）保证。
A．抵押
B．质押
C．留置权
D．连带责任
答案：D
解析：
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。它规定了保证方式和反担保方式，住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。
A.目标定价法
B.领导定价法
C.随行就市定价法
D.认知价值定价法
答案：D
解析：
本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
22年房地产估价师考试试题及答案6卷 第5卷
若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（ ）。
A．谨慎价值
B．市场价值
C．快速变现价值
D．投资价值
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
若该宗土地使用权出让，则合同附件包括的内容有（）。
A、当事人名称和住所
B、土地界址
C、土地用途
D、宗地平面界址图
答案：D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。合同附件主要内容有：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。
房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如尚处在规划或建设阶段，必须在广告中注明。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产广告。房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
货币政策目标的中间目标指中央银行实行一定货币政策在未来时期要达到的最终目的。终极目标指中央银行为了实现其货币政策的终极目标而设置的可供观测和调控的指标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产经纪人享有的权利包括（ ）。
A、依法发起设立房地产经纪机构
B、为委托人保守商业秘密
C、经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件
D、要求委托人提供与交易有关的资料
E、执行房地产经纪业务并获得合理佣金
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产经纪人员技术能力与职责要求。房地产经纪人享有的权利：依法发起设立房地产经纪机构；加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位职责；指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；要求委托人提供与交易有关的资料；有权拒绝执行委托人发出的违法指令；执行房地产经纪业务并获得合理佣金。房地产经纪人协理享有的权利：加入房地产经纪机构；协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。
22年房地产估价师考试试题及答案6卷 第6卷
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。
A．噪声和污染程度发生变化
B．土地形状发生变化
C．人口密度发生变化
D．出行便捷程度发生变化
在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成反比。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产的投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
通常所谓的“五通一平”、“七通一平”，是指一宗土地的开发程度。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物因素。“五通一平”、“七通一平”等属于土地开发程度状况。
下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
A．户型
B．楼层
C．层高
D．装修
收益法适用的估价对象不包括（ ）。
A、写字楼
B、汽车加油站
C、学校
D、停车场
答案：C
解析：
本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。参见教材P218。
