22年房地产估价师预测试题8辑 第1辑
某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资组合理论。系统性市场风险系数为1，预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同。
房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。
商品住房建设项目中保障性住房的配建比例等建设条件，应纳入建设用地使用权出让合同。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。国土资源部、住房城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发[2010] 151号）规定，市、县住房城乡建设（房地产、住房保障）主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（ ）。
A．项目的交通组织规划
B．项目构成及平面布置
C．项目的建筑规划
D．城市土地利用规划
答案：D
解析：
规划设计方案的选择包括以下几点：①市政规划方案选择，主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向。②项目构成及平面布置。③建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。
如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。（ ）
答案：对
解析：
考点:假设开发法的估价前提。如果该建设工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
电磁辐射中，对人体危害程度最强的是( )。
A.微波
B.短波
C.中波
D.长波
答案：A
解析：
电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。因此，电磁波对人体的危害程度分别是：微波＞超短波＞短波＞中波＞长波。
22年房地产估价师预测试题8辑 第2辑
物业管理企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有( )。
A、 可出租或可使用面积
B、 出租方的商业信誉
C、 基础租金与市场租金
D、 出租单元的面积规划和室内装修
E 物业管理企业的经营业绩
（ ）是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
A.估价对象
B.价值类型
C.价值时点
D.估价目的
答案：D
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。
下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有（ ）。
A．商品住房限购政策导致住房租金上涨
B．居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅
C．保障性住房供给增加抑制商品住房价格
D．房价大幅下降导致美国次贷危机爆发
E．通货膨胀导致房地产重置成本增加
答案：A,B,C
解析：
房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：①配置存量房地产资源和利益；②显示房地产市场需求变化；③指导供给以适应需求的变化；④指导政府制定科学的土地供给计划；⑤引导需求适应供给条件的变化。D 项属于房地产市场的负外部性特性；E 项，由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，说明房地产投资具有增值性。
某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2，总建筑面积 80000m2，预计开发期为3年，大厦的出售价格为18000元/m2，建成后一年全部售出，该地块为生地，需进行基础设施建设和场地拆迁，预计这部分费用为2000元/m2，建安工程费为 5000元/m2，专业费按建筑费的6%计算，上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%，利息率取11%，折现率14%。今用假设开发法评估该地块的出让价格，其估算过程如下。
1．计算开发完成后的价值。
80000×18000/(1+14%)元=126316万元
2．建筑费。
(5000+2000)×80000元=56000万元
3．专业费。
5000×80000×6%元=2400万元
4．销售税与销售费用。
126316×(5%+3%)万元=10105万元
5．利息。
[V+5000(1+6%)×80000]×3×11%=0.33V+13992万元
6．利润。
[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808万元
7．总地价。
V=(126316-56000-2400-10105-0.33V-13992-0.3V-17808)=(126316-56000-2400-10105-13992-17808)/1.63万元=15958万元
答案：
解析：
(1) 开发完成后的价值应为80000×18000元=144000万元 (2) 专业费应为(5000+2000)×80000×6%元=3360万元 (3) 利息应为V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=(0.33V+9794.4)万元
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建筑安装工程费由直接工程费、间接工程费、计划利润和税金组成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
算术平均数是指分布数列中n个标志值的连乘积的n次方根。（ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师预测试题8辑 第3辑
华某受让一套面积150 ㎡的二手住房，需缴纳的税是( )。
A.契税
B.个人所得税
C.房产税
D.土地增值税
答案：A
解析：
契税——是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有( )。
A.实收资本 B.预付工程款
C.预收售房款 D.商品房销售收入
答案：B
解析：
会计科目与账户之间，既有共同点，又有不同点。
共同点：都是分门别类地反映某一项经济内容。
不同点：会计科目只表明某一项经济内容，而账户则不仅反映某一项经济内容，而且还记录经济内容的增减变化和变化后结果。
会计科目按照会计要素分为五类：资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。
下列关于谨慎价值、快速变现价值、现状价值和残余价值的表述中，正确的有（ ）。
A、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值
B、快速变现价值通常等于市场价值
C、现状价值低于市场价值
D、残余价值大于或等于残值
E、残余价值一般低于市场价值
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值的形成条件主要有5个：（1）适当营销；（2）熟悉情况；（3）谨慎行事；（4）不受强迫；（5）公平交易。参见教材P91。
(2017年真题) 房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。
A.前期工作资料
B.土建资料
C.安装资料
D.租售资料
E.物业管理资料
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。
甲公司与乙公司签定的合同属于（ ）
A有偿合同
B无偿合同
C要式合同
D单务合同
预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，资本价值的风险表现有以下几种情况( )。
A、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，物业实际运营费用支出超过预期运营费用，报酬率不变
B、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，物业实际运营费用支出低于预期运营费用，报酬率不变
C、 房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求，运营费用不变，报酬率升高了
D、 房地产投资项目的实际收益现金流超出预期目标要求，运营费用不变，报酬率降低了
E 物业实际运营费用支出超过预期运营费用，实际收益现金流与预期收益现金流一样，报酬率升高了
22年房地产估价师预测试题8辑 第4辑
工程成本控制的主要对象是主要费用中的（ ）。
A.变动费用
B.固定费用
C.材料费用
D.人工费用
答案：A
解析：
本题考查的是成本控制。在制定成本控制计划之前，要详细分析成本组成，分清主要费用与次要费用，变动费用与固定费用。成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。参见教材P87。
企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（ ）模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
房地产所有权可分为独有、共有和建筑物区分所有。其中，建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为单独所有，但也可能为共有，这种共有是该专有部分的共有人之间的共有）、专有部分以外的共有部分的持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。
如被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。
A．向原房地产估价机构书面申请复核
B．另行委托房地产估价机构评估
C．要求拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D．申请专家委员会鉴定
根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是（ ）。
A．有不少于1000万元人民币的注册资本
B．有一定数量的周转住房
C．是非银行性金融机构
D．可要求借款人提供抵押反担保
正确答案：B
此题已过时，B项正确。但根据《物权法》第171条规定，D项也有可能正确。
销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（ ）。
A.销售推广费
B.交易手续费
C.销售代理费
D.不可预见费
E.销售前期费
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房屋开发费。销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费和其他费用。
22年房地产估价师预测试题8辑 第5辑
不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。
根据城市规模划分新标准，以城区常住人口为统计口径，城区常住人口( )万以下的城市为小城市。
A.50
B.60
C.70
D.80
答案：A
解析：
《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》(国发[2014)51号)规定：以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档。
城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为I型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市；
土地价值不包含地上( )的价值。
A．装修工程
B．物业
C．建筑物
D．物产
正确答案：C
[答案] C
如说土地价值时，此价值不包含地上建筑物的价值。
(2015真题) 被征收人对被征收房屋评估价值有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
某开发商于2007年8月1日投资开发大型购物商场，开发期为5年，平均售价为0.9万元/平米。2011年8月1日王某以10000元/平米的价格购买了其中100平米的店铺，并向开发商支付了10万元定金，产权持有期为36年。2012年8月1日开发商交房时，王某又支付了13万元，余款由商业银行提供的15年期抵押贷款支付，年贷款利率为4.5%，按年末等额付款方式偿还。
另外王某与一承租人签订了一份为期10年（2012年8月1日至2022年7月31日）的租赁合同。合同规定，第一年租金为每月100元/平米，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算，此店面每年的平均出租经营费用为6万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为10万元。
<1>、请编制本项目的自有资金现金流量表。
<2>、如果整个投资经营期的自有资金内部收益率为14%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2012年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
答案：
解析：
（1）借款还本付息的计算
1）房价款：100×10000＝100（万元）
2）贷款总额：100－10－13＝77（万元）
3）借款还本付息
P＝77，i＝4.5%，n＝15
（2）第一年的年租金收入
100×12×100＝12（万元）
（3）设租赁期结束时的转售收入为F万元
自有资金现金流量表
<2>、现金流入流出项目全部折现到2012年8月1日
（1）现金流入折现
1）租金的折现值
2）设转售收入为F万元，转售收入的现值
（2）现金流出的折现
1）定金的折现：10×（1＋14%）＝11.4（万元）
2）追加首付款：13万元（无须折现）
3）还本付息款的折现：
4）经营成本（运营费用）的折现：
5）装修费用的折现：
6）现金流出的折现之和：
11.4＋13＋44.03＋31.30＋2.70＝102.43（万元）
（3）最低转售收入，即在2012年8月1日时的现值之和为零时得出的转售收入（NPV＝0）
67.12＋0.2697F－102.43＝0
0.2697F＝35.31
F＝130.92（万元）
在利用期望值法进行项目风险分析时，各不确定性因素发生的概率Pi 的取值范围是（ ）。
A．Pi>0
B．Pi≤1
C．0≤Pi≤1
D．Pi≥l
答案：C
解析：
采用期望值法进行概率分析时，各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于l、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于l。
22年房地产估价师预测试题8辑 第6辑
对乙厂区土地估价的思路应当是（ ）。
A．按出让土地使用权评估其公开市场价值
B．按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
C．用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
D．用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入（ ）
此题为判断题(对，错)。
某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（ ）年。
A．1
B．1.5
C．2
D．2.5
答案：D
解析：
假如预测该商品房在建工程的后续建设期，通过市场法得到了类似商品房的正常建设期为3年，该在建工程的正常建设期为1年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成的情况下，其后续建设期为2年。但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为0.5年，则该在建工程的后续建设期为2.5年。
下列有关生产者均衡的表述，错误的是（ ）。
A.厂商成本支出一定时，产量最大
B.厂商产量规模一定时，成本支出最低
C.厂商产量规模最大时，成本支出最低
D.花费单位货币购买的生产要素得到的边际产量相等
答案：C
解析：
本题考查的是生产者均衡。厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。P198。
在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（ ）。
A．谨慎原则
B．替代原则
C．合法原则
D．最高最佳利用原则
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率为5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为（ ）。
A.6.75%
B.8.05%
C.7.93%
D.7.52%
答案：D
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。
第一步，求出借款还本付息
P＝70万，i＝5%，n＝15年
22年房地产估价师预测试题8辑 第7辑
按开发程来对房地产进行划分，可以分为（ ）。
A.自有房地产
B.生地
C.毛地
D.熟地
E.现房
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产的种类。按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：生地；毛地；熟地；在建工程；现房。
下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ）。
A．一般居住建筑和公共建筑
B．中级居住建筑和公共建筑
C．高级居住建筑和公共建筑
D．具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑
正确答案：D
建筑物按其重要性和使用要求分成五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑和公共建筑属于丙等；中级居住建筑和公共建筑属于乙等；具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑属于特等。
在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价值、价格变化的周期长度进行移动平均。P390。
房地产用于出租或自营时，计算期为（ ）之和。
A、开发期
B、销售期
C、经营期
D、经营准备期
E、预售期
答案：A,C
解析：
考点:财务净现值。房地产用于出租或自营时，计算期为开发期与经营期之和。
就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于维修基金管理的表述中，错误的是（ ）。
A．业主委员会成立以前，维修基金由房地产行政主管部门代管
B．业主委员会成立以后，维修基金由物业管理企业代管
C．维修基金在银行专户存储，专款专用；基金闲置时，不得挪作他用
D．业主转让房地产所有权时，结余维修基金予以退还
E．因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主
22年房地产估价师预测试题8辑 第8辑
在项目租售价格的估算中，需要考虑的因素包括（ ）。
A.房地产市场的供求关系
B.潜在的竞争项目
C.宏观经济环境
D.开发商市场营销策略
E.开发商市场营销目标
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收入估算与资金筹措。租售价格的确定要与开发商市场营销策略相一致，在考虑政治、经济、社会等宏观环境对物业租售价格影响的同时，还应对房地产市场供求关系进行分析，考虑已建成的、正在建设的以及潜在的竞争项目对拟开发项目租售价格的影响。
评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（ ）等。
A．环境景观
B．离市中心距离
C．朝向
D．城市规划限制条件
E．地势
甲公司在销售商品房时，依据《房产测量规范》，应计算一半建筑面积的是（ ）。
A．坡屋顶层高在2.20m以上的部位
B．在批准期限以内的临时房屋
C．供业主户外运动时休息用的屋顶平台
D．外围水平投影超过其底板外沿的有柱挑廊
在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是经济因素。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。
工程进度控制是指（ ）的进度控制。
A.实施阶段
B.可行性研究
C.竣工
D.使用
答案：A
解析：
本题考查的是建设监理制度。工程进度控制是指项目实施阶段的进度控制。
我国注册建筑师级别设置分为一级注册建筑师和二级注册建筑师。其中二级注册建筑师注册标准不低于目前发达国家现行注册标准。( )
