2022房地产估价师经典例题6辑 第1辑
收益法计算中，建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，或者说土地使用权剩余期限超过建筑物剩余经济寿命。在这种情形下，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
挂牌出让，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（）天。
A、2
B、3
C、4
D、5
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。
成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法适用的估价对象。局部也可以采用。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。
房地产项目可行性研究的根本目的是为了使项目投资的经济效益最大化。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
评估拆迁价格应精确到（ ）。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
正确答案：A
拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币，应精确到元。
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（ ）。
A.通胀率上升
B.存款利率下调
C.办公用房销售市场降温
D.办公用房租赁市场升温
答案：A
解析：
市场状况调整是指应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。当存款利率下调、办公用房销售市场降温、办公用房租赁市场升温时，比准价格会低于收益价格。A 项，当通货膨胀率上升时，估出的比准价格高于收益价格。
等产量曲线是指这两种生产要素投入的相同数量组合所能获得不同产量的生产函数曲线。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，对经济特区的收费标准规定可适当高一些，但最高不能超过正常标准的50%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准翻建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000㎡的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼申请抵押贷款，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
评估时依据的建筑面积应为（ ）。
A.460m2
B.600m2
C.1000m2
D.以上三个面积都不行
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。因为评估时，估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积，故不能选1000m2；原房已灭失，也不能选460m2。
2022房地产估价师经典例题6辑 第2辑
一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )米。
A、 22
B、 28
C、 38
D、 50
答案：B
解析：
依题意，可根据公式：前街影响深度＝总深度×?
层高或净高过低的建筑物给人以压抑感，从而其价值一般较低，所以层高或净高越高越好。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物因素。层高或净高过低的建筑物会使人有压抑感，从而其价值一般较低。但层高或室内净高也有一个合适的度，过高不仅会增加造价，而且会增加使用中的能耗，从而会降低房地产价值。
根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括（ ）。
A．措施费
B．规费
C．利润
D．企业管理费
E．税金
正确答案：BD
建筑工程安装工程间接费由规费、企业管理费组成。
某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?
正确答案：
甲公司实现综合楼开发正常利润时，该楼盘平均销售价格应为（ ）元/㎡。
A．3228．73
B．3268．86
C．3346．91
D．3382．26
正确答案：B
根据：正常利润被作为成本项目计入产品的经济成本之内，又被称为“隐成本”。它是组织生产所必须付出的代价，也可理解为生产经营过程中使用自有生产要素的机会成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。
经济成本=会计成本（显成本）+隐成本
本例中，某房地产开发公司以2500万元取得了1h㎡综合用地50年的建设用地使用权。该地块总建筑面积=10000㎡×6=60000㎡。商住综合楼建筑面积=60000㎡-5000㎡=55000㎡。商住综合楼地价=2500万元-500万元=2000万元。商住综合楼每平方米地价=2000万元÷55000=363．64元。而“假定该综合楼单位建筑面积造价包括建安工程费、勘察设计与前期工程费、管理费用、销售费用、投资利息等合计为2000元/㎡，土地开发和房屋建设的正常成本利润率为30%，销售税费率为6%”。该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格=（2000+363．64）元/㎡×（1+30%）×（1+6%）=3257．09元/㎡。
以保险基金来源的不同为标准，可以将保险分为（ ）。
A.商业保险
B.社会保险
C.政策保险
D.财产保险
E.责任保险
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是保险的种类。以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为商业保险、社会保险和政策保险。
(2016真题) 某房地产开发企业预售一套建筑面积100㎡的商品住宅，单价为1万元/㎡。购房合同对面积误差未作约定。经实测房屋建筑面积为105㎡，买受人实际应付购房款（）万元。
A.100
B.101
C.103
D.105
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。
在利用期望值法进行项目风险分析时，分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率之后，需要做的是（ ）。
A、计算各年净现金流量的标准差
B、计算净现值大于或等于零时的累计概率
C、计算各年净现值的标准差
D、计算各可能发生情况下的净现值
答案：D
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；（3）分析估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；（5）计算各年净现金流的标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；（6）计算净现值大于或等于零时的累计概率；（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。参见教材P233。
一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作没有差别。
答案：错
解析：
一般来说，从事零售商业物业的物业管理企业与从事写字楼物业的物业管理企业的工作有很大的差别。
2022房地产估价师经典例题6辑 第3辑
下列属于概率抽样类型的是（ ）。
A．简单随机抽样
B．随意抽样
C．估计抽样
D．定额抽样
正确答案：A
概率抽样的类型主要有：简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样。
下列不动产登记类型中，不属于本登记的（ ）。
A.更正登记
B.预告登记
C.异议登记
D.注销登记
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按登记的效力分类。本登记包括初始登记、设立登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。
城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列控制性详细规划指标中，不属于建筑形态控制指标的是（ ）。
A．建筑高度
B．建筑间距
C．建筑密度
D．建筑后退红线距离
债券按发行方式分类，可分为（ ）。
A．附息债券
B．贴现债券
C．公募债券
D．私募债券
E．长期债券
某商业房地产项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元／m2，建造成本为964元／m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6％，贷款利率为15％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3．5％、5．48％；项目的平均售价为3040 元／m2，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
正确答案：
成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是成本法的含义。成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法。具体地说，它是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
我国自开办保险公司以来，一直采取股份有限公司的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产市场进入自然周期的第四阶段时，租金增长率（ ）。
A.基本不变
B.开始下滑
C.缓慢上升
D.快速上升
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。自然周期的第四阶段始于市场运行到平衡点水平并向下运动，此时供给高增长，需求低增长或负增长。租金增长率开始下滑。
2022房地产估价师经典例题6辑 第4辑
某物业当前的市场售价为10000元/m2，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12％，则第一年的租金应该确定为（ ）元/m2。
A、896.48
B、965.60
C、934.50
D、997.06
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。运用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，则A1=965.60（元/m2）。
房地产价格的特征主要包括（）。
A.房地产价格受建筑技术的影响很大
B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响
C.房地产价格形成的时间通常较长
D.房地产价格实质上是房地产权益的价格
E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的六个特点：（1）与区位密切相关。（2）实质上是权益的价格。（3）同时有买卖价格和租赁价格。（4）易受交易者的个别情况影响。（5）形成的时间通常较长。（6）包含的内容复杂多样。
有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为（ ）元/m2。
A．950
B．1000
C．1200
D．1250
正确答案：A
(1250×5000-1000×1500)÷5000=950(元/m2)
(2016年真题) 下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（）。
A.权益投资比率
B.空置率
C.土地费用
D.容积率
E.运营费用
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过( )途径。
A．自行改变
B．经上级主管部门批准改变
C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
主要用于评估不可修复的房地产价值减损额的估价方法是（ ）。
A、损失资本化法
B、修复成本法
C、标准价调整法
D、基准地价修正法
答案：A
解析：
考点:损失资本化法。损失资本化法主要用于评估不可修复的房地产价值减损额。
某房地产开发商同时开发甲、乙、丙、丁四个小区，拟定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2、2000元/m2和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。
A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大
B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入
C．在任何情况下，乙的需求价格弹性最小
D．此时乙的需求价格弹性最大
低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的绝对水平降低。（ ）
此题为判断题(对，错)。
与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（ ）等相同或相似的房地产。
A.区位
B.用途
C.权利性质
D.总价
E.外观
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5～2倍范围内）；建筑结构相同。没有外观的要求。
2022房地产估价师经典例题6辑 第5辑
对于可修复的房地产价值减损额，可用损失资本化法进行评估。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是修复成本法。可修复的房地产价值减损额，采用修复成本法进行评估；不可修复的房地产价值减损额，采用损失资本化法进行评估。P381。
在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（ ）。
A.单元估算法
B.概算指标法
C.单位指标估算法
D.工程量近似匡算法
答案：A
解析：
本题考查房屋开发费的估算方法。
甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（ ）亿元。
A.0.3
B.0.5
C.0.8
D.1.0
答案：C
解析：
本题考查的是最高额抵押权。抵押权人实现最高额抵押权时，如果实际发生的债权余额高于最高限额的，以最高限额为限，超过部分不具有优先受偿的效力；考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com 如果实际发生的债权余额低于最高限额的，以实际发生的债权余额为限对抵押物优先受偿。
一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（ ）。
A、专利权
B、专有技术
C、商标权
D、房地产
答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。
非法定继承人根据遗嘱承受的房地产，免缴契税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是契税的其他有关具体规定。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（ ）元/m2。
A．2648
B． 2688
C． 2708
D．2734
某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取( )年。
A．35
B．45
C．48
D．50
正确答案：A
[答案] A
经济寿命应从大楼建成后开始计算，由于大楼的经济寿命早于土地使用年限结束，所以其折旧年限应取大楼整个经济寿命35年。
出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产业主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。
采用市场法对出租型商业房地产估价，不属于影响商业房地产价格的因素的是( )。
A.楼层 B.面积
C.临街状况 D.设备设施
当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师经典例题6辑 第6辑
在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（ ）
A、试错法
B、移动平均法
C、曲线拟合法
D、线性内插法
E、指数修匀法
答案：A,D
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。Y是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取的。移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。
投资者各方现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 （ ）
正确答案：×
资本金现金流量表是从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
销售期是自开发完成后房地产开始销售之日起至将其售出之日止的时间。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。( )
正确答案：×
[答案] × 房地产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。
（ ）是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A.临界点分析
B.保本点分析
C.敏感性分析
D.盈亏平衡分析
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
结构相对指标是现象总体经过分组后各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
该宗房地产第14年的净收益为( )。
A、 1万元
B、 2万元
C、 -1万元
D、 14万元
确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地规划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。（ ）
此题为判断题(对，错)。
利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。
A.期望值相同，标准差小的方案为优
B.期望值相同，标准差大的方案为优
C.标准差系数大的方案为优
D.标准差系数小的方案为优
E.标准差相同，期望值大的方案为优
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是概率分析中期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。参见教材P234。
