2022房地产估价师预测试题7辑 第1辑
基本预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列代理行为中，属于滥用代理权的是（ ）。
A．指定代理
B．委托代理
C．双方代理
D．法定代理
答案：C
解析：
根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：①自己代理；②双方代理；③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益；④超越代理权限进行代理活动；⑤ 利用代理权从事违法活动。
下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（ ）。
A、估价委托人一定是估价对象权利人
B、估价对象权利人一般是估价利害关系人
C、估价报告使用人一定是估价利害关系人
D、估价委托人一定是估价报告使用人
答案：B
解析：
考点:估价当事人。用举例法排除错误选项。如法院拍卖查处房地产，法院就不是估价对象权利人，排除A；估价报告使用者不见得一定是估价利害关系人，还是上例，法院就不是估价利害关系人，排除C；如抵押估价中，委托人可能是借款人，而报告使用人为贷款人，故排除D。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人一般是估价利害关系人，可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。
甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（ ）重新评估。
A．房地产管理部门
B．甲某
C．丁某
D．房地产评估机构
按建筑物的层数分类，中高层建筑指（ ）层的建筑。
A、1～3
B、4～6
C、7～9
D、10层以上
答案：C
解析：
本题考查的是建筑分类。按建筑物的层数分类，中高层建筑指7～9层的建筑。
(2015真题) 国家重点扶持的能源、交通等项目用地必须由省级以上人民政府依法批准划拨。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
防水材料包括（ ）三大类。
A.防水卷材
B.防水涂料
C.防水物理材料
D.防水化学材料
E.建筑密封材料
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是防水材料。防水材料包括防水卷材、防水涂料和建筑密封材料三大类。
根据建筑安装工程费用项目组成，规费是指政府和有权力部门规定必须缴纳的费用，其中包括( )等。
A、安全施工费
B、工程排污费
C、临时保护设施费
D、劳动保险费
2022房地产估价师预测试题7辑 第2辑
( )是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。
A、企业管理费
B、规费
C、直接工程费
D、措施费
个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，免征个人所得税，但其利息应征税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对人体危害最大的大气颗粒污染物是（ ）。
A．尘粒
B．落尘
C．飘尘
D．烟尘
答案：C
解析：
颗粒污染物主要有尘粒、粉尘、烟尘和雾尘。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。粉尘按照其颗粒大小，分为：①落尘，又称降尘，颗粒相对较大，也可以靠重力在短时间内沉降到地面。②飘尘，又称可吸入颗粒物，颗粒相对较小，不易沉降，能长时间在空中漂浮。因此，对人体危害最大的是飘尘，它可被人吸入，其中直径在0．5～5μm 的飘尘可以直接到达肺细胞而沉积。有的飘尘表面还吸附着许多有害气体和微生物，甚至携带着致癌物质，对人体危害更大。
可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是( )。
A.股份
B.股票
C.股单
D.公司债券
答案：C
解析：
表现形式不同。在通常情况下，股票体现与金额相等的股份，股东依据股票享有平等的股东权。股单则不一样。每份股单所代表的金额可以不相等，每名股东通常只持有一份股单。
在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（ ）。
A．谨慎原则
B．替代原则
C．合法原则
D．最高最佳利用原则
关于失信被执行人的定义说法不正确的是（）。
A、具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务
B、以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的
C、以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的
D、被执行人延缓履行执行和解协议的
答案：D
解析：
本题考查的是对失信被执行人购买房地产的限制。具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的被执行人：以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；违反财产报告制度的；违反限制高消费令的；被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。房地产开发用地应以出让方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师预测试题7辑 第3辑
某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。
A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。开发利润＝（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×投资利润率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝322万元。成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。
出让地块的位置、使用性质等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分，由城乡规划主管部门依据（ ）提出。
A．城镇体系规划
B．土地利用总体规划
C．修建性详细规划
D．控制性详细规划
在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（ ）。
A．建筑安装工程费
B．公共配套设施建设费
C．土地费用
D．基础设施建设费
房地产的租金水平是由（ ）决定的。
A.房地产资产市场的供求关系
B.房地产资产价格
C.房地产空间市场的供求关系
D.家庭收入水平
答案：C
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。P49。
关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（ ）。
A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内
答案：B
解析：
房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）。
A．商业利润
B．净运营收益
C．潜在毛收入
D．有效毛收入
E．税后现金流量
“五通一平”一般是指具备道路、给水、燃气、热力、供电等基础设施条件以及场地平整。（ ）
答案：错
解析：
考点:按开发程度划分的种类。五通一平，一般指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件及场地平整。
《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。根据土地利用总体规划，土地按用途分为：农用地、建设用地和未利用地。
2022房地产估价师预测试题7辑 第4辑
收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）。
A．所得税
B．房地产抵押贷款还本休息额
C．改扩建费
D．房屋火灾保险费
E．会计上的折旧额
正确答案：ABCE
D项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。
如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
答案：对
解析：
考点:合法原则。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括（ ）。
A．直接资本化法
B．基于租赁收入测算
C．收益乘数法
D．基于营业收入测算
E．现金流量折现法
答案：B,D
解析：
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，求取净收益的途径可分为两种：①基于租赁收入求取净收益，如有大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；②基于营业收人求取净收益，如宾馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。
假设开发法估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方法和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏离实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。( )
正确答案：×
[答案] ×
由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际，准确地预测是十分困难的。尽管如此，在实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。
估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格＝不带债权债务的可比实例房地产价格－债权＋债务。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是统一财产范围。还原。估价对象带有债权债务的，可比实例不带债权债务：估价对象房地产价格＝不带债权债务的可比实例房地产价格＋债权－债务。参见教材P185。
根据国家《城市区域环境噪声标准》，3 类标准适用于（ ）。
A．疗养区
B．居住区
C．工业区
D．大学区
答案：C
解析：
根据国家《城市区域环境噪声标准》，环境噪声标准分为 0、1、2、3、4 五个级别：①0 类标准适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域，位于城郊和乡村的这一类区域分别按严于 0 类标准 5dB（分贝）执行；②1 类标准适用于以居住、文教机关为主的区域，乡村居住环境可参照执行 1 类标准；③2 类标准适用于居住、商业、工业混杂区；④3 类标准适用于工业区；⑤4 类标准适用于城市中的道路交通干线道路两侧区域，穿越城区的内河航道两域；穿越城区的铁路主、次干线两侧区域的背景噪声（指不通过列车时的噪声水平）限值也执行 4 类标准。夜间突发的噪声，其最大值不准超过标准值15dB。
根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股多票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是股票的基本分类。根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。
投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险是（ ）。
A、未来运营费用风险
B、机会成本风险
C、资本价值风险
D、收益现金流风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。机会成本风险又称比较风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。
2022房地产估价师预测试题7辑 第5辑
因征收房地产，房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价，属于（ ）业务。
A.房地产价值提升评估业务
B.房地产减损评估业务
C.相关经济损失评估业务
D.房地产政策咨询业务
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。相关经济损失评估业务，例如，因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失评估。
市民王某在市区有一住宅按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是（ ）元/年。
A.1440
B.480
C.540
D.1000
答案：B
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。从2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。1000×12×4%=480（元/年）。
某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（ ）。
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%
答案：C
解析：
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300（万元），2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。
(2016真题) 新建商品房的质量问题由（）承担责任。
A.勘察设计单位
B.施工企业
C.工程监理单位
D.房地产开发企业
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性
A.体量庞大
B.价值量大
C.不可移动
D.权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。
以下各项中，不属于开发项目用地现状调查内容的是（ ）。
A、开发项目所处区位和具体位置
B、项目所在城市、区和街道
C、土地面积和规划用途
D、土地开发状况和地上物状况
答案：B
解析：
本题考查的是可行性研究的内容。可行性研究中的开发项目用地现状调查主要包括：开发项目用地所处区位和具体位置，用地范围与四至情况，地质和土壤条件，土地面积和规划用途，包括上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线等主要市政管线的现状，当前土地开发状况和地上物状况，场地平整状况等。
房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产买卖（ ）。
A.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为
B.是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为
C.属于单务行为
D.其受让人不需承担任何义务
答案：A
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产买卖是指房地产所有权人（包括土地使用权人）将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。
2022房地产估价师预测试题7辑 第6辑
开发项目的内部收益率表明了（ ）。
A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比
答案：A
解析：
本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的年净收益为（ ）万元。
A. 241.45 B.275.94 C.306.6 D.315.36
交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。
A．住宅质量保证书
B．住宅使用说明书
C．企业资质证书
D．竣工综合验收合格证书
房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。 （ ）
正确答案：×
投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。
房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（ ）
此题为判断题(对，错)。
政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（ ）
答案：对
解析：
【考点】土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。
土地面积量算在( )的基础上进行。
A、室内测量
B、产权调查
C、行政调查
D、野外测量
E、权属调查
当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。 ( )
2022房地产估价师预测试题7辑 第7辑
下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是（ ）。
A、户型
B、面积
C、层高
D、朝向
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。选项ABC属于实物因素。参见教材P79～81。
自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。（ ）
答案：对
解析：
自有资金资本化率是税前现金流量（从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额）与自有资金额的比率，通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以通过市场提取法由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。
商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。( )
木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率，被称为（ ）。
A.吸附水率
B.自由水率
C.平衡含水率
D.化合水率
答案：C
解析：
本题考查的是钢材、木材和水泥。木材的含水率与周围空气的相对湿度得到平衡时所对应的含水率为平衡含水率。
在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。（ ）
答案：对
解析：
考点:经济因素。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。
在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。
A．产权不明确的房屋不予补偿
B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D．未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿
利用市场提取法求出的年平均折旧率，还可以求取年限法所需要的建筑物经济寿命。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016真题) 商品住房销售可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。（）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。
