22年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第1节
如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。 ( )
答案：错
解析：
在合法使用方面，应以使用管制为依据。城市规划规定了该宗土地为居住用途，应以居住用途为前提来估价，除非申请变更为商业用途，而且能够获得批准。
关于房地产“购买—更新改造—出租—出售”模式现金流量图的说法，正确的有（ ）。
A．横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点
B．房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点
C．发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内
D．各期运营费用的垂直箭线全部向下
E．转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上
答案：A,C,D
解析：
购买—更新改造—出租—出售模式是指将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去。此模式下的典型现金流量图如图3 所示。
降低和分散投资风险、提高投资效率是投资基金的特点之一。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是投资基金的特点。投资基金的特点：（1）化零为整、凑小钱成大钱；（2）降低和分散投资风险、提高投资效率；（3）弥补中小投资者管理缺陷；（4）避免国外投资者直接控制国内企业股权。
某套200㎡、单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（ ）万元。
A．71．84
B．74．47
C．75．23
D．80．00
申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向（ ）提交申请资料。
A．人事部
B．建设部
C．省级人事行政主管部门
D．所在地省级房地产行政主管部门
正确答案：D
对于房地产估价师初始注册，申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料。
房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。
A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
正确答案：D
房产面积测量的精度要求中，房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。
22年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第2节
房地产供给弹性主要指供给的价格弹性和供给的要素成本弹性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的( )和( )内进行拆迁。
A、 拆迁范围；拆迁方向
B、 拆迁范围；拆迁期限
C、 拆迁地址；拆迁方向
D、 拆迁地址；拆迁期限
答案：B
解析：
拆迁人必须在《房屋拆迁许可证》规定的拆迁范围和拆迁期限内进行拆迁。
资金的时间价值体现了为放弃即期消费的损失所应得的补偿。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
一般来说，房地产价格的上涨率是高于一般商品价格的上涨率的。（ ）
答案：对
解析：
考点:经济因素。从较长时期来看，国内外统计资料表明，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率。
关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。
A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B、动态分析法中要进行现金流量预测
C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中
D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
答案：C
解析：
本题考查的是后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
市级购物中心的建筑规模一般都在（ ）㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A、8000
B、1万
C、2万
D、3万
答案：D
解析：
考点:零售商业物业分析。市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
22年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第3节
评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（ ）。
A.0.4.0.4.0.2
B.0.3.0.4.0.3
C.0.4.0.2.0.4
D.0.4.0.3.0.3
答案：A
解析：
本题考查的是计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者取一样的权重。
对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对审核认为不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是审核与交付估价报告。经修改、重新撰写或者重新估价后的估价报告，还应再次进行审核。只有经审核合格的估价报告才可交付委托人。
工程变更程序中，承包人应在收到变更指示或变更意向书后的( )天内，向监理人提交变更报价书。
A.3
B.7
C.14
D.30
答案：C
解析：
承包人应在收到变更指示或变更意向书后的14天内，向监理人提交变更报价书。监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。
某家庭购买一套面积为88㎡的商品住宅，单价9000 元/㎡，首付款为房价的30％，其余为银行提供的年利率6.48％、月还款额递增比例为0.5％、期限为20 年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10 年第1 个月的还款额是（ ）元。
A．4172.28
B．4193.14
C．7072.32
D．12180.43
答案：A
解析：
由题意，该家庭的还款额P＝9000×88×（1－30％）＝554400（元）；月利率
该家庭第10 年第1 个月的还款额为：
丁某新购商品住宅，办理产权登记前应缴纳的契税是（ ）。
A．7220元
B．7600元
C．14440元
D．15200元
下列选项中，不属于竞争导向定价法的是（ ）。
A、领导定价法
B、挑战定价法
C、随行就市定价法
D、价值定价法
答案：D
解析：
考点:制定租售方案。竞争导向定价法包括领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。
22年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第4节
在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产现状价值等于市场价值；在不合法利用下，现状价值可能高于市场价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值，当在合法利用下的实际状况为最高最佳利用状况时，现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。
按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A、 收益性
B、 用途
C、 市场性
D、 地段
答案：B
解析：
居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。
工程量清单计价法，以直接费单价为基础，属于不完全单价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工程量清单计价法。定额计价法，是以直接费单价为基础，属于不完全单价。工程量清单计价法，采用综合单价的方式，属于完全单价。P151。
答案：对
解析：
《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形有：
①不具有完全民事行为能力的；
②刑事处罚尚未执行完毕的；
③因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
④因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至
申请注册之日止不满3 年的；
⑤被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑥以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑦申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；
⑧为现职公务员的；
⑨年龄超过65 周岁的；
⑩法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ）
A随机型竞争者
B凶猛型竞争者
C选择型竞争者
D从容不迫型竞争者
E软弱型竞争者
在建工程竣工并经房屋所有权首次登记后，在建工程抵押权登记直接转为房屋抵押权登记。（）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按照登记的物权分类。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
22年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第5节
下列分析方法中，属于风险辨识的常用方法有（ ）。
A、故障树分析法
B、期望值法
C、幕景分析法
D、解析法
E、专家调查法
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。
下列关于挂牌价格的说法中，正确的是（ ）。
A、挂牌价格一般高于市场成交价格
B、当市场不景气时，挂牌价会较低，议价空间会较小
C、挂牌价格与市场成交价格的差异大，说明市场景气
D、挂牌价格的优点是公开透明，容易取得，可以作为估价的依据
答案：A
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A正确，挂牌价格不是成交价格，且通常高于成交价格；选项B、C错误，挂牌价格与成交价之差称为议价空间，它越小，说明市场越景气。而当市场越不景气时，一方面挂牌价会越低，另一方面议价空间会越大；选项D错误，挂牌价的优点是公开透明、容易获得，缺点是不是真实成交价，因此一般不能作为估价的依据, 但可作为了解市场行情的参考。
房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。( )
此题为判断题(对，错)。
可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区完全相同。 ( )
答案：错
解析：
可比实例应与估价对象处在同一供求范围内，具体来说可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。
李某2013年3月8日因发生事故失踪至2015年3月8日下落不明；其妻子刘某2015年3月9日申请法院宣告其死亡，2015年4月9日法院发出寻找下落不明人的公告。2016年4月9日判决宣告李某死亡。李某丧失民事主体资格的时间是（）。
A.2013年3月8日
B.2015年3月9日
C.2015年4月9日
D.2016年4月9日
答案：D
解析：
本题考查的是自然人、法人和合伙。自人民法院宣告死亡判决生效之日，被宣告死亡人即丧失了民事主体资格，其民事权利能力终止。所以李某丧失民事主体资格的时间是2016年4月9日。
答案：
解析：
（一）宏观环境分析①经济环境；②城市规划；③政策环境。
（二）房地产市场发展现状和趋势分析①城市土地供应；②城市住宅开发状况；③住宅供给和需求状况；④存量住宅交易状况。
（三）客户分析①产品的需求特征；②产品购买决策过程；③客户生活形态特征。
（四）竞争分析①竞争对手分析；②竞争项目分析。
22年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第6节
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。( )
此题为判断题(对，错)。
下列关于开发项目的期间费用的说法，正确的有（ ）。
A．开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、 管理费用和财务费用
B．房地产开发项目用于销售时，期问费用计人开发建设投资巾的管理、财务和销售费用，不另 行计算
C．房地产开发项目用于自营时，所有期间费用都计人开发建设投资D．房地产开发项目用于出租时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为 运营费用
E．房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用
正确答案：ABDE
ABDE开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计人开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计人开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。
一套建筑面积为100m2，单价为13000元/m2的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付65万元，第二期于第一年年中一次性支付50万元，余款于第二年年中结清，则此房地产的实际单价为（ ）元/m2。（年折现率为8%）
A、1.2416
B、1.2597
C、1.2648
D、1.2700
答案：C
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。实际总价：65＋50/（1+8%）0.5＋15/（1＋8%）1.5＝126.48（万元），实际单价：126.48/100＝1.2648（元/m2）。
采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（ ）。
A.若△IRR>ic，则投资大的方案为优
B.若△IRR>ic，则投资小的方案为优
C.若△IRRD.若△IRR
答案：A
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。如果差额投资内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。
拆迁估价时点一般为（ ）之日。
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
(2016年真题) 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。
22年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第7节
房地产估价专家委员会对估价报告的鉴定内容包括（ ）。
A．估价方法选用
B．估价结果确定方式
C．估价师的职业道德
D．估价技术路线
E．估价参数选取
房屋权属登记信息查询机构及其工作人员应当对房屋权属登记的内容保密，不得擅自扩大登记信息的查询范围。 ( )
此题为判断题(对，错)。
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
正确答案：B
运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。
普通股票持有者之间的平等原则是指( )。
A、 股票持有者的身份是平等的
B、 每一股份的平等
C、 在权利方面是平等和无差异的
D、 在义务方面是平等和无差异的
答案：B
解析：
普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内，这里所说的平等，主要是指每一股份的平等，而每一股东由于其认购股份多少的不同，则体现他们所拥有的权利和义务是不同的。
下列选项中，难以采用比较法估价的有（ ）。
A、特殊厂房
B、普通住宅
C、存量成套住宅
D、博物馆
E、在建工程
答案：A,D,E
解析：
考点:比较法适用的估价对象。下列房地产难以采用比较法估价：（1）数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；（2）很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；（3）可比性很差的房地产，如在建工程等。
贷款利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为贷款利率的代表。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。
22年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第8节
（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积5000㎡，其中建设用地面积4500㎡，代征地面积500㎡，规划建筑面积为15000㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7．47%，折现率为10%。 第 4 题 下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。
A．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B．在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C．在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
中美合资企业可以选择用美元作为记账本位币，相应财务会计报告也可以提供给中国境内的使用者。
答案：错
解析：
企业应该以人民币作为记账本位币，如果企业的经营活动涉及外币，也可以选择一种外币作为记账本位币，但在境内提供财务报表时，要求将外币报表折算为以人民币列报的会计报表。
房地产抵押价值不包括( )。
A、 划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金
B、 发包人拖欠承包人的工程款
C、 已担保债权数额
D、 强制执行费用
E 土地出让金
答案：A,B,C
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。抵押价值的实质是当抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或者拍卖、变卖时，该房地产所能实现的客观合理价格或价值折算到设定抵押权时的价值。本题中在选择时依据其实质即可得出结论。
下列关于计征房产税的说法中，正确的是（ ）。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人
B．房产税在城市、县城、村镇和工矿区范围内征收
C．对于非出租的房产，以房产原值的70%～90%为税基
D．对于出租的房产，以租金收入为计税依据，税率为12%
E．房产税按年计征，分期缴纳
正确答案：ACDE
房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，农村不在此范围内。
初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产价格评估遵循的原则不包括（ ）。
A.公正
B.公平
C.公开
D.诚实信用
答案：D
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。
22年房地产估价师考试真题精选及答案9节 第9节
下列房地产中，属于按实物形态划分的有（ ）。
A、整体资产中的房地产
B、已灭失的房地产
C、未来状况下的房地产
D、“干净”的房地产
E、共有的房地产
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是按实物状态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭世的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或含有其他资产的房地产、整体资产中的房地产。选项D、E属于按权益状况划分的种类。参见教材P70～71。
下列关于股票、债券与基金的表述，正确的是（ ）。
A.债券的收益小于股票，大于基金
B.基金的风险大于股票，小于债券
C.与股票投资不同，开放式基金不可以随时增减
D.股票的持有人是股份公司的股东，有权参与公司管理
答案：D
解析：
本题考查的是投资基金证券与股票、债券的区别。股票、债券、基金的收益和风险从小到大为：股票＞债券＞基金；开放型基金可随时增减。参见教材P296。
建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( )。
A.以一次为限，不超过三个月
B.以一次为限，不超过六个月
C.以两次为限，每次不超过三个月
D.以两次为限，每次不超过六个月
答案：C
解析：
建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。
下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
A、吸纳量
B、新竣工量
C、预售面积
D、可供租售量
E、房地产价格
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是市场交易指标。选项BD属于供给指标。市场交易指标有销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。
投资可以不考虑时间性，只要期末获得的收益大于期初的投资即可。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是楼梯、电梯。电梯井道和机房可用砖砌成，但大多数均为钢筋混凝土结构。
