22年房地产估价师预测试题7节 第1节
对于房地产开发投资活动来说，构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素为（ ），也是进行投资分析最重要的基础数据。 ①投资；②成本；③销售或出租收入；④税金；⑤利润
A．①②③
B．①②③④⑤
C．②③⑤
D．①②④
正确答案：B
B所有选点均是开发投资项目现金流量的基本要素。
（三） 某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。
卖方可接受的最低购买价为（ ）。
A.建筑物市场价值
B.建筑物市场价值－清理费用
C.拆除后的旧建筑材料价值
D.拆除后的旧建筑材料价值－清理费用
答案：D
解析：
本案例，该建筑物不卖，则卖方可得的费用为拆除后的旧建筑材料价值－清理费用。若购买价大于拆除后的旧建筑材料价值减清理费用，卖方会卖出；否则卖方会拆除该建筑物，即卖方可接受的最低购买价为：拆除后的旧建筑材料价值－清理费用。
(2011真题) 商品房预购人可以将购买的尚未竣工的预售商品房转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。国务院根据《城市房地产管理法》第四十五条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有( )。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
正确答案：ACE
[答案] ACE
有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。
某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%。该房地产的价值为（ ）万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00
答案：C
解析：
本题考查的是投资组合技术。建筑物年收益=200×12%=24（万元）；土地年收益=60-24=36（万元）；土地价值=（36/6%）×（1-1/1.0630）=495.53（万元）；房地产价值=200+495.53=695.53（万元）。
22年房地产估价师预测试题7节 第2节
业主交存的住宅专项维修资金属于( )所有。
A.业主
B.业主大会
C.业主委员会
D.物业服务企业
答案：A
解析：
《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(≠交付使用后≠保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
答案：错
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的吸水率与其孔隙率成正相关关系。
下列会计科目中，属于资产类的有（ ）。
A．短期投资
B．累计折旧
C．实收资本
D．委托加工材料
E．坏账准备
自然周期的( )始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
正确答案：C
[答案] C 自然周期的第三阶段始于供求转折点，此时由于房地产空置率低于合理空置率，所以看起来市场情况还不错。此时，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平。
房地产市场分析的方法有（ ）。
A．数理统计方法
B．定性预测
C．利用图形进行分析
D．定量预测
正确答案：AC
房地产市场分析的方法有：列表分析、运用数理统计方法分析、利用图形进行分析。而定性预测和定量预测是房地产市场预测的方法。
22年房地产估价师预测试题7节 第3节
电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统的绘图通常用大样图来表示。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑识图基础。电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统一般根据建筑物的建造标准按各个系统单独成图或按强电、弱电等归类绘图，通常用平面图配合大样图来表示。参见教材P79。
【2013年真题】在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是可修复的。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上是不可修复的。
下列对于信托的性质叙述有误的一项是( )。
A、 信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B、 信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C、 受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D、 信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
答案：B
解析：
信托的财产具有转移性，信托合同生效后，信托财产的所有权从委托人处转移到了受托人手中，受托人以自己的名义管理和处理信托财产。
房地产抵押贷款二级市场与高地产抵押一级市场相对应，在一级市场中，商业银行和储蓄机构等利用直接融资渠道发放抵押贷款。而二级市场是将房地产抵押市场与资本市场融合的市场。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产泡沫产生的基础是（ ）。
A、投机需求膨胀
B、金融机构过度放贷
C、房地产市场中的过度开发
D、土地资源的稀缺性
答案：D
解析：
考点:房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
22年房地产估价师预测试题7节 第4节
构成利率最高界限的是（ ）。
A．预期通货膨胀率
B．平均利润率
C．再贴现率
D．物价上涨率
正确答案：B
企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款，因此，平均利润率构成了利率的最高界限。
在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（ ）。
A．开发项目用地现状
B．市场供给量
C．交通运输条件
D．水文地质
E．气象
正确答案：ACDE
调查研究阶段分成市场调查和资源调查两方面进行。市场供给量属于市场调查范畴的。
一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是( )。
A.先上升后下降的抛物线
B.先下降后上升的“U”形曲线
C.一直上升的直线
D.不受容积率的影响
答案：B
解析：
当边际成本曲线(SMC)与平均成本曲线(SAC)相交时，交点为平均成本曲线(SAC)的最低点，此时所对应的产量为平均成本最低时的产量。该点又称收支相抵点，此时价格与平均成本和边际成本相等，即P=SMC=SAC，厂商的成本等于收益。
房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。
A．自我消费
B．房地产保值
C．房地产增值
D．开发利润
E．出租收益
22年房地产估价师预测试题7节 第5节
租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（ ）。
A.收益现金流风险
B.资本价值风险
C.比较风险
D.未来运营费用风险
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A收益现金流风险，是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。选项B资本价值风险，指即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化；选项D是物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险，包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用。P21。
下列不属于申请建筑工程施工许可证的条件是（ ）。
A.已经办理该建筑工程用地批准手续
B.已经确定施工企业
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设单位已支付工程款
答案：D
解析：
本题考查的是施工许可管理。选项D错误，正确表述为，建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，不得少于30%。
下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。
A、居住物业投资
B、商用物业投资
C、土地开发投资
D、房地产开发投资
E、房地产经营投资
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是房地产投资概述。选项AB为按物业类型划分。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地严投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
在城市规划管理系统中，属于前期管理工作的是（ ）。
A.城市规划决策系统
B.城市规划执行系统
C.城市规划反馈系统
D.城市规划保障系统
答案：A
解析：
本题考查的是城市规划管理系统。城市规划决策系统。即城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。城市规划组织编制管理是制定城市规划的前期管理工作。P8。
如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。
A．该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B．按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C．该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D．根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
22年房地产估价师预测试题7节 第6节
拆除未到期限的临时建筑，应当按使用期限的（ ）参考剩余年限给予适当补偿。
A．重置价值
B．残存价值
C．市场价值
D．市场评估价值
(2015真题) 2014年秦某将其原值40万元的住房按年租金1.44万元出租，应缴纳的房产税是（）元。
A.576
B.1728
C.3360
D.4800
答案：A
解析：
本题考查的是住房租赁税收优惠政策。对个人出租住房取得的收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税，秦某应缴纳的房产税为：1.44万元×4%＝0.0576万元＝576元。
下列关于债券发行的表述中，正确的是（ ）。
A、若市场利率低于债券利率，则平价发行
B、若市场利率等于债券利率，则溢价发行
C、若市场利率等于债券利率，则折价发行
D、若市场利率高于债券利率，则折价发行
答案：D
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。
下列金融工具中，属于直接金融工具的是（ ）。
A、商业票据
B、保险单
C、银行票据
D、存款单
答案：A
解析：
本题考查的是金融工具。按发行者的性质划分，金融工具可分为直接金融工具和间接金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。参见教材P233。
估价报告有效期应从（ ）起计。
A．估价时点
B．估价作业期
C．出具估价报告之日
D．签订估价委托合同之日
22年房地产估价师预测试题7节 第7节
某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。
关于李某购买的普通商品住房，表述正确的为（ ）。
A.普通商品住房的开发企业应协助李某办理首次登记
B.普通商品住房的建设项目资本金比例为30%
C.由于征收事宜，李某新购的房屋免征契税
D.李某不为房屋买卖合同缴纳印花税
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。普通商品住房的开发企业应协助李某办理转移登记；普通商品住房的建设项目资本金比例为20%；由于李某的新购房屋的房价款，包括征收补偿款外加20万元，故李某需要对20万元部分，缴纳契税。
“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（ ）。
A、按地域范围细分
B、按房地产用途细分
C、按增量存量细分
D、按交易方式细分
E、按目标市场细分
答案：A,B,D
解析：
考点:房地产市场细分。某市是按地域细分，别墅是按用途细分，销售是按交易方式细分。
金融工具是指金融活动中以书面形式发行和流通的各种具有法律效力的凭证，包括（ ）。
A．债权债务凭证
B．使用权凭证
C．所有权凭证
D．收益权凭证
E．分配权凭证
房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于( )。
A.市场价值
B.清算价值
C.快速变现价值
D.投资价值
外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
