2022房地产估价师考试题免费下载8节 第1节
房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（ ）。
A、决策阶段
B、分析阶段
C、策略阶段
D、明确投资者目的、目标和约束条件阶段
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资决策。房地产投资决策过程通常有三个阶段：（1）策略阶段，即界定可接受的收益和风险；（2）分析阶段，即衡量可能的收益和风险；（3）决策阶段，即评估各种收益与风险。
融资方案分析包括（ ）。
A、资金来源可靠性分析
B、融资结构分析
C、融资成本分析
D、融资风险分析
E、融资能力分析
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产项目融资方案。融资方案分析包括：资金来源可靠性分析、融资结构分析、融资成本分析、融资风险分析。
新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
答案：B
解析：
本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有
资本金的出资方式包括（ ）。
A．货币或实物
B．工业产权
C．专利技术
D．债权
E．土地使用权
正确答案：ABE
项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。
(一)
2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构。（以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于 2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
1.该项目土地使用权出让合同由（ )与甲公司签订。
A.该市人民蚊府土地管理部门
B.该区人民政府土地管理部门
C.该区人民政府
D.该市人民政府
2022房地产估价师考试题免费下载8节 第2节
（ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。
A．国家强制性
B．主体的特定性
C．目的的利他性
D．标的的非自有性
国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
关于房地产投资信托基金功能的说法中，不正确的是（ ）。
A.REITs对于购买数额进行了硬性的下限规定
B.REITs以股票的形式来筹集资金，能够随时在股票市场上变现，便于投资者控制投资数额和投资范围
C.REITs能抵押通货膨胀的不利影响
D.REITs将单一的银行贷款融资形式向机构投资者.个人投资者融资转变，吸引资本市场的资金不断流入房地产市场
答案：A
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs对于购买数额没有硬性的下限规定，从这点来说要优于其他普通股票形式。
根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过30%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过20%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收益法的理论依据。根据《房地产估价规范》，进行交易情况修正、市场状况调整、区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整时，分别对可比实例成交价格的修正或调整幅度不宜超过20%，共同对可比实例成交价格的修正和调整幅度不宜超过30%。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），下列不属于城市建设用地分类中“大类”的有（ ）。
A．广场用地
B．公共设施用地
C．道路与交通设施用地
D．商业服务业设施用地
E．公共管理与公共服务设施用地
答案：B,C,D,E
解析：
城市建设用地应包括分类中的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类用地，不应包括水域和其他用地。A 项属于城市建设用地分类中“中类”。
2022房地产估价师考试题免费下载8节 第3节
当房地产开发项目用地面积一定时，决定项目可建设建筑面积数量的参数是（ ）
A、绿地率
B、容积率
C、建筑密度
D、建筑限高
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。容积率=建筑面积/用地面积。当房地产开发项目用地面积一定时，容积率的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。
某企业自用的地下商业用房，应税房屋原值为200 万元，则应纳房产税最低税额为( )万元。
A.1.44
B.1.68
C.1.92
D.2.16
答案：B
解析：
自用的地下建筑，工业用途，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值;商业和其它用途，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。应纳房产税税额=应税房产原值×[1-30%]×1.2%=200×70%×1.2%=1.68。参见教材P238。@##
下列关于廉租住房的表述中，正确的是（ ）。
A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B．廉租住房免征房产税
C．廉租住房的供应以实物配租为主
D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
正确答案：B
《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）规定，自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税、营业税。
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。
1.B公司变更临街的部分土地用于商业，下列说法正确的是（ ）。
A.符合房地产估价合法的原则
B.需要向房地产主管部门申请
C.向建设管理部门提出部分改变土地使用性质的申请
D.需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批
答案：D
解析：
选项A错误，B公司变更临街的部分土地用于商业，符合最高最佳利用原则；选项D正确，B公司变更临街的部分土地用于商业，需要向土地和规划部门申请，并补缴由住宅用途变为商业用途的出让金，方可获得审批。
2022房地产估价师考试题免费下载8节 第4节
建筑体形和立面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑物层数、建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑设计。建筑剖面设计主要分析建筑物各部分应有的高度、建筑物层数，建筑空间的组合和利用，以及建筑结构、构造关系等。
【2013年真题】某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5：1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3：1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。
A.630.0
B.650.0
C.661.5
D.682.5
答案：D
解析：
本题考查的是统一计价单位。本题的关键在于汇率的选择。100×6.5×（1＋5%）＝682.5（万元人民币）。
个人住房公积金贷款利率实行一年一定，每年4月1日按相应档次利率确定下一年度利率水平。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列保险险种，属于商业保险的有（ )。
A.责任保险
B.失业保险
C.工程保险
D.人寿保险
E.劳动工伤保除
若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0.8y，则该国此时的引致消费是（ ）（公式中C表示消费，Y表示收入）。
A．0.8
B．0.8y
C．1000
D．1000+0.8y
正确答案：B
消费函数可表示为：C＝A+BY。这里，A表示收入等于零时的基本消费量，称为自主消费或基本消费；BY表示收入引致的消费，即随收入变化而变化的消费，称为引致消费，其中月恰好是边际消费倾向。
2022房地产估价师考试题免费下载8节 第5节
某住宅楼共有30 套住宅，应分摊的共有建筑面积为270 ㎡，参加共有建筑面积分摊的住宅套内建筑面积共为2160 ㎡，则共有建筑面积的分摊系数为( )。
A.0.125
B.3.6
C.3.75
D.8
答案：A
解析：
共有建筑面积的分摊系数K=应分摊的共有建筑面积÷参加共有建筑面积分摊的各套内建筑面积之和=270÷2160＝0.125。
在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）。
A、基准收益率
B、目标收益率
C、出租率或空置率
D、毛租金收入
E、运营成本
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是选择基础参数。收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛租金收入比率。选项A、B是评价标准类指标。
在金融市场上，利率的高低主要由社会平均利润率和资金供求关系决定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
1991年城镇住房制度改革取得了重大突破和实质性进展，结束了一段时期以来的徘徊局面，进入了全面推进和综合配套改革的新阶段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于( )。
A、企业管理费
B、规费
C、直接工程费
D、措施费
2022房地产估价师考试题免费下载8节 第6节
由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是（ ）。
A．汇票
B．本票
C．支票
D．银行券
下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）
A．能为投资者带来经营性的收入现金流
B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C．适合于长期投资
D．需在机构投资者之间进行交易
E．位置对其有着特殊的重要性
物业服务企业接受业主委托，代收租金的，其租金数额应计入物业服务企业的服务收入中计算并缴纳增值税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收益性物业管理服务费用。物业服务企业代收款项部分，不缴纳增值税。
某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。
A．37
B．40
C．60
D．63
下列分析房地产市场趋势的方法中，属于定性分析的有（ ）。
A．购买者意图调查法
B．销售人员意见综合法
C．时间序列分析法
D．相关分析法
E．专家意见法
答案：A,B,E
解析：
分析市场趋势的方法主要有：①购买者意图调查法；②销售人员意见综合法；③专家意见法；④时间序列分析法；⑤相关分析法。其中，时间序列分析法和相关分析法属于定量预测方法，而购买者意图调查法、销售人员意见综合法和专家意见法属于定性分析方法。
2022房地产估价师考试题免费下载8节 第7节
零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。
A．开发结束时的时间
B．购买待开发房地产时的时间
C．开发期间的某个时间
D．全部租售出去时的时间
正确答案：A
[答案] A
开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。
变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝，其中伸缩缝和沉降缝可以互相替代。
答案：错
解析：
伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。
在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 ( )
答案：错
解析：
在建筑物折旧中，将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类，并进一步分为可修复的和不可修复的。因此，存在可修复的功能落后。
某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6％，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现"以租养房"，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30％，余款申请年利率为6％的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：
（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？
（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分）
正确答案：
1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6%
(1) 求购房最高总价
购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元
(2)求出售原有住房时间
住房市场价值V=A×12/R=2000×12/9.6%=25万元
设剩余M个月需要偿还25万元，则有
有：(1+0.%)M=2.667
M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月
240-196=44个月
在还款44个月之后出售住房
2022房地产估价师考试题免费下载8节 第8节
从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。
A、 利润
B、 利息
C、 收入
D、 收益
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2010年某房地产开发企业销售收入等于经济成本，该开发企业（ ）。
A、获得正常利润
B、获得经济利润
C、获得超额利润
D、年净利润为零
答案：A
解析：
本题考查的是成本理论。当商品的销售收入正好等于经济成本时，厂商获得了正常的利润。
房地产的价格机制是通过（ ）发挥作用的。
A.市场
B.法律
C.开发商
D.房屋购买者
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的功能。价格机制是通过市场发挥作用的。
业主大会做出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经（ ）通过。
A．与会业主所持投票权1/2以上
B．全体业主所持投票权1/2以上
C．与会业主所持投票权2/3以上
D．全体业主所持投票权2/3以上
正确答案：D
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业管理企业，专项维修资金使用，续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
