2022房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第1辑
根据收益法的计算公式，对土地净收益每年收益不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越快。
合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行，在估价时估价对象的权益不是估价人员可以随意假定的，合法权益包括合法产权、合法区位、合法使用、合法处分。( )
正确答案：×
[答案] ×
合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分，区位是指房地产的空间位置，不属于其权益。
建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产含义的总结。建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。
已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。购房人在商品房交付使用之后发现质量问题。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完备之后。房屋主体结构不合格的，均可申请退房。
按建设用地的用途分类，可分为（ ）。
A、非农业建设用地
B、农业建设用地
C、未利用地
D、其他建设用地
E、临时用地
答案：A,B
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。按建设用地的用途分类，可分为非农业建设用地和农业建设用地。参见教材P21。
2022房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第2辑
房地产供给有限特性的本质是（ ）。
A．土地的总量有限
B．房地产的不可移动性
C．房地产的独一无二性
D．房地产的价值量大
答案：B
解析：
房地产具有供给有限特性，本质上不在于土地总量不能增加，主要是因为房地产的不可移动特性造成了房地产供给不能集中于一处。这也是房地产供给与一般物品供给的最主要区别。
从政府对房地产价格的管制或干预程度来划分，房地产价格包括（ ）。
A、市场调节价
B、政府指导价
C、政府定价
D、市场最高限价
E、标准价
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。按照政府对房地产价格的管制或干预程度，可将房地产价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。
某家庭于2010年为购买总价为100万元的住房，成功申请了总额为70万元、期限为30年、前2年固定利率为7.5%的复合式可调整利率贷款，则该家庭前两年执行固定利率期间的月还款额为（ ）元。
A、4375
B、4894
C、4990
D、4790
答案：A
解析：
考点:复利系数的应用。前两年执行固定利率期间的月还款额为：A=P×i=700000×7.5%/12=4375元。
按照《城市房屋拆迁估价指导意见》的规定，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是（ ）。
A．估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组
B．估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当纠正错误并出具估价报告
C．估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告
D．估价专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内出具书面鉴定意见
无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。（ ）
答案：对
解析：
考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值就是完整的产权价值，由出租人和承租人分享。
2022房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第3辑
供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ）。
A．生产理论和价格理论
B．成本理论和市场均衡理论
C．生产理论和市场均衡理论
D．生产理论和成本理论
现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是（ ）。
A.资金运动的时间始点
B.日历年度的年初
C.当前时点
D.某一基准时刻
E.资金运动的时间终点
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是现金流量图。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或某一基准时刻。P146。
房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。( )
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先专 注于某一类型的房地产。（ ）
正确答案：×
为了避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型。
管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款所得的收入，免征营业税；管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第4辑
利用期望值判断投资方案优劣的标准是（ ）。
A.期望值相同，标准差小的方案为优
B.期望值相同，标准差大的方案为优
C.标准差系数大的方案为优
D.标准差系数小的方案为优
E.标准差相同，期望值大的方案为优
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。P234。
房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对( )。
A、 较低
B、 较高
C、 不高不低
D、 为零
资产负债表中应在资产方反映的项目是( )。
A.预收账款
B.应付账款
C.应收票据
D.预提费用
答案：C
解析：
资产负债表中负债及所有者权益类所列项目，有以下几类：
(1)流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、应交税费、应付利润及预提费用等。
(2)长期负债，包括长期借款、应付债券等。
(3)所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等。
机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
依法属农民集体所有的土地，由于仅是小部分劳动群众集体所有，因此不是完全意义上的社会主义公有制土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地所有制。我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制（土地管理法规定）。劳动群众集体所有制的土地采取的是农民集体所有制的形式。农民集体的范围有3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡（镇）农民集体。
2022房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第5辑
某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（ ）。（有修改）
A．0.18
B．0.12
C． 3.39
D．5.00
（ ）是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。
A．供给
B．需求
C．购买能力
D．购买欲望
横道图法用于项目建设阶段的（ ）。
A.进度控制
B.合同管理
C.成本控制
D.质量控制
答案：A
解析：
本题考查的是进度控制。横道图和网络图是进行进度控制的两大方法。
适用于开发完成后的房地产出售的公式是（ ）。
A．V=VR-C B．V=VP-C C．V=VR+C D．V=VP-C
根据以下材料，请回答 110～111 问题：
某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。
第 110 题 W公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）。
A．向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请
B．向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请
C．签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金
D．报原批准用地的人民政府批准
