2022房地产估价师每日一练9篇 第1篇
房地产权属登记的地域范围是（ ）。
A．城市建成区内的所有房地产
B．城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
C．城市行政区域内的国有土地及其上的房屋
D．城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产
物业管理企业发生变换时，代管的维修资金账目经业主大会审核无误后，应当办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于最高最佳利用原则的说法，正确的是（ ）。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次
C.根据最高最佳利用原则，估价中只存在一种估价前提
D.收入现值小于支出现值的利用方式不是最高最佳利用
E.经济学上的适合原理可以帮助确定估价对象的最佳用途
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。选项A错误，最高最佳利用必须同时满足以下4 个条件：（1）法律上允许；（2）技术上可能；（3）经济上可行；（4）价值最大化；选项C错误，根据最高最佳利用原则，估价中可以采用两种估价前提的组合，如改变用途与更新改造的组合为前提。
国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产权益的含义。国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。
城市房屋征收评估价值的确定不考虑被征收房屋的（ ）。
A.区位
B.用途
C.搬迁补助费
D.建筑面积
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。调查登记事项，一般包括被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等。上述因素是评估确定被征收房屋价值的主要依据。搬迁补偿另行给予，不在房屋征收评估价值范围之内。
某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（ ）。
A．维持现状
B．改变用途
C．重新装修
D．重新开发
答案：B
解析：
最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。A项，如果维持现状，该物业的价值为5000万元；C项，如果重新装修，则其价值为：更新改造后房地产的价值－更新改造的必要支出现值－装修期间净损失现值=6500－800/（1+10%）0.5-500=5237（万元）；B项，如果改变用途，则其价值为：改造后的价值－改造费用现值－改造期间净损失现值=8000－2160/（1+10%）0.5－500=5441（万元）。因此，根据最高最佳利用原则，此房屋应该改变用途。
下列房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。
A．属地管理原则
B．房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C．房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部产权登记
D．房屋的所有权人和使用人为两个人
2022房地产估价师每日一练9篇 第2篇
直接导致市场失灵的原因有（ ）。
A．外部性
B．垄断
C．排他性物品的生产
D．信息不完全
E．政府对市场的管理与协调
某公司2014年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
若某公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是（ ）。
A、收益资本化法
B、修复费用法
C、赔偿实例比较法
D、损害前后差价法
答案：B
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复费用法估价，
拆迁的实施方式有两种，即自行拆迁和强制拆迁。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列属于会计恒等式的是（ ）。
A．资产－费用－负债+所有者权益－收入
B．所有者权益－资产+负债
C．资产+费用=负债+所有者权益+收入
D．负债－资产+所有者权益
正确答案：C
六大会计要素之间的关系：资产=负债+所有者权益+(收入－费用)……………分配前资产+费用=负债+所有者权益+收入
市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的（ ）。
A.需求弹性价格
B.需求价格
C.供给价格
D.均衡价格
答案：D
解析：
本题考查的是市场均衡。市场均衡时，需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格（需求价格等于供给价格）为该商品的均衡价格。
为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（ ）假设等进行估价。
A、各方估价利害关系人均是利己并理性的
B、估价人员应“换位思考”
C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D、估价人员以专家身份权衡评估价值
E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值
答案：A,B,D
解析：
考点:独立客观公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师首先应基于以下假设进行估价：（1）各方估价利害关系人均是利己并理性的；（2）估价师应“换位思考”，即以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值；（3）估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。
在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（ ）。
A．开发项目用地现状
B．市场供给量
C．交通运输条件
D．水文地质
E．气象
正确答案：ACDE
调查研究阶段分成市场调查和资源调查两方面进行。市场供给量属于市场调查范畴的。
2022房地产估价师每日一练9篇 第3篇
【2012年真题】比较法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法估价需要具备的条件。比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值。
在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（ ）。
A、0.95
B、0.99
C、1.01
D、1.05
答案：A
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整系数＝97/102＝0.95。
下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（ ）。
A.资产负债表
B.资本金现金流量表
C.项目投资现金流量表
D.财务计划现金流量表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。
土地增值税的计税依据是（ ）。
A．土地价格
B．房地价格
C．土地增值额
D．房屋增值额
同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是中国现行法律制度体系。同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。
挂牌出让国有土地使用权，挂牌时间不少于（ ）个工作日。
A.五
B.七
C.十
D.二十
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。挂牌出让国有土地使用权，挂牌时间不少于10个工作日，
光化学烟雾还能引发哮喘、诱发肺癌，中毒严重者呼吸困难、视力减退、头晕目眩、手足抽搐。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师每日一练9篇 第4篇
下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。
A．警市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后．就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E．城市规划管理不具有政府行政职能
出租用的商用房地产的还款的主要来源受到（ ）等市场因素的影响。
A、销售收入
B、租金水平
C、运营成本
D、营业收入
E、出租率
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。参考教材P309。
工业生产的房地产的净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
不动产是指（）等定着物。
A.土地
B.海域
C.房屋
D.林木
E.汽车
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。根据《不动产登记暂行条例》第二条第二款规定，不动产是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。
房地产开发企业的经营成本主要包括( )。
A．土地转让成本
B．经营管理费用
C．配套设施销售成本
D．商品房销售成本
E．房地产出租经营成本
正确答案：ACDE
[答案] ACDE 经营成本是指房地产产品出售，出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。对于分期收款的房地产项目，房地产销售成本和出租经营成本通常按当期销售或出租收入占全部销售收入和出租收入的比率，计算本期应结转的经营成本。
某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。
A．半个月
B．2个月
C．半年
D．2年
两个规模、档次、经营品种、经营水平等相同，而所处位置不同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异，这种差异也是一种地租现象。（ ）
答案：对
解析：
考点:地租理论及地租的测算。假设有两个位于不同繁华地段，但规模、档次、经营品种、经营管理水平等方面均相同的商场，由于位置上的差异也会带来销售净收入的差异。这种销售净收入的差异也是一种地租现象。
2022房地产估价师每日一练9篇 第5篇
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。需求影响因素分析是需求分析的第一步。
固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，专利及专有技术使用费就属于固定资产其他费。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是工程建设其他费用的构成。固定资产其他费用是固定资产费用的一部分，主要包括建设管理费、建设用地费、可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、联合试运转费、特殊设备安全监督检验费和市政公用设施费。专利及专有技术使用费属于无形资产费用
《城市房屋拆迁管理条例》规定，委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金5%以下的罚款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（ ）。
A．房地产上市公司发行公司债券
B．权益型REITs
C．房地产上市公司发行股票
D．商业银行贷款
房地产投资项目盈亏平衡分析中，临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合来显示项目风险程度（ ）
此题为判断题(对，错)。
运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（ ）。
A.100/101
B.100/100
C.100/99
D.100/98
答案：A
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。即把可比实例在1年前的房地产状况，调整为现在价值时点的房地产状况。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准（100）来确定，可比实例成交日期与价值时点相差一年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，一年前的房地产状况得分为101。因此：可比实例在自身状况下的价值×1/（1+1%）=可比实例在估价对象状况下的价格，房地产状况调整系数为：100/101。另外可以推断：1年前的房地产损耗小，其房地产状况比价值时点的房地产状况好。所以房地产状况调整系数小于1。用排除法，也只有选项A正确。
有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。（ ）
答案：对
解析：
考点:价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。
2022房地产估价师每日一练9篇 第6篇
某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是( )。
A.股份
B.股单
C.股票
D.公司债券
答案：对
解析：
城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市基础设施包括：城市公共交通设施、城市供水设施、城市环境卫生设施、城市供燃气设施、城市供热设施、城市消防设施、城市通信设施等。
马克思的地租理论不包括（ ）。
A、级差地租
B、剩余地租
C、垄断地租
D、绝对地租
答案：B
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。
在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于（ ）。
A.点源
B.面源
C.永久性污染源
D.暂时性污染源
答案：C
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。
征收集体土地，有偿使用土地的，应( )。
A、 预付足额的预付金
B、 报乡(镇)级人民政府核签
C、 出具征收单位财务状况报告
D、 签订土地使用合同
答案：D
解析：
此乃“签发用地证书”这一工作环节的工作内容。
关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（ ）。
A、资金的时间价值表现为资金的增值
B、资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿
C、资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿
D、资金的时间价值与投资利润率相关
E、资金的时间价值与通货膨胀率相关
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是资金时间价值的概念。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
外商投资企业及其在职职工无须缴存住房公积金。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房公积金制度。住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
2022房地产估价师每日一练9篇 第7篇
拆迁补偿安置协议的主要内容包括（ ）。
A．安置标准
B．补偿方式
C．补偿金额
D．安置用房面积
E．拆迁方式
正确答案：BCD
答案：B，C，D，拆迁补偿安置协议的主要内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外。协议一般还应包括违约责任、解决争议的办法等条款。上述所列拆迁补偿安置协议的主要内容。并非所有的拆迁补偿安置协议都应载明。具体载明哪些内容。还应视拆迁补偿方式的不同而不同。
答案：错
解析：
本题考查的是柱、梁、板。柱子是独立支承结构的竖向受力构件。梁是跨过空间的横向受力构件。
（ ）是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。
A．充分就业
B．价格稳定
C．经济增长
D．国际收支平衡
印花税的税率采用（ ）两种。
A.定额税率和累进税率
B.比例税率和定额税率
C.累进税率和累退税率
D.特殊税率和一般税率
答案：B
解析：
本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
建设工程施工和施工管理的最后环节是( )。
A.竣工验收
B.竣工决算
C.质量保修项目维修
D.交付使用
答案：A
解析：
竣工验收，是建设工程施工和施工管理的最后环节，是把好工程质量的最后一关，意义十分重大。任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。
对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。
商品房现售，必须符合的条件不包括（ ）。
A、供水、供电已确定施工进度和交付日期
B、持有建设工程规划许可证和施工许可证
C、已通过竣工验收
D、拆迁安置已经落实
答案：A
解析：
本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置巳经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。
2022房地产估价师每日一练9篇 第8篇
关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。
A．担保能确保贷款得以足额偿还
B．金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C．最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押
D．贷款质押不转移财产的占有权
答案：B
解析：
一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA 级企业、AA 级企业、AA 级以下企业。A 项，贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。C 项，在房地产贷款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常见的担保形式。D 项，贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。
业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立，对全体业 主(包括物业使用人、继受人)有普遍约束力的自律性规范。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某开发商于2014年8月1日投资开发一专业商场，开发期为3年，平均售价为0.8万元/m2。2016年8月1日王某以1.1万元/m2的价格购买了其中50m2的店面，并向开发商支付了5万元定金，产权持有期为47年。2017年8月1日开发商交房时，王某又支付了11.5万元，余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付，年贷款利率为6.5%，按年末等额付款方式偿还。另外，王某与一承租人订了一份为期10年（2017年8月1日至2027年7月31日）的租赁合同。
合同规定，第一年租金为每月150元/m2，此后租金按每年2%的比率递增，每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时，将此店面装修后转售，装修费估计为6万元。如果王某要求其自有资金在整个投资经营期的内部收益率达到12%，试计算届时最低转售单价（计算时点为2017年8月1日，不考虑装修时间和转售税费，计算结果精确到元）。
答案：
解析：
一、现金流入项目
（1）租金收入
A1＝150×12×50÷10000＝9（万元）
以后每年上涨2%
（2）转售收入：设为A万元
二、现金流出项目：
（1）定金：5万元
（2）追加首付款11.5万元
（3）借款还本付息：
（4）运营费用：3万元
（5）装修费用：6万元
资本金现金流量表
（ ）是以城市总体规划，分区规划等为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。
A.战略性发展规划
B.实施控制性规划
C.控制性详细规划
D.修建性详细规划
答案：D
解析：
本题考查的是城市规划体系。修建性详细规划以城市总体规划，分区规划和控制性详细规划为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。
下列各项中，属于依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目的是（ ）。
A.征地区域农民自住住宅项目
B.廉租住房项目
C.医疗卫生用地
D.基础设施用地
答案：D
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。依法以协议出让方式获得国有土地使用权的建设项目，主要包括工业用地、基础设施用地、开发区或科技园区内的科技产业项目用地开发建设项目。
按我国《公司法》规定，当公司股本总额超过4亿元时，其社会公众股的面额至少要达到1亿元以上。（ ）
此题为判断题(对，错)。
消费者市场细分标准中，（ ）因素是按照职业、性别、收入等变量来细分市场的。
A、消费心理
B、消费行为
C、地理环境
D、人口
答案：D
解析：
考点:市场细分。消费者市场细分标准中，人口因素，即按照人口统计变量，包括年龄、职业、性别、收入等来细分市场。
2022房地产估价师每日一练9篇 第9篇
房地产使用权目前主要是( )。
A、 土地占有权
B、 土地收益权
C、 土地所有权
D、 土地使用权
答案：D
解析：
土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋租赁的条件。违法建筑不得出租。
国办发［2005］26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）
A 住宅小区绿地率在30%以下
B 住宅小区建筑容积率在1.0以上
C 单套建筑面积在120㎡以下
D 实际成交价格低于同级别徒弟住房平均交易价格1.2倍以下
E 人均居住建筑面积在25㎡以下
估价对象为一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡（含独立使用的车棚300㎡），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/㎡。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：
1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5．5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
2．建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。
4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/㎡；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/㎡；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3．5%。
5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：
采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
1．开发完成后的房地产总价值
总建筑面积=10000㎡×5=50000㎡
住宅总面积=50000㎡-9000㎡=41000㎡
（1）商铺开发完成后的房地产总价值
每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）
=50元/㎡×12×（1-10%）=540元/㎡
每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）
=540元/㎡×（1-24%）=410．40元/㎡
商铺开发完成后的单价=410．40元/㎡/8%[1-1/（1+8%）47]×1/（1+8%）25=4118．45元/㎡
商铺开发完成后的总价=4118．45元/㎡×9000㎡=3706．61万元
（2）住宅开发完成后的总价值
住宅总价值=41000㎡×[30%×2700/（1+12%）25+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/ （1+12%）35]元/㎡=8204．06万元
（3）开发完成后的房地产总价值
房地产总价值=3706．61万元+8204．06万元=11910．67万元
2．扣除项目
（1）建安工程费=50000㎡×1100元/㎡/（1+12%）=4910．71万元。
（2）专业及管理费用=4910．71万元×8%=392．86万元。
（3）销售费用和销售税费总额=11910．67万元×（3．5%+5．5%）=1071．96万元。
（4）销售利润=11910．67万元×20%=2382．13万元。
（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0．04V。
3．总地价
2006年9月1日的总地价：
V=11910．67万元-4910．71万元-392．86万元-1071．96万元-2382．13万元-0．04V
V=3031．74万元
正确答案：
1．商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。
（说明：指出12%，未列公式，给3分；指出12%，也列出公式，得数有误，给4分；指出12%，但47年的数值不对，给2分）
2．商铺开发后的总价值计算时，应扣除300㎡独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118．45×8700=3583．05（万元）或3760．52×8700=3271．65（万元）。（3分）
3．在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。
总地价V=11910．67-4910．71-392．86-1071．96-0．04V
V=5322．25（万元）。
或：扣除项目中不应计算销售利润。（3分）
（说明：将以上两点作为两个错误，不另行给分也不倒扣分）
根据《城市房地产转让管理规走》，下列房地产中，不得转让的有（）。
A.已抵押的
B.已查封的
C.未取得房屋权属证书的
D.土地是划拨方式取得的
E?未取得土地使用权证书的
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产转让的条件。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规走了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规走了下列房地产不得转让：
（1）达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约走进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上； ②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约走已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。（2）司法机关和行政机关依法裁走、决走查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法进行登记领取权属证书的。（7）法律和行政法规规 走禁止转让的其他情况。参见教材P106。@##
关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是（ ）。
A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构_丁作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
正确答案：C
在中介服务活动中，禁止中介服务人员同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务。
下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。
A．估价对象
B．估价时点
C．价值类型
D．估价方法
E．估价所需材料
