房地产估价师经典例题5辑 第1辑
该房地产的年净收益为（ ）万元。
A．1626.75
B．2086.75
C．2726.75
D．5569.20
答案：错
解析：
本题考查的是长期趋势的测定。长期趋势的测定主要是求趋势值。
某工程项目建设期为2年，建设期内第1年初和第2年初分别贷款600万元和400万元，年利率为8%。若运营期前3年每年末等额还贷款本息，到第3年末全部还清。则每年末应偿还本息（ ）万元。
A.406.66
B.439.19
C.587.69
D.634.70
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。（1）求出前两年借款在第2年年末的本利和：P=600×（1+8%）2+400×（1+8%）=1131.84（万元）；（2）将此本利和折算为经营期三年的年值：A=P×i×（1+i）n/[（1+i）n-1]=1131.84×8%×（1+8%）3/[（1+8%）3-1]=439.192（万元）。P158。
关于股票和公司的债券的说法，正确的有( )。
A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任
B.股票和公司债券同属于流通证券
C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E.股票投资和公司债券都体现资本信用关系
答案：B,E
解析：
它们质的区别主要表现在：
(1)投资性质和各自所包含的权利不同。
股票投资是一种长期投资，股票投资者即成为公司的股东，与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系；股票持有者享有的是一种综合性股东权。
债券投资则是一种短期投资，公司债券持有人是公司的债权人，与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系。公司债券持有者享有的是债权。
(2)收益和风险责任不同。
股票持有者依法获取的是股息和红利，股息和红利完全依赖于股份有限公司的经营状况，数额事先难以确定。
债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。
在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任。
(3)投资风险程度不等。
由于股票投资是一种长期投资，股东不能退股，也不能获取事先确定的股息和红利，因而，投资风险是很大的。
公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资。
下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。
A.净经营收入=有效毛收入-运营费用
B.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息
C.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金
D.净经营收入=有效毛收入-运营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税
答案：A
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。从有效毛收人中扣除运营费用后就可得到物业的净经营收入，即净经营收入=有效毛收人-运营费用。
厂商的均衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是生产理论。厂商的均衡条件：花费单位货币所购买到的生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。
房地产估价师经典例题5辑 第2辑
城镇住房制度改革取得了重大突破，自（ ）年以后，掀起了第一轮房改热潮。
A.1984
B.1985
C.1986
D.1987
答案：C
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
下列关于建设工程招标的表述中，错误的是（ ）。
A.全部或部分使用国有资金投资的项目必须进行招标
B.使用外国政府援助资金的项目必须招标
C.必须进行招标的项目，应由本地区、相关部门或相关组织参加投标活动
D.工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级
答案：C
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。依法必须进行招标的项目，其招标活动不受地区或者部门的限制。参见教材P71。@##
城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。
A.紫线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线
答案：C
解析：
编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。 ( )
答案：错
解析：
保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。
(二)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。
甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是( )。
A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款
房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。（ ）
正确答案：×
房地产拍卖成交，收齐相关款项后，买受的需在拍卖人的协助下办理房地产权属变更过户手续，取得拍卖房地产的产权证，该项标的拍卖才告结束。
房地产估价师经典例题5辑 第3辑
下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。
A．因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B．因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C．因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D．因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价
答案：D
解析：
价值时点原则（估价时点原则）要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。A项属于价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中；B项属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价，而此种情形大多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中；C项属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价，此种情形是目前估价中最常见、最大量的，如房地产抵押估价、房屋征收评估、司法拍卖估价，包括在建工程估价等；D项，估价时点为现在，估价对象为未来状况下的情形，而此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。
某套住宅建筑面积100m2，套内建筑面积为93m2，使用面积系数为0.8，每平方米使用面积为10000元，则该住宅建筑面积下的价格为（ ）元/ m2。
A.8000
B.9300
C.9750
D.10000
答案：A
解析：
本题考查的是建立比较基础。使用面积＝100×0.8＝80（m2）。建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积/建筑面积＝10000×80/100＝8000（元/m2）。
房地产估价师初始注册的条件有（ ）。
A．年龄小于65 周岁
B．取得房地产估价师执业资格
C．受聘于房地产估价机构
D．在房地产估价机构有出资或股份
E．具有完全民事行为能力
答案：A,B,C,E
解析：
房地产估价师注册的条件为：①取得房地产估价师执业资格；②达到房地产估价师继续教育合格标准；③受聘于房地产估价机构；④无《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形。《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定，不具有完全民事行为能力的和年龄超过65 周岁的不予注册。
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性
A.体量庞大
B.价值量大
C.不可移动
D.权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。
经济适用房的开发利润应控制在（ ）以下。
A．2%
B．3%
C．4%
D．5%
正确答案：B
计人房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费等四项成本因素为基础计算，经济适用房开发利润控制在3%以下，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应。
某人用1000 万元购买了一商铺用于出租经营，如果投资收益率为10%，经营期为20 年，每年净经营收益相等，其投资回报是（ ）万元。
A．17.46
B．100.00
C．117.46
D．672.75
答案：C
解析：
房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。其中，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。根据题意得：
房地产估价师经典例题5辑 第4辑
目前我国已基本形成了以( )为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。
A.会计法
B.注册会计师法
C.会计管理条例
D.会计师管理条例
答案：A
解析：
目前我国已基本形成了以会计法为中心、国家统一会计制度为基础的法规体系。
缴存住房公积金的对象包括（ ）。
A．国家机关、国有企业
B．城镇集体企业，城镇私营企业
C．外商投资企业
D．事业单位、民办非企业单位和社会团体
E．农村居民
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。收受定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；给付定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋征收范围确定后，不得实施的活动包括（ ）。
A.转让房屋
B.买卖房屋
C.新建房屋
D.改变房屋用途
E.扩建房屋
答案：C,D,E
解析：
在房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施上述行为的，不予补偿。房屋征收部门应当将暂停办理事项书面通知有关部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。
“三项预测值”分析方法是（ ）中的一种。
A.概率分析方法
B.盈亏平衡分析方法
C.多因素敏感性分析方法
D.风险估计与评价的方法
答案：C
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。
某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。
A．2290.91
B．2326.41
C．2344.16
D．2308.66
房地产估价师经典例题5辑 第5辑
将1000元存入银行，年利率为6%，如果按单利计算，则三年后的本利和为多少？
答案：
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P+P×i×n=1000+1000×6%×3=1180。@##
开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须（ ）。
A、经规划管理部门同意
B、经房产管理部门同意
C、经原土地使用权出让方同意
D、重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议
E、调整土地使用权出让金
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款。
求取报酬率的方法有（ ）。
A．累加法
B．市场提取法
C．投资报酬率排序插人法
D．实际观察法
E．分解法
利用直线趋势法对某类商品住宅2010～2019年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2020年的平均价格为（ ）元/m2。
A.5447
B.5832
C.6987
D.7757
答案：D
解析：
本题考查的是长期趋势法中的数学曲线拟合法。取2014年对应的X＝－1，2015年对应的X＝1，则满足∑X＝0。偶数年，间隔2。（若为奇数年数据，最中间的数取0，间隔1）
2020年，X＝11，则Y＝3522＋385×11＝7757。P385。
机械消耗定额是指完成一定的合格产品规定的施工机械消耗的数量标准，其只可以衡量定额表现。（ ）
此题为判断题(对，错)。
跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是( )。
A.砖混结构
B.钢筋混凝土结构
C.砌体结构
D.钢结构
答案：D
解析：
大跨度厂房——指跨度在15m以上的单层工业厂房，其中跨度为15-30m的厂房以钢筋混凝土结构为主，跨度在36m及36m以上的厂房以钢结构为主。
