2022房地产估价师考试题目下载9章 第1章
某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。
A．923
B．1111
C．1353
D．1872
正确答案：C
在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（ ）
此题为判断题(对，错)。
整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为（ ）。
A．13.6%
B．14.0%
C．19.0%
D．23.6%
答案：A
解析：
房地产投资市场的预期收益率为：10%＋0.4×（20%－10%）＝14%，写字楼市场的预期收益率为：10%＋0.9×（14%－10%）＝13.6%，或者写字楼市场的预期收益率＝10%＋0.9×0.4×（20%－10%）＝13.6%。
房地产开发项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）。
A、最低租售价格
B、最低租售数量
C、最低建安成本
D、最高土地取得价格
答案：C
解析：
考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。收入项目求其最低值，成本项目求其最高值。
下列市盈率的表达式中，正确的是（）。
A.市盈率=股价/每股净资产
B.市盈率=股价/每股收益
C.市盈率=市值/销售收入
D.市盈率=市值/现金流
答案：B
解析：
本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）＝股价/每股收益；市净率（P/B）＝股价/每股净资产。
某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为（ ）。
A、5.00%
B、8.50%
C、8.74%
D、9.00%
答案：C
解析：
本题考查的是财务内部收益率。1+名义收益率=（1+实际收益率）×（1+通货膨胀率），得到：实际收益率=（1+名义收益率）/（1+通货膨胀率）-1=（1+12%）/（1+3%）-1=8.74%。参见教材P187。
2022房地产估价师考试题目下载9章 第2章
某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A、 43.2%
B、 50%
C、 56.8%
D、 70%
(2016真题) 分项最细、定额子目最多的工程建设定额是（）。
A.估算指标
B.概算指标
C.预算定额
D.施工定额
答案：D
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。施工定额是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。
对某房地产状况进行调整中，下列属于实物状况调整的有（ ）。
A、临街状况调整
B、外部配套设施调整
C、装饰装修状况调整
D、采光、通风状况调整
E、土地使用期限状况调整
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。选项AB属于区位状况调整的内容；选项E属于权益状况调整的内容。参见教材P198。
税收加成与税收附加不同，附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。
A.基础租金必须能够抵偿贷款还本付息.经营费用和空置损失
B.基础租金一般高于市场租金
C.基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D.基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E.基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
答案：A,C
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。选项B错误，两者之间可能大于也可能小于，在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金；选项D错误，无特定关系；选项E错误，在写字楼市场比较理想的情况下，基础租金一般低于平均租金。
实施城市规划应当遵循的基本原则是城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师考试题目下载9章 第3章
答案：错
解析：
本题考查的是收益型物业管理中的运营费用。我国房地产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况。
房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批，二级及二级以下资质由省级人民政府批准。（ ）
此题为判断题(对，错)。
均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定估价对象的最佳规模和最佳用途。（ ）
答案：错
解析：
考点:最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
下列表述中，正确的是（ ）。
A．凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的课税对象
B．房产税、土地使用税是比例税率，土地增值税则是累进税率
C．耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税，但炸药库用地应该免税
D．契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权出售人征收的一种税，其税率为3%～5%
正确答案：C
《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收；土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率；契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
在发生 ( )过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明。
A.银行信用
B.商业信用
C.消费信用
D.民间信用
答案：B
解析：
在发生商业信用过程中，一般要“立字为据”作为债权债务关系的证明，如商业票据。
一份完整的房地产估价报告通常包括封面、致估价委托人函、目录及（ ）
A．估价师声明
B．估价假设和限制条件
C．估价特殊说明
D．估价技术报告
E．估价结果报告
答案：A,B,D,E
解析：
一份完整的房地产估价报告，通常由以下8大部分组成：①封面（或扉页）；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。
2022房地产估价师考试题目下载9章 第4章
国与国之间发生政治对立，如果政治对立升级，则不免会出现经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是国际因素。国与国之间难免发生政治对立，但如果政治对立升级，则不免会出现经济制裁或经济封锁、冻结贷款、终止往来等，这些情况一般会导致房地产价格下跌。
信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险的种类。信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。
下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（ ）。
A．假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法
B．运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C．假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D．假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余
正确答案：C
假设开发法适用的对象是具有开发或冉开发潜力的房地产，例如待开发的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
某房地产开发公司(简称w公司)准备在某市H乡的一处废旧厂房区建设商品房向社会出售，该废旧厂房及土地属于H乡集体所有。根据土地使用权出让合同约定，w公司获得的这块土地只能建设住宅。w公司在对当地房地产市场形势进行了多次分析研究后，决定调整最初确定的开发方案，减少住宅用地，调整出部分土地建设一座大型综合游乐场。w公司在其开发项目建设过程中，委托中介机构作住宅项目的销售代理，预售其在建的住宅。在w公司开发的大型综合游乐场即将开业时，G快餐公司租了游乐场中的一处小楼，开办快餐厅，租期5年。游乐场建成开业数月后，w公司将其整体卖给了F娱乐公司。在游乐场开业2年后，G快餐公司要将快餐厅租给S餐饮公司经营。
请根据以上材料，回答下列问题：
第 110 题 w公司如何才能合法地占用该废旧厂区的土地（ ）。
A．向规划管理部门申请办理建设用地规划许可证，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
B．向规划管理部门提出用地申请，办理建设工程规范许可证和征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
C．向H乡政府提出用地申请，进行拆迁补偿，并与其签订土地使用权出让合同
D．W公司向规划管理部门提出建设用地规划申请后，办理征地手续，与土地管理部门签订土地使用权出让合同
(2015年真题) 除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。
A.财务决算报告
B.施工人员变动情况
C.竣工图
D.物业服务企业招标文件
答案：C
解析：
本题考查的是竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。
附加是国家附加的简称，是中央政府在正税之外附加征收的一部分税款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师考试题目下载9章 第5章
李某计划用自有闲置资金2000万元购买一座商场用于长期出租以获取租金收益，现就此计划向某房地产估价机构进行咨询。某房地产估价机构需要进行市场调查分析形成报告。请问这类房地产市场调查分析的内容有哪些？
答案：
解析：
本题考查的是房地产市场调查分析。商业房地产市场调查分析的主要内容包括：（1）宏观环境分析，包括经济环境分析、城市规划、城市商业网点规划、政策环境；（2）商业房地产发展现状及趋势，包括城市商业用地的供应、城市商业房地产开发情况、商业房地产需求状况分析、租售价格比；（3）商圈（区域）分析，包括商圈环境、商圈流量、商业房地产分布、商业经营业态、典型项目；（4）消费者消费习惯分析，包括消费目的、消费时间、消费对象、消费数量、消费地点及消费者特征；（5）客户分析，包括对所处行业的认识、现在的经营情况、选择物业的标准、投资的偏好、投资的标准及投资能力。
实施强制拆迁必须以违章建筑为前提。（ ）
此题为判断题(对，错)。
是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。
A．全面覆盖
B．大量定制
C．市场专业化
D．产品专业化
正确答案：B
[答案] B 采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。
(2017真题) 购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。
评估某宗房地产2017年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2016年10月1日，成交价格为13500元/m2，另知：该类房地产市场价格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上涨1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比较价格为（ ）元/平方米。
A.16171.27
B.15742.17
C.15776.47
D.16333.38
答案：B
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日（价值时点），共4个月，月平均上涨2%。13500×（1＋1.5%）5（1＋2%）4＝15742.17（元/m2）。
除法律、法规另有规定外，划拨土地的使用年限为（ ）。
A．没有使用期限的限制
B．一律70年
C．与出让土地使用权的年限一样
D．根据用地性质由政府与使用者协商确定
2022房地产估价师考试题目下载9章 第6章
假设开发法评估在建工程价值时，采用投资利润率计算后续开发的应得利润，计算基数应包括（ ）。
A.待开发在建工程价值
B.已完工程建设成本
C.取得在建工程的税费
D.后续开发的投资利息
E.销售税金
答案：A,C
解析：
本题考查的是后续开发的应得利润。采用投资利润率计算后续开发的应得利润的，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。
某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元等于8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为（ ）元人民币/m2。1998年10月15日的汇率假定为1美元等于8.29元人民币。
A．7999
B．7967
C．7996
D．8028
征收国有土地上房屋的土地成本包括（ ）。
A、场地平整费
B、城市基础设施建设费
C、渣土清运费
D、青苗补偿费
E、地上物拆除费
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产价格构成。征收国有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收补偿费用、相关费用和其他费用。房屋征收补偿费用一般包括被征收房屋补偿费、搬迁费、临时安置费和停产停业损失补偿费；相关费用一般包括房屋征收评估费、房屋征收服务费和政府规定的其他有关费用。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com 其他费用一般包括地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费以及城市基础设施建设费、建设用地使用权出让金等，通常依照规定的标准或采用比较法求取。
已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿利率为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣为O.5%，则报酬率为（ ）。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
正确答案：A
3.31%+2.23%+1.32%+1.42%＝0.5%＝7.78 %
下列导致地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有（ ）。
A．资金短缺
B．洪涝灾害
C．建材供应短缺
D．开挖基槽发现重要古墓
E．规划方案上报后审批期限超过一年
答案：B,D,E
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：①因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。②因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。③因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。
城乡规划管理部门在（ ）中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。
A、《规划意见书（选址）》
B、《建设用地规划许可证》
C、《建设工程规划许可证》
D、《建设工程施工许可证》
答案：A
解析：
本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。城乡规划管理部门在《规划意见书（选址）》中，将确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积，根据项目情况提出规划设计要求。参见教材P72。
2022房地产估价师考试题目下载9章 第7章
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由国土资源部规定。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于各类污染源的表述，正确的有（ ）。
A.大气污染源中，对人体危害最大的是飘尘
B.大气生活污染源，分布广、排放污染量大
C.大气污染源的源强是指污染物的浓度大小
D.城市垃圾主要包括生活垃圾、建筑垃圾等
E.交通噪声日益成为城市的主要噪声，城市中50%～70%的噪声来自交通运输工具
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是大气、环境噪声、水污染源。选项A错误，飘尘是大气污染源中，颗粒类污染源危害最大的，而不能代表全部气体污染源；选项C错误，大气污染源的源强是指污染物的排放速率，污染物的浓度与源强成正比。参见教材P54、57、61。
下列关于当事人申请登记的时限说法中正确的是（ ）。
A．初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30内提出申请
B．新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请
C．集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请
D．转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请
E．注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请
正确答案：CD
新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后90日内向登记机关提出申请；集体土地上的房屋因土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请。转移登记应当在事实发生之日起90日内提出申请，变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请。
2010 年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业（ ）。
A．获得了正常利润
B．获得了经济利润
C．获得了超额利润
D．年净利润为零
答案：A
解析：
经济学中的成本概念不同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本”。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。
下列属于承担民事责任的方式有( )。
A.罚款
B.吊销证照
C.赔偿损失
D.赔礼道歉
E.停止侵害
答案：C,D,E
解析：
承担民事责任的方式主要有下列11种：——重点
(1)停止侵害。这是指行为人停止其正在实施的侵害行为。
(2)排除妨碍。这是指排除对权利人权利行使的不正当妨碍。
(3)消除危险。这是指消除对权利人的人身或财产所造成的危险。
(4)返还财产。这是指不法侵占他人财产的人，应交还原物给原所有人或原合法占有人。
(5)恢复原状。这是指当财产被不法损害而有恢复原状可能时，应予以恢复。
(6)修理、重作、更换。这是指交付的标的物质量不符合规定或约定时，予以修理、重作或更换。
(7)继续履行。我国合同法也叫强制履行，是指合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，经另一方当事人的请求，法律强制其按照合同的约定继续履行合同的义务。
(8)赔偿损失。这是指以一定量的金钱对他人所受损害加以赔偿。
(9)支付违约金。这是指以要求违约方支付一定量的金钱的方式对违约进行制裁并对违约造成的后果进行补偿。
(10)消除影响、恢复名誉。这是指在侵犯他人名誉权等人格权时，采取一定措施恢复他人的名誉。
(11)赔礼道歉。这是指加害人向受害人承认错误，表示歉意。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。
A、 对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B、 城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C、 分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D、 房地产估价人员可以假定估价时点
E 对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点
答案：A,B
解析：
拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点；对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误。估价时点不是委托人或估价人员可以随意假定的，而应根据估价目的来确定。
2022房地产估价师考试题目下载9章 第8章
评估拆迁价格应精确到（ ）。
A．元
B．角
C．百元
D．由双方协商
某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度分别为（ ）。
A.24m；16m
B.27m；13m
C.30m；10m
D.16m；24m
答案：A
解析：
本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。前街影响深度：40×3000/（3000＋2000）＝24m；后街影响深度＝40－24＝16m。
房地产开发公司于2007年1月开发一经济适用房住宅小区，项目总投资为3000万元，并以划拨方式取得了该项目建设用地使用权。2007年6月，经招标，分别与B监理公司，C施工企业签订了监理合同、施工合同，其中建设工期为一年半，施工工程合同价为1800万元。2007年4月，正式开工建设。2008年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。
A房地产开发公司在申请领取施工许可证时，其到位资金原则上不得少于（）万元。
A、300
B、500
C、540
D、900
答案：C
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设工期超过1年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。该项目建设工期为一年半。工程合同价为1800万元。1800万元×30%=540（万元）。
下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
根据建筑安装工程费用项目组成，措施费不包括( )。
A、安全防护费
B、文明施工费
C、夜间施工费
D、材料费
土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是（ ）。
A．土地使用权出让费
B．土地使用费
C．土地使用权转让费
D．毛地价
正确答案：B
土地使用权出让费是土地出让时支付给政府的一笔费用，俗称“土地出让金”，而土地使用权转让费是在土地使用权发生转移时，由受让方支付给转让方的费用，毛地价是土地价格的一种表示方式，士地使用费是十地使用者使用土地支付的经常性费用。
2022房地产估价师考试题目下载9章 第9章
如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当调高折现率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是通货膨胀的影响。应调低折现率。参见教材P180。
用业主共有道路而增设的车位，属于（ ）。
A.买受人所有
B.业主共有
C.房地产开发企业所有
D.房地产开发企业与业主共有
答案：B
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权-共有部分的共有权。建筑区划内车位、车库的所有权归属。《物权法》第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：（1）建筑区划内，规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；（3）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。 （ ）
正确答案：×
内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。
在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。
A．欠税
B．偷税
C．抗税
D．退税
E．漏税
(2015真题) 利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是（）。
A.功能提高小于费用提高
B.功能下降小于费用下降
C.功能下降大于费用下降
D.功能不变，费用増加
答案：B
解析：
本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。利用价值工程理论，提高价值的方法有：
（1）功能提高，费用不变；
（2）功能不变，费用降低；
（3）功能提高，费用下降；
（4）功能提高大于费用提高；
（5）功能下降小于费用下降。
V=F/C
（4）招标投标。引入竞争机制，确保工程质量，控制工期，降低造价。
（5）合理。工程项目管理的核心。
(2016真题) 定基发展速度加上1（或100%）等于定基增长速度。（）
答案：错
解析：
本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1（或100%）等于定基发展速度。
