2022房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第1辑
答案：对
解析：
房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为房地产中介服务业和物业管理业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。
关于不同权属状况房地产拍卖的审查与前期处理的说法，错误的是( )
A.有共有人的房地产拍卖须有共有人的书面同意意见
B.有租赁登记的房地产拍卖须将拍卖行为告知承租人
C.产权人为国有单位的房地产拍卖只需取得产权人的许可意见——上级部门
D.房屋的附属设施、公用设备与房屋同时拍卖应在公告中说明
答案：C
解析：
(6)分层、分套的房屋拍卖，买受人按分摊的建筑面积取得相应比例的土地使用权。
(7)房屋的附属设施、公共部门、公用设备与房屋同时拍卖转让，应在公告中说明，并按照国家和当地政府的有关规定办理。
(8)建筑设计为成套的房屋，一般不得分割拍卖。
对于共有房地产的转让，需要其共有人( )。
A、 全部同意
B、 超过50%同意
C、 超过2/3同意
D、 有人同意就行
答案：A
解析：
根据《城市房地产管理法》及《转让管理规定》的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。
投资决策是结合可行性研究、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。（ ）
答案：错
解析：
考点:投资机会选择与决策分析。投资决策是结合企业发展战略、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。
禁止发布房地产预售广告的是（ ）。
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
2022房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第2辑
房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（）
答案：错
解析：
本题考查的是契税－纳税人、课税对象、计税依据。契税的计税中，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述正确的是( )。
A、 一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师
B、 二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师
C、 新设立房地产估价机构要有1名以上专职注册房地产估价师
D、 三级资质要有5名以上专职注册房地产估价师
E 三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师
关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。
A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式
B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金
C.总代理可以委托分代理
D.房地产开发企业不能直接委托分代理
E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。选项D错误，开发商可以直接委托分代理。
已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是( )。
A.住宅平均层数
B.住宅建筑净密度
C.住宅建筑面积净密度
D.住宅建筑面积毛密度
房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（ ）。
A、观察法
B、实验法
C、讨论法
D、问卷调查法
答案：A
解析：
考点:市场调查的步骤。观察法是指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料。例如，市场调查人员到新建商品房项目的售楼处去观察房屋销售状况和样板房状况。
2022房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第3辑
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000 m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000 m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用成本法估价时，应（ ）。
A、按照预算额计算在建工程价值
B、按工程已结算额计算在建工程价值
C、按综合完成的形象进度计算在建工程价值
D、按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值
答案：D
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。采用成本法估价时，应按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值。
下列情形中，诉讼时效为2年的是（ ）。
A．身体受到伤害要求赔偿的
B．寄存财物被丢失的
C．环境遭污染或损害的
D．借出的资金未能收回的
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
该项目的金融杠杆率为（ ）。
A.1.67
B.1.81
C.2.50
D.4.40
答案：C
解析：
本题考查的是金融杠杆、回报与风险。杠杆率=所投资的房地产总价值/房地产投资中的资本金=100%/40%=2.5。
房地产投资的缺点是（ ）。
A．投资回收周期较长
B．投资数额巨大
C．变现性差
D．以上均正确
正确答案：D
D房地产投资的缺点除了选项A、B、C外，还包括需要专门的知识和经验。
假设2800元/m2是2002年5月的均衡价格，此时供给量与需求量同时增加，且需求增加量大于供给增加量，则到2003年5月，达到新的均衡时均衡价格可能是（ ）。
A．3000元/m2
B．2600元/m2
C．2800元/m2
D．有多种可能
2022房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第4辑
商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100平方米，对房屋面积差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（ ）平方米的，购房人有权退房。
A.97
B.103
C.105
D.A、B均可以
答案：C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按套内建筑面积计价，套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权解除合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。
拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起（ ）日内，向原估价机构书面申请复核估价。
A．5
B．7
C．10
D．15
下列关于本登记的表述，正确的是（ ）。
A.设立登记是设立地役权的生效要件
B.权属主体发生变化，应办理变更登记
C.不动产面积发生变化，应办理更正登记
D.抵押权已实现，应申请抵押权注销登记
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件；权属主体发生变化，应办理转移登记；不动产面积发生变化，应办理变更登记。P156。
已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为l.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（ ）。
A．7.78%
B．8.28%
C．13.21%
D．14.21%
答案：A
解析：
报酬率=安全利率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率－投资带来的优惠率=3.31%＋2.23%＋1.32%＋1.42%－0.50%=7.78%。
下列房地产图中，用作不动产产权证书附图的是( )。
A.地籍图和房产分户图
B.宗地图和房产分户图
C.地形图和房产分户图
D.宗地图和房产分丘图
答案：B
解析：
房产分户图，以地籍图、宗地图(分宗房产图)等为基础编绘房产分户图，也是①不动产产权证书和②房产档案的附图。
2022房地产估价师考试真题精选及答案5辑 第5辑
当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对企业产品价格变化的反应时，往往采用（ ）。
A．挑战定价法
B．领导定价法
C．目标定价法
D．随行就市定价法
宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
A．仕收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
正确答案：C
根据《宪法》的有关规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。
土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均产值的30倍。( )
下列征收集体土地中，属于应由省级人民政府批准征收的有( )。
A.基本农田10h ㎡
B.基本农田20h ㎡
C.其他土地60h ㎡
D.基本农田以外的耕地20h ㎡
E.基本农田以外的耕地40h ㎡
答案：C,D
解析：
征收土地批准权限的规定：①征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；②建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；③征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批；④其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。
如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。如果该建设工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。
