22年房地产估价师经典例题5辑 第1辑
(五)甲、乙两房地产为相邻的工业厂房，甲房地产的单价为1000元/m2，面积为5000m2；乙房地产的单价为800元/m2，面积为2000m2。现甲乙两企业合并，估价师测算合并后的丙房地产价值为1080元/m2。
下面哪种增值分配率应占较大权重比例( )。
A．甲：71.4%，乙：28.6%
B．甲：55.6%，乙：44.4%
C．甲：75.8%，乙：24.2%
D．甲：70%，乙：30%
根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。（ ）
正确答案：×
原国家计委、建设部在1995年联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》(计价格[1995]971号)规定，根据代理项目的不同，房地产经纪收费实行不同的收费标准。房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
估价上的折旧注重的是（ ）。
A、原始取得价值的减价修正
B、资产市场价值的真实减损
C、重置价值的摊销与回收
D、原始取得价值的摊销与回收
答案：B
解析：
考点:求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。
房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A、1.99
B、7.30
C、8.53
D、9.00
答案：A
解析：
考点:名义利率与实际利率。I＝F－P＝P（1＋i）n－P，按月计算：I＝1000×（1＋8%/12）12×3－1000＝270.23（万元），按季计算：I＝1000×（1＋8%/4）4×3－1000＝268.24（万元），利息差＝270.23－268.24＝1.99（万元）。
甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30曰，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。
若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6 000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%,土地资本化率为6%，采用直接资本化法测算该宗物业的价值为（）万元。
A.6625 B.7333
C.7571 D.7993
在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。（ ）
答案：错
解析：
在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：①忽视投资项目中的柔性价值；②忽视投资机会的选择；③忽视了房地产项目的收益成长。
下列行为中，应当缴纳契税的有（ ）。
A.房屋赠与
B.房屋继承
C.以土地、房屋权属抵债
D.以土地、房屋权属投资、入股
E.房地产抵押
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是契税的纳税人。选项ABCD均造成权属转移，但根据《继承法》，法定继承人继承房产的，不缴纳契税；若为非法定继承人，视为赠与，缴纳契税。
（ ）是企业的净利润与销售收入净额的比率。
A.资产报酬率
B.销售毛利率
C.销售净利率
D.股东权益报酬率
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。销售净利率是企业的净利润与销售收入净额的比率。
22年房地产估价师经典例题5辑 第2辑
下列关于城市房屋拆迁补偿安置协议的表述中，不正确的是（ ）。
A．协议是平等主体之间的有关民事补偿安置的内容
B．依法签订的拆迁补偿安置脚议，对当事人具有法律约束力
C．协议签订后，可以进行公证
D．协议应当向房屋所在地市、县人民政府房屋拆迁主管部门备案
正确答案：D
协议签订后是否公证，由双方当事人自主选择。但根据《拆迁条例》规定，拆除代管房屋，必须经公证机关公证。
物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的有（ ）。
A.火险
B.全损险
C.财产毁损责任保险
D.员工医疗保险和失业保险
E.职工信用保险
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。
钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、起重机梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查，包括机密性商业资料。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价依据。估价师应对委托人提供的资料进行审慎检查。
从狭义的角度，正常利润是下列哪项生产要素的报酬（ ）。
A.土地
B.资本
C.劳动力
D.企业家才能
答案：D
解析：
本题考查的是分配理论。狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。通常将正常利润看作是对企业家才能的贡献所给予的报酬。P213。
银行可要求开发公司购买（ ）。
A．保证保险
B．信用保险
C．工程保险
D．责任保险
下列（ ）是货币政策的中间目标。
A．稳定物价
B．国际收支平衡
C．货币供应量增加
D．利率稳定
E．实现充分就业
正确答案：CD
A、B、E选项属于货币政策的终极目标，中间目标是中央银行为了实现其终极目标而设置的可供观测和调控的指标。
下列关于所有权的表述中，正确的有( )。
A.所有权是从物权
B.所有权是自物权
C.可对所有权人的物设置他项权利
D.共有是确定份额的共同所有
E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
答案：B,C
解析：
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利，视为一并转让。
22年房地产估价师经典例题5辑 第3辑
住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。
A．住房公积金管理中心
B．住房公积金管理委员会委托的银行
C．各个单位
D．全体职工
正确答案：A
管理中心是公积金委员会各项决策的执行机构，是住房公积金运作管理部门，是住房公积金管理的主体。
答案：错
解析：
优先股股东一般不参与公司经营管理，也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时，则他们享有表决权。
答案：错
解析：
本题考查的是辐射污染。医疗照射已经成为主要的人工污染源。
甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些？估价师为完成本次估价应收集哪些资料？
答案：
解析：
1.更改对房屋造成的损失包括： （1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；（2）因规划修改需要投入的改造成本；（3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失；（4）投资利息损失 。
2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周期、利息率资料。
以下是房产税纳税人的有（ ）。
A．产权出典的承典人
B．房产出租的租赁人
C．产权未确定的房产代管人
D．产权全民所有的，经营管理单位和个人
E．产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人
对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。 （ ）
正确答案：×
对有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。
土石方工程，属于单位工程。（ ）
此题为判断题(对，错)。
母公司与子公司之间、公司与其职工之间的房地产交易，由于相互间比较了解，其成交价格往往与正常的市场价格相差不会太大。( )
正确答案：×
[答案] ×
利害关系人之间的交易往往造成成交价格偏离正常市场价格。
22年房地产估价师经典例题5辑 第4辑
为了公共利益的需要，政府对某小区作出了征收决定，甲房地产估价机构被选定为征收评估机构。被征收人王某在征收范围内有一处住房。
若选用比较法作为其中一种估价方法，则关于比较法估价的说法中，错误的是（ ）。
A、类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在交易时点的平均交易价格
B、类似房地产的实际成交价格以真实成交、可以质证或者房地产交易登记的实际成交价格为依据
C、将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格
D、根据类似房地产价格，采用简单算术平均法、加权算术平均法确定被征收房屋最终估价价格
答案：A
解析：
本题考查的是房屋征收估价技术路线。选项A错误，类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在价值时点的平均交易价格。
下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是（ ）。
A、拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价
B、如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的10%
C、保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价
D、拍卖财产未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见
答案：B
解析：
考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。选项B，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批。 ( )
答案：错
解析：
须经过省、自治区人民政府和大军区人民防空委员会审查同意。
资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。 ( )
此题为判断题(对，错)。
在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是（ ）。
A．城市蓝线
B．城市绿线
C．城市紫线
D．城市黄线
需要安置的农业人口数为（ ）人。
A．225
B．600
C．15
D．200
预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法。
E．路线价法
在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常提按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。（ ）
答案：对
解析：
【考点】零售商业物业的租约。大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用，通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。
22年房地产估价师经典例题5辑 第5辑
某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？
正确答案：
(一)解法一：
(1)已知P=4000×90×(1-30%)=25.2万元
P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元
(2)N=15×12=180月
=4.5%/12=0.375%
i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%)
A1= P1×[i1×(1-i1)n]/[(1+i1)n-1]=10000×[0.375%×(1+0.375%)180]/[(1+0.375%)180-1]=764.99元
Al=P2×[i2×(1-i2)n]/[(1+i2)n-1]=15200×[0.57%×(1+0.57%)180]/[(1+0.57%)180-1]
=1352.66元(按照0.57%)
=1349.62元(按照0.567%)
=1349.31元(按照0.5667%)
A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%)
(3)最低月收入=A/0.35=2117.65//0.35
=6050.43元(按照O.57%)
=6041.74元(按照0.567%)
=6040.86元(按照0.5667%)
(4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为：
P1=5万元 n=(15-3)×12=144月
A’=P×P2×[i2(1+i2)n]/[(1+i2)n-1]
=5×[O.57%×(1+O.57)n]/[(1+O.57%)n-1]
=509.94元(按照O.57%)
=508.98元(按照0.567%)
=508.89元(按照0.5667%)
从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A’=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%)
(二)解法二：
(1)～(3)与解法一相同
(4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)×12=144月
(5)第4年初还款5万元后，商业贷款月还款额A：
P3=132630.40-50000=82630.4元
A3=82630.4[O.57%×(1+O.57%)144]/[(1+O.57%)144-1]=842.72
(6)该家庭第4年初的月还款额为：
A1+A2=764.99+842.72=1607.71元
注:主观题答案仅供参考
开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏（）年。
A、1
B、4
C、2
D、3
答案：A
解析：
本题考查的是商品房交付使用。开发商向买房人的保修期中，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年。
房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。
A．假设开发法
B．长期趋势法
C．成本法
D．市场法
正确答案：B
[答案] B
本题主要考查的是长期趋势法的概念。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。（ ）
李某购买新房并入住，对此，下列说法正确的有( )。
A、 李某应向物业管理公司出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
B、 因李某房改购房时已经缴纳了住宅共用维修基金，此次购房不需全额缴纳住宅共用维修基金，只需补缴差额部分即可
C、 因李某住房问题已解决，今后无需再缴纳住房公积金
D、 李某有义务缴纳公共性物业管理费用
某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。
A．1002.45
B．1012.45
C．1027.42
D．1037.45
正确答案：B
下列叙述正确的是( )。
A．市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果
B．成交价格是一个已完成的事实，不会随其他因素的变化而变化
C．理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系
D．一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动
E．市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用
正确答案：ADE
[答案] ADE
成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。
