22年房地产估价师每日一练8卷 第1卷
居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂减半计征土地增值税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地增值税的减税、免税。自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
房地产开发投资的清偿能力指标一般有( )。
A、 借款偿还期
B、 利息备付率
C、 偿债备付率
D、 资产负债率
E 速动比率
收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（ ）
答案：错
解析：
收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：①人员工资及办公费用；②保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；③为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；④保险费；⑤营业税金及附加；⑥城镇土地使用税；⑦房产税和法律费用等。
造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为( )。
A、 成本加成定价法
B、 价值定价法
C、 目标定价法
D、 认知价值定价法
在市场交易指标中，房地产价格通常用不同类型房屋的（ ）表示。
A、中位数价格
B、销售价格
C、抽样价格
D、成交价格
答案：A
解析：
考点:市场交易指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而进行预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师每日一练8卷 第2卷
市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（ ）
答案：对
解析：
考点:中国房地产估价行业发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。
某房地产26000m2，拥有两部电梯，售价6000元/m2，若增加安装第三部电梯，安装费用300万元，价格可以达到6300元/m2，则第三部电梯的投资价值为（ ）元。
A．3000000
B．4800000
C．15600000
D．163800000
国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至、建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。
受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应派（ ）单数成员组成鉴定组。
A．3人(含3人)以上
B．5人(含5人)以上
C．7人(含7人)以上
D．9人(含9人)以上
答案：对
解析：
考点:价值类型的确定。房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。
合同履行中，履行费用的负担约定不明确的，由履行义务一方负担。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是合同的履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。参见教材P415。
22年房地产估价师每日一练8卷 第3卷
某宾馆框架结构，总建筑面积10000m2，土地使用年限为40年，2003年年初通过出让方式取得。三年后，该宾馆建成并投入运营，一层建筑面积2000m2，其中500m2为宾馆大堂，1500m2用于出租餐厅和咖啡厅，其余各层为宾馆客房、会议室和自用办公室。该宾馆共有客房190间(建筑面积7600m2)，会议室2间(建筑面积200m2)，自用办公室3间(建筑面积200m2)。当地同档次宾馆每间客房每天的房价为200元，年平均空置率为30%。会议室的租金平均每间每次500元，平均每间每月出租20次。附近同档次一层商业用途房地产的正常市场价格为每平方米建筑面积15000元，同档次办公楼的正常市场价格为每平方米建筑面积8000元。该宾馆正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%。当地宾馆这种类型的房地产的报酬率为12%。试计算该宾馆的正常总价格。
答案：
解析：
(1)一层餐厅和咖啡厅价格=15000×1500元=2250万元。 (2)宾馆客房年总收益=200×190×365×(1-30%)元=970.9万元。 (3)宾馆会议室年总收益=500×20×2×12元=24万元。 (4)宾馆年总费用=970.9×40%万元=388.36万元。 (5)宾馆自营部分年净收益=(970.9+24-388.36)万元=606.54万元。 (6)该宾馆年净收益=(606.54+2250+160)万元=3016.54万元。 (7)该宾馆的正常总价格=
万元=24758.29万元。 [知识点] 净收益每年不变的公式
城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
正确答案：A
居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。
（ ）实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
A、指数平滑法
B、加权移动平均法
C、回归分析法
D、市场因子推演法
答案：C
解析：
本题考查的是市场趋势分析。回归分析法实际上是根据现有的一组数据来确定变量之间的定量关系，并且可以对所建立的关系式的可信程度进行统计检验，同时可以判断哪些变量对预测值的影响最为显著。
(2017真题) 某房地产开发项目的会计成本为7000万元，隐成本为3000万元，则该项目的经济成本是（）万元。
A.3000
B.4000
C.7000
D.10000
答案：D
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本=7000+3000=10000（万元）。
城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
房地产开发项目的施工许可证由( )向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
正确答案：B
[答案] B 建设单位在开工前，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门(简称发证机关)申请领取施工许可证。
22年房地产估价师每日一练8卷 第4卷
房地产估价机构等级分为（ ）。
A.一级
B.二级
C.三级
D.四级
E.暂定级
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。
《物业管理条例》规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
有共有人的房地产拍卖，须有共有人的书面同意转让意见。共有人享有优先购买权。（ ）
此题为判断题(对，错)。
写字楼2015年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营费用为潜在毛收入的30%，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2015年的净经营收入为（ ）万元。
A.330
B.450
C.650
D.700
答案：C
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入=1000-1000×5%=950（万元），净经营收入=有效毛收入-运营费用=950-1000×30%=650（万元）。贷款还本付息不计入运营费用。计算净经营收入时不考虑所得税和准备金。
下列不属于钢筋混凝土结构的是（ ）。
A.框架结构
B.剪力墙结构
C.筒体结构
D.钢结构
答案：D
解析：
本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构分为框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。
在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师每日一练8卷 第5卷
某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元，依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问：
1.这样的做法有哪些错误？
2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益？
答案：
解析：
1.错误：
(1)由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。
(2)未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。
(3)不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。
(4)不应选用350万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。
2.具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。
房地产抵押对房地产估价的需要，包括（ ）。
A.增加抵押贷款
B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测
C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款
D.处置抵押房地产
E.租赁抵押房地产
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的需要。房地产抵押对房地产估价的需要，包括：初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价、抵押期间估价、抵押房地产处置估价。
(2015年真题) 房地产投资项目敏感性分析的目的是找出对投资项目影响最大的敏感性因素。（）
答案：错
解析：
本题考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：（1）找出影响项目经济效益变动的敏感性因素；（2）研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；（3）比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。
房地产开发项目资本金是指在投资项目总投资中投资者实际投入的出资额
答案：错
解析：
投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购(≠实际投入)的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。
在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（ ）。
A．规费
B．措施费
C．直接工程费
D．企业管理费
答案：B
解析：
措施费主要包括安全防护、文明施工措施费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排水费、施工降水费、地上地下设施、建筑物的临时保护设施费、已完工程及设备保护费九项通用措施项目和专业措施项目。混凝土、钢筋混凝土模板及支架费为建筑工程的专业措施项目，脚手架费为建筑工程、装饰装修工程和市政工程的专业措施项目。
某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：
若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。
A、2914元/m2
B、2952元/m2
C、2849元/m2
D、2861元/m2
答案：A
解析：
(1)该题考核的是市场比较法中可比实例的选择、比准价格的计算以及最终价格的确定等问题。 (2)可比实例的选取一定要符合以下四点要求：类似房地产、交易类型与估价目的吻合、成交日期接近估价时点、成交价格尽量为正常价格。按照类似房地产的界定，可比实例在规模上应与估价对象的规模相当，一般应在估价对象规模的0.5—2倍范围内，而交易实例A的规模显然不满足这个条件，因此无法被选作交易实例。 3) 最后评估价格的求取应先根据已给的各项修正求得各可比实例的比准价格，然后按简单算术平均数和加权算数平均数求取最后的评估价格。
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22年房地产估价师每日一练8卷 第6卷
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2,代征地面积500m2,规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调査，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2,且按每月1%递增，平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。
采用假设开发法中的现金流量折现法估价时，开发完成后的房地产价值在估价时点为()万元。
A.9734.2 B.10218.3
C. 10407.5 D.10458.8
目前我国城市住房的供给主要有三类：廉租住房、经济适用房和商品住房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2015年真题) 风险型决策的具体方法有（）。
A.决策树法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。
城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以三次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，过期施工许可证自行废止。参见教材P94。
签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。
A．工商
B．土地
C．房产
D．建设
22年房地产估价师每日一练8卷 第7卷
下列关于替代原则，表述错误的是（ ）。
A.替代原则会用于比较法.收益法，成本法等估价方法中
B.收益法中的客观收益是遵循价值时点原则来求取的
C.房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格
D.替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内
答案：B
解析：
本题考查的是替代原则。选项B错误，整个比较法可以说是以替代原理为基础的。收益法中的客观收益，成本法中的客观成本，假设开发法中的后续开发的必要支出及应得利润等，也都是遵循替代原理来求取的。
租户常常要缴纳订金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（ ）。
A.估价工作的主要内容及质量要求
B.估价工作的具体步骤及时间进度
C.估价工作的人员安排
D.委托方的协助义务
答案：D
解析：
本题考查的是编制估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。
房地产交易管理机构的主要职责是（）。
A.开展房地产股票活动指导和监督
B.办理房地产交易登记、鉴证等手续
C.协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费
D.为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务
E.为建立房地产市场预警预报体系、为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产市场价格
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产交易管理机构及其职责。“开展房地产股票活动指导和监督”。不是房地产交易管理机构的主要职责。
收益性物业管理中的收入包含保证金和大修基金。（ ）
答案：错
解析：
考点:收益型物业管理中的运营费用。收益型物业管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保证金和大修基金）。
房屋的商品租金构成因素是( )。
A、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租．
C、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润
答案：C
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其含义。商品租金是以房地价值为基础确定的租金，是几种租金中项数最多的，其构成内容包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润8项因素。解决此题的关键在于准确理解市场租金、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金的联系和区别。
22年房地产估价师每日一练8卷 第8卷
张某购买了A房地产开发公司在B市的住房一套，因质量问题，与A房地产开发公司发生了质量纠纷。如果张某认为该住房存在严重的主体质量问题，应以（）作为能否退房的依据。
A、A市人民政府的核验结果
B、B市土地部门的核验结果
C、A市房管部门的核验结果
D、B市质量监督站的核验结果
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对于经工程质量监督部门核验，确属房屋主体结构质量不合格的，消费者有权要求退房，终止房屋买卖关系。这里的质量监督部门是指专门进行质量验收的质量监督站，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。
(2015年真题) 房地产开发项目的年成本利润率等于成本利润率除以开发经营的年数。（）
答案：错
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。
消费者和生产者的信息完整是市场失灵的表现。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
谨慎原则的关键是要搞清楚存在不存在不确定性因素的情况。（ ）
此题为判断题(对，错)。
将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ ）的工作。
A、投资机会选择与决策分析阶段
B、前期工作阶段
C、建设阶段
D、租售阶段
答案：B
解析：
考点:开工申请与审批。开工之前均属于前期阶段。前期阶段与投资机会研究的界线是获取土地或项目。
股份制包括( )等企业组织形式。
A、 无限公司
B、 有限责任公司
C、 股份有限公司
D、 两合公司
E 股份公司
答案：A,C,D
解析：
股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。
